Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по иску Степановой Олеси Константиновны к Управлению учета и приватизации жилых помещений Администрации <адрес>, МБУ «Дирекция ЖКХ <адрес>» о признании договора коммерческого найма жилого помещения продленным,

УСТАНОВИЛ:

Степанова О.К. обратилась в суд с иском к Управлению учета и приватизации жилых помещений Администрации <адрес>, МБУ «Дирекция ЖКХ <адрес>» о признании договора коммерческого найма жилого помещения продленным.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Муниципальным учреждением «Дирекция Единого заказчика (наймодатель) и Степановой О.К. (наниматель), занимающей жилое помещение на основании распоряжения Главы <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ заключен договор коммерческого найма жилого помещения № муниципального жилищного фонда коммерческого использования <адрес>. Согласно п.1.1. договора, наймодатель передает нанимателю за плату во владение и пользование жилое помещение муниципального жилищного фонда коммерческого использования <адрес> для проживания, а наниматель обязуется использовать жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за содержание, ремонт жилья, наем жилого помещения и оплачивать коммунальные услуги. В соответствии с п. 1.2. договора, объектом найма является изолированное жилое помещение в виде квартиры, состоящее из двух комнат общей площадью 69,7 кв.м., в том числе жилой 31,4 кв.м., в жилом доме по адресу: <адрес>. Согласно п.1.3, 1.4 договора, совместно с нанимателем в жилое помещение вселяется сын Степанов И. И.. Проживающие с нанимателем члены семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности наравне с нанимателем. В соответствии с п.10.1 договора, настоящий договор заключается сроком на пять лет и вступает в силу с момента его подписания. Решением Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ договор найма (коммерческого) жилого помещения по адресу: <адрес>, № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между МУ «Дирекция единого заказчика» и Степановой О.К. продленным на тех же условиях и на тот же срок, то есть до ДД.ММ.ГГГГДД.ММ.ГГГГ истцом в почтовом ящике было обнаружено письмо от МБУ «Дирекция единого заказчика» с уведомлением об истечении срока действия договора ДД.ММ.ГГГГ и освобождении жилого помещения.

Ответчик не исполнил свою обязанность по заблаговременному уведомлению нанимателя в установленный законом срок об отказе от продления договора, письмо получено истцом позднее, чем за 3 месяца до истечения действия договора (за 2 мес. и 25 дней), более того, в уведомлении не имеется сведений относительно того, что причиной просьбы об освобождении помещения является именно отказ нанимателя от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещения внаем. В уведомлении ответчик ссылается лишь на истечение действия договора, в связи с чем, просит освободить помещение, либо обратиться в Управление по учету и приватизации жилых помещений Администрации <адрес> с заявлением о продлении договора. ДД.ММ.ГГГГ истцом было подано заявление в Управление по учету и приватизации жилых помещений Администрации <адрес> о продлении договора коммерческого найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГДД.ММ.ГГГГ истцом было повторно подано заявление в Управление по учету и приватизации жилых помещений Администрации <адрес> о продлении договора коммерческого найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГДД.ММ.ГГГГ от ответчика истцом был получен отказ от продления договора коммерческого найма жилого помещения.

Согласно п.9.2 договора коммерческого найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ по истечении срока действия договора наниматель, добросовестно выполняющий условия настоящего договора, имеет преимущественное право на заключение найма жилого помещения на новый срок. Истец все 10 лет проживания по адресу: <адрес> добросовестно исполняла свои обязанности по договору, использовала жилое помещение по назначению, для проживания совместно с сыном Степановым И. И., своевременно оплачивала все платежи, предусмотренные договором. Факт своевременной уплаты подтверждается вступившим в законную силу решением Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, чеками об оплате, справкой от ДД.ММ.ГГГГ, выписками из лицевого счета, справкой от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно характеристике из ст. УУА ОУУП и ПДН ОП «Центральный» Управления учреждения «Кузнецкий металлургический техникум», сын Степанов И. И., зарекомендовал себя как дисциплинированный, спокойный и тактичный молодой человек. Истец являлась воспитанницей детского дома, иного жилья не имеет, что подтверждается уведомлением об отсутствии в ЕГРН запрашиваемых сведений от ДД.ММ.ГГГГ, иного места жительства с сыном не имеют, поскольку решением Заводского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ По иску бывшего супруга, было признано превращенным право пользования Степановой Олеси Константиновны, Степанова И. И. жилым домом, расположенным по адресу: <адрес>. Поскольку истцом добросовестно выполнялись условия договора, а ответчиками не направлено в установленный законом срок уведомление об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, договор коммерческого найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно п.9.2 договора и ст. 684 ГК РФ, считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Просит суд признать договора коммерческого найма жилого помещения по адресу: <адрес>, № муниципального жилищного фонда коммерческого использования <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между муниципальным учреждением «Дирекция единого заказчика» и Степановой Олесей Константиновной, продленным на тех же условиях на тот же срок, то есть до ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с ответчиков в пользу Степановой Олеси Константиновны расходы на оплату государственной пошлины в размере 300 рублей; расходы на оплату услуг представителя в сумме 15 000 рублей, из которых: за составление искового заявления 5 000 рублей, представление интересов в суде 10 000 рублей.

