Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Усть-Лабинского городского поселения <адрес> об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности,

У С Т А Н О В И Л:

В Усть-Лабинский районный суд с иском обратился ФИО1 к администрации Усть-Лабинского городского поселения <адрес> об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности. В обоснование заявления истец указал, что ему на праве аренды принадлежит земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается представленный им договором аренды земельного участка. На указанном земельном участке истцом возведены здание поста охраны площадью 23,4 кв.м. и объект незавершённого строительством площадью застройки 132,2 кв.м. Истец обратился в адрес администрации Усть-Лабинского городского поселения с заявлением о заключении с ним договора аренды земельного участка сроком на 20 лет, как с арендатором, имеющим в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на указанном земельном участке. Орган местного самоуправления направил в адрес ФИО1 проект договора аренды, в котором указала срок аренды 3 года, обосновав это тем, что на земельном участке расположен объект незавершенный строительством, относящийся по мнению ответчика к основному виду разрешенного использования. После завершения строительства истец вправе просить предоставление земельного участка сроком на 49 лет. ФИО1 в исковом заявлении указал, что им было получено разрешение на строительство поста охраны, данный объект был возведен, после завершения строительства было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и зарегистрировано право собственности. Так как ему на праве собственности принадлежит завершенный строительством объект недвижимого имущества, просит суд урегулировать разногласия по договору аренды на условиях, указанных в резолютивной части искового заявления.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержал заявленные исковые требования и просил их удовлетворить в полном объёме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представители ответчика администрации Усть-Лабинского городского поселения <адрес> по доверенности ФИО3, ФИО4, в судебном заседании возражали относительно удовлетворения заявленных требований и просили в иске отказать. В обоснование позиции пояснили, что истец в праве будет продлить договор аренды сроком более трех лет и не более 49 лет после завершения строительства основного здания.

Представитель третьего лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (ФГБУ «ФКП Росреестра») – территориальный отдел № филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по доверенности ФИО5 в судебное заседание не явилась, об отложении не просила.

Представитель третьего лица межмуниципального отдела по Тбилисскому и <адрес>м Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, однако ранее в адрес суда представил ходатайство о рассмотрении дела без его участия, решение просил принять в соответствии с нормами действующего законодательства.

В связи с этим суд на основании ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено и подтверждено материалами дела, что между истцом и ответчиком был заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ№. Предмет договора – земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. В период действия договора аренды на земельном участке было возведено два объекта капитального строительства: пост охраны автомобильной стоянки (нежилое здание) кадастровый №, площадью 23,4 кв.м., принадлежащий истцу на праве собственности, регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ, объект сдан в эксплуатацию; объект незавершенного строительства кадастровый № (степень готовности объекта 3 %) площадью 132,2 кв.м., принадлежащий Арендатору на праве собственности, регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ

Ввиду наличия у истца права на заключение договора аренды на новый срок под объектом недвижимости, который уже веден в эксплуатацию, он обратился в Администрацию с заявлением о заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов под указанными выше объектами недвижимости. В ответ на его обращение от ДД.ММ.ГГГГ о заключении нового договора получен ответ (исх. №.14-169 от ДД.ММ.ГГГГ) в соответствии с которым указано, что объект капитального строительства, который расположен на земельном участке с кадастровым номером №, является объектом вспомогательного использования и предназначен для обслуживания и эксплуатации основного объекта. Ввиду указанного обстоятельства, срок аренды земельного участка не может превышать три года. К указанному письму был приложен проект договора аренды. Ознакомившись с проектом договора и не согласившись с некоторыми положениями в направленном истцу договоре, он в адрес Ответчика направил подписанный договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ и протокол разногласий от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым было предложено изложить обозначенные пункты в редакции Арендатора. В ответ на протокол разногласий получено письмо исх. №.14-231 от ДД.ММ.ГГГГ и протокол разногласий от ДД.ММ.ГГГГ, в котором Ответчик лишь частично принял предложения Истца по условиям договора аренды. Так, в редакции Протокола, предложенной Истцом, были приняты пп. 1.2 и 3.1.4, остальные пункты договора Ответчиком в редакции протокола разногласий от ДД.ММ.ГГГГ не согласованы, что и явилось основанием для обращения с настоящим исковым заявлением.

Основанием для отказа в принятии пунктов договора в редакции протокола разногласий Истца Ответчик указывает, что договор аренды подлежит заключению только на три года, т.к. имеющий на земельном участке объект недвижимости не может использоваться самостоятельно, носит характер помещения вспомогательного назначения. В обоснование доводов Администрация указывает, что согласно ПЗЗ земельный участок с кадастровым номером №, расположен в границах территориальной зоны П-4 «Зона предприятий, производств и объектов IV класса опасности СЗЗ-100 м». В данной зоне для вида разрешенного использования - строительная промышленность, установлены основные виды объектов капитального строительства: промышленные и коммунально-складские предприятия IV класса вредности и ниже различного профиля; объекты складского назначения различного профиля; объекты технического и технологического обеспечения предприятий; производственно-лабораторные корпуса.

Как указывает ответчик в письме от ДД.ММ.ГГГГ, объект капитального строительства - нежилое здание площадью 23,4 кв.м., кадастровый №, следует понимать, как объект вспомогательного использования, который предназначен для обслуживания и эксплуатации основного объекта. С учетом отсутствия на земельном участке объекта, отвечающего ПЗЗ, оснований для предоставления земельного участка сроком на 49 лет не имеется. В соответствии с положениями ст. 39.20 Земельного кодекса РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается сторонами, истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание – пост охраны. Данный объект капитального строительства был возведен на основании разрешения на строительство №-RU№ от 31.12.2019г., которое в свою очередь было выдано в соответствии с проектной документацией, оригинал которой приобщен к материалам дела. 21.05.2020г. истец по завершению строительства получил от администрации муниципального образования <адрес> разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №-RU№ от 21.05.2020г.

В соответствии с представленной выпиской из ЕГРН за истцом зарегистрировано право собственности на завершенный строительством объект – нежилое здание поста охраны.

При таких обстоятельствах, истец вправе претендовать на заключение договора аренды земельного участка в порядке ст. 39.20 ЗК РФ. Позиция ответчика о том, что истец обязан построить объект капитального основного назначения противоречит требованиям ст. 39.20 ЗК РФ, так как исходя из буквального толкования нормы, собственник здания, сооружения имеет исключительное право на оформление арендных правоотношений.

Более того, возведенный истцом объект капитального строительства не может быть отнесен к объектам вспомогательного назначения по следующим основаниям.

В соответствии с п. 3 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство не требуется в случае строительства строений и сооружений вспомогательного использования. Орган местного самоуправления относит здание поста охраны к объекту вспомогательного использования, однако это противоречит сложившимся правоотношениям, так как на спорное здание истцом было получено как разрешение на строительство, так и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. То есть, Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования <адрес>, в рамках вверенных ей полномочий, проведя правовую экспертизу представленной проектной документации, посчитала, что на пост охраны необходимо получение разрешения на строительство, так как данный объект не отвечает признакам вспомогательного. Ответчик не представил данному доводу обоснованных контраргументов. Хотя, если исходить из положений ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в ходе судебного следствия. В данном случае в силу прямого указания закона нежилое здание является основным зданием и не может быть отнесено к объектам вспомогательного использования. Соответственно собственник нежилого здания вправе требовать предоставление земельного участка сроком на 49 лет, что соответствует положениям ст. 39.20 ЗК РФ.

В силу п.1 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В силу п.2 указанной статьи, в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу п.1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Суд приходит к выводу о правильно выбранном способе защиты нарушенного права – урегулирование разногласий по договору аренды земельного участка. Что касается иных условий помимо срока договора аренды, то в судебном заседании представитель ответчика по доверенности ФИО3, пояснила, что орган местного самоуправления в случае удовлетворения иска не будет возражать относительно иных условий протокола разногласий, так как они зависят напрямую от установленного срока действия договора аренды земельного участка.

При таких обстоятельствах суд считает необходимым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к администрации Усть-Лабинского городского поселения <адрес> об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности – удовлетворить.

Урегулировать разногласия по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, находящегося в государственной собственности, между ФИО1 и Администрацией Усть-Лабинского городского поселения <адрес> (ИНН <***>), установив следующие условия в договоре:

1. Исключить п. 1.3 из Договора.

2. П. 2.2 Договора изложить в следующей редакции: «п. 2.2. Размер ежегодной арендной платы устанавливается в соответствии с Постановлением Главы Администрации (губернатора) <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности <адрес>, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории <адрес>, предоставленные в аренду без торгов».

3. Исключить п. 2.3 из Договора.

4. П. 4.1.8 Договора изложить в следующей редакции: «п. 4.1.8. Сдавать арендуемое имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу с обязательным уведомлением Арендодателя в течение 10 дней с даты заключения договора субаренды или договора о передаче прав и обязанностей по договору».

5. П. 4.2.1 Договора изложить в следующей редакции: «п. 4.2.1. предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, за исключением случаев, установленных действующим законодательством».

6. Исключить п. 4.2.5 из Договора.

7. П. ДД.ММ.ГГГГ. Договора изложить в следующей редакции: «п. ДД.ММ.ГГГГ. В случае перехода прав на здания, строения, сооружения к другим лицам, вносить арендную плату до даты заключения договора о передаче прав и обязанности лицу, в собственности которого находятся объекты недвижимости, расположенные на Участке».

8. П. 7.2. Договора изложить в следующей редакции: «п. 7.2. Договор заключен сроком на 49 (сорок девять) лет».

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца в <адрес>вой суд через Усть-Лабинский районный суд с момента оформления в окончательной форме.

Решение суда изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий подпись А.И. Бондарев