Гражданский кодекс часть 1

представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «АСПЭК - Драйв» – Обуховой Т.В. (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ№ сроком по ДД.ММ.ГГГГ, диплом о высшем юридическом образовании № регистрационный № от ДД.ММ.ГГГГ) (л.д. 86-87),

представителя административного ответчика Правительства Удмуртской Республики – Тихомировой К.Ю. (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ№ сроком по ДД.ММ.ГГГГ, диплом о высшем юридическом образовании № от ДД.ММ.ГГГГ, регистрационный № от ДД.ММ.ГГГГ) (Том № л.д. 158-159),

представителя административного ответчика БУ УР «Центр кадастровой представителя административного ответчика БУ УР «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества» – Холмогоровой О.Л. (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ№ сроком действия по ДД.ММ.ГГГГ, диплом о высшем юридическом образовании № от ДД.ММ.ГГГГ, регистрационный № от ДД.ММ.ГГГГ) (Том № л.д. 157),

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «АСПЭК - Драйв» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «АСПЭК - Драйв» (далее по тексту – ООО «АСПЭК - Драйв») обратилось в Верховный Суд Удмуртской Республики с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – здания (автосалон с объектами автосервиса «HONDA») с кадастровым номером №, общая площадь № кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости – № руб. по состоянию на 1 января 2019 года.

Административное исковое заявление мотивировано тем, что административный истец является собственником указанного объекта недвижимости, который включен в Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сформированный на основании постановления Правительства Удмуртской Республики от 20 ноября 2019 года № 540 по состоянию на 1 января 2019 года. В соответствии с постановлением Правительства Удмуртской Республики от 20 ноября 2019 года № 540 кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в размере № руб. 52 коп. Однако результаты кадастровой стоимости объекта недвижимости не соответствуют действительности, что подтверждается отчетом об оценке от ДД.ММ.ГГГГ№, выполненный Обществом с ограниченной ответственностью «ЭКСО-Ижевск» (л.д. 4-5).

Определением суда от 9 февраля 2021 года удовлетворено ходатайство представителя административного ответчика Правительства Удмуртской Республики; по настоящему административному делу назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «РегионЗемОценка» (далее по тексту – ООО «РегионЗемОценка»), местонахождение: юридический адрес: <адрес>. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

«1. Какова рыночная стоимость объекта недвижимости – здания, назначение: нежилое здание, двухэтажное (подземных этажей – 0), площадью № кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года?

2. Допущено ли в отчете об оценке от ДД.ММ.ГГГГ№, выполненном обществом с ограниченной ответственностью «ЭКСО-ИЖЕВСК», нарушение требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета об оценке, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?» (л.д. 158-167).

Определением судьи Верховного Суда Удмуртской Республики от 20 апреля 2021 года производство по административному делу по административному иску ООО «АСПЭК - Драйв» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости возобновлено, назначено судебное заседание.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «АСПЭК - Драйв» – Обухова Т.В. заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном иске; просит установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости определенной заключением эксперта ООО «РегионЗемОценка» и равной 123 334 000 руб.

Представитель административного ответчика Правительства Удмуртской Республики – Тихомирова К.Ю. административный иск не признала, выражая несогласие с заключением эксперта, настаивала на назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика БУ УР «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации объектов недвижимости» - Холмогорова О.Л. административный иск не признала, поддержала позицию Правительства Удмуртской Республики о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Ранее представила письменные пояснения, согласно которым:

«Руководствуясь Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237 – ФЗ «О государственной кадастровой оценке», БУ УР «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации объектов недвижимости» была проведена процедура государственной кадастровой оценки зданий по состоянию на 1 января 2019 года. Результаты, которой утверждены постановлением Правительства Удмуртской республики от 20 ноября 2019 года № 540.

Указанным актом, в том числе, утверждена кадастровая оценка объекта недвижимости – здания, общей площадью № кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № в размере № руб. 52 коп.» (л.д. 107-108).

Представитель заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Удмуртской Республике в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Учитывая требования статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Удмуртской Республике.

Выслушав явившихся участников процесса, изучив материалы административного дела и предоставленные доказательства, суд приходит к следующему.

Налогоплательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 Налогового кодекса Российской Федерации (пункт 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации). При этом в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении указанного спорного нежилого здания определяется исходя из его кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что ООО «АСПЭК - Драйв» с ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежит объект недвижимости – здания (автосалон с объектами автосервиса «HONDA») с кадастровым номером №, общая площадь № кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (номер и дата государственной регистрации права: № от ДД.ММ.ГГГГ), имеется ограничение права и обременение объекта недвижимости: ипотека (дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №, срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) (л.д. 7-10).

Из выписки из Единого государственного реестра о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № № следует, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости с кадастровым номером № определена на 1 января 2019 года и составляет № руб. № коп. (л.д. 6).

Указанная кадастровая стоимость нежилого помещения определена постановлением Правительства Удмуртской Республики от 20 ноября 2019 года № 540 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости помещений и объектов незавершенного строительства на территории Удмуртской Республики по состоянию на 1 января 2019 года» (таблица № 28 «город Ижевск» строка №) (далее по тексту – Постановление № 540).

Постановление № 540 принято в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии со статьей 6 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

Правительство Удмуртской Республики осуществляет полномочия исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации по проведению государственной кадастровой оценки, предусмотренные Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»: наделение бюджетного учреждения Удмуртской Республики полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости; принятие решений о проведении государственной кадастровой оценки; утверждение результатов определения кадастровой стоимости (пункт 36.1 статья 6 Закона Удмуртской Республики от 29 июня 2011 года № 29-РЗ «О полномочиях органов государственной власти Удмуртской Республики по владению, пользованию, распоряжению собственностью Удмуртской Республики»).

Распоряжением Правительства Удмуртской Республики от 8 ноября 2017 года № 1383-р «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в 2018 - 2020 годах» в соответствии с указанными положениями статьи 6 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» и пункта 36.1 статьи 6 Закона Удмуртской Республики от 29 июня 2011 года № 29-РЗ «О полномочиях органов государственной власти Удмуртской Республики по владению, пользованию, распоряжению собственностью Удмуртской Республики» принято решение о проведении на территории Удмуртской Республики государственной кадастровой оценки, в том числе в 2019 году – помещений, объектов незавершенного строительства, с поручением Бюджетному учреждению Удмуртской Республики «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества» обеспечить определение кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (статья 14 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»).

В соответствии с пунктом 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Таким образом, надлежащими административными ответчиками по настоящему административному делу являются Правительство Удмуртской Республики и Бюджетное учреждение Удмуртской Республики «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества».

Указанным Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту – Закон) урегулированы отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Статья 22 Закона в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии или суда. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статья 22 Закона).

В соответствии с абзацем 2 пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости.

В связи с чем, суд признаёт, что здание является ранее учтённым, вошло в Перечень объектов, чья оценка произведена в рамках государственной кадастровой оценки на 1 января 2019 года (таблица № «<адрес>» строка №), а потому его кадастровая стоимость равная рыночной подлежит установлению на указанную дату, а именно 1 января 2019 года.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Полагая, что установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, чем нарушает права административного истца как собственника объекта недвижимости, последний обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта (далее - Отчет).

Общие требования к содержанию отчета приведены в статье 11 Закона об оценочной деятельности.

При этом оценщик обязан быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков, соблюдать требования данного Закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (статья 15 Закона об оценочной деятельности).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

Стандарты оценочной деятельности отражены в статье 20 Закона об оценочной деятельности.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (статья 24.20 Закона).

В обоснование заявленных требований административный истец представил в суд Отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ№, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «ЭКСО-Ижевск», согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости – здания (автосалон с объектами автосервиса «HONDA») с кадастровым номером №, общая площадь № кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2019 года составляет № руб. (л.д. 28-81).

В случае, когда лица участвующие в деле возражают против удовлетворения заявленных требований, они обязаны доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы (часть 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Статьёй 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что если возникли сомнения в обоснованности Отчёта об оценке и достоверности определения рыночной стоимости, суд выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Определением Верховного Суда Удмуртской Республики от ДД.ММ.ГГГГ было удовлетворено ходатайство представителя административного ответчика Правительства Удмуртской Республики о проведении судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером №, проведение которой поручено ООО «РегионЗемОценка», местонахождение эксперта: юридический адрес: <адрес>. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

Экспертом Кальяновым В.Н., работником ООО «РегионЗемОценка», проведена судебная оценочная экспертиза, о чём составлено заключение от ДД.ММ.ГГГГ№, согласно которому: рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составляет 123 334 000 руб.; по итогам проверки Отчёта об оценке от ДД.ММ.ГГГГ№, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «ЭКСО-Ижевск», эксперт пришел к следующему:

«Не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации и Федеральным стандартам оценки;

Основываясь на том, что в рамках проведения сравнительного подхода – представленные объекты аналоги по объектам недвижимости отражают не весь возможный диапазон стоимости из открытых рыночных источников, допустимых к применению в дальнейших расчетах, сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки (нежилого здания), следует признать необоснованными».

Правильность выводов эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Оценив экспертное заключение от ДД.ММ.ГГГГ№ по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд считает его достоверным, оснований не доверять выводам эксперта, не имеется.

При этом суд исходит из того, что заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта; соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Представленное заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2011 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – Федеральный закон № 73-ФЗ), противоречий которому судом не установлено.

Заключение содержит исчерпывающие ответы на все поставленные судом вопросы, в том числе описание объекта оценки, объектов-аналогов, методику отбора последних, аргументацию применения необходимых корректировок.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к доказательствам по делу, которые по смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не имеют для суда заранее установленной силы, и оценивается наравне с другими доказательствами.

В соответствии с Федеральным законом № 73-ФЗ судебная экспертиза – это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены судом перед экспертом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт даёт заключение, основываясь на результатах проведённых исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объёме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

В силу статьи 25 вышеназванного Федерального закона № 73-ФЗ в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием применённых методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам; должны быть приложены иллюстрирующие его материалы.

Профессиональное суждение эксперта ООО «РегионЗемОценка» Кальянова В.Н. относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведёнными расчётами. Итоговый вывод о величине рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилого здания не является произвольным и не вызывает сомнений, поскольку основан экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик, расчётных показателей стоимости и корректировок.

Эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки (ФСО); его заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих его количественные и качественные характеристики; определение рыночной стоимости в рамках использованного сравнительного подхода и метода –метод сравнения продаж, является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов отобраны те, что наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведённых исследований является ясным и понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с доказательствами, представленными в материалы дела.

Относительно замечаний представителя административного истца Обуховой Т.В. на экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ, эксперт ООО «РегионЗемОценка» Кальянов В.Н. дал следующие пояснения:

1. Каким образом эксперт определил площадь № кв.м.? Учтены ли подъездные пути, парковка, стоянка для тестовых и новых автомобилей, иные площади необходимые для обслуживания здания автосалона и работы станции технического обслуживания (в том числе автомобилей, ожидающих ремонта)?

Объект исследования (нежилое здание автосалона) расположен в границах земельного участка с кад. ном. №. Указанный земельный участок, согласно сведениям https://pkk.rosreestr.ru имеет несоразмерно большую площадь № кв.м., относительно площади застройки исследуемого здания – № кв.м., согласно данным технического паспорта.

Таким образом, принималась фактическая площадь под зданием автосалона с прилегающей территорией, ограничивающаяся полосой дорожного замощения (проезд) с северо-восточной части здания. Расчет произведен с помощью инструмента «измерение» https://pkk.rosreestr.ru/#/measure. Площадь принимаемой части земельного участка составила № кв.м.

Следует так же отметить, что указанная принимаемая площадь № кв.м., рассчитанная по естественным границам, не повлияла на увеличение итоговой стоимости нежилого здания, так как при ином альтернативном (более обобщенном) варианте расчета, нормативный размер участка (отношение площади застройки здания к показателю нормативной плотности застройки) был бы меньше и составил № в соответствии со СНиП 2.07.01-89 (2000). Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений (актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*) > СНиП. Приложение 4. Нормативные показатели плотности застройки территориальных зон составляет 0,8 или 80% (для объектов специализированной общественной застройки)

Принимаемые объекты сравнения (единые объекты недвижимости), на основе которых рассчитывается рыночная стоимость объекта исследования, так же имеют в своем составе земельные участки соразмерные объектам капитального строительства по площади или в пределах площади застройки с прилегающей территорией.