Истец Степанова О.К. извещена о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, предоставила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представители истца Литвинова О.В., Сорова А.М., действующие на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, на иске настаивают.

Ответчик Управление по учету и приватизации жилых помещений Администрации <адрес> в лице представителя Гулиевой Г.М., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, возражает против иска.

Ответчик МБУ «Дирекция ЖКХ» <адрес> в лице представителя Кузнецовой Е.А., действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, возражает против иска.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему

Согласно п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии с п. 1 ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Согласно ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации, по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Согласно п. 4.2. Положения о жилых помещениях муниципального жилищного фонда коммерческого использования в городе Новокузнецке, утвержденного Постановлением Новокузнецкого городского Совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ№ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об утверждении Положения о жилых помещениях муниципального жилищного фонда коммерческого использования в Новокузнецком городском округе" (принято городским Советом народных депутатов ДД.ММ.ГГГГ), договор коммерческого найма заключается на одиннадцать месяцев.

Указанный договор с гражданином может быть перезаключен по его заявлению на новый срок не более четырех раз подряд при условии подтверждения им своего отношения к какой-либо из категорий граждан, имеющих право на предоставление жилого помещения, указанных в пункте 1.4 настоящего Положения, в соответствии с порядком, установленным настоящим Положением для предоставления жилого помещения.

Согласно п. 2.4.1 Распоряжения Коллегии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О мерах по реализации мероприятия "Создание жилищного фонда коммерческого использования" подпрограммы "Доступное и комфортное жилье населению <адрес>" государственной программы <адрес> "Жилищная и социальная инфраструктура Кузбасса" на 2014 - 2020 годы", жилые помещения предоставляются гражданам, нуждающимся в жилых помещениях и относящимся к одной из следующих категорий:

молодой ученый - кандидат наук, возраст которого не превышает 35 лет, или доктор наук, возраст которого не превышает 40 лет, являющиеся научными работниками научной организации или научно-педагогическими работниками профессиональных образовательных организаций или образовательных организаций высшего образования, а также аспирант, обучающийся в аспирантуре по очной форме обучения, возраст которого не превышает 30 лет, и докторант, возраст которого не превышает 35 лет;

молодой специалист государственного или муниципального учреждения - гражданин, возраст которого не превышает 30 лет, окончивший профессиональную образовательную организацию или образовательную организацию высшего образования по очной форме обучения, поступивший не позднее 3 месяцев с момента окончания указанных образовательных организаций (окончания интернатуры или ординатуры, при условии, что в интернатуру или ординатуру граждане поступили не позднее 3 месяцев с момента окончания указанных организаций) на работу по полученной специальности впервые в государственное или муниципальное учреждение образования, здравоохранения, культуры, спорта, социального обслуживания и работающий в одном из указанных учреждений не более 3 лет;

супруги в студенческих семьях. Студенческая семья - семья, в которой хотя бы один из супругов является студентом профессиональной образовательной организации или образовательной организации высшего образования по очной форме обучения;

участники Государственной программы по оказанию содействия добровольному переселению в Российскую Федерацию соотечественников, проживающих за рубежом, и члены их семей;

граждане, имеющие трех и более несовершеннолетних детей.

Согласно п. 2.4.4 Распоряжения Коллегии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О мерах по реализации мероприятия "Создание жилищного фонда коммерческого использования" подпрограммы "Доступное и комфортное жилье населению <адрес>" государственной программы <адрес> "Жилищная и социальная инфраструктура Кузбасса" на 2014 - 2020 годы", договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий один год.

Указанный договор может быть перезаключен с гражданином на новый срок не более четырех раз при условии подтверждения им своего отношения к какой-либо из категорий граждан, имеющих право на предоставление жилого помещения.

Судом установлено, что муниципальное образование <адрес> является собственником жилого помещения по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ

Распоряжением главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ «О включении жилых помещений в жилищный фонд коммерческого использования» указанная квартира включена в жилищный фонд коммерческого использования.

ДД.ММ.ГГГГ между МУ ДЕЗ и Степановой О.К. был заключен договор коммерческого найма жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования <адрес>.

Согласно п. 1.2 договора, объектом найма является изолированное жилое помещение в виде квартиры, состоящей из двух комнат по <адрес>.

В соответствии с п. 9.1 договора, договор заключен сроком на пять лет и вступает в силу с момента его подписания.

Согласно п. 9.2 договора, по истечении срока действия договора наниматель, добросовестно выполняющий условия настоящего договора имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Истец указывает, что добросовестно выполняет условия договора, представлена справку ГЦРКП об отсутствии у нее задолженности по оплате коммунальных платежей, справку ЦНЖКУ Жилкомцентр.

Ответчик не оспаривает добросовестного выполнения истцом условий договора.

Срок действия договора коммерческого найма от ДД.ММ.ГГГГ истек ДД.ММ.ГГГГ.

Срок действия договора был продлен в судебном порядке на срок до ДД.ММ.ГГГГ на тех же условиях – решение Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, правоотношения между МУ ДЕЗ и Степановой О.К. продлены до ДД.ММ.ГГГГ.

На основании распоряжения Администрации Новокузнецкого городского округа <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ МУ ДЕЗ реорганизовано в МБУ «Дирекция ЖКХ» <адрес>.

Согласно ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации, не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

МБУ «Дирекция ЖКХ <адрес>» заключает договоры коммерческого найма жилого помещения согласно п. 2.2. его Устава.

Соответственно, являясь стороной в договоре коммерческого найма жилого помещения, заключенного с истцом (наймодателем), МБУ «Дирекция ЖКХ <адрес>» должно было в установленный законом срок направить истцу предложение нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупреждение нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.

ДД.ММ.ГГГГ (то есть более чем за 3 месяцев до истечения срока договора найма жилого помещения) от МБУ «Дирекция ЖКХ» <адрес> в адрес Степановой О.К. направлено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ, в котором МБУ «Дирекция ЖКХ» <адрес> указывает, что истцу необходимо произвести текущий ремонт жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также погасить всю имеющуюся задолженность (при наличии) по услуге «коммерческий наем» и жилищно-коммунальные услуги. По истечении срока действия договора коммерческого найма истцу надлежит добровольно освободить жилое помещение и сдать его наймодателю по акту приема-передачи в надлежащем состоянии. По вопросу предоставления жилого помещения коммерческого использования на новый срок истец вправе обратиться в Управление по учету и приватизации жилых помещений администрации <адрес>). Предлагается истцу в добровольном порядке освободить жилое помещение и сдать его по акту приема-передачи. В противном случае, МБУ «Дирекция ЖКХ» <адрес> будет вынуждено обратиться в суд с требованиями о выселении из занимаемого жилого помещения и взыскании сумм задолженности (при наличии) с возложением на истца всех судебных расходов.

Истец Степанова О. К. не оспаривает, что получила данное уведомление.

Таким образом, ответчиком МБУ «Дирекция ЖКХ» <адрес> за 3 месяца до истечения срока действия договора была выполнена обязанность, предусмотренная ст. 684 ГК РФ.

В ответ на данное уведомление, Степанова О.К. обратилась ДД.ММ.ГГГГ в Управление по учету и приватизации жилых помещений администрации <адрес> с заявлением о заключении с ней договора найма на срок 1 год (краткосрочный) до решения жилищного вопроса.

МБУ «Дирекция ЖКХ» <адрес>ДД.ММ.ГГГГ направило истцу письменный ответ на ее заявление от ДД.ММ.ГГГГ, которым сообщило, что у истца отсутствует необходимая для проживания в жилом помещении коммерческого использования категория, основания для предоставления жилого помещения по <адрес> на новый срок отсутствуют.

Степанова О.К. обратилась ДД.ММ.ГГГГ в Управление по учету и приватизации жилых помещений администрации <адрес> с заявлением о заключении с ней договора найма на срок 5 лет.

МБУ «Дирекция ЖКХ» <адрес>ДД.ММ.ГГГГ направило истцу письменный ответ на ее заявление от ДД.ММ.ГГГГ, которым сообщило, что неподтверждение нанимателем его отнесения к одной из категорий граждан, имеющих право на предоставление жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования, является основанием для отказа нанимателю в заключении договора коммерческого найма на новый срок. Семье истца отказано в заключении договора коммерческого найма на новый срок. Необходимо обратиться в МБУ «Дирекция ЖКХ» <адрес> для сдачи жилого помещения.

Согласно п. 4.2. Положения о жилых помещениях муниципального жилищного фонда коммерческого использования в городе Новокузнецке, утвержденного Постановлением Новокузнецкого городского Совета народных депутатов от 28.11.2008 N 10/133 (ред. от 25.09.2018) "Об утверждении Положения о жилых помещениях муниципального жилищного фонда коммерческого использования в Новокузнецком городском округе" (принято городским Советом народных депутатов ДД.ММ.ГГГГ), договор коммерческого найма заключается на одиннадцать месяцев.

