Гражданский кодекс часть 1

Судья Верховного Суда Российской Федерации Борисова Е.Е., изучив по материалам истребованного дела кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Эрмесстрой», Ставропольской краевой общественной организации «Комитет по защите прав участников долевого строительства», Скрябина Игоря Сергеевича, Ерышевой Марины Григорьевны, Алехиной Ирины Сергеевны на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2019 и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.06.2019 по делу № А63-2078/2016 Арбитражного суда Ставропольского края

по иску Управления архитектуры и градостроительства администрации города Ессентуки к обществу с ограниченной ответственностью «Эрмесстрой» о сносе самовольно возведенного незаконченного строительством многоквартирного дома,

встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Эрмесстрой» к Администрация города Ессентуки, Управлению архитектуры и градостроительства администрации города Ессентуки о признании права собственности на незавершенный строительством объект – многоквартирный дом,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрации города Ессентуки, Комитета по муниципальной собственности города Ессентуки, общества с ограниченной ответственностью «Управление механизации», Прокопова Василия Никифоровича, Ставропольской краевой общественной организации «Комитет по защите прав участников долевого строительства», Саввопуло Пелагеи Эдуардовны, Саввопуло Евгения

Анатольевича, Федоровского Дмитрия Васильевича, Сураиловой Александры Вахтанговны, Усковой Елены Николаевны, Куприна Виктора Петровича, Бабушкиной Ольги Петровны, Заварзина Дмитрия Павловича, Скрябина Игоря Сергеевича, Владимировой Натальи Федоровны, Капленко Ларисы Сергеевны, Асланиди Марии Яковлевны, Малухова Замира Борисовича, Подорвановой Ирины Викторовны, Герасименко Елены Владимировны, Ульянкина Сергея Александровича, Крючкова Виталия Вячеславовича, Сидоренко Михаила Михайловича, Куцева Алексея Егоровича, Сучковой Светланы Владимировны, Алехиной Ирины Сергеевны, Ерышевой Марины Григорьевны, Бочаровой Олеси Александровны, Калайчева Джемала Аврамовича, Русановой Ирины Николаевны, Русанова Алексея Павловича, Поповой Вероники Александровны, Лопатиной Юлии Павловны, Киселевой Софьи Георгиевны, Проектно- строительного комплекса общества с ограниченной ответственностью «Архитектурная компания», Постниковой Нины Ивановны, Вологдина Леонида Афанасьевича, Тармоловой Лидии Николаевны, Бутковой Оксаны Александровны, Ивахненко Светланы Александровны, Кондратовой Марины Григорьевны, Москвитиной Галины Ивановны, Образцовой Ольги Николаевны, Русаковой Елены Владимировны, Городилова Владимира Ивановича, Чернявской Людмилы Владимировны, Дибижева Григория Анатольевича, Григориаду Афины Феохаровны, Жувакова Сергея Ивановича, Гильманова Руслана Ринатовича, Позова Павла Юрьевича, Головянц Елены Илларионовны, Зюзиковой Натальи Юрьевны, Рамазановой Юлии Владимировны, Бородиной Екатерины Сергеевны, Бородиной Нины Васильевны, Годуна Леонида Николаевича, Гюльбякова Геннадия Кирияковича, Делибалтовой Валентины Николаевны, Закиржаевой Екатерины Дмитриевны, Зимовой Ольги Михайловны, Зубалова Руслана Демьяновича, Индрокова Рустама Ризуановича, Кравченко Игоря Игоревича, Магомедовой Загират Хабибовны, Марабаева Матвея Васильевича, Погосова Валерия Валерьевича, Сеидова Чингиза Алхат Оглы, Тимченко Ивана Викторовича, Хуранова Рустама Мусовича, Чопозова Николая Михайловича, Чопозовой Розы Леонтьевны, Шубина Иона Ивановича, Сапега Галины Алексеевны, Туршиевой Марианны Валентиновны, Никитенко Кристины Васильевны,

УСТАНОВИЛ:

Управление архитектуры и градостроительства администрации города Ессентуки (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Эрмесстрой» (далее - общество) о сносе самовольно возведенного незаконченного строительством многоквартирного дома площадью 12 957,3 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 26:30:020219:2 по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Шмидта, 74.

Общество предъявило встречные требования к Администрации города Ессентуки (далее - администрация) и управлению о признании права собственности на незавершенный строительством объект - многоквартирный

дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:30:020219:2 по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Шмидта, 74.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 24.04.2017 исковые требования управления удовлетворены, встречные исковые требования общества оставлены без удовлетворения.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2017 решение суда отменено, первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречных требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.04.2018 постановление суда апелляционной инстанции отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

При новом рассмотрении постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2019 в удовлетворении ходатайств третьих лиц (граждан) о привлечении к участию в деле в качестве соответчиков и прекращении производства по делу отказано, в удовлетворении ходатайства о назначении по делу строительно-технической экспертизы отказано, решение суда от 24.04.2017 отменено, первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречных требований отказано. На общество возложена обязанность осуществить снос самовольной постройки - незаконченного строительством многоквартирного дома, расположенного на земельном участке площадью 12 957,3 кв. м (кадастровый номер 26:30:020219:2) по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Шмидта, № 74, в течение шести месяцев с момента принятия постановления.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.06.2019 постановление суда апелляционной инстанции оставлено без изменения.

В кассационных жалобах, поданных в Верховный Суд Российской Федерации, общество, Ставропольская краевая общественная организация «Комитет по защите прав участников долевого строительства» (далеекомитет), Скрябин Игорь Сергеевич (далее - Скрябин И.С.), Ерышева Марина Григорьевна (далее - Ерышева М.Г.), Алехина Ирина Сергеевна (далееАлехина И.С.) просят отменить судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанций, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При изучении по материалам истребованного дела доводов кассационных жалоб, а также принятых по делу судебных актов, суд пришел к выводу о наличии оснований для пересмотра обжалуемых судебных актов в кассационном порядке.

Как установлено судами и следует из материалов дела, общество по договору аренды от 03.09.2013 № 552-з, заключенному с администрацией (арендодатель) приняло в пользование на условиях аренды с 28.08.2013 по 27.08.2016 земельный участок с кадастровым номером 26:30:020219:2 для использования в целях строительства многоэтажных домов от трех до девяти этажей.

По результатам проведенного 18.02.2016 обследования земельного участка управлением установлено, что при отсутствии разрешения на строительство, исполнительной и производственной документации, а также положительного заключения экспертизы проекта общество осуществляет строительство многоэтажного многоквартирного дома, о чем составлен акт осмотра объекта капитального строительства. На момент осмотра возведенное здание представляет собой железобетонную конструкцию, построенную путем монтажа железобетонных ригелей и колонн с монолитными железобетонными перекрытиями. На высоте до четырех этажей фасадная часть стен выполнена из стеновых бетонных блоков.

Полагая, что возведенный обществом объект является самовольным строением, которое подлежит сносу, управление обратилось в суд с настоящим иском.

Общество предъявило встречный иск о признании права собственности на самовольную постройку.

Суд апелляционной инстанции, удовлетворяя требования управления, руководствовался статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьями 47, 48, 49, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленума № 10/22), и исходил из того, что общество на спорном земельном участке осуществляло строительство многоэтажного многоквартирного дома в отсутствие инженерно-геологических изысканий, проектной документации, прошедшей государственную экспертизу, без разработки технических условий на подключение многоквартирного дома к сетям водоснабжения, водоотведения и к электрическим сетям, что является существенным нарушением градостроительных правил.

Кроме того, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о предоставлении обществу в аренду земельного участка для жилищного строительства с нарушением предусмотренной положениями статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора аренды) процедуры торгов.

Исходя из разъяснений, данных в пункте 26 постановления Пленума № 10/22, пункте 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», суд учел, что право собственности на самовольную постройку может быть признано только за добросовестным лицом, которое пыталось возвести объект по легальной процедуре, действуя на равных началах с другими добросовестными участниками оборота.

Таким образом, не усмотрев доказательств принятия обществом надлежащих мер к легальному созданию объекта, в частности, к получению необходимой разрешительной документации, суд посчитал, что указанные обстоятельства исключают удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении встречного иска общества о признании права собственности на самовольную постройку и удовлетворил иск управления о сносе спорного объекта.

Суд округа, посчитав законными и обоснованными выводы суда апелляционной инстанции о предоставлении обществу земельного участка в аренду с нарушением (в обход) действующего законодательства и возведении многоквартирного дома в отсутствие разрешения на строительство, согласился с выводами суда об отсутствии оснований для признания права собственности общества на спорный объект и наличии оснований для его сноса, в связи с чем постановление апелляционного суда оставил без изменения.

Обращаясь с кассационной жалобой, общество выражает несогласие с выводами судов апелляционной и кассационной инстанций о нарушении процедуры предоставления земельного участка, полагая, что они сделаны без учета обстоятельств наличия у общества исключительного права на аренду спорного земельного участка без торгов, ввиду расположения на нем принадлежащих обществу объектов недвижимого имущества производственного назначения.

Ссылаясь на положения статьи 36 (в ранее действовавшей редакции), подпункта 9 пункта 2 статьи 39.2, пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 166, 168 Гражданского кодекса, общество указывает, что процедура проведения торгов в настоящем случае не требуется, в связи с чем отсутствуют основания для признания в связи с этим сделки недействительной.

Также общество указывает на наличие в материалах дела доказательств неоднократного обращения в администрацию за выдачей разрешения на строительство, о принятии им надлежащих мер к легализации возведенного объекта и соответствии спорного многоквартирного жилого дома градостроительным, санитарно-эпидемиологическим и гигиеническим нормам и требованиям.

Общество отмечает, что сохранение спорного объекта недвижимости не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает

угрозу жизни и здоровью граждан, между тем, суд апелляционной инстанции в удовлетворении ходатайства общества о проведении по делу судебной строительно-технической экспертизы отказал, сделав выводы о наличии оснований для сноса спорного многоквартирного дома без проверки и объективной оценки указанных обстоятельств.

Скрябин И.С., Ерышева М. Г. и Алехина И. С., обращаясь с кассационными жалобами приводят доводы о неверном определении судом апелляционной инстанции и поддержавшим его выводы судом округа их процессуального статуса как третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Ссылаясь на наличие заключенных ими с обществом, как застройщиком, предварительных договоров участия в долевом строительстве спорного многоквартирного дома, строительство которого осуществляется за счет денежных средств дольщиков в соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Скрябин И.С., Ерышева М. Г. и Алехина И. С., ссылаясь на разъяснения, приведенные в пункте 24 постановления Пленума № 10/22 полагают, что должны быть привлечены к участию в деле в качестве соответчиков.

По мнению заявителей жалоб, застройщик не является единственным субъектом отношений, предусмотренных статьей 222 Гражданского кодекса, поскольку он создает объект не для себя и не на свои средства, в связи с чем, требования о сносе многоквартирного жилого дома следует заявлять, в том числе, к дольщикам, за счет средств которых осуществляется строительство.

Скрябин И.С., Ерышева М. Г. и Алехина И. С. также полагают, что в соответствии с положениями статей 27, пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, производство по делу подлежало прекращению судом апелляционной инстанции, поскольку участники долевого строительства спорного объекта являются физическими лицами и настоящий спор неподведомственен арбитражному суду.

Обращаясь с кассационной жалобой, комитет полагает необоснованным отказ суда апелляционной инстанции в удовлетворении ходатайства участников долевого строительства о привлечении их в качестве соответчиков и прекращении производства по делу.

Также комитет приводит доводы о необходимости назначения по делу судебной строительно-технической экспертизы в целях подтверждения факта соответствия возводимого многоквартирного дома градостроительным, строительным, пожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам.

Комитет отмечает, что право аренды на земельный участок приобретено обществом на законных основаниях в соответствии с положениями статьи 36 Земельного кодекса как собственником расположенных на земельном участке объектов недвижимого имущества.

Ссылаясь на наличие в материалах дела доказательств принятия обществом мер для легализации спорной постройки, отсутствия при ее возведении существенных нарушений градостроительных норм и правил, создания угрозы жизни и здоровью граждан, комитет полагает о наличии оснований для признания права собственности за обществом на спорный объект недвижимости и отсутствии оснований для его сноса.

Принимая во внимание вышесказанное, доводы кассационных жалоб общества, комитета, Скрябина И. С., Ерышевой М.Г., Алехиной И.С. о существенном нарушении судами норм материального и процессуального права заслуживают внимания, в связи с чем жалобы с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ОПРЕДЕЛИЛ:

кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Эрмесстрой», Ставропольской краевой общественной организации «Комитет по защите прав участников долевого строительства», Скрябина Игоря Сергеевича, Ерышевой Марины Григорьевны, Алехиной Ирины Сергеевны передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Назначить рассмотрение кассационных жалоб в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 05 декабря 2019 года, 12 час. 00 мин. в помещении суда по адресу: Москва, улица Поварская, дом 15 зал № 3048 (подъезд 5).

Судья Верховного Суда
Российской Федерации Е.Е. Борисова