Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по кассационной жалобе Иванникова Алексея Владимировича на апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Московского городского суда от 4 апреля 2019 г. по административному делу № 2а-16/2019 по административному исковому заявлению Иванникова А.В. о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о приостановлении государственной регистрации договора уступки прав (требований) по договору долевого участия в строительстве жилого дома, об обязании осуществить регистрацию договора.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Калининой Л.А., выслушав объяснения представителя Иванникова А.В. - Бодрова ВВ., Конкурского управляющего АО «Объединенная строительная Компания» Меньшикову В.С., возражения относительно доводов кассационной жалобы представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве Шамдиновой А.М., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

Иванников А.В. обратился в суд с административным иском о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о приостановлении государственной регистрации договора уступки прав (требований) по договору долевого участия в строительстве жилого дома, обязании осуществить регистрацию договора, ссылаясь на то, что на регистрацию им был представлен необходимый пакет документов. Приостановление государственной регистрации договора уступки в связи с наложением ареста в рамках уголовного дела считает незаконным, поскольку совершение регистрационных действий не влечет отчуждения объекта недвижимости, не изменяет его характеристик и стоимости, а лишь сменяет участника долевого строительства по ранее заключенному и зарегистрированному договору долевого участия.

Решением Никулинского районного суда г. Москвы от 9 января 2019 г. административное исковое заявление удовлетворено.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Московского городского суда от 4 апреля 2019 г. решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении административного искового заявления отказано.

В кассационной жалобе, поданной Иванниковым А.В. в Верховный Суд Российской Федерации, ставится вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по административным делам Московского городского суда от 4 апреля 2019 г.

По запросу судьи Верховного Суда Российской Федерации от 18 сентября 2019 г. дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации, определением от 2 декабря 2019 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации.

Согласно статье 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход административного дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 10 июня 2013 г. между ЗАО ОСК «Объединенная строительная компания» (застройщик) и ЗАО УК «Капитальные вложения» Д.У. закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Столица» (участник) заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома № АП-05/АБВ-ПИФ, в соответствии с которым застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой комплекс, расположенный по строительному адресу: г. Москва, пр-т. <...>, и после получения разрешения на ввод в

эксплуатацию дома передать участнику объекта долевого строительства жилые помещения в доме, ориентировочно общей проектной площадью 1441,7 кв. м (в том числе в части двухкомнатной квартиры площадью 118 кв. м, расположенной в корпусе <...>), а участник при условии надлежащего исполнения своих обязанностей по данному договору обязуется принять объект долевого строительства. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по г. Москве 4 июля 2013 г. за № 77-77-07/206/2013-31.

Согласно уведомлению от 1 октября 2018 г. № 77/003/212/2018-176 регистратор приостановил осуществление действий по регистрации соглашения об уступке права требования, начиная с 1 октября 2018 г. до снятия ареста, поскольку по результатам правовой экспертизы установил, что в рамках уголовного дела на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: г. Москва, пр-т <...> наложен арест по совершению любых регистрационных действий; от Москомстройинвеста поступило уведомление от 26 сентября 2018 г. об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства.

Указанные обстоятельства, по мнению регистратора, свидетельствуют о наличии предусмотренных частью 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости) оснований для приостановления государственной регистрации права, а именно:

не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5);

в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно- процессуальным законодательством Российской Федерации (пункт 37);

в орган регистрации прав поступило уведомление уполномоченного на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство (создание) соответствующих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (далее - контролирующий орган), об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан - участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов в случаях и порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (пункт 54).

Удовлетворяя заявленные Иванниковым А.В. требования, суд первой инстанции пришел к выводу о незаконности обжалуемого решения Управления Росреестра по г. Москве, поскольку имущество в виде двухкомнатной квартиры, в отношении которой по договору уступки у административного истца возникает право требования, не является имуществом, принадлежащим застройщику на праве собственности, за счет которого могут быть исполнены обязательства последнего перед третьими лицами, в связи с чем государственная регистрация договора уступки прав требований не влечет за собой правовых последствий в части изменения каких-либо прав застройщика в отношении принадлежащего ему недвижимого имущества. Кроме того, совершение действий по регистрации договора уступки прав требований не влечет изменение прав и обязанностей сторон по договору долевого участия в строительстве жилого дома.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая новое решение, судебная коллегия указала на то, что объект незавершенного строительства ЖК «Академ палас», расположенный по адресу: г. Москва, пр-т <...> на момент приостановления государственной регистрации находился под арестом, что для регистрирующего органа имело правовое значение в силу пункта 37 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации недвижимости. В свою очередь, поступление от Москомстройинвеста уведомления об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства являлось самостоятельным основанием для приостановления государственной регистрации в силу пункта 54 части 1 указанной статьи.

Как установлено судами и следует из материалов дела, постановлением Никулинского районного суда г. Москвы от 7 марта 2018 г. по ходатайству следователя СУ УВД по ЗАО ГУ МВД России по г. Москве в рамках уголовного дела № 11601450700000940 наложен арест на объект незавершенного строительства ЖК «Академ палас», расположенный по адресу: г. Москва, пр-т <...> сроком до 11 мая 2018 г.

На основании данного постановления в ЕГРН внесена запись от 3 мая 2018 г. № 77/007/001/2018-34 о запрете на совершение регистрационных действий в отношении указанного объекта недвижимости.

Срок наложенного судом ареста неоднократно продлевался. Постановлением того же суда от 8 февраля 2019 г. срок продлен до 11 мая 2019 г., ограничения в виде запрета собственнику (владельцу имущества) распоряжаться имуществом и проводить регистрационные действия оставлены без изменения.

В Управление Росреестра по г. Москве поступило уведомление Москомстроиинвеста от 26 сентября 2018 г. об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства.

Из имеющегося в материалах дела письма Москомстроиинвеста от 22 ноября 2016 г., направленного в адрес Управления Росреестра по г. Москве, следует, что в отношении АО ОСК «Объединенная строительная компания» межрайонной прокуратурой г. Москвы совместно с сотрудниками Москомстроиинвеста осуществляются проверочные мероприятия по вопросу банкротства этого общества. Однако, общество продолжает заключать договоры долевого участия с аффилированными лицами, оплаты по которым не осуществлялись.

Посчитав, что указанные арест и уведомление препятствуют государственной регистрации уступки права требования по договору долевого участия, суд апелляционной коллегии не учел следующее.

Отношения, возникающие по поводу уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, регулируются общими положениями главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве, а также Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 этого федерального закона № 214-ФЗ одной из целей его принятия является гарантия защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора долевого участия до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (пункт 2 статьи 11 федерального закона № 214-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании

обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. При этом право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1 статьи 384).

Применительно к данному делу это означает, что к Иванникову А.В. как новому кредитору должны перейти все права и обязанности по договору долевого участия в строительстве, он заменяет участника долевого строительства в отношениях с застройщиком, то есть изменяется лишь субъектный состав участников ранее возникшего обязательства на стороне кредитора, не влияя на содержание существующих между ними взаимных прав и обязанностей.

При этом уступка права требования не изменяет положение объекта недвижимости, в отношении которого заключен договор долевого участия в строительстве (двухкомнатной квартиры), нового обременения в отношении него не возникает.

Как указал в решении суд первой инстанции, данный объект недвижимости не относится к имуществу, принадлежащему застройщику на праве собственности, за счет которого могут быть исполнены обязательства последнего перед третьими лицами, в связи с чем, государственная регистрация договора уступки прав требований не влечет за собой правовых последствий в части изменения каких-либо прав застройщика в отношении принадлежащего ему недвижимого имущества.

В связи с этим наложенный в рамках уголовного дела запрет на совершение регистрационных действий не может являться препятствием к внесению в ЕГРН записи о замене участника долевого строительства в уже существующем обязательстве.

Учитывая, что судом апелляционной инстанций допущены нарушения норм процессуального права, которые повлияли на исход административного дела, апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Московского городского суда от 4 апреля 2019 г. нельзя признать законным, оно подлежит отмене.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Московского городского суда от 4 апреля 2019 г. отменить, решение Никулинского районного суда г. Москвы от 9 января 2019 г. оставить в силе.

Председательствующий
Судьи