2. Почему экспертом не проведен анализ предложений на продажу аналогичной однозначно идентифицируемой недвижимости – автосалонов по городам <адрес>

Представленные в Заключении объекты сравнения принимались непосредственно в административных границах города Ижевск, учитывающие специфику и ценообразование коммерческих объектов именно этого муниципального образования. Данные объекты имеют сопоставимые виды функционального назначения: торговые и смешанные (торгово-офисные и торгово-сервисные) с наличием в своем составе вспомогательных административных и бытовых помещений. Данные объекты идентифицированы, отвечают требованиям статистической значимости и находятся в среднем ценовом диапазоне. Использование объектов сравнения, расположенных в других городах, может привести к погрешностям, связанным с иным формированием спроса и предложения, различного социально-экономического положения и другого ценового административно-территориального зонирования.

Относительно возражений представителя административного ответчика – Тихомировой К.Ю. о недостаточном анализе рынка, искажении рыночного интервала и введении в заблуждение, нарушения процесса выбора объектов-аналогов (использование в расчетах лишь части доступных эксперту объектов – аналогов не пояснено), суд отмечает следующее.

Эксперт при проведении расчетов самостоятельно выбирает аналоги и проводит по ним расчеты в соответствии с имеющимися у него доступными и официальными источниками. Представленные в Заключении эксперта объекты-аналоги, используемые непосредственно в расчетах, идентифицируемы, подтверждены, отвечают требованиям статистической значимости и отражают среднерыночный диапазон стоимости от № руб./кв.м. до № руб./кв.м. Данные объекты имеют сопоставимые виды функционального назначения: торговые и смешанные (торгово-офисные и торгово-сервисные) с наличием в своем составе вспомогательных административных и бытовых помещений. Принимаемые объекты-аналоги территориально расположены в достаточно широком географическом разбросе в <адрес>, позволяющем объективно представить территориальную ценовую зависимость и рассчитать справедливую рыночную стоимость.

Количество используемых объектов сравнения, отвечает критерию достаточности.

Коэффициент вариации, характеризующий относительную меру отклонения измеренных значений от среднеарифметического по ценам скорректированных объектов сравнения составил 0,16 (16%) и соответствует среднему разбросу. В соответствии с общедоступным источником: https://www.fd.ru/articles/158998-koeffitsient-variatsii-17-m12.

Дополнительно представлены и объекты сравнения, не принимаемые к расчетам, с обоснованием решений об их неиспользовании (стр. 44 Заключения).

Представленные (выявленные) объекты сравнения, указанные в замечаниях, достигающие 100 000 руб./кв.м. находятся в диапазоне выше среднерыночного, в том числе и значительно выше удельной кадастровой стоимости объекта исследования (37 248,03 руб./кв.м.).

Отклоняются также возражения представителя административного ответчика – Тихомировой К.Ю. о том, что в рамках анализа рынка экспертом необоснованно проанализирован иной сегмент – рынок коммерческой недвижимости в новостройках г. Ижевска (стр. 50-57 экспертизы), поскольку представленный анализ рынка отражает общие тенденции рынка нежилой недвижимости офисно-торгового назначения характерной, в общем, для всех сегментов коммерческой недвижимости на дату предшествующую дате определения стоимости.

Довод о том, что отсутствует анализ рынка автосалонов в целом, является несостоятельным в силу следующего.

Также отклоняются доводы об отсутствии анализа рынка земельных участков, а также нарушения принципа достаточности, при проведении анализа рынка, по следующим основаниям.

Представленный анализ рынка отражает общие тенденции рынка нежилой недвижимости офисно-торгового назначения характерной, в общем, для всех сегментов коммерческой недвижимости на дату предшествующую дате определения стоимости.

При расчете стоимости земельного участка, относящегося к объекту исследования применен аналогичный метод сравнения продаж с сопоставлением оцениваемого земельного участка с аналогичными земельными участками, идентифицируемыми по кадастровым номерам, отвечающими требованиям статистической значимости. К сравниваемым земельным участкам, относительно оцениваемого земельного участка, применены все необходимые корректировки: на местоположение, передаваемые права и физические характеристики. Описание последовательности расчетов, с указанием ссылок на используемые источники, представлены в соответствующем разделе (стр.87-90 Заключения).

Оценивая доводы представителя административного ответчика Тихомировой К.Ю. о том, что объект исследования не имеет подвала, при этом в расчетах используется объект-аналог № (<адрес>) с подвалом и техническим этажом (как указано в объявлении), и экспертом недостоверно приведено, что данный объект-аналог является 2-х этажным зданием и корректировка на подвал не применена (стр. 71-72 экспертного заключения), прихожу к следующему.

В данном случае корректировка на этаж расположения объекта не приводится, так как объект исследования и объект аналог являются отдельно стоящими зданиями с осуществлением входа через первый этаж.

Также отклоняются доводы о том, что объект-аналог № (<адрес>) несопоставим с объектом исследования по состоянию и оснащению коммуникациями, недостоверно указана информация относительно данного объекта, что привело к ошибочному применению понижающей корректировки на материал стен – 17% (стр. 73 экспертизы), по следующим основаниям.

Техническое состояние и наличие инженерных коммуникаций по указанному объекту сравнения приняты сопоставимыми объекту исследования, так как иной информации в объявлении указано не было. Материл стен, так же принимался типовым (кирпичные (блочные)), по причине отсутствия иной подтверждающей информации в публичной оферте. Фотоматериалы, представленные в объявлении, не отражали однозначного значения параметра класса капитальности стен и перекрытий для всего объекта недвижимости.

Оценивая доводы о том, что при описании объекта-аналога № (<адрес>) недостоверно указано на наличие имущественных прав – собственность, на то, что оно является отдельно стоящим зданием, а повышающая корректировка на тип ошибочно не применена, корректировка на права также не применена (стр. 71, 73 экспертного заключения), прихожу к следующим выводам.

Объект аналог № является отдельно стоящим зданием. Доля в праве объекта недвижимости (отдельно стоящего здания) не позволяет утверждать, что продаваемый объект является встроенным помещением.

На стр.70 Заключения к указанному объекту аналогу была применена первоначальная повышающая поправка:

- по объекту аналогу № принимается значение удельной стоимости продажи с учетом продаваемой доли (90,61%) = 37 839 = 34 286 / 0,9061.

Доводы о том, что при описании объекта-аналога № (ул. <адрес>) указан неверный материал стен – (блочные) кирпичные, и необоснованно применена понижающая корректировка –17 (стр. 71, 73 экспертного заключения), отклоняются в виду следующего.

В соответствии со Справочником оценщика недвижимости-2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода, Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород – 2018., объект аналог № относится к сопоставимому с объектом исследования атрибутивному признаку – «Районы крупных автомагистралей города».

Материл стен по указанному объекту аналогу принимался типовым (кирпичные (блочные)), по причине отсутствия иной подтверждающей информации в публичной оферте. Фотоматериалы, представленные в объявлении, не отражали однозначного значения параметра класса капитальности стен и перекрытий для всего объекта недвижимости.

Подлежат отклонению доводы представителя административного ответчика Тихомировой К.Ю. о том, что объект-аналог № (<адрес>) является встроенным нежилым помещением, переоборудованным под торгово-офисный центр, и его сравнение с современным отдельно стоящим зданием 2009 года постройки является не допустимым, по следующим основаниям.

Техническое состояние по указанному объекту сравнения принято сопоставимым объекту исследования (готовое к эксплуатацию), так как иной информации в объявлении указано не было. К указанному объекту аналогу (помещение) была принята повышающая корректировка на тип объекта недвижимости относительно объекта исследования (отдельно стоящее здание) + 12%.

Довод о том, что объект-аналог № (<адрес>) имеет подвальный этаж (как указано в объявлении) и несопоставимый тип, так как является встроенно-пристроенным помещением в многоквартирный жилой дом, не может быть принят во внимание, так как представленный объект-аналог является преимущественно отдельно стоящим зданием.

Наличие общей стены с другим зданием не позволяет однозначно принимать тип объекта недвижимости как помещения. Корректировка на этаж расположения объекта не приводится, так как объект исследования и объект аналог являются объектами недвижимости с осуществлением входа через первый этаж.

Доводы о том, что объект-аналог № (<адрес>) является объектом 1977 года постройки и пристроенным помещением к многоквартирному жилому дому, подлежали применению повышающие корректировок, также подлежит отклонению, поскольку представленный объект-аналог является преимущественно отдельно стоящим зданием. Наличие общей стены с другим зданием не позволяет однозначно принимать тип объекта недвижимости как помещения.

Не могут быть приняты во внимание доводы о том, что применение понижающей корректировки на материал стен некорректно, так как материал стен объекта исследования по техническому паспорту - металлические (сэндвич-панели), в соответствии с которым вносились понижающие поправки к объектам аналогам.

Доводы о том, что при проведении оценки земельного участка нарушен принцип достаточности, а также отсутствует анализ рынка земельных участков для общественно-деловой застройки, не могут быть приняты во внимание в силу следующего.

Следует так же отметить, что объект исследования (нежилое здание автосалона) расположен в границах земельного участка с кад. ном. №. Указанный земельный участок, согласно сведений https://pkk.rosreestr.ru имеет несоразмерно большую площадь 73 931 кв.м., относительно площади застройки исследуемого здания – № кв.м., согласно данным технического паспорта.

Оценивая возражения относительно того, что сделанный в экспертном заключении вывод о величине рыночной стоимости объекта исследования необоснован, поскольку в экспертизе применен один подход к оценке (сравнительный подход), и при применении данного подхода экспертом допущены нарушения, считаю необходимым отметить следующее.

На стр. 63 Заключения эксперта представлен раздел «Обоснование выбора подходов и методов оценки», характеризующий выбор используемого подхода и метода расчета.

Обоснования представлены следующими выводами:

- рынок продажи коммерческой недвижимости в г. Ижевск развит в достаточной степени для определения стоимости объекта исследования сравнительным подходом методом прямого сравнения продаж;

- оценка объекта исследования в рамках доходного подхода в данном случае не является необходимой по причине наличия корректной и достаточной информации о ценах сделок (предложений) подобных объектов, а так же с целью исключения необязательных (лишних) погрешностей при расчетах методами доходного подхода и по причине невозможности спланировать с достоверной точностью изменения доходной и расходной части по объекту недвижимости в среднесрочном прогнозном периоде.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения от ДД.ММ.ГГГГ№, участниками процесса не представлено, оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности, обладающий опытом работы и соответствующими знаниями в данной области, сторонами по делу не представлено.

Исходя из чего, суд не находит оснований для назначения по делу повторной либо дополнительной экспертизы.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представленный административным истцом Отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ№, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «ЭКСО-Ижевск», не может быть признан судом надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим установленную оценщиком итоговую величину рыночной стоимости нежилого помещения, поскольку данный Отчёт вызывает сомнения в правильности выводов оценщика.

Указанные выше нарушения оказали влияние на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

В связи с вышеизложенным Отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ№ не может быть положен в основу решения, поскольку опровергается заключением эксперта от ДД.ММ.ГГГГ№.

Оснований сомневаться в правильности выводов и объяснений эксперта не имеется, поскольку они мотивированы, предельно ясны и обоснованы обстоятельствами, исследованными экспертом, и не содержат противоречий.

Заключение эксперта от ДД.ММ.ГГГГ№ отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

В данном случае требования административного истца подлежат удовлетворению. Однако размер кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером № устанавливается равным его рыночной стоимости, определенной в заключение эксперта № руб. как наиболее достоверный.

Суд признаёт, что завышение размера кадастровой стоимости объекта недвижимости по отношению к его рыночной стоимости влечёт увеличение размера налога, поэтому размер кадастровой стоимости объекта недвижимости непосредственно затрагивает интересы административного истца, а потому его требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, является обоснованным.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

В соответствии с частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в Единый государственный реестр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Аналогичные разъяснения изложены в абзаце 2 пункта 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года.

Судом констатируется, что административным истцом названный пятилетний срок не пропущен, поскольку оспариваемые результаты внесены в государственный кадастр недвижимости 1 января 2019 года, а административный иск подан в суд ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее судебное решение является основанием для внесения сведений о кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости в размере его рыночной стоимости в соответствии с требованиями статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.

Руководствуясь статьями 249, 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «АСПЭК - Драйв» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания (автосалон с объектами автосервиса «HONDA») с кадастровым номером №, общая площадь № кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере № (сто двадцать три миллиона триста тридцать четыре тысячи) руб. по состоянию на 1 января 2019 года.

Датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью «АСПЭК - Драйв» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости считать ДД.ММ.ГГГГ.

Перечислить внесенные на счет Верховного Суда Удмуртской Республики денежные средства в размере 40 000 руб. за проведение судебной экспертизы по настоящему административному делу Общества с ограниченной ответственностью «РегионЗемОценка» №).

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции, через суд принявший решение в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Мотивированное решение по делу составлено 17 мая 2021 года.

Судья Верховного Суда

Удмуртской Республики Г.Р. Багаутдинова