Согласно п. 2.4.1 Распоряжения Коллегии Администрации Кемеровской области от 16.06.2014 N 390-р (ред. от 12.03.2018) "О мерах по реализации мероприятия "Создание жилищного фонда коммерческого использования" подпрограммы "Доступное и комфортное жилье населению <адрес>" государственной программы <адрес> "Жилищная и социальная инфраструктура Кузбасса" на 2014 - 2020 годы", жилые помещения предоставляются гражданам, нуждающимся в жилых помещениях и относящимся к одной из следующих категорий:

граждане, имеющие трех и более несовершеннолетних детей.

Согласно п. 2.4.4 Распоряжения Коллегии Администрации Кемеровской области от 16.06.2014 N 390-р (ред. от 12.03.2018) "О мерах по реализации мероприятия "Создание жилищного фонда коммерческого использования" подпрограммы "Доступное и комфортное жилье населению <адрес>" государственной программы <адрес> "Жилищная и социальная инфраструктура Кузбасса" на 2014 - 2020 годы", договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий один год.

Истец не указывает ни в заявлениях от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ни в иске, на то, что она относится к категории граждан, имеющих право на заключение договора коммерческого найма.

Согласно Приложения N 2 к Положению о жилых помещениях муниципального жилищного фонда коммерческого использования в городе Новокузнецке, утвержденного Постановлением Новокузнецкого городского Совета народных депутатов от 28.11.2008 N 10/133 (ред. от 25.09.2018) "Об утверждении Положения о жилых помещениях муниципального жилищного фонда коммерческого использования в Новокузнецком городском округе" установлен перечень документов, подтверждающих принадлежность к категории граждан, которым предоставляются жилые помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования новокузнецкого городского округа по договорам коммерческого найма.

Ответчику МБУ «Дирекция ЖКХ» <адрес> и суду, истец не представила документов об отнесении ее к категории граждан, имеющих право на заключение коммерческого найма.

Нормативно-правовыми актами <адрес> и <адрес> установлены условия предоставления жилых помещений гражданам по договорам коммерческого найма, которые истцом не соблюдены.

Положение о жилых помещениях муниципального жилищного фонда коммерческого использования в Новокузнецком городском округе и Распоряжение Коллегии Администрации Кемеровской области от 16.06.2014 N 390-р "О мерах по реализации мероприятия "Создание жилищного фонда коммерческого использования" подпрограммы "Доступное и комфортное жилье населению <адрес>", не признаны противоречащими ст. 684 ГК РФ.

Положение о жилых помещениях муниципального жилищного фонда коммерческого использования в Новокузнецком городском округе и Распоряжение Коллегии Администрации Кемеровской области от 16.06.2014 N 390-р "О мерах по реализации мероприятия "Создание жилищного фонда коммерческого использования" подпрограммы "Доступное и комфортное жилье населению <адрес>", регулируют отношения относительно краткосрочных наймов (до 1 года и 11 месяцев).

В ст. 683 ГК РФ, законодатель разграничивает договоры коммерческого найма по срокам действия - к договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

При этом, речь идет лишь о неприменении отдельных положений ГК РФ к краткосрочным договорам.

Согласно ч. 1 ст. 683 ГК РФ, договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Срок спорного договора составлял не более 5 лет, а именно 5 лет.

Законодатель не устанавливает запрета применения положений, касающихся краткосрочного найма, к договорам найма, заключенным на больший срок.

Положение о жилых помещениях муниципального жилищного фонда коммерческого использования в Новокузнецком городском округе и Распоряжение Коллегии Администрации Кемеровской области от 16.06.2014 N 390-р "О мерах по реализации мероприятия "Создание жилищного фонда коммерческого использования" подпрограммы "Доступное и комфортное жилье населению <адрес>", конкретизируют заключение договора коммерческого найма жилого помещения именно муниципального жилищного фонда.

Таким образом, положения об условиях продления договоров найма, применяются ко всем договорам найма, независимо от того, на какой срок он заключен.

Данные условия истцом не соблюдены, не представлено доказательств того, что она относится к категории граждан, имеющих право на заключение договора коммерческого найма жилого помещения муниципального жилищного фонда.

Таким образом, отсутствуют основания для заключения с истцом договора коммерческого найма жилого помещения именно муниципального жилищного фонда и, следовательно, отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований Степановой О.К.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать Степановой Олесе Константиновне в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: (подпись) О.В. Пышкина

Верно, судья: О.В. Пышкина

Подлинник документа находится в Центральном районном суде <адрес> в деле №