Решение № ГП-000061-06/16 от 18.08.2016 Челябинского областного суда (Челябинская область)

Дело№3а-136/2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 августа 2016 года г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе председательствующего судьи Кучина М.И. при секретаре Дюсембаеве А.А., рассмотрев административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 10 марта 2016 года обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв.м, относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование: для эксплуатации здания ресторана, распложенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере **** рублей по состоянию на 01 октября 2014 года.

В обоснование указано, что установленная в результате государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость этого земельного участка в размере **** руб. превышает его рыночную стоимость, что нарушает права истца, как плательщика арендной платы.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 - адвокат Снитич А.Б. настаивал на требовании об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в размере **** рублей, определенном на основании отчета оценщика Г.М.С. Высказывал несогласие с заключением эксперта Г.Н.И., согласно которому рыночная стоимость этого земельного участка составляет **** рублей.

Представитель административного ответчика Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области ФИО2 полагал, что в основу решения следует положить заключение судебной экспертизы.

Сам административный истец ФИО1, административные ответчики Управление Росреестра по Челябинской области, заинтересованные лица Администрация Снежинского городского округа Челябинской области, Комитет по управлению имуществом г.Снежинска Челябинской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области, будучи надлежаще извещенными, в судебное заседание не явились, причины неявки не сообщили. Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в их отсутствие.

Заслушав пояснения сторон, специалиста Г.М.С., допросив эксперта Г.Н.И., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

2

Пунктами 11, 14 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года К221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре) установлено, что в государственный кадастр недвижимости, являющийся федеральным государственным информационным ресурсом, вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Статьей 245 КАС РФ, статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено право юридических лиц и граждан обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта и применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сам по себе факт установления рыночной стоимости земельного участка отличной от его кадастровой стоимости не влечет за собой изменения гражданско-правовых либо налоговых обязательств, исполнение которых происходило с учетом результатов государственной кадастровой оценки.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды №**** от 02.06.2008 года, заключенного между Комитетом по управлению имуществом города Снежинска Челябинской области и ООО «Сириус-С» сроком до 22.01.2057 года, соглашения о смене арендатора от 09.12.2009 года, ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания ресторана, расположенного по адресу: **** .

3

Расчет платы за аренду земли по указанному договору, подлежащей оплате ФИО1, произведен исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, определением кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** затрагиваются права и обязанности административного истца ФИО1, являющегося плательщиком арендной платы.

В силу части 1 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области № 263-П от 10.11.2015 года утверждены результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области по состоянию на 01 октября 2014 года.

Из кадастровых справок, ответа ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области на запрос суда следует, что земельный участок с кадастровым номером **** включен в Перечень, утвержденный приказом № 263-П, и его кадастровая стоимость определена по состоянию на 01 октября 2014 года в размере **** рублей. Сведения о вышеуказанной кадастровой стоимости внесены в ГКН 07.12.2015 г.

Как указывается в п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» для целей определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, рассматриваемые требования ФИО1, обратившегося в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка в 2016 году, могут быть удовлетворены по состоянию на 01 октября 2014 года на период с 01 января 2016 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Частью 1 статьи 11 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговым документом, составленным по результатам

4

определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Для целей применения Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3).

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Обращаясь в суд с настоящим заявлением, ФИО1 представил отчет об оценке № 045Р-01.2016 от 03.02.2016 г., составленный оценщиком ООО «Судебная экспертиза и оценка» Г.М.С., которая является членом Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков» (ответственность Г.М.С. застрахована страховым полисом №**** от 09.06.2015 года, выданным ОАО «АльфаСтрахование»; ответственность ООО «Судебная экспертиза и оценка» - полисом №**** от 29.09.2015 года того же страховщика), а также положительное экспертное заключение Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков» № 15/12-16 от 04.02.2016 года, которым подтверждена стоимость объекта оценки, определенная в отчете. Согласно указанному отчету рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 октября 2014 года составила **** рублей.

Определением суда от 26 мая 2016 года было удовлетворено ходатайство представителя административного истца ФИО1 -адвоката Снитича А.Б. о назначении судебной экспертизы. Расходы за проведение экспертизы указанным определением были возложены на ФИО1

Согласно заключению судебной экспертизы № 8/Э-0516 от 30.06.2016 г., выполненной экспертом ООО «Антей - Эксперт» Г.Н.И., предупрежденным об уголовной ответственности по статье 3 07 Уголовного кодекса РФ за дачу заведомо ложного заключения, по состоянию на 01 октября 2014 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** составила **** рублей.

Допросив эксперта Г.Н.И., выслушав пояснения специалиста Г.М.С., суд не может согласиться с мнением представителя административного истца о том, что экспертом Г.Н.И.

5

были допущены существенные и неустранимые ошибки, которые привели к необоснованным и недостоверным выводам.

Суд не согласиться с доводом представителя административного истца о том, что в заключении эксперта ООО «Антей-Эксперт» не подобрано ни одного аналога под ресторан, кафе или другое предприятие общественного питания, поскольку в соответствии с Типовым перечнем видов разрешенного использования земельных участков (Приложение 2 к Техническим рекомендациям по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденным Приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 №П/0152) земельные участки для размещения объектов оптовой и розничной торговли; земельные участки ресторанов, кафе, баров; земельные участки столовых при предприятиях и учреждениях и предприятий поставки продукции общественного питания; земельные участки рынков; земельные участки ремонтных мастерских и мастерских технического обслуживания; земельные участки химчисток, прачечных; земельные участки для размещения объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств, машин и оборудования; земельные участки фотоателье, фото лабораторий; земельные участки бань; земельные участки парикмахерских; земельные участки предприятий по прокату; земельные участки объектов по оказанию обрядовых услуг (свадеб и юбилеев); земельные участки игровых залов, игровых автоматов, игорных домов (казино), тотализаторов, организации лотерей (включая продажу лотерейных билетов) относятся к одному - пятому виду разрешенного использования "Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания". Перечисленные земельные участи относятся к одному сегменту рынка земельных участков коммерческого назначения, и их стоимость описывается одними и теми же ценообразующими факторами.

Экспертом корректно подобраны аналоги в количестве 13 земельных участков, относящихся к сегменту рынка объекта оценки, и не требующих дополнительной корректировки на вид использования.

Довод о том, что экспертом не было учтено наличие на оцениваемом земельном участке коммуникаций, что само по себе должно повышать его стоимость, не подтверждает позицию истца о том, что установленная экспертом рыночная стоимость земельного участка в размере **** руб. является завышенной по отношению к рыночной стоимости, определенной оценщиком в размере **** рублей.

Согласно "Методическим разъяснениям по учету коммуникаций при оценке земельных участков в целях оспаривания кадастровой стоимости" МР-5/16 от 18.05.2016 г., подготовленным СРО "Экспертный совет", членом которого является эксперт Г.Н.И., при оценке земельных участков в целях оспаривания их кадастровой стоимости учитывается только (не)возможность подключения к коммуникациям. Наличие самих коммуникаций и их характеристики не учитываются.

Такой подход соотносится с положениями статей 390, 3 Налогового Кодекса РФ, согласно которым для земельного налога налоговая

6

база определяется как кадастровая стоимость земельных участков; каждое лицо должно уплачивать законно установленные налоги и сборы, а законодательство о налогах и сборах основано на признании всеобщности и равенства налогообложения, пункта 20 ФСО №7, согласно которому застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Коммуникации являются объектами отдельного учета, в т.ч. кадастрового, а также самостоятельными объектами налогообложения по налогу на имущество. В целях исключения двойного налогообложения при определении базы земельного налога, стоимость улучшений земельного участка в виде коммуникаций не учитывается в составе стоимости оцениваемого земельного участка.

Все отобранные экспертом объекты - аналоги расположены в черте населенного пункта и имеют возможность подключения инженерных коммуникаций.

При расчете корректировки на местоположение земельного участка через инвестиционную привлекательность территории экспертом учтены такие основные факторы, влияющие на рыночную стоимость коммерческой недвижимости, как: объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами; среднемесячная заработная плата (по крупным и средним предприятиям) муниципального образования; расстояние до центра субъекта (г. Челябинска). Модель расчета корректировки проверена экспертом на адекватность, экономическую состоятельность и экономический смысл, качество модели оценено по основным статистическим критериям.

Использованная экспертом методика соответствует положениям п. 24 ФСО № 1, в силу которого оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. При проведении оценки возможно установление дополнительных к указанным в задании на оценку допущений, связанных с предполагаемым использованием результатов оценки и спецификой объекта оценки.

Утверждение специалиста Г.М.С. о том, что экспертом были использованы недостоверные сведения об имущественных правах на объекты-аналоги № 6 и № 12, указанные в экспертном заключении как находящиеся в собственности, тогда как фактически в объявлениях шла речь об уступке права их аренды, учитывая то обстоятельство, что рыночная стоимость объекта, находящегося в собственности, всегда выше предложения об уступке права его аренды, также не подтверждает позицию истца о завышении экспертом рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, поскольку применение соответствующих корректировок к объектам аналогам № 6 и № 12 еще увеличит стоимость объекта оценки.

Достоверность выводов, содержащихся в заключении судебной экспертизы, установленный размер рыночной стоимости земельного участка, допустимыми доказательствами не опровергнут. На проведении

7

дополнительной либо повторной экспертизы в порядке статьи 83 КАС РФ административный истец не настаивал.

Вместе с тем, обоснованность применения оценщиком Г.М.С. корректировки на красную линию, снижающей стоимость объекта оценки на 35% по отношению к взятым ею 4 объектам-аналогам, часть которых относится к нижнему сегменту рынка, представляется суду сомнительной, что не позволяет положить отчет оценщика в основу принимаемого решения.

Оценивая в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ такое доказательство рыночной стоимости земельного участка, как заключение судебной экспертизы, суд находит его достоверным, отвечающим требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, а также принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки (ФСО №1 - «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки», утв. приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 297; ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», утв. приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 298; ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. N 299; ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. № 508; ФСО № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 4 июля 2011 г. №328; ФСО № 6 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 7 ноября 2011 г. №628; ФСО № 7 - «Оценка недвижимости», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 г. №611, а также стандартами и правилами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности) не установлено.

Кадастровая стоимость земельного участка существенно (в 2 раза) превышает его рыночную стоимость на ту же дату, в связи с чем требования о её пересмотре являются обоснованными.

Поскольку заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом Г.Н.И. в полном объеме и представлено в материалы дела, это заключение положено в основу решения о пересмотре по иску ФИО1 кадастровой стоимости земельного участка, а возложенная определением от 26 мая 2016 года на ФИО1 обязанность по оплате расходов за проведение экспертизы истцом не исполнена, что подтвердил суду его представитель, то в соответствии с положениями ст. 108 КАС РФ, разъяснениями, данными в п. 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административного истца

8

на основании счета на оплату № 107 от 30.06.2016 г. в пользу ООО «Антей-Эксперт» подлежат взысканию расходы по оплате услуг эксперта Г.Н.И. в размере **** рублей.

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

решил:

Пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания ресторана, распложенного по адресу: ****, установив её равной рыночной стоимости в размере **** (****) рублей по состоянию на 01 октября 2014 года на период с 1 января 2016 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 10 марта 2016 года.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Антей-Эксперт» расходы по оплате услуг эксперта Г.Н.И. в размере **** (****) рублей, которые подлежат перечислению по следующим реквизитам: получатель: ООО «Антей-Эксперт», ИНН <***>, КПП 745301001, счет № 40702810900020000261, в филиале № 6602 Банка ВТБ 24 (ПАО), <...>, к/сч 30101810965770000413, БИК 046577413.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Челябинского областного суда в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий: