Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Насретдиновой Г.Х. о признании не действующим со дня принятия подпункта 5.8 пункта 5 приложения № 1-3 к решению Совета городского округа Уфа Республики Башкортостан от 03 декабря 2007 г. № 30/7 (в редакции от 24 мая 2017 г.) «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан» об установлении ставки арендной платы за земельные участки для размещения объектов оптовой торговли, оптовая: торгово-складская и торгово-закупочная деятельность в капитальных зданиях и сооружениях из сборных конструкций, базы оптовой и оптово-розничной торговли в размере 5,91% от кадастровой стоимости земли по апелляционной жалобе Насретдиновой Г.Х. на решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 24 декабря 2018г., которым в удовлетворении искового заявления отказано.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Александрова В.Н., объяснения представителя Совета городского округа г. Уфа Республики Башкортостан Валиева Ю.М., представителя Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа

г. Уфа Республики Башкортостан Фроловнина Н.С., заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Русакова И.В., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации,

установила:

Насретдинова Г.Х. обратилась в Верховный Суд Республики Башкортостан административным исковым заявлением о признании не действующим со дня принятия подпункта 5.8 пункта 5 приложения № 1-3 к решению Совета городского округа Уфа Республики Башкортостан от 03 декабря 2007 г. № 30/7 (в редакции от 24 мая 2017 г.) «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан» об установлении ставки арендной платы за земельные участки для размещения объектов оптовой торговли, оптовая: торгово-складская и торгово-закупочная деятельность в капитальных зданиях и сооружениях из сборных конструкций, базы оптовой и оптово-розничной торговли в размере 5,91% от кадастровой стоимости земли.

Решением Верховного Суда Республики Башкортостан от 24 декабря 2018 г. в удовлетворении административного искового заявления отказано.

Не согласившись с решением суда, Насретдинова Г.Х. обратилась в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить, ссылаясь на неправильное применение норм права, регулирующих данные правоотношения, и принять новое решение об удовлетворении административного искового заявления.

Относительно доводов, изложенных в апелляционных жалобах, прокуратурой Республики Башкортостан и Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан представлены возражения.

В судебное заседание представители Насретдиновой Г.Х., извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не явились. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле и заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пунктам 2, 3 статьи 39.7 Земельного кодекса порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные без торгов устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22 декабря 2009г. № 480 утверждены Правила определения размера и внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена, согласно пункту 1.2 Правил установлена формула определения арендной платы за земельный участок в год, исходя из которой размер арендной платы (АП) представляет собой произведение площади земельного участка, удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (Кс) и ставки арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка (К) делимой на 100.

Органы местного самоуправления устанавливают ставки арендной платы за земли, государственная собственность не разграничена, с учетом скорректированных (путем добавления либо исключения) видов разрешенного использования земельных участков в пределах интервалов ставок арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, полномочия по распоряжению которыми в соответствии с законодательством осуществляются органами местного самоуправления.

Интервал ставок арендной платы в процентах от кадастровой стоимости, за не разграниченные в собственность земельные участки, расположенные в пределах населенных пунктов и предназначенные для размещения объектов оптовой торговли, установлен в размере от 1,63-8,34% в соответствии с постановлением от 22 декабря 2009г. № 480.

Согласно статьям 20, 33 Устава городского округа Уфа установление ставок арендной платы на земли, находящиеся в муниципальной собственности и земли государственная собственность на которые не разграничена, отнесено к полномочиям Совета.

Совет городского округа город Уфа Республики Башкортостан 03 декабря 2007г. принял решение № 30/7 «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан».

В соответствии с подпунктом 5.8 пункта 5 приложения № 1-3 к указанному решению Совета городского округа в редакции от 24 мая 2017г., ставка арендной платы за земельные участки для размещения объектов оптовой торговли, оптовая: торгово-складская и торгово-закупочная деятельность в капитальных зданиях и сооружениях из сборных конструкций, базы оптовой и

оптово-розничной торговли, установлена в размере 5,91% от кадастровой стоимости земли, вместо ранее действовавшей ставки 1, 94 %.

Решение Совета городского округа город Уфа опубликовано на официальном сайте городского округа Уфа Ыхрз://аогзоуе1:-икУги, вступило в законную силу с момента подписания 24 мая 2017г. и распространяется на правоотношения возникшие с 1 июня 2017г.

Согласно материалам дела Насретдинова Г.Х. является арендатором земельного участка с кадастровым номером <...>, из земель населенных пунктов с разрешенным видом использования - производственная деятельность, склады, магазины, расположенного по адресу: <...>.

Административный истец, оспаривая нормативный правовой акт в части полагала, что увеличение размера арендной платы в 3,05 раз произведено произвольно в отсутствие экономического анализа и оценки фактов, влияющих на уровень доходности земельных участков, при снижении цены на недвижимое имущество за 2015 -2017 годы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Правительством Российской Федерации принято постановление от 16 июля 2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Постановление № 582).

В связи с тем, что собственность на указанный земельный участок не разграничена, то расчет арендной платы должен быть произведен исходя из принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

К числу таких принципов, содержащихся в Постановлении № 582, относится принцип экономической обоснованности, который предусматривает, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на земельном участке.

Исходя из принципа экономической обоснованности, соответствующий орган государственной власти субъекта Российской Федерации или местного

самоуправления обязан определять арендную плату не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе, на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

При принятии нормативного правового акта помимо оценки местоположения и градостроительной ценности тех или иных участков земли должен проводиться анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности.

Административным ответчиком в дело представлена пояснительная записка к проекту решения Совета городского округа г. Уфа Республики Башкортостан № 30/7, согласно которой повышение ставок арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена с 01 июня 2017г. обусловлено увеличением уровня инфляции, в основу проекта положен сравнительный анализ начисления арендных платежей по действующим договорам аренды земельных участков, заключенных после 01 января 2008г., с учетом кадастровой стоимости земельных участков, а также ответчиком представлено экспертное заключение ЗАО «Эксперт - Оценка», являющееся основанием для установленных ставок.

Согласно указанному экспертному заключению, специалистом проведен анализ рынка земельных участков торгового назначения в границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан на основании имеющейся базы данных недвижимости за 2015-2017 годы. Проанализирована общая информация по земельным участкам, объем предложений коммерческой недвижимости, произведен анализ арендных ставок на земли торгового назначения, ценовой ситуации на рынке коммерческой недвижимости.

В результате анализа эксперт произвел обоснование арендных ставок, расчет ставки капитализации, стоимости аренды земельных участков 1 159 руб./кв.м в год, ставки арендной платы в процентах от кадастровой стоимости для объекта - аналога 7, 34 %. Экспертом определен диапазон, исходя из условий рынка, ставок арендной платы в процентах от кадастровой стоимости в пределах от 3% до 7,8%, средняя ставка арендной платы в процентах от кадастровой стоимости в границах городского округа г. Уфа составила 5,85%.

Кроме того, по ходатайству административного истца судом первой инстанции назначена и проведена судебная экономическая экспертиза,

проведение которой поручено ООО Независимая профессиональная оценка «Судебный эксперт». Согласно выводам судебной экономической экспертизы от 22 ноября 2018 г. № 490-10/2018 документы, представленные административным ответчиков в обоснование принятого решения содержат экономическое обоснование и правомерность установления ставки арендной платы за земельные участки для размещения объектов оптовой торговли.

Экономическое обоснование арендной ставки объекта исследования подтверждено расчетами, анализом рынка, анализом предложений объектов недвижимости (земельных участков) согласно открытым источникам сети Интернет, а также анализом стоимости права аренды земельных участков в других территориальных зонах города Уфы.

Индивидуальный расчет ставки арендной платы по методу рыночной экстракции проведенный экспертом ООО Независимая профессиональная оценка «Судебный эксперт» по земельному участку с кадастровым номером <...> показал среднерыночную ставку арендной платы в размере 5,9%.

Исследовав представленное экономическое обоснование, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что ставка арендной платы за земельные участки в размере 5, 91% от кадастровой стоимости установлена административным ответчиком в пределах интервала, предложенного в экспертном заключении ЗАО «Эксперт-Оценка» и установленного в постановлении Правительства Республики Башкортостан от 22 декабря 2009г. № 480, исходя из анализа и оценки экономических факторов доходности земельных участков с учетом категории земель, к которым отнесены земельные участки, и их разрешенного использования с соблюдением принципа экономической обоснованности.

С учетом изложенного и руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 24 декабря 2018г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Насретдиновой Г.Х. - без удовлетворения.

Председательствующий
Судьи