Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к филиалу ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по <адрес>, к Министерству имущественных отношений <адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил :

ФИО2 обратилась в <адрес>вой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости находящегося в ее пользовании на праве аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:031812:2709, площадью 17269+/-46 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, разрешенное использование – под объекты спортивного назначения с расположенными на нем зданиями по адресу : <адрес> в квартале 207, в размере равном его рыночной стоимости – 17070000 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование заявленных требований административный истец указала, что данный земельный участок предоставлен ей в аренду сроком на 49 лет по договору от ДД.ММ.ГГГГ№. Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ.

Расчет арендной платы за пользование указанным земельным участком производится на основании кадастровой стоимости земельного участка, которая определена по результатам государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в <адрес> в размере 71979955,04 руб.

Согласно отчета от ДД.ММ.ГГГГ№ об оценке рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, выполненного ООО «Деловой партнер», рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 17070000 руб.

На данный отчет получено положительное экспертное заключение НО СРО «Деловой союз оценщиков» от ДД.ММ.ГГГГ№.

Результаты государственной кадастровой оценки стоимости указанного земельного участка являются недостоверными, нарушают права административного истца как плательщика арендной платы, поскольку кадастровая стоимость земельного участка в превышает его рыночную стоимость и ведет к неправомерному увеличению арендной платы.

В судебное заседание не явились представители административных ответчиков : Министерства имущественных отношений <адрес>, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по <адрес>, Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, заинтересованное лицо – администрация <адрес>.

В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствии не явившихся в судебное заседание представителей административных ответчиков, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО5 поддержала заявленные в административном иске требования, уточнила их и просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, установленном в заключении судебной оценочной экспертизы в отношении указанного в административном иске земельного участка, находящегося в аренде у ФИО2 Пояснила, что оцениваемый земельный участок находится под социально - значимым объектом – спортивный ледовый каток, где круглосуточно катаются дети и взрослые. Имеется футбольное поле и теннисный корт, где проходят соревнования на приз ко дню Победы, а также пляжный футбол, волейбол. На земельном участке имеется и крытый зал восстановительного центра для спортсменов-инвалидов. Для других целей строения на земельном участке, а значит и сам земельный участок не используется, коммерческие цели арендаторами не преследуются.

Представитель заинтересованного лица – Комитета имущественных отношений <адрес>ФИО6 в удовлетворении заявленных требований возражала, ссылаясь на то, что изменение кадастровой стоимости оцениваемого земельного участка повлечет неблагоприятные последствия для бюджета. Полагала, что экспертом при определении и рыночной стоимости оцениваемого земельного участка допущены нарушения требований ФСО, необоснованно занижена кадастровая стоимость земельного участка, не учтен вид разрешенного использования земельного участка. Оцениваемый земельный участок находится у административного истца на праве аренды, а эксперт указал, что в собственности. Объект - аналог № подобран некорректно. Примененные экспертом объекты-аналоги также различаются по площади с оцениваемым земельным участком. Просила в удовлетворении требований административного истца отказать в полном объеме.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО7 пояснила, что при выполнении данной экспертизы ею была применена корректировка только на один аналог №, так как остальные участки находятся в черте города, то есть считается, что коммуникации подведены, даже если нет возможности из объявлений получить информацию о коммуникациях. Корректировка на всех объектах-аналогах применена в размере 14%, поскольку это среднее значение на торг по неактивному рынку. Весь рынок по краю в целом считается неактивным, что отмотивировано ею в экспертом заключении.

Заслушав требования представителя административного истца, пояснения представителя заинтересованного лица, показания эксперта ФИО8, исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к выводу, что заявленные требования об установлении кадастровой стоимости заявленного земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению, а кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной подлежит установлению по результатам судебной оценочной экспертизы, проведенной по данному административному делу, по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы является земельный налог и арендная плата (п. 1 ст. 65 Земельного Кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 5 ст. 65 Земельного Кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено п. 2 ст. 65 Земельного Кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно п. 3 ст. 66 Земельного Кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта. Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

Согласно ч. 1 ст. 59 Кодекса административного судопроизводства РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Каждая сторона в силу ч. 1 ст. 62 Кодекса административного судопроизводства РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Ст. ст. 247, 248 указанного закона обязанность доказывания оснований установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, лежит на административном истце.

Судом установлено и подтверждено материалами данного административного дела, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией <адрес> и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 26:12:031812:2709, на котором расположены здания, сооружений, под объекты спортивного назначения, местоположение : <адрес> в квартале 207. Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Государственная регистрация договора произведена ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 9-18). Из расчета арендной платы видно, что он осуществляется из размера кадастровой стоимости земельного участка (т. 1 л.д. 14).

Из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 26:12:031812:2709 следует, что он поставлен на кадастровый учет (т. 1 л.д. 19-21).

