Решение № ГП-000276-01/16 от 23.08.2016 Челябинского областного суда (Челябинская область)

Дело№3а-237/2016

РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

23 августа 2016 года г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе председательствующего судьи Кучина М.И. при секретаре Дюсембаеве А.А., рассмотрев административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Авто Ком» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

установил:

ООО «Авто Ком» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером 74:33:0224001:41 площадью 6 039 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение магазина, расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости в размере 8 919 603 рублей по состоянию на 01 октября 2014 года.

В обоснование указано, что установленная в результате государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость этого земельного участка в размере 36 828 297,99 руб. превышает рыночную стоимость, что нарушает права истца, как плательщика земельного налога.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Авто Ком» - ФИО1 требования поддержала. Представители административных ответчиков Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области - ФИО2, Управления Росреестра по Челябинской области — ФИО3 замечаний к отчету оценщика не имели, против удовлетворения административных исковых требований не возражали.

Заинтересованные лица Администрация г. Магнитогорска Челябинской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области, будучи надлежаще извещенными, в судебное заседание не явились, причины неявки не сообщили. Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в их отсутствие.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд находит административное исковое заявление подлежащим удовлетворению.

Пунктами 11, 14 части 2 статьи 7 Федерального закона от

24 июля 2007 года М221-Ф3 «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре) установлено, что в государственный кадастр недвижимости, являющийся федеральным государственным информационным ресурсом, вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится

2

государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Статьей 245 КАС РФ, статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено право юридических лиц и граждан обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта и применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сам по себе факт установления рыночной стоимости земельного участка отличной от его кадастровой стоимости не влечет за собой изменения гражданско-правовых либо налоговых обязательств, исполнение которых происходило с учетом результатов государственной кадастровой оценки.

Как следует из материалов дела, ООО «Авто Ком» на основании договора купли-продажи от 10.10.2005 г. и передаточного акта от 10.10.2005 г. является собственником земельного участка с кадастровым номером 74:33:0224001:41 площадью 6 039 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение магазина, расположенного по адресу: <...>.

Поскольку собственник земельного участка ООО «Авто Ком» в силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ является плательщиком земельного налога, определением кадастровой стоимости этого земельного участка затрагиваются его права и обязанности.

Предусмотренный статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности досудебный порядок урегулирования спора заявителем соблюден. По результатам рассмотрения соответствующего обращения ООО «Авто Ком» от 17.06.2016 г. комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Челябинской области было вынесено решение за № 927 от 12.07.2016 года об отклонении заявления ООО «Авто Ком».

Приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области № 263-П от 10.11.2015 года утверждены результаты

3

кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области по состоянию на 01 октября 2014 года.

Из кадастровой справки, ответа ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области на запрос суда следует, что земельный участок с кадастровым номером 74:33:0224001:41 включен в Перечень, утвержденный приказом № 263-П, и его кадастровая стоимость определена по состоянию на 01 октября 2014 года в размере 36 828 297,99 руб., сведения о ней внесены в ГКН 04.12.2015 г.

Как указывается в п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Таким образом, рассматриваемые требования ООО «Авто Ком», обратившегося в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Челябинской области в 2016 году, об установлении кадастровой стоимости указанного выше земельного участка равной рыночной, могут быть удовлетворены по состоянию на 01 октября 2014 года на период с 01 января 2016 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление* в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Частью 1 статьи 11 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Для целей применения Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3).

4

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Обращаясь в суд с настоящим заявлением, ООО «Авто Ком» представило отчет об оценке № 201/003/16 от 18.03.2016 г., составленный оценщиком ООО «Сенат-оценка» Ф. Н.С., которая является членом Саморегулируемой организации Некоммерческое партнерство «Международная палата оценщиков» (ответственность Ф. Н.С. застрахована полисом № 922/914826531 от 03.04.2015 года, выданными ОСАО «Ресо-гарантия»), а также положительное экспертное заключение Саморегулируемой организации Некоммерческое партнерство «Международная палата оценщиков» № 1091 от 09.06.2016 года, которым подтверждена стоимость объекта оценки, определенная в отчете.

Согласно указанному отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:33:0224001:41 по состоянию на 01.10.2014 года составила 8 919 603 рубля.

Суд находит противоречащим фактическим обстоятельствам положенное в основу решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Челябинской области №927 от 12.07.2016 года об отклонении заявления ООО «Авто Ком» утверждение о том, что в отчете оценщика в нарушение п. 11 ФСО № 7 отсутствует анализ рынка, к которому относится объект оценки, отсутствует обоснование отказа от доходного метода при определении стоимости объекта оценки.

Так, анализ рынка объекта оценки дан в разделе 3 отчета об оценке (страницы с 22 по 42), включающем такие подразделы как: 3.1. «Основные показатели социально-экономического развития Российской Федерации»; 3.2. «Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект»; 3.3. «Обзор сегмента рынка»; 3.5. «Анализ предложений о продаже земельных участков под сервисно-торговую застройку расположенных на правом берегу г. Магнитогорск, имеющихся в свободном доступе на дату оценки»; 3.6. «Обзор аренды земельных участков»; 3.7. «Обзор рынка недвижимости Магнитогорска»; 3.8. «Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости»; 3.9. «Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта на 01.10.2014 г.»; 3.10. «Анализ экологической ситуации в районе расположения земельного участка»; 3.11. «Анализ наиболее эффективного использования».

Описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке дан в разделе 4 отчета об оценке, включающем подраздел 4.1. «Выбор подходов и методов к оценке».

5

На страницах 48-50 оценщик проанализировал такие методы доходного подхода как метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Отказ от использования доходного подхода обоснован тем обстоятельством, что спецификой рынка земельных участков в Магнитогорске является нерыночный характер начисления арендной платы за землю (в процентах от кадастровой стоимости), что не позволяет использовать метод капитализации земельной ренты. Использование метода капитализации дохода в доходном подходе нецелесообразно, так как нарушается условие применения метода -отсутствует возможность рассчитать рыночную величину дохода, создаваемого правом аренды земельных участков при наиболее эффективном использовании его арендатором (по причине отсутствия рыночной информации о сделках аренды для земельных участков, аналогичных оцениваемому). Имеющаяся информация не отвечает требованию федеральных стандартов оценки о достоверности и проверяемости. Для определения рыночной стоимости земельного участка в рамках доходного подхода, оценщик отказался от применения метода остатка для земли, в виду того, что собственник как и заказчик оценки не могут предоставить сметы на строительство данных улучшений, отсутствуют документально подтвержденные данные о получаемых от эксплуатации объекта оценки доходах и реальных расходах на его содержание, а также отсутствует информация о сдаче в аренду автокомплекса с автомойкой в г. Магнитогорск. В использовании метода предполагаемого использования нет необходимости, т.к. данный метод предполагает прогнозирование на среднесрочную или долгосрочную перспективу, использование большого количества субъективных показателей. Имеющаяся информация для построения среднесрочного или долгосрочного прогноза не отвечает требованию федеральных стандартов оценки о достоверности и проверяемости.

Размер рыночной стоимости земельного участка, подтвержденный вышеуказанным отчетом и положительным экспертным заключением, участвующими в деле лицами не оспорен. О назначении экспертизы в порядке статьи 77 КАС РФ никто не ходатайствовал.

Оценивая в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ представленные истцом доказательства рыночной стоимости земельного участка, суд находит их достоверными, отвечающими требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, а также принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки (ФСО №1 - «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки», утв. приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 297; ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», утв. приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 298; ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. N 299; ФСО № 4 «Определение

6

кадастровой стоимости объектов недвижимости», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. № 508; ФСО № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 4 июля 2011г. №328; ФСО № 6 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 7 ноября 2011 г. №628; ФСО № 7 - «Оценка недвижимости», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 г. №611, а также стандартами и правилами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности) не установлено.

Кадастровая стоимость земельного участка существенно (в 4,1 раз) превышает его рыночную стоимость на ту же дату, в связи с чем требования истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и представившего в обоснование своих требований полученные в предусмотренном законом порядке допустимые и относимые доказательства, подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

решил:

Требования Общества с ограниченной ответственностью «Авто Ком» удовлетворить.

Пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:33:0224001:41 площадью 6 039 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение магазина, расположенного по адресу: <...>, установив её равной рыночной стоимости в размере 8 919 603 (восемь миллионов девятьсот девятнадцать тысяч шестьсот три) рубля по состоянию на 01 октября 2014 года на период с 1 января 2016 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 17 июня 2016 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Челябинского областного суда в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме. *

Председательствующий: