Гражданский кодекс часть 1

Судья Верховного Суда Российской Федерации Грачева И.Л., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Идеал-С» (Москва) на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2019 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.11.2019 по делу

№ А40-36273/2019,

у с т а н о в и л:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Идеал-С» (далее – Общество) о взыскании 2 569 561 руб. 84 коп. задолженности по арендной плате,

№ 05-00230/03; выселении ответчика из нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, ул. Верхние Поля, д. 11, корп. 1, и передаче помещения в освобожденном виде истцу.

Арбитражный суд города Москвы решением от 16.04.2019 отказал в иске.

Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 26.08.2019, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 19.11.2019, отменил решение от 16.04.2019 в части отказа во взыскании арендной платы и пеней, взыскал с Общества 2 569 561 руб. 84 коп. долга и 176 735 руб. 95 коп. пеней; в остальной части решение суда оставил без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Общество, ссылаясь на нарушение судами апелляционной и

кассационной инстанций норм материального и процессуального права, просит отменить постановления апелляционного и окружного судов в части отмены решения от 16.04.2019 и удовлетворения требований Департамента о взыскании арендной платы и пеней, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Дело 11.02.2020 истребовано из Арбитражного суда города Москвы.

По смыслу части 1 статьи 291.1, части 7 статьи 291.6, статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -

АПК РФ) кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Изучив материалы дела и приведенные в жалобе доводы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются основания для передачи кассационной жалобы Общества вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Департамент (арендодатель) и Общество (арендатор) 15.05.2003 заключили договор аренды нежилого помещения площадью 293,1 кв.м, расположенного по адресу: Москва, ул. Верхние Поля, д. 11, корп. 1, для использования в целях стоматологического центра на срок до 31.03.2006.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Согласно пункту 2.3 договора, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Пунктом 5.4 договора предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы изменяется в соответствии с распорядительными документами Правительства Москвы и подлежит обязательной оплате арендатором в установленном договором порядке.

В случае невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок подлежат начислению пени в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки (пункт 6.1 договора).

Стороны на основании частей 9 и 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» 21.07.2015 заключили дополнительное соглашение к указанному договору, продлили срок его действия до 15.05.2025, пунктом 2 установили с 21.07.2015 ставку арендной платы за 1 кв.м в год, равной 8217 руб. (без учета налога на добавленную стоимость), определенной по результатам оценки рыночной стоимости права пользования объектом нежилого фонда на условиях аренды.

Согласно пункту 4 дополнительного соглашения в случае изменения условий, размера, порядка оплаты аренды ставка арендной платы считается измененной арендодателем в одностороннем порядке. В этом случае арендодатель направляет арендатору уведомление о том, что такое изменение произошло.

Общество 31.08.2015 направило в адрес арендодателя замечание относительно ставки арендной платы, ссылаясь на наличие у него как субъекта малого предпринимательства льготы, предусмотренной постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы» (далееПостановление № 800-ПП), а затем направило в Межведомственную комиссию по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства отраслевым органом исполнительной власти города Москвы (далее – Межведомственная комиссия) заявление о предоставлении имущественной поддержи по договору аренды.

Межведомственная комиссия решением от 13.04.2016 отказал Обществу в предоставлении имущественной поддержки.

Общество обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решения Межведомственной комиссии от 13.04.2016 и бездействия, выразившегося в непредоставлении арендатору имущественной поддержки в виде установления на 2015-2016 годы льготной ставки арендной платы в размере 3500 руб. за кв.м в год, предусмотренной Постановлением

№ 800-ПП (в редакции, действовавшей на тот период) по договору аренды от 15.05.2013 в редакции дополнительного соглашения от 21.07.2015, об обязании Правительства Москвы устранить нарушение прав и законных интересов Общества путем предоставления указанной минимальной ставки арендной платы на период с 21.07.2015 – 31.12.2016.

Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 04.12.2017, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 15.03.2018 по делу № А40-34949/2017, удовлетворил указанные требования Общества.

Департамент 19.12.2016 направил Обществу уведомление о ставке арендной платы на 2017 год в размере 9942 руб. 57 коп. за 1 кв.м (рыночная ставка с учетом коэффициента-дефлятора).

Департамент, ссылаясь на то, что Общество в период с 01.01.2017 по 30.06.2018 не заплатило за аренду в размере, указанном в уведомлении от 19.12.2016, обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, а также о расторжении договора аренды и выселении арендатора.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71

АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 309, 450, 606, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых

помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы», Постановлением № 800-ПП, приняв во внимание обстоятельства, установленные судами при рассмотрении дела № А40-34949/2017, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска Департамента.

Суд исходил из следующего: Правительство Москвы Постановлением

№ 800-ПП определило основания предоставления субъектам малого и среднего предпринимательства имущественной поддержки в виде установления льготной ставки арендной платы; согласно условиям заключенного сторонами договора аренды величина арендной платы определяется на основании действующих в Москве нормативных правовых актов; пунктом 1.1 Постановления № 800-ПП с 01.01.2017 субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью до 300 кв.м, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов, установлена ставка арендной платы в размере 4500 руб. за кв.м в год; поскольку действующая редакция Постановления № 800-ПП не содержит требования в целях получения указанной льготы представления в Межведомственную комиссию заключения о наличии оснований для предоставления субъекту, арендующему нежилой фонд площадью до 300 кв.м, имущественной поддержки, а также принятии комиссией решения о предоставлении имущественной поддержки в виде установления данной ставки арендной платы, последняя должна применяться арендодателем (собственником нежилого фонда, находящегося в имущественной казне города Москвы) автоматически; Департамент не представил доказательств, подтверждающих, что арендатор с 01.01.2017 перестал отвечать критериям, которые установлены для применения льготной ставки (утратил статус субъекта малого предпринимательства либо превысил лимит площади арендуемого объекта; истец не обосновал правомерность применения при расчете арендной платы на 2017 – 2018 годы ставок, превышающих льготный размер – 4500 руб. за кв.м в год; поскольку Общество в спорный период вносило арендную плату, определенную в соответствии с Постановлением № 800-ПП в размере 4500 за кв.м в год, отсутствуют основания для взыскания арендной платы, пеней, расторжения договора аренды и выселения ответчика из арендованного помещения.

Суд апелляционной инстанции, посчитав, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, отменил решение от 16.04.2019 в части отказа во взыскании арендной платы и пеней, взыскал с Общества 2 569 561 руб. 84 коп. долга и 176 735 руб. 95 коп. пеней; в остальной части оставил решение без изменения.

Апелляционный суд, удовлетворяя иск в указанной части, исходил из того, что определенная с 01.01.2017 пунктом 1.1 Постановления № 800-ПП ставка арендной платы в размере 4500 руб. может быть установлена в порядке, установленном пунктом 2.1 данного постановления при условии представления в Межведомственную комиссию отраслевым органом исполнительной власти города Москвы заключения о наличии оснований для предоставления субъекту

малого предпринимательства имущественной поддержки и принятия указанной комиссией решения о предоставлении имущественной поддержки в виде установления льготной ставки; при наличии заключенного сторонами дополнительного соглашения от 21.07.2015, которым установлена рыночная ставка арендной платы, не оспоренная Обществом, оно вправе претендовать только на предоставление имущественной поддержки как субъекту малого предпринимательства в виде установления ставки арендной платы в размере 3500 руб. за кв.м, предусмотренной пунктом 1(1) Постановления № 800-ПП, которая предоставляется только по решению Межведомственной комиссии, принимаемому на основании заключения отраслевого органа исполнительной власти города Москвы; арендатор не вправе произвольно применять арендную ставку, установленную пунктом 1.1 Постановления № 800-ПП, при наличии дополнительного соглашения, установившего рыночную ставку арендной платы, определенную на основании заключения независимого оценщика; поскольку Общество с соответствующим заявлением в Межведомственную комиссию с представлением необходимых документов не обращалось, основания для применения льготной ставки арендной платы, предусмотренной пунктом 1(1) Постановления № 800-ПП, в спорный период отсутствуют; ввиду неисполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы в размере рыночной ставки за пользование нежилым помещением за период с 01.01.2017 по 30.06.2018, с него надлежит взыскать долг и пени, начисленные на сумму долга за несвоевременное внесение арендной платы.

Суд округа согласился с выводами суда апелляционной инстанции.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на то, что суды апелляционной и кассационной инстанций, существенно нарушив нормы материального права и процессуального права, неверно истолковав положения Постановления № 800-ПП, пришли к необоснованному выводу о наличии у арендатора долга по арендной плате и пеням.

В числе прочих доводов Общество указывает на следующее.

В соответствии с пунктом 1.1 Постановления № 800-ПП в редакции постановления Правительства Москвы от 02.12.2016 № 812-ПП субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью до 300 кв.м, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов с 01.01.2017 установлена арендная плата в размере 4500 руб. за кв.м в год.

При этом Постановлением № 800-ПП не предусмотрена необходимость обращения субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда площадью до 300 кв.м, в Межведомственную комиссию для получения имущественной поддержки в виде установления ставки арендной платы в размере 4500 руб. за кв.м, поскольку абзац 2 пункта 1.1, устанавливающий обязательный порядок обращения в Межведомственную комиссию, утратил силу с 01.01.2017.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011

№ 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского

кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В соответствии с условиями договора аренды и дополнительного соглашения к нему размер арендной платы определяется на основании действующих в Москве нормативов, корректируется арендодателем, может изменяться в одностороннем порядке путем направления арендодателем уведомления о том, что такое изменение произошло.

Таким образом, признание за Обществом права на применение ставки арендной платы в соответствии с пунктом 1.1 Постановления № 800-ПП не требует внесения каких-либо изменений в договор аренды, поскольку действует автоматически и устанавливается Департаментом в одностороннем порядке с момента вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Пункты 1(1) и 2.1 Постановления № 800-ПП, на которые сослались суды апелляционной и кассационной инстанций, регламентируют порядок обращения в Межведомственную комиссию арендаторов (субъектов малого и среднего предпринимательства), рассчитывающих на получение льготной ставки арендной платы в размере 3500 руб. за кв.м в год.

Однако Общество на данную ставку не претендовало и вносило арендную плату исходя из ставки 4500 руб. за кв.м, установленной пунктом 1.1 Постановления № 800-ПП.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что при заключении дополнительного соглашения ответчик не подписывал протокол разногласий относительно установления рыночной ставки арендной платы и не обращался по этому поводу в суд, является необоснованным.

Апелляционный суд не учел, что Общество в рамках дела

№ А40-34949/2017 оспаривало отказ в предоставлении ему имущественной поддержки в виде установления на 2015-2016 годы льготной ставки арендной платы в размере 3500 руб. за кв.м в год по договору аренды от 15.05.2003 в редакции дополнительного соглашения от 21.07.2015.

При рассмотрении данного дела судами установлено, что Общество письмом от 31.08.2015 уведомило Департамент о том, что ознакомившись с проектом дополнительного соглашения к договору аренды, согласно со всеми пунктами кроме одного – ставки арендной платы за кв.м; договор подписывает, но направляет заявление в Межведомственную комиссию.

Таким образом, установленные судами при рассмотрении дела

№ А40-34949/2017 обстоятельства подписания Обществом дополнительного соглашения с разногласиями относительно ставки арендной платы, обращения Общества в Межведомственную комиссию по предоставлению имущественной поддержки и наличия у Общества права на льготную ставку, имеют для настоящего дела преюдициальное значение.

Приведенные в жалобе Общества доводы о существенном нарушении судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального и

процессуального права, которые повлияли на исход настоящего дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

о п р е д е л и л:

жалобу общества с ограниченной ответственностью «Идеал-С» передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 16 июня 2020 года на 11 часов 00 минут в помещении суда по адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал № 3048 (подъезд 5).

Судья Верховного Суда
Российской Федерации И.Л. Грачева