Из кадастровой справки, выданной филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии» по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ следует, что кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка определена на ДД.ММ.ГГГГ в размере 71979955,04 руб. (т. 1 л.д. 22).

Согласно отчета № об оценке рыночной стоимости земельного участка из земель населенных пунктов под объекты спортивного назначения с кадастровым номером 26:12:031812:2709, подготовленного ООО «Деловой партнер» от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость указанного земельного участка определена в размере 17070000 руб. (т. 1 л.д. 29-113).

На указанный отчет об оценке рыночной стоимости заявленного в административном иске земельного участка предоставлено положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Деловой союз оценщиков» № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, находящегося в аренде у административного истца соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (т. 1 л.д. 114-137).

В рамках рассмотрения данного административного дела судом по ходатайству представителя административного истца была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено Государственному унитарному предприятию <адрес> «Бюро экспертиз».

Согласно заключения эксперта №-Г/16 от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:031812:2709 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила – 20695300 руб. (т. 1 л.д. 171-227).

Из данного экспертного заключения следует, что экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. При этом в экспертном заключении проведен анализ рынка объекта оценки, приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости земельного участка. При определении рыночной стоимости экспертом применен сравнительный подход – метод прямого сравнительного анализа продаж. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведен анализ сегмента рынка, к которому принадлежит объект исследования, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные в судебном определении вопросы.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется.

Из материалов дела следует, что объектом оценки является земельный участок категории : земли населенных пунктов – под объекты спортивного назначения. Из таблицы сравнения следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по местоположению, цене предложения, состоянию рынка, как неактивного (аналогичный вывод содержится и в отчете об оценке л.д. 47), объему оформленных прав, рыночным условиям, площади участка, функциональному использованию участка, наличию инженерных коммуникация, транспортной доступности. Экспертом установлено, что рынок земельных участков данного назначения характеризуется слабой развитостью – небольшим объемом предложения и низким уровнем спроса (л.д. 21). В основных выводах относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, экспертом указано на то, что рынок пассивный (неактивный), характеризуется низким уровнем торговой активности, большим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, ограниченным количеством продавцов и редкими сделками (л.д. 25).

Для определения рыночной стоимости данного земельного участка экспертом подобраны 5 объектов-аналогов, расположенные в <адрес>, с указанием дынных, позволяющих определить местонахождение данных объектов-аналогов, целевое использование которых имеет сопоставимое функциональное назначение. Все объекты-аналоги имеют хорошую транспортную доступность.

Корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом по виду передаваемых имущественных прав, на условия рынка, физические характеристики объекта, наличие коммуникаций, поскольку отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Отказ от применения корректировок экспертом мотивирован в заключении.

Как следует из таблицы определения рыночной стоимости объекта исследования, на котором имеются в наличии коммуникации, на объектах-аналогах №, 2, 3, 5 возможно подключение коммуникаций, поскольку данные объекты-аналоги находятся в черте города. Относительно объекта-аналога № указано, что невозможное уточнение наличия и вида коммуникаций у продавца допускает указание о невозможности подключения газоснабжения и электроснабжения, в связи с чем экспертом применена корректировка, К10 – наличие/возможность подключения коммуникаций. Такой вывод эксперта согласуется со скриншотом объявления по аналогу №, в котором указано, что данный земельный участок находится в лесной зоне, на участке река, родник.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, с учетом его местоположения, целевого использования - под спортивное сооружение.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению повторной судебной оценочной экспертизы не имеется.

Выводы, содержащиеся в отчете об оценке оцениваемого земельного участка, указанные в административном иске, опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы.

Иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Доводы возражений представителя заинтересованного лица – Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес>ФИО6 об отсутствии оснований к определению кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поскольку это приведет к уменьшению арендных платежей, поступающих в бюджет <адрес>, по мнению суда, нельзя признать обоснованными, поскольку в силу положений Земельного Кодекса Российской Федерации, Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку объектов оценки для целей налогообложения и изменения рассчитываемых в зависимости от кадастровой стоимости размера арендных платежей, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости. При этом указанные нормы не содержат условий, ограничивающих право физических и юридических лиц на установление рыночной стоимости объектов в зависимости от размера арендных платежей, поступающих в соответствующий бюджет.

С учетом изложенного, подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости заявленного в иске земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

административные исковые требования ФИО2 к филиалу ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по <адрес>, к Министерству имущественных отношений <адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость находящегося в пользовании административного истца на праве аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:031812:2709, площадью 17269+/-46 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, разрешенное использование – под объекты спортивного назначения, расположенного по адресу : <адрес>, в квартале 207, в размере равном его рыночной стоимости – 20695300 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:031812:2709.

Заявление ФИО2 поступило в суд ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам <адрес>вого суда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения в окончательной форме.

Судья Задорнева Н.П.