Гражданский кодекс часть 1

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Золотовой Е.Н. и Маненкова А.Н.,

при участии представителей Департамента городского имущества города Москвы Крылеповой А.О. (доверенность от 26.04.2020), Лопатиной Е.Б. (доверенность 26.04.2020), Атаманова Р.Е. (доверенность от 12.05.2020), общества с ограниченной ответственностью «Редакция журнала «Иностранная литература» Медушевской Т.В. (доверенность от 16.12.2019), Талызиной Н.В. (доверенность от 05.08.2020), Лариной Е.А. (доверенность от 10.08.2020), Лящевского Б.И. (доверенность от 16.12.2019), Бахилина И.В. (доверенность от 26.11.2019),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Редакция журнала «Иностранная литература» (Москва) на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2019 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.11.2019 по делу № А40-167000/2016,

УСТАНОВИЛА:

Департамент городского имущества города Москвы

(далее – Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Редакция журнала «Иностранная

литература» (далее – Общество) о взыскании 6 289 316 руб. 34 коп. задолженности по договору от 19.04.2000 № 1-667/2000 аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, за период с ноября 2015 года по июнь 2016 года,

Арбитражный суд города Москвы решением от 24.05.2019 в иске отказал.

Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 26.09.2019, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 28.11.2019, решение отменил, взыскал с Общества

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Общество, ссылаясь на нарушение судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального и процессуального права, просит отменить постановления от 26.09.2019 и от 28.11.2019 и оставить в силе решение от 24.05.2019.

Определением от 26.06.2020 судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л. жалоба Общества вместе с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В отзыве на кассационную жалобу Департамент просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представители Общества поддержали доводы жалобы, а представители Департамента - доводы, приведенные в отзыве на нее.

Согласно части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л., выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.

Как следует из материалов истребованного дела и обжалуемых судебных актов, правопредшественник Департамента (арендодатель) и Общество

(арендатор) 19.04.2000 заключили на срок до 01.01.2017 договор № 1-667/2000 аренды находящихся в собственности Москвы нежилых помещений (здания) общей площадью 647 кв.м, расположенных по адресу: Москва, Пятницкая ул., д. 41, стр. 1 (этаж подвал пом. I, комн. 1-22; этаж 1, пом. I, комн. 12, 13, а,14, 15, 16; этаж 1 пом. II, комн.1-14; этаж 1 пом. III, комн.1-6,а, 7,8; этаж мезонин пом. I, комн.1-4), для размещения редакции. Обществу переданы в аренду все помещения, расположенные в указанном здании. До заключения указанного договора Общество арендовало названное здание по договору аренды от 28.09.1993. Договор от 19.04.2000 зарегистрирован в установленном законом порядке. Согласно приложенному к указанному договору расчету арендная плата определена в сумме 49 495 руб. 05 коп. в квартал по формуле исходя из базового размера стоимости 1 кв.м перемноженного на значения различных коэффициентов (износа, типа здания, вида деятельности арендатора, качества нежилого помещения и других). Пунктом 5.1 договора определено, что ответчик обязан вносить арендную плату ежеквартально не позднее 5 числа первого месяца текущего квартала (не позднее 5 числа каждого месяца при помесячной оплате); в случае изменения условий оплаты аренды к договору оформляется дополнительное соглашение, которое является неотъемлемой частью договора. В соответствии с пунктом 5.4 договора арендная плата по постановлению Правительства Москвы подлежит ежегодному пересмотру и перерасчету при изменении базовой стоимости 1 кв.м строительства, изменении размера минимальной ставки арендной платы и методики расчета. В пункте 8.11 предусмотрено, что изменения годовой (квартальной, месячной) суммы арендной платы производятся только на основании расчетов, являющихся неотъемлемой частью договора, подписываемых арендодателем и арендатором с указанием, с какого времени изменяется арендная плата. В случае невнесения арендатором платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 0,2 % с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 6.1 договора). Общество на основании договора от 19.04.2000 № 01-00668/00 также является арендатором соседнего здания, находящегося по указанному адресу, и арендатором земельного участка на котором эти здания расположены. Общество 30.10.2015 обратилось в Департамент

с заявлениями о выкупе арендованных помещений (зданий) в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ). На момент обращения с этим заявлением Общество соответствовало критериям, предусмотренным

названным Законом, для получения преимущественного права на выкуп помещений.

Департамент, не приняв решения по указанному заявлению Общества, 08.08.2016 обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании долга по арендной плате по договору аренды от № 1-667/2000, рассчитанной исходя из рыночной ставки арендной платы и коэффициентов-дефляторов за каждый год аренды, за период с ноября 2015 года по июнь 2016 года и пеней, а также о расторжении договора и выселении арендатора из помещений (здания).

В отзыве на иск Общество сослалось на следующее: истец не доказал наличие и размер испрашиваемой задолженности; Обществу в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП (в редакции, действовавшей до 01.07.2014) «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы» (далее – Постановление № 800-ПП) до 01.07.2014 была предоставлена имущественная поддержка в виде установления ставки арендной платы в размере 3500 руб. за 1 кв.м в год; в дальнейшем в силу пункта 2.4 Постановления 800-ПП ставка арендной платы подлежала определению на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы по истечении шестимесячного срока с даты направления Департаментом соответствующего уведомления; поскольку в направленном Департаментом уведомлении от 14.01.2014 о рыночной ставке арендной платы отсутствует ссылка на дату, номер отчета независимого оценщика, не указана организация, проводившая оценку, не приложен отчет, данное уведомление является незаконным; с учетом незаконности уведомления Департамента от 14.01.2014 и последующих уведомлений у Общества имеется переплата за аренду; с момента направления заявления о выкупе помещений (30.10.2015) Департамент уклоняется от его рассмотрения и заключения договора купли-продажи в порядке Закона № 159-ФЗ.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19.01.2017 по делу

№ А40-141228/2016 удовлетворено требование Общества о признании недействительным одностороннего изменения Департаментом размера арендной платы путем направления уведомления от 14.01.2014 по двум договорам аренды нежилых зданий, в том числе уведомления по спорному договору об установлении рыночной ставки в размере 12 330 руб.75 коп. за

С учетом этого решения Департамент представил в материалы дела расчет, согласно которому у Общества имелась переплата за аренду по состоянию на январь 2016 года. За период с февраля по июнь 2016 года расчет долга по арендной плате осуществлен Департаментом исходя из размера 804 447 руб. 45 коп. в месяц без указания примененной ставки.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьей 69 АПК РФ, статьей 9 Закона 159-ФЗ, решением от 24.05.2019 отказал Департаменту в иске исходя из следующего: по состоянию на конец января 2016 года (согласно расчету истца) у Общества не имеется задолженности по арендной плате; поскольку Департамент должен был рассмотреть заявление Общества о выкупе

арендованных помещений до 23.01.2016, но уклонился от принятия решения по заявлению, незаконное бездействие повлекло за собой понуждение ответчика помимо его воли к продолжению арендных отношений, поэтому у Общества отсутствует обязанность с 24.01.2016 вносить арендные платежи; Арбитражный суд города Москвы по делу № А40-166985/2016, рассматривая аналогичные требования Департамента, основывающиеся на договоре от 19.04.2000

№ 01-00668/00 аренды нежилого помещения (здания), расположенного на том же земельном участке, что и спорный объект, решением от 17.11.2017 отказал в иске Департаменту ввиду уклонения последнего от принятия решения по заявлению Общества о приватизации арендованных помещений в порядке Закона № 159-ФЗ.

Суд апелляционной инстанции, сославшись на статьи 309, 310, 330, 450, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пришел к выводу о неверном применении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, отменил решение от 24.05.2019, взыскал с Общества 3 432 569 руб. 67 коп. задолженности и 81 556 руб. 62 коп. пеней, расторг договор аренды от 19.04.2000, выселил Общество из арендованных по этому договору помещений и обязал их передать Департаменту в освобожденном виде.

Апелляционный суд указал на следующее: Общество, являясь арендатором по договору от 19.04.2000, действие которого было возобновлено на неопределенный срок, до выкупа арендованного имущества должно оплачивать пользование им; образовавшаяся у Общества в том числе с учетом решения Арбитражного суда города Москвы от 19.01.2017 по делу

№ А40-141228/2016 переплата по состоянию на 30.11.2015 в размере 2 856 747 руб. 17 коп. зачтена истцом в счет будущих платежей до февраля 2016 года; Общество должно было вносить арендную плату в 2015 году исходя из ставки 13 568 руб. 81 коп. за 1 кв.м на основании уведомления Департамента от 24.12.2014, в 2016 году исходя из ставки 14 920 руб. 20 коп. на основании уведомления от 27.11.2015; согласно представленному истцом в материалы дела расчету Общество по состоянию на 30.06.2016 не внесло 3 432 569 руб. 67 коп. арендной платы, поэтому с него надлежит взыскать указанную сумму долга и начисленные на эту сумму пени; поскольку ответчик допустил существенное нарушение условий договора, так как не вносил арендную плату более двух раз подряд в установленный договором срок, Департамент на основании статьи 619 ГК РФ правомерно заявил требование о расторжении договора; после прекращения арендных отношений арендатор по правилам статьи 622 ГК РФ должен вернуть арендованное имущество.

Суд округа согласился с выводами апелляционного суда.

Судебная коллегия считает, что суды трех инстанций при рассмотрении настоящего дела неправильно применили нормы материального и процессуального права и не учли следующего.

Статьями 309 и 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из пункта 1 статьи 614 того же Кодекса, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 3 статьи 614 ГРК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год; законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В договоре от 19.04.2000 стороны предусмотрели, что изменение условий оплаты аренды оформляется дополнительным соглашением, которое является неотъемлемой частью договора, на основании расчетов, являющихся неотъемлемой частью договора, подписываемых арендодателем и арендатором с указанием, с какого времени изменяется арендная плата.

Как пояснили представители сторон в судебном заседании судебной коллегии, на основании Постановления № 800-ПП и в соответствии с расчетами, подписанными сторонами, арендная плата по названному договору до 2014 года была установлена исходя из ставки 3500 руб. за 1 кв.м в год.

Департамент уведомлением от 14.01.2014 в одностороннем порядке установил ставку арендной платы с 01.07.2014 в размере 12 330 руб. 75 коп. за 1 кв.м в год.

Одностороннее изменение ставки арендной платы с 01.01.2015 (то есть через полгода после предыдущего изменения арендной платы) в размере

Суды апелляционной и кассационной инстанций, соглашаясь с применением Департаментом при расчете арендной платы на 2015 и 2016 годы ставок, указанных в названных уведомлениях, не учли, что односторонне изменение условий договора аренды путем направления Департаментом уведомления от 14.01.2014 об установлении рыночной ставки в размере 12 330 руб. 75 коп. за 1 кв.м решением Арбитражного суда города Москвы от 19.01.2017 по делу № А40-141228/2016 признано недействительным. Делая вывод о недействительности сделки по одностороннему изменению Департаментом арендной платы, суд исходил из того, что согласно договору изменение его условий возможно только путем подписания дополнительного соглашения, однако соглашение об изменении арендной платы сторонами не

заключалось; Департамент не представил доказательств того, что указанная в уведомлении от 14.01.2014 ставка установлена законно на основании оценки и в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», положениями Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 № 256, также не представил отчет об оценке.

Суды не указали, по каким основаниям ставки арендной платы, указанные в уведомлениях от 24.12.2014 и от 27.11.2015, рассчитанные с учетом ставки, определенной в уведомлении от 14.01.2014, признанном в судебном порядке недействительным, подлежат применению при расчете арендной платы за 2015 и 2016 годы, не дали оценку доводам Общества о незаконности данных уведомлений, в том числе и ввиду отсутствия отчета независимого оценщика об определении рыночной ставки арендной платы арендованного здания.

В силу частей 1, 3 и 4 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, и раскрыть доказательства перед другими лицами, участвующими в деле, заблаговременно, до начала судебного разбирательства.

Между тем Департамент представил только при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции (без обоснования невозможности представления в суд первой инстанции по уважительным причинам) ксерокопию одного листа заключения от 12.04.2006 № 1-0052-0062/06-1 об оценке рыночной ставки арендной платы. При этом Департамент не представил в материалы дела ни отчет об оценке, ни доказательств, подтверждающих правомерность изменения им в одностороннем порядке арендной платы в период, указанный в иске, с учетом условий договора и требований пункта 3 статьи 614 ГК РФ, а также допустимых в силу статьи 68 АПК РФ доказательств правомерности расчета арендной платы в размере, указанном в уведомлениях от 24.12.2014 и от 27.11.2015.

Поскольку при рассмотрении дела в первой и апелляционной инстанциях суды надлежащим образом не исследовали вопрос о размере арендной платы, подлежащей внесению в спорный период по заключенному сторонами договору аренды, являются необоснованными выводы судов апелляционной и кассационной инстанций как о наличии у Общества задолженности по арендной плате и пеням, так и о наличии предусмотренных статьями 619 и 622 ГК РФ оснований для расторжения договора аренды и выселения ответчика из арендованных помещений.

Вывод суда первой инстанции об отсутствии у Общества обязанности с 24.01.2016 вносить арендные платежи ввиду того, что до указанной даты Департамент не принял решение по заявлению Общества о реализации им преимущественного права на приватизацию арендованного имущества, также

не может быть признан обоснованным без надлежащего исследования вопроса о том, по каким причинам такое решении не принято.

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции от 24.05.2019, постановление апелляционного суда от 26.09.2019 и постановление окружного суда от 28.11.2019 приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права, при неполном исследовании обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, поэтому указанные судебные акты на основании части 1 статьи 291.11 АПК РФ подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное; установить размер арендной платы, подлежащей внесению в спорный период, определить, имеется ли Общества задолженность, допустило ли оно существенные нарушения условий договора аренды, при наличии которых арендодатель вправе требовать расторжения договора.

Кроме того, рассматривая вопрос о праве Департамента требовать расторжения договора аренды и выселения Общества (субъекта малого предпринимательства, арендующего спорный объект с 1993 года), суду необходимо проверить доводы ответчика о том, что по его заявлению от 30.10.2015 о приватизации арендованного объекта в порядке Закона № 159-ФЗ Департамент не принял решение в установленные данным Законом сроки по причинам, которые зависели исключительно от него, направляя при этом в течение нескольких лет уведомления Обществу о приостановлении рассмотрения вопроса о выкупе ввиду необходимости устранить технические ошибки и неточности кадастрового учета спорных помещений (здания), осуществить последующую регистрацию права собственности города Москвы на спорное здание с указанием уточненной площади, надлежащим образом сформировать земельный участок, на котором расположены арендованные Обществом здания, в целях их совместного по правилам статей 1 и 35 Земельного кодекса Российской Федерации выкупа, поэтому арендатор не смог своевременно осуществить выкуп арендованного имущества и вопрос о выкупе до сих пор не разрешен; выяснить, насколько добросовестным является поведение Департамента, не рассмотревшего указанное заявление о приватизации Общества и предъявившего в июле 2016 года иск о расторжении договора, соответствует ли оно положениям пункта 4 статьи 1 ГК РФ и подлежит ли защите с учетом положений статьи 10 того же Кодекса и разъяснений, приведенных в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Принимая во внимание изложенное и руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Арбитражного суда города Москвы от 24.05.2019, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2019 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.11.2019 по делу № А40-167000/2016 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий И.Л. Грачева
Судьи Е.Н. Золотова

А.Н. Маненков