ГРАЖДАНСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
ЗАКОНЫ
КОММЕНТАРИИ
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Дело№За-149/2017 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 25 мая 2017 года г. Челябинск Челябинский областной суд в составе председательствующего судьи Кучина М.И. при секретаре Волошиной А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «ИмперС» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости, установил: ООО «ИмперС» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности земельных участков, относящихся к категории земель: земли населенных пунктов, равной их рыночной стоимости, а именно: - с кадастровым номером 74:33:0225002:6159 площадью 51 779 кв. м, разрешенное использование: торговая ярмарка, расположенного по адресу: <...>, - в размере 102 108 188 рублей по состоянию на 24 апреля 2015 года; - с кадастровым номером 74:33:0225002:6157 площадью 7 543 кв. м, разрешенное использование: развлекательный комплекс с парковой зоной, инженерно-технических объектов, сооружений и коммуникаций (электро-, водо-, газообеспечение, водоотведение, телефонизация и т.д.), энергоцех, расположенного по адресу: <...>, - в размере 11 261 699 рублей по состоянию на 16 апреля 2015 года. В обоснование указано, что установленная в результате государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость этих земельных участков в размере 271 924 667,56 руб. и 41 731 949,22 руб. соответственно, превышает их рыночную стоимость, что нарушает права истца, как плательщика земельного налога. В судебном заседании представители административного истца ООО «ИмперС» - ФИО1 и адвокат Чвало А.А. требования поддержали. Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Челябинской области ФИО2 полагала возможным удовлетворение требований в случае предоставления необходимых и допустимых доказательств по делу; замечаний к содержанию отчета об оценке не имела. Административный ответчик Министерство имущества и природных ресурсов Челябинской области, заинтересованные лица Администрация г.Магнитогорска Челябинской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области, будучи надлежаще извещенными, в судебное заседание не явились, причины неявки не сообщили. Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в их отсутствие. | ||
2 | ||
Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, поступившие отзывы ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области и Управления Росреестра по Челябинской области, суд не установил оснований к отказу в удовлетворении заявленных требований. Пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года Ы221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре) установлено, что в государственный кадастр недвижимости, являющийся федеральным государственным информационным ресурсом, вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Статьей 245 КАС РФ, статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено право юридических лиц и граждан обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта и применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сам по себе факт установления рыночной стоимости земельного участка отличной от его кадастровой стоимости не влечет за собой изменения гражданско-правовых либо налоговых обязательств, исполнение которых происходило с учетом результатов государственной кадастровой оценкт т. Как следует из материалов дела, ООО «ИмперС» на основании договоров купли-продажи земельного участка №6551 от 19.06.2014 г. и №2190 от 06.02.2004 г. является собственником земельных участков, относящихся к категории земель: земли населенных пунктов: - с кадастровым номером 74:33:0225002:6157 площадью 7 543 кв. м, относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: развлекательный комплекс с парковой зоной, инженерно- | ||
3 | ||
технических объектов, сооружений и коммуникаций (электро-, водо-, газообеспечение, водоотведение, телефонизация и т.д.), энергоцех, расположенного по адресу: <...> - и с кадастровым номером 74:33:0225002:6159 площадью 51 779 кв. м, разрешенное использование: торговая ярмарка, расположенного по адресу: <...>. Поскольку собственник земельных участков ООО «ИмперС» в силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ является плательщиком земельного налога, определением кадастровой стоимости этих земельных участков затрагиваются его права и обязанности. Предусмотренный статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден. По результатам рассмотрения соответствующего обращения ООО «ИмперС» от 16.12.2016 г. Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Челябинской области было вынесено решение за № 3752 от 10.01.2017 года об отклонении заявления ООО «ИмперС». Приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области № 263-П от 10.11.2015 года утверждены результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области по состоянию на 01 октября 2014 года. Из кадастровой справки, ответа ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области на запрос суда следует, что земельный участок с кадастровым номером 74:33:0225002:6157 образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 74:33:0225002:6131, и поставлен на государственный кадастровый учет (далее - ГКУ) 16.04.2015 года. Земельный участок с кадастровым номером 74:33:0225002:6159 образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 74:33:0225002:24, и поставлен на ГКУ 24.04.2015 года. Поскольку спорные земельные участки образованы путем раздела земельных участков, включенных в Перечень объектов массовой оценки, утвержденный приказом №263-П, и поставлены на ГКУ после формирования Перечня объектов массовой оценки и до утверждения результатов государственной кадастровой оценки, их кадастровая стоимость определена в соответстви и с пунктами 2.4 и 2.1.17 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития от 12.08.2006 №222,'с применением удельного показателя кадастровой стоимости земель преобразуемых земельных участков, и составила: №74:33:0225002:6157 -41 731 949,22 руб., №74:33:0225002:6159 - 286 759 351,06 руб. Датой определения кадастровой стоимости спорных земельных участков являются даты их постановки на ГКУ - №74:33:0225002:6157 - 16.04.2015 г., №74:33:0225002:6159-24.04.2015 г. | ||
4 | ||
При этом, в результате анализа сведений ЕГРН выявлено, что кадастровая стоимость исходного земельного участка с кадастровым номером 74:33:0225002:24, из которого образован земельный участок №74:33:0225002:6159, определена в соответствии с п. 2.1.3 Методических указаний, путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок и составила 271 924 667,56 руб., сведения внесены в кадастр недвижимости 24.12.2015 г. В связи с чем, органом регистрации прав принято решение об исправлении технической ошибки от 04.05.2017 №Ф7400/17-25077, в соответствии с которым кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:33:0225002:6159 изменена с «271 924 667,56 руб.» на «286 759? 51,06 руб.». В соответствии со ст. 24.20 Закона об оценке, в случае исправления технической ошибки в сведениях ЕГРН о величине кадастровой стоимости сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты внесения в НГРН соответствующих сведений, содержавших техническую ошибку. В связи с чем, сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:33:0225002:6159 в размере 286 759 351,06 руб. подлежат применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 24.12.2015 г. Таким образом, рассматриваемые требования ООО «ИмперС», обратившегося в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Челябинской области в 2016 году, об установлении кадастровой стоимости указанных : выше земельных участков равной рыночной, могут быть удовлетворены по состоянию на 16.04.2015 года и на 24.04.2015 года на период с 01 января 2016 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности). г! лстью 1 статьи 11 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Для целей применения Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, | ||
5 | ||
располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3). В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Обращаясь в суд с настоящим заявлением, ООО «ИмперС» представило отчет об оценке № 902Р-12.2016 от 06.12.2016 г., составленный оценщиком ООО «Судебная экспертиза и оценка» Г. М.С., которая является членом Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков» (ответственность Г. М.С. застрахована страховым полисом №8191R/776/00120/6 от 10.06.2016 года, выданным ОАО «АльфаСтрахование»; ответственность ООО «Судебная экспертиза и оценка» - полисом №8191R/776/00231/6 от 03.10.2016 года того же страховщика), а также положительное экспертное заключение Саморегулирусмой организации оценщиков Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков» № 147-01-17 от 17.03.2017 года, которым подтверждена стоимость объектов оценки, определенная в отчете. Согласно указанному отчету рыночная стоимость спорных земельных участков составила: №74:33:0225002:6157 - 11 261 699 руб. по состоянию на 24 апреля 2015 года, №74:33:0225002:6159 - 102 108 188 руб. по состоянию на 16 апреля 2015 года. Оценщиком в качестве аналогов подобраны земельные участки, относящиеся к одному сегменту рынка, обосновано применение корректировок. Размер рыночной стоимости земельных участков, подтвержденный вышеуказанным отчетом и положительным экспертным заключением, участвующими в деле лицами не оспорен. О назначении экспертизы в порядке статьи 77 КАС РФ участвующие в деле лица не ходатай етвовали. Оценивая в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ представленные истцом доказательства рыночной стоимости земельных участков, суд находит их достоверными, отвечающими требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, а также принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартам и оценочн ой деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки (ФСО №1 - «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки», утв. приказом Министерства | ||
6 | ||
экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 297; ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», утв. приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 298; ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. N 299; ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. № 508; ФСО № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 4 июля 2011г. У» 328; ФСО № 6 «Требования к уровню знаний эксперта саморегул мруемой организации оценщиков», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 7 ноября 2011 г. №628; ФСО № 7 - «Оценка недвижимости», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 г. №611, а также стандартами и правилами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности) не установлено. Кадастровая стоимость земельных участков существенно (в 2,6 и 3,7 раз) превышает их рыночную стоимость на те же даты, в связи с чем требования истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и представившего в обоснование своих требований полученные в предусмотренном законом порядке допустимые и относимые доказательства, подлежат удовлетворению. Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд решил: Требования Общества с ограниченной ответственностью «ИмперС» удовлетворить. Пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:33:0225002:6159 площадью 51 779 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: торговая ярмарка, расположенного по адресу: <...>, установив её равной рыночной стоимости в размере 102 108 188 (сто два миллиона сто восемь тысяч сто восемьдесят восемь) рублей по состоянию на 24 апреля 2015 года. Пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:33:0225002:6157 площадью 7 543 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: развлекательный комплекс с парковой зоной, инженерно-технических объектов, сооружений и коммуникаций (электро-, водо-, газообеспечение, водоотведение, телефонизация и т.д.), энергоцех, расположенного по адресу: <...>, установив её равной рыночной стоимости в размере 11 261 699 (одиннадцать миллионов двести шестьдесят одна тысяча шестьсот девяносто девять) рублей по состоянию на 16 апреля 2015 года. | ||
7 | ||
Кадастровая стоимость, установленная настоящим решением суда, применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, на период с 1 января 2016 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки. Датой подачи заявления считать 16 декабря 2016 года. Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Челябинского областного суда в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме. | ||
Председательствующий: | ||