Решение № ГП-000198-02/17 от 27.06.2017 Челябинского областного суда (Челябинская область)

Дело№3а-200/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 июня 2017 года г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе председательствующего судьи Кучина М.И. при секретаре Волошиной А.А., рассмотрев административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Аякс Екатеринбург» об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства равной рыночной стоимости,

установил:

ООО «Аякс Екатеринбург» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства (далее - ОКС) нежилого помещения №31 (часть нежилого здания «Гипермаркет») общей площадью 5 747,3 кв.м с кадастровым номером 74:36:0704001:56, расположенного по адресу: <...>, равной рыночной в размере 137 605 000 рублей по состоянию на 03 июня 2016 года.

В обоснование указано, что кадастровая стоимость находящегося в его собственности ОКС в размере 218 829 654,43 руб. превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом оценщика в заявленном размере, что нарушает права административного истца, как плательщика налога на имущество.

В судебном заседании представители: административного истца ООО «Аякс Екатеринбург» - ФИО1 требования поддержала; административного ответчика Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области - ФИО2 высказал замечания к отчету оценщика, административного ответчика Управления Росреестра по Челябинской области - ФИО3 полагалась на мнение суда в оценке доказательств по делу.

Заинтересованные лица Администрация г.Челябинска, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области, будучи надлежаще извещенными, в судебное заседание не явились, причины неявки не сообщили. Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО4 В .В., суд находит заявление подлежащим удовлетворению.

Пунктами 6, 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года К221-Ф3 «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре) установлено, что в государственный кадастр недвижимости, являющийся федеральным государственным информационным ресурсом, вносятся, в том числе, сведения о площади, определенной с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является

2

земельный участок, здание или помещение, кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Статьей 245 КАС РФ, статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено право юридических лиц и граждан обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости должно являться основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта и применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Как следует из материалов дела, на основании договора №1066 от 01.09.2014 года купли-продажи недвижимого имущества и дополнительного соглашения к нему №1 от 11.09.2014 г. ООО «Аякс Екатеринбург» является собственником ОКС - нежилого помещения №31 (часть нежилого здания «Гипермаркет») общей площадью 5 747,3 кв.м с кадастровым номером 74:36:0704001:56 расположенного по адресу: <...>.

В силу части 1 статьи 376 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении имущества определяется как его кадастровая стоимость. Поскольку ООО «Аякс Екатеринбург» является плательщиком налога на имущество организаций, определением кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости затрагиваются его права и обязанности.

Предусмотренный статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден. По результатам рассмотрения соответствующего обращения ООО «Аякс Екатеринбург» от 17.03.2017 г. комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Челябинской области было вынесено решение за номером 601 от 04.04.2017 года об отклонении заявления ООО «Аякс Екатеринбург».

Из кадастровой справки, ответа ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области на запрос суда следует, что сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером 74:36:0704001:56 внесены в ЕГРН 10.12.2011 года. Приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 22.07.2016 года №170-П утверждены результаты кадастровой оценки объектов капитального строительства по состоянию на 01 марта 2015 года. ОКС с кадастровым номером 74:36:0704001:56 был включен в перечень объектов недвижимости,

3

подлежащих ГКО, с кадастровой стоимостью в размере 231 606 211,46 руб. по состоянию на 01 марта 2015 года.

03 июня 2016 года на основании заявления о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости от 18.05.2016 года и технического плана помещения от 18.05.2016 года площадь ОКС с кадастровым номером 74:36:0704001:56 изменена с «5 906 кв.м» на «5 747,3 кв.м», в связи с чем его кадастровая стоимость определена заново в соответствии с пунктами 3.1 и 4.1 Порядка определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 18.03.2011 г. №113, а именно - путем умножения среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости соответствующего назначения в здании на площадь помещения, и составила 218 829 654,43 руб., сведения внесены в кадастр недвижимости 23.11.2016 года. Датой определения кадастровой стоимости ОКС с кадастровым номером 74:36:0704001:56 в указанном размере является дата внесения изменений в сведения о его площади, а именно 03.06.2016 г.

Таким образом, требование ООО «Аякс Екатеринбург», обратившегося в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в 2017 году, может быть удовлетворено по состоянию на 03 июня 2016 года на период с 1 января 2017 года до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Частью 1 статьи 11 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Для целей применения Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3).

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается

4

достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Обращаясь в суд с настоящим заявлением, ООО «Аякс Екатеринбург» представило отчет об оценке №02/01-2017 от 03.03.2017 г., выполненный оценщиком ООО «Аванта Вест» ФИО4, которая является членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (ответственность Л. В.В. застрахована страховым полисом №433-121121 /15/0321R/776/00001 /5-002972, выданным СОАО «Ингосстрах» и ОАО «АльфаСтрахование», ответственность ООО «Аванта Вест» - полисом №СОО/160020 по страхованию гражданской ответственности при осуществлении оценочной деятельности от 19.10.2016 года, выданным АО «Страхования компания «Выручим!»), а также положительное экспертное заключение Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» № 750/2017/1 от 19.04.2017 года, которым подтверждена стоимость объекта оценки, определенная в отчете.

Согласно указанному отчету рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составила 137 605 000 рублей по состоянию на 03 июня 2016 года.

Высказанное Министерством мнение о неподтвержденности подбора оценщиком объектов аналогов с НДС опровергается листами отчета 57-60, из которых следует, что в объявлениях о продаже всех 4 объектов аналогов указано, что цена взята с НДС. Кроме того, свидетель Л.В.В. подтвердила суду, что она обзвонила продавцов, которые подтвердили эту информацию.

Довод Министерства о неправомерности использования коэффициента недозагрузки, в то время как арендная ставка считалась целиком, не может быть признан судом обоснованным, поскольку из технического паспорта объекта с кадастровым номером 74:36:0704001:56 общей площадью 5 747,3 кв.м следует, что помимо торговых помещений площадью 5 456,3 кв.м, которые могут быть сданы в аренду, этот объект имеет такие вспомогательные помещения как лестничные клетки, коридоры, умывальные, туалеты площадью 291 кв.м, которые не могут быть самостоятельными предметами аренды (листы отчета 78, 110-122).

Мнение о неправомерности использования оценщиком коэффициента операционных расходов для неактивного рынка (т.е. рынка, характеризующегося низким уровнем торговой активности, большим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, ограниченным количеством продавцов и редкими сделками, который включает объекты, не пользующиеся спросом, прежде всего коммерческие объекты, находящиеся в отдаленных районах, а также крупнейшие и дорогостоящие имущественные комплексы, а также объекты недвижимости, характеризующиеся ограниченным количеством потенциальных покупателей) является оценочным суждением Министерства, не основанным на каких-либо объективных доказательствах необходимости использования критерия активного рынка (т.е. рынка, характеризующегося высоким уровнем

5

торговой активности, небольшим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, присутствием на рынке достаточного количества продавцов и покупателей, конкуренцией и достаточно большим объемом совершаемых сделок, включающего ликвидные объекты, характеризующиеся большим спросом).

Размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подтвержденный вышеуказанным отчетом и положительным экспертным заключением, участвующими в деле лицами не опровергнут. О назначении экспертизы в порядке статьи 77 КАС РФ участвующие в деле лица, в том числе представитель Министерства, не ходатайствовали. Заинтересованное лицо Администрация г. Челябинска, являющееся получателем налога, интереса к рассматриваемому делу не высказало, отзыва по существу иска, представителя в судебное заседание не направило.

Оценивая в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ представленные административным истцом доказательства рыночной стоимости нежилого здания, суд находит их достоверными, отвечающими требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, а также принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки (ФСО №1 - «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки», утв. приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 297; ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», утв. приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 298; ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. N 299; ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. № 508; ФСО № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 4 июля 2011 г. №328; ФСО № 6 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 7 ноября 2011 г. №628; ФСО № 7 - «Оценка недвижимости», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 г. №611, а также стандартами и правилами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности) не установлено.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости в 1,5 раза превышает его рыночную стоимость на ту же дату, в связи с чем требования истца подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

решил:

6

Требования Общества с ограниченной ответственностью «Аякс Екатеринбург» удовлетворить.

Пересмотреть кадастровую стоимость объекта капитального строительства - нежилого помещения №31 (часть нежилого здания «Гипермаркет») общей площадью 5 747,3 кв.м с кадастровым номером 74:36:0704001:56, расположенного по адресу: <...>, установив её равной рыночной стоимости в размере 137 605 000 (сто тридцать семь миллионов шестьсот пять тысяч) рублей по состоянию на 03 июня 2016 года на период с 1 января 2017 года до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 17 марта 2017 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Челябинского областного суда в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий: