Решение № ГП-000265-07/17 от 27.11.2017 Челябинского областного суда (Челябинская область)

Дело№За-191/2017

27 ноября 2017 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе председательствующего судьи Знамеровского Р.В. при секретаре Волошиной А. А., рассмотрев административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Аспект» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

установил:

ООО «Аспект» (ИНН <***>) обратилось в суд с административными исковыми заявлениями об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в отношении находящегося в аренде земельного участка с кадастровым номером 74:33:0000000:138, расположенного по адресу: Челябинская область, г.Магнитогорск, Правобережный район, южнее ул.Зеленая:

- площадью 3 190 614 кв.м. в размере 180 345 000 рублей по состоянию на 04 сентября 2015 года (том 1 л.д. 218-221);

- площадью 3 183 594 кв.м. в размере 154 808 000 рублей по состоянию на 27 июля 2016 года (том 3 л.д. 6-9).

В обоснование заявленных требований указано, что установленная в результате государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость этого земельного участка превышает его рыночную стоимость, что нарушает права истца, как плательщика арендной платы.

Определением Челябинского областного суда от 28 августа 2017 года административные дела по административным исковым заявлениям ООО «Аспект» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:33:0000000:138 равной рыночной объединены в одно производство (том 4 л.д. 3-5).

Представитель административного истца ООО «Аспект» ФИО1 в ходе рассмотрения дела требования уточнила, просил установить кадастровую стоимость указанного выше земельного участка равной рыночной площадью 3 190 614 кв.м. в размере 186 595 000 рублей по состоянию на 04 сентября 2015 года; площадью 3 183 594 кв.м. в размере 186 208 000 рублей по состоянию на 27 июля 2016 года

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Аспект» ФИО1 требования поддержала с учетом уточнения.

Представитель административного ответчика Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области ФИО2 в судебном заседании возражений на иск не представил.

Представители административного ответчика Управления Росреестра по Челябинской области, заинтересованных лиц ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области, администрации г.Магнитогорска и КУИЗО г.Магнитогорска, будучи надлежаще извещенными, в судебное заседание не явились, причины неявки не сообщили. Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав лиц, принявших участие в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд находит требования административного истца подлежащими удовлетворению.

Согласно ч.5 ст.247 КАС РФ при рассмотрении дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с п.2 чЛ ст.248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Пунктами 11, 14 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N221-03 «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре) установлено, что в государственный кадастр недвижимости, являющийся федеральным государственным информационным ресурсом, вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.

Согласно п.п.1 ч.5 ст.8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (действующего с 01.01.2017) "О государственной регистрации недвижимости" в кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, а именно - сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости;

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка

2

земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Статьей 245 КАС РФ, статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено право юридических лиц и граждан обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта и применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сам по себе факт установления рыночной стоимости земельного участка отличной от его кадастровой стоимости не влечет за собой изменения гражданско-правовых либо налоговых обязательств, исполнение которых происходило с учетом результатов государственной кадастровой оценки.

Как следует из материалов дела, ООО «Аспект» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 74:33:0000000:138, относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Челябинская область, г.Магнитогорск, Правобережный район, южнее ул.Зеленая - на основании соглашений о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях индивидуального и малоэтажного жилищного строительства, а именно:

- соглашения об уступке прав от 10 декабря 2009 года по договору аренды заключенного между ООО «Инвестстройкомплекс» и ООО «Аспект», ИНН <***>, (том 1 л.д. 199);

- соглашения об уступке прав от 24 августа 2012 года по договору аренды заключенного между ООО «Аспект», ИНН <***>, и ООО «Аспект», ИНН <***>, (административный истец по настоящему делу) (том 1 л.д. 200).

По условиям указанных соглашений новый арендатор принимает на себя права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 74:33:0000000:138 по договору аренды от 05 марта 2009 года № 5028.

Также, к договору аренды от 05 марта 2009 года № 5028 составлены: дополнительное соглашение от 12 марта 2013 года, в котором стороны

3

установили размер площади арендуемого земельного участка - 3 293 471 кв. м. (том 1 л.д. 201); дополнительное соглашение от 14 июня 2015 года, которым размер площади арендуемого земельного участка составил 3 201 461 кв. м. (том I л.д. 203); и дополнительное соглашение от 16 декабря 2015 года, по условиям которого площадь арендованного земельного участка составляет 3 190 614 кв. м., согласно данных государственного кадастрового учета, срок действия настоящего договора устанавливается до 01 января 2024 года (том 1 л.д. 202).

Постановлением Администрации г. Магнитогорска Челябинской области №16345-П от 27 декабря 2016 года изменена площадь земельного участка с кадастровым номером 74:33:0000000:138 на 3 183 594 кв.м. (том 3 л.д. 35).

Расчет арендной платы по указанному выше договору аренды установлен исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, определением кадастровой стоимости земельного участка затрагиваются права и обязанности административного истца ООО «Аспект» как плательщика арендной платы.

Предусмотренный статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности досудебный порядок урегулирования спора заявителем соблюден. По результатам рассмотрения соответствующих обращений ООО «Аспект» от 18 ноября 2016 года и от 11 января 2017 года комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Челябинской области одно заявление было отклонено и возвращено 24 ноября 2016 года по причине его несоответствия ст.24.18 Закона об оценочной деятельности (том 1 л.д. 196-193), по результатам рассмотрения второго вынесено решение № 443 от 07 февраля 2017 года об отклонении заявления ООО «Аспект» (том 3 л.д. 39-41).

Из кадастровых справок (том 1 л.д. 194, том 3 л.д. 37), ответов ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области на запросы суда (том 2 л.д. 7-9, том 3 л.д. 219-224) следует, что земельный участок с кадастровым номером 74:33:0000000:138, площадью 3 183 594 кв.м., поставлен на государственный кадастровый учет 15 января 2009 года.

При постановке на государственный кадастровый учет кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:33:0000000:138 не определялась.

В соответствии со статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценке), государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного

4

самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

В 2011 году на территории Челябинской области проведена государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов по состоянию на 01 января 2010 года.

Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, включая удельные показатели кадастровой стоимости земель в разрезе кадастровых кварталов, утверждены постановлением Правительства Челябинской области от 17 августа 2011 года №284-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области» (далее — Постановление №284-П).

Кадастровая стоимость земельных участков, не включенных в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, определяется заново на основании результатов государственной кадастровой оценки в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12 августа 2006 года №222 (далее - Методические указания).

В связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером 74:33:0000000:138 учтен в кадастре недвижимости на момент формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, но в указанный перечень не включен, его кадастровая стоимость определена на основании результатов государственной кадастровой оценки, в соответствии с пунктами 2.1.3 и 2.5 Методических указаний и составила 1 680 220 452,61 рублей, сведения внесены в кадастр недвижимости 12 апреля 2012 года.

В соответствии со статьей 24.19 Закона об оценке, датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, является дата внесения сведений о нем в единый государственный реестр недвижимости, повлекших за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Порядок определения даты, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость земельных участков, введен приказом Минэкономразвития РФ от 17 ноября 2011 года №673 «О внесении изменений в Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденные приказом Минэкономразвития РФ от 12 августа 2006 года №222» (далее - Приказ №673), вступившим в силу 13 марта 2012 года.

В соответствии с пунктом 2 Приказа №673 в случаях, предусмотренных пунктом 2.5 Методических указаний, кадастровая

5

стоимость земельных участков определяется на дату вступления в силу настоящего приказа.

Таким образом, датой, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:33:0000000:138 в размере 1 680 220 452,61 рублей является дата вступления в силу Приказа №673 - 13 марта 2012 года.

12 сентября 2013 года в кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости — 196 948 311,00 рублей, определенной по состоянию на 13 марта 2012 года, установленной на основании решения Арбитражного суда Челябинской области от 17 июля 2013 года по делу №А76-5528/2013.

15 апреля 2015 года площадь земельного участка с кадастровым номером 74:33:0000000:138 изменена с «3 293 471 кв.м.» на «3 201 461 кв.м.», с учетом исключения площади образованных из него земельных участков, права на которые зарегистрированы.

В соответствии с пунктом 2.2. Методических указаний, в случае изменения площади земельного участка, кадастровая стоимость изменяется пропорционально изменению площади земельного участка.

В связи с чем, кадастровая стоимость указанного земельного участка определена в размере 191 446 148,06 рублей, сведения внесены в кадастр недвижимости 15 апреля 2015 года.

Таким образом, датой, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:33:0000000:138 в размере 191 446 148,06 рублей, является дата внесения изменений в сведения о площади - 15 апреля 2015 года.

04 сентября 2015 года площадь земельного участка с кадастровым номером 74:33:0000000:138 изменена с «3 201 461 кв.м.» на«3 190 614 кв.м.», с учетом исключения площади образованных из него земельных участков, права на которые зарегистрированы.

В соответствии с пунктом 2.2 Методических указаний кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:33:0000000:138 определена заново и составила 190 797 501,59 рублей, сведения внесены в кадастр недвижимости 04 сентября 2015 года

Таким образом, датой, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:33:0000000:138 в размере 190 797 501,59 рублей, является дата внесения изменений в сведения о площади - 04 сентября 2015 года.

В 2015 году на территории Челябинской области проведена государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов по состоянию на 01 октября 2014 года.

6

Результаты проведения работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов на территории Челябинской области утверждены Приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области № 263-П от 10 ноября 2015 года (далее — Приказ №263 -П).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:33:0000000:138 утверждена Приказом №263-П в размере 572 504 063,93 рублей, сведения внесены в кадастр недвижимости 04 декабря 2015 года.

Согласно статье 24.15 Закона об оценке, датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценки.

В связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером 74:33:0000000:138 включен в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценки, датой, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость указанного земельного участка является 01 октября 2014 года.

Вместе с тем, указанный земельный участок включен в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке с площадью «3 293 471 кв.м.», в то время как 04 сентября 2015 года, площадь земельного участка изменена на «3 190 614 кв.м.».

В соответствии с п. 2.4 Методических указаний, в случае, когда изменение площади земельного участка произошли после даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельных участков при проведении последней государственной кадастровой оценки и до утверждения ее результатов, кадастровая стоимость указанных; земельных участков определяется заново после утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель на основе указанных результатов.

В связи с чем, кадастровая стоимость указанного земельного участка определена заново в соответствии с пунктами 2,2, 2.4 Методических указаний и составила 554 624 431,62 рублей, сведения внесены в кадастр недвижимости 09 декабря 2015 года.

Таким образом, датой, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:33:0000000:138 в размере 554 624 431,62 рублей, является дата внесения изменений в сведения о площади - 04 сентября 2015 года.

15 февраля 2016 года площадь земельного участка с кадастровым номером 74:33:0000000:138 изменена с «3 190 614 кв.м.» на «3 189 980 кв.м.», с учетом исключения площади образованных из него земельных участков, права на которые зарегистрированы.

В соответствии с пунктом 2.2 Методических указаний кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:33:0000000:138

7

определена заново и составила 554 514 223,40 рублей, сведения внесены в кадастр недвижимости 15 февраля 2016 года.

18 февраля 2016 года площадь земельного участка с кадастровым номером 74:33:0000000:138 изменена с «3 189 980 кв.м.» на «3 186 761 кв.м.», с учетом исключения площади образованных из него земельных участков, права на которые зарегистрированы.

В соответствии с пунктом 2.2 Методических указаний кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:33:0000000:138 определена заново и составила 553 954 664,63 рублей, сведения внесены в кадастр недвижимости 18 февраля 2016 года.

27 июля 2016 года площадь земельного участка с кадастровым номером 74:33:0000000:138 изменена с «3 186 761 кв.м.» на «3 183 594 кв.м.», с учетом исключения площади образованных из него земельных участков, права на которые зарегистрированы.

В соответствии с пунктом 2.2 Методических указаний кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:33:0000000:138 определена заново и составила 553 404 145,02 рублей, сведения внесены в кадастр недвижимости 28 июля 2016 года.

Таким образом, датой, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:33:0000000:138 в размере 553 404 145,02 рублей, является дата внесения изменений в сведения о площади - 27 июля 2016 года.

Как указывается в п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в соответствии с пунктом 7 статьи 4 Закона о кадастре при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются. Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно п. 28 указанного постановления, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Следовательно, рассматриваемые требования ООО «Аспект», обратившегося в Комиссию по рассмотрению споров о результатах

8

определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Челябинской области 18 ноября 2016 года, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:33:0000000:138, площадью 3 190 614 кв.м. равной рыночной, могут быть удовлетворены по состоянию на 04 сентября 2015 года на период с 1 января 2016 года по 26 июля 2016 года - дату внесения изменений в сведения о площади указанного земельного участка.

А требования ООО «Аспект», обратившегося в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Челябинской области 11 января 2017 года, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:33:0000000:138, площадью 3 183 594 кв.м. равной рыночной, могут быть удовлетворены по состоянию на 27 июля 2016 года на период с 01 января 2017 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Частью 1 статьи 11 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Для целей применения Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3).

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Обращаясь в суд с настоящим заявлением, ООО «Аспект» представило отчеты об оценке № 2-0250-16 от 27 октября 2016 года (том 1 л.д. 24-173) и №2-1901-16 от 27 декабря 2016 года (том 3 л.д. 42-197), составленные

9

оценщиком ООО «Техническая экспертиза и оценка» - С.Л.Ф., которая является членом Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Свободный Оценочный Департамент» (ответственность оценщика застрахована страховым полисом, выданным СПАО «ИНГОССТРАХ»), а также положительное экспертное заключение Некоммерческое партнерство Саморегулируемой организации оценщиков «Свободный оценочный департамент» №3390/С-16 от 27 октября 2016 года (том 1, л.д. 174-189), которым подтверждена стоимость объекта оценки, определенная в отчете № 2-0250-16.

Согласно представленным отчетам рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка определена по состоянию на 04 сентября 2015 года и на 27 июля 2016 года в размере первоначально заявленных административным истцом требований.

Определением суда от 06 июля 2017 года (том 2 л.д. 16-18) удовлетворены ходатайства представителей административного истца ООО «Аспект» - ФИО3 и заинтересованного лица Администрации г. Магнитогорска о назначении судебной экспертизы для разрешения вопроса о размере рыночной стоимости указанного земельного участка по состоянию на 04 сентября 2015 года.

Согласно заключению судебной экспертизы № 026-05-00845 от 28 июля 2017 года, выполненной экспертом Южно-Уральской торгово-промышленной палаты - Ж.Р.Р. , предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ за дачу заведомо ложного заключения, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:33:0000000:138, площадью 3 190 614 кв.м. по состоянию на 04 сентября 2015 года составила 473 753 000 рублей (том 2 л.д. 28-72).

Не согласившись с заключением эксперта Ж.Р.Р., представитель административного истца ООО «Аспект» - ФИО3, заявил ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы. В обоснование ходатайства указал, что заключение судебной экспертизы является необоснованным, поскольку основано на недостоверной информации, проведено без фактического обследования земельного участка, а также представил мнение специалиста Г.Н.А. относительно заключения судебной экспертизы.

Определением суда от 07 сентября 2017 года было удовлетворено ходатайство представителя административного истца ООО «Аспект» -ФИО3 о назначении по делу повторной судебной экспертизы, на разрешение которой поставлен вопрос: какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:33:0000000:138, расположенного по адресу: Челябинская область, г.Магнитогорск,

10

Правобережный район, южнее ул.Зеленая, площадью 3 190 614 кв.м. по состоянию на 04 сентября 2015 года (том 4 л.д. 34-37).

Согласно заключению судебной экспертизы № 486/2017 от 30 октября 2017 года, выполненной экспертом ООО «Бюро независимых экспертиз и оценки» - К.Ю.Н. предупрежденной об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ за дачу заведомо ложного заключения, стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:33:0000000:138, площадью 3 190 614 кв.м. по состоянию на 04 сентября 2015 года составила 186 595 000 рублей (том 4 л.д.48-122).

В ходе разбирательства по делу судом также установлено, что ООО «Аспект» ссылаясь на то обстоятельство, что у общества отсутствовала обязанность по внесению арендной платы за часть земельного участка с кадастровым номером 74.33:0000000:138 площадью 1 962 984 кв. м., занятую охранной зоной магистрального газопровода и зоной ограниченного приближения строений, сооружений к магистральному газопроводу, обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Администрации г. Магнитогорска о взыскании переплаты по арендной плате.

20 декабря 2016 года Арбитражным судом Челябинской области по делу № А76- 117/2016 было вынесено решение, которое постановлением №№ 18 АП-1064/2017,18АП-13 51 /2017 Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03 марта 2017 года было оставлено без изменения (том 4 л.д. 128-138).

Как следует из указанных судебных актов и собранных в рамках настоящего дела доказательств, постановлением Администрации от 24 сентября 2008 года № 8188-П утвержден проект границ земельного участка общей площадью 3 293 471 кв. м. с кадастровым номером 74:33:0000000:138, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, Правобережный район, южнее ул. Зеленой, - для комплексного жилищного строительства (том 2 л.д. 104).

29 января 2009 года постановлением Администрации № 669-П оформлено решение о продаже на аукционе права на заключение договора аренды земельного участка.

Из содержания приложения № 1 к постановлению Администрации от 29 января 2009 года № 669-П и аукционной документации следует, что часть передаваемого в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:33:0000000:138 площадью 1 962 984 кв. м. в расчете арендной платы не учитывается, так как указанная площадь занята охранной зоной магистрального газопровода и зоной ограниченного приближения строений, сооружений к магистральному газопроводу.

По результатам аукциона Администрацией с ООО «Инвестстройкомплекс» в отношении указанного земельного заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях

11

индивидуального и малоэтажного строительства от 05 марта 2009 года № 5028.

При этом, согласно аукционной документации в договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:33:0000000:138 включено условие о том, что часть передаваемого в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:33:0000000:138 площадью 1 962 984 кв. м в расчете арендной платы не учитывается, так как указанная площадь занята охранной зоной магистрального газопровода и зоной ограниченного приближения строений, сооружений к магистральному газопроводу.

Между тем, Арбитражным судом Челябинской области установлено, что часть арендованного земельного участка площадью 1 962 984 кв. м. не должна учитываться в расчете арендной платы, поскольку указанное условие было включено в аукционную документацию в связи с объективной невозможностью использования спорной части земельного участка с кадастровым номером 74:33:0000000:138 для целей аренды, установленных договором аренды от 05 марта 2009 года № 5028 (комплексное освоение в целях жилищного строительства) в связи с нахождением на указанной части охранной зоной магистрального газопровода и зоной ограниченного приближения строений, сооружений к магистральному газопроводу.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. По смыслу названной нормы закона, обязанности арендатора уплачивать арендные платежи за пользование арендованным имуществом корреспондирует обязанность арендодателя предоставить арендатору это имущество.

В рассматриваемом случае, как следует из установленных по делу обстоятельств, возможность использовать спорную часть земельного участка с кадастровым номером 74:33:0000000:138 для целей аренды, установленных договором аренды от 05 марта 2009 года № 5028 (комплексное освоение в целях жилищного строительства), у арендатора объективно отсутствовала.

При определении рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка экспертом, ООО «Бюро независимых экспертиз и оценки» - К.Ю.Н. был исследован вид фактического использования спорного земельного участка и установлена степень соответствия фактического вида использования - виду, определенному в правоустанавливающих документах; проведен осмотр, в результате которого установлено, что земельный участок сформирован, выделен в натуре, не огорожен, не используется. Эксперт, ООО «Бюро независимых экспертиз и оценки» исходил из того, что территория спорного земельного участка на дату проведения оценки не была благоустроена и обеспечена инженерными сетями, в связи с чем указанный земельный участок оценивался экспертом как незастроенный, без учета расположенных на нем линейных объектов. К.Ю.Н. были

12

проанализированы различные методы проведения оценки спорного земельного участка, при расчете рыночной стоимости использовался только метод сравнения продаж. Экспертом ООО «Бюро независимых экспертиз и оценки» учтено, что объект оценки расположен в границах зон с особыми условиями использования территории и площадь земельного участка, которая занята охранной зоной магистрального газопровода и зоной ограниченного приближения строений, сооружений к магистральному газопроводу общей площадью 2 187 097 кв.м., в связи с чем была применена соответствующая корректировка.

Вместе с тем, эксперт Южно-Уральской торгово-промышленной палаты - Ж.Р.Р., при проведении судебной экспертизы, без осмотра земельного участка, произвел расчет стоимости этого же земельного участка, как участка обеспеченного инженерными коммуникациями. Расчет стоимости обременения в виде необходимости выноса магистрального газопровода в экспертном заключении Ж.Р.Р. основывается на сведениях, содержащихся в открытом доступе — сети Интернет, а именно: используется стоимость выноса газопровода высокого давления при строительстве третьей полосы в аэропорту «Шереметьево», что вызывает у суда сомнения в возможности их применения в рассматриваемом случае. Применение Ж.Р.Р. неверных значений корректировок повлекло за собой искажение рыночной стоимости объекта оценки, что является недопустимым.

Достоверность выводов, содержащихся в заключении повторной судебной экспертизы № 486/2017 от 30 октября 2017 года, под сомнение никем не поставлена, выводы К.Ю.Н. являются мотивированными, подтверждены представленным исследованием. О проведении дополнительной либо повторной экспертизы в порядке статьи 83 КАС РФ никто из лиц, участвующих в деле, не ходатайствовал, а суд таких оснований не усматривает.

При таких обстоятельствах суд принимает в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:33:0000000:138, площадью 3 190 614 кв.м. по состоянию на 04 сентября 2015 года заключение повторной судебной экспертизы.

Также административным истцом заявлены требования об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в отношении того же земельного участка площадью 3 183 594 кв.м. по состоянию на 27 июля 2016 года, суд находит эти требования подлежащими удовлетворению с применением пункта 2.2. Методических указаний, в соответствии с которым, в случае изменения площади земельного участка, кадастровая стоимость изменяется пропорционально изменению площади земельного участка.

13

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:33:0000000:138, площадью 3 183 594 кв.м. составляет 186 184 453 рублей ((186 595 000 рублей / 3 190 614 кв.м.) х 3 183 594 кв.м.).

С учетом изложенного, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу, что в ходе судебного разбирательства был установлен факт несоответствия кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости на те же даты, в связи с чем требования административного истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и представившего в обоснование своих требований полученные в предусмотренном законом порядке допустимые и относимые доказательства, подлежат удовлетворению.

Пунктом 1 статьи 103 КАС РФ установлено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Положениями статьи 111 КАС РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

С учетом того, что услуги по проведению экспертизы экспертом Южно-Уральской торгово-промышленной палаты Ж.Р.Р. были оказаны в полном объеме, то в пользу Южно-Уральской торгово-промышленной палаты в счет стоимости судебной экспертизы надлежит взыскать 20 650 рублей с Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области, поскольку Министерство имущества и природных ресурсов Челябинской области является государственным органом, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости, в том числе указанных земельных участков, кадастровая стоимость которых, была оспорена административным истцом.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

решил:

Требования общества с ограниченной ответственностью «Аспект» удовлетворить.

Пересмотреть ставшую архивной кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:33:0000000:138, площадью 3 190 614 кв.м. расположенного по адресу: Челябинская область, г.Магнитогорск, Правобережный район, южнее ул.Зеленая, установив её равной рыночной стоимости в размере 186 595 ООО рублей по состоянию на 04 сентября 2015 года на период с 1 января 2016 года до 26 июля 2016 года - даты внесения изменений в сведения о площади указанного земельного участка

14

Датой подачи заявления считать 18 ноября 2016 года.

Пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:33:0000000:138, площадью 3 183 594 кв.м. расположенного по адресу: Челябинская область, г.Магнитогорск, Правобережный район, южнее ул.Зеленая, установив её равной рыночной стоимости в размере 186 184 453 по состоянию на 27 июля 2016 года на период с 01 января 2017 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать11 января 2017 года.

Взыскать с Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области в пользу Южно-Уральской торгово-промышленной палаты в счет стоимости судебной экспертизы 20 650 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Челябинского областного суда в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме. .

Председательствующий

15