Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Ленца Михаила Андреевича на решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 6 июня 2019 г., апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 8 октября 2019 г. и кассационное определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 20 февраля 2020 г. по административному делу № 2а-5181/2019 по административному исковому заявлению Ленца Михаила Андреевича о признании незаконным решения администрации муниципального образования город Краснодар об отказе в предоставлении земельного участка по договору аренды со множественностью лиц на стороне арендатора без проведения торгов.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Нефедова ОН., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

Ленц М.А. обратился в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения администрации муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) от 4 декабря 2018 г. об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью 8 785 кв. м, по адресу: г. <...>, по договору

аренды со множественностью лиц на стороне арендатора без проведения торгов.

В обоснование заявленных требований указал, что является собственником нежилых помещений в здании, расположенном на испрашиваемом земельном участке. Администрацией отказано в удовлетворении заявлении о заключении договора аренды этого земельного участка по тому основанию, что в соответствии с генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 26 января 2012 г. № 25 (далее - генеральный план города Краснодара) на испрашиваемом земельном участке предусмотрено размещение дороги местного значения. Считает данный отказ незаконным.

Решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 6 июня 2019 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 8 октября 2019 г. и кассационным определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 20 февраля 2020 г., в удовлетворении административного искового заявления отказано.

В кассационной жалобе Ленц М.А. ставит вопрос о ее передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации на предмет отмены состоявшихся по делу судебных актов, указывая, что нарушено его исключительное право на приобретение земельного участка в аренду как собственника доли в праве собственности на здание, расположенное на испрашиваемом участке. К возникшим правоотношениям подлежат применению нормы права, регламентирующие предоставление земельного участка в аренду, а не в собственность. Материалы дела не содержат надлежащих доказательств назначения испрашиваемого земельного участка для размещения объекта местного значения (дороги).

По результатам изучения доводов кассационной жалобы 26 августа 2020 г. дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации, и определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 4 декабря 2020 г. кассационная жалоба передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии со статьей 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход административного дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что судами при рассмотрении настоящего дела допущены такого рода нарушения.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39¹⁷ Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ) уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении без торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39¹⁶ данного кодекса.

Согласно подпункту 17 статьи 39¹⁶ ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Ленцу М.А. на праве собственности принадлежат нежилые помещения № <...> площадью 333,6 кв. м, на первом этаже здания литер <...>, расположенного по адресу: г. <...>; соразмерно доле в праве на указанное здание размер доли в праве на земельный участок, на котором оно расположено, составляет 251/10000, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16 января 2009 г. и справкой Краснодарского отделения Южного филиала АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ».

Указанное нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером <...>, общей площадью 8 785 кв. м, по адресу: г. <...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под молочный комбинат.

Письмом администрации от 4 декабря 2018 г. в заключении договора аренды земельного участка отказано со ссылкой на пункт 17 статьи 39

ЗК РФ по тому основанию, что в соответствии с генеральным планом города Краснодара на испрашиваемом земельном участке предусмотрено размещение объекта местного значения - дороги. Дополнительно указано, что согласно акту осмотра часть помещений используется под склад, тогда как вид разрешенного использования участка - под молочный комбинат.

Отказывая в удовлетворении требований административного истца, суды первой, апелляционной и кассационной инстанций пришли к выводу о том, что приведенные в оспариваемом решении администрации обстоятельства препятствуют предоставлению земельного участка в аренду собственнику нежилых помещений в здании, расположенном на этом участке.

Вместе с тем судами не учтено следующее.

Конституция Российской Федерации (статья 36, часть 3) устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

Такой случай предусмотрен статьей 39²⁰ ЗК РФ, согласно пункту 1 которой если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2 статьи 39²⁰ ЗК РФ).

Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду (пункт 6 статьи 39²⁰ ЗК РФ).

Как указано выше, Ленц М.А. является собственником нежилых помещений в здании, расположенном на испрашиваемом земельном участке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник здания, сооружения без права пользования земельным участком, на котором они расположены, лишен возможности реализовать правомочие пользования этим имуществом, поскольку указанные объекты физически связаны между собой.

В связи с этим положения статьи 39¹⁶ ЗК РФ, являющейся общей нормой, предусматривающей основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, подлежат применению в единстве с положениями статьи 39²⁰ ЗК РФ, являющейся по отношению к ней специальной нормой, предусматривающей особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение, то есть исключением из общего правила.

Таким образом, отказав Ленцу М.А. в предоставлении земельного участка по договору аренды, администрация фактически лишила его правомочия пользования принадлежащим ему на праве собственности имуществом в виде двух нежилых помещений.

Признавая данный отказ законным, суды не приняли во внимание, что в данном случае предусмотренное специальной нормой земельного законодательства исключительное право Ленца М.А. на заключение договора аренды (с множественностью лиц на стороне арендатора) земельного участка, расположенного под принадлежащими ему нежилыми помещениями и необходимого для их эксплуатации, будет нарушено.

Кроме того, применяя к возникшим отношениям пункт 17 статьи 39¹⁶ ЗК РФ, суды не учли, что Ленц М.А. просил предоставить ему спорный земельный участок не в собственность, а по договору аренды, что имеет юридически важное значение для правильного разрешения дела.

Согласно пункту 2 статьи 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Земельные участки, изъятые из оборота, перечислены в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации.

Перечень ограниченных в обороте находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков установлен пунктом 5 статьи 27 ЗК РФ. К таким земельным участкам отнесены, в том числе, предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения (подпункт 7).

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 данного кодекса, могут быть

предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным кодексом.

Из анализа указанных норм следует, что в случае расположения участка в пределах территории, предназначенной в соответствии с утвержденными документами территориального планирования для размещения объектов федерального, регионального или местного значения, собственнику расположенных на нем объектов недвижимого имущества не может быть предоставлен земельный участок только в собственность, ограничений на предоставление такого участка в аренду действующее законодательство не содержит.

Поскольку испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером <...> к участкам, изъятым из оборота, не относится, а является ограниченным в обороте, он не может быть предоставлен в собственность. Ограничений на его предоставление в аренду не имеется, что судами учтено не было.

Кроме того, суды в подтверждение предназначения этого участка для размещения объекта местного значения (дороги) сослались на генеральный план города Краснодара.

При этом суды не учли, что отображение на картах генерального плана местоположения объектов местного значения, автомобильных дорог, улично- дорожной сети носит общий, планируемый характер, то есть само по себе такое отображение не может служить препятствием для осуществления прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

Также следует отметить, что материалы дела не содержат относимых и допустимых доказательств, в том числе копий карт указанного генерального плана, на основании которых возможно проверить наличие обстоятельств, обосновывающих позицию административного ответчика относительно предназначения испрашиваемого земельного участка для размещения дороги.

В оспариваемом отказе администрации, а также в обжалуемых судебных актах содержится указание на то, что фактическое использование испрашиваемого земельного участка (под склад) не соответствует виду его разрешенного использования (под молочный комбинат).

В административном исковом заявлении, а впоследствии и в апелляционной и кассационной жалобах Ленц М.А. указывал, что вид использования - для эксплуатации административно-складского здания соответствует наименованию основных видов разрешенного использования - деловое управление и склады в соответствии с градостроительным регламентом для производственной зоны (П) Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденных решением городской Думы Краснодара от 30 января 2007 г. № 19 (пункт 6), в которой допускается использование земельного участка для складских помещений. Согласно положениям части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и

объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Между тем указанный довод административного истца судами проверен не был, правовая оценка в обжалуемых судебных актах ему не дана.

Тем самым судами допущено существенное нарушение норм материального права, повлиявшее на исход административного дела, в связи с чем Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу о том, что судебные акты подлежат отмене с направлением административного дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении административного дела суду следует учесть изложенное выше и разрешить административное дело в соответствии с установленными по административному делу обстоятельствами и требованиями закона.

На основании изложенного Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации, руководствуясь статьями 328-330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

определила:

решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 6 июня 2019 г., апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 8 октября 2019 г. и кассационное определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 20 февраля 2020 г. отменить, направить административное дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей.

Председательствующий
судьи