Гражданский кодекс часть 1

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Полянского Егора Германовича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.08.2018, постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2018 и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.03.2019 по делу № А63-9092/2018

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Полянский Е.Г. (далеепредприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Ставропольского края (далее - комитет) с требованиями о признании незаконными действий комитета по расчету арендной платы за 2017 год по договору от 27.03.2001 N 2820 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:16:060207:3 площадью 691 кв. м, по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. Первомайская, 30, имеющего виды разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства и предпринимательской деятельности; возложении на комитет обязанности в месячный срок со дня вступления судебного акта в законную силу устранить нарушения прав и законных интересов заявителя посредством перерасчета начислений, произведенных комитетом за 2017 год по названному договору .

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 24.08.2018, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного

апелляционного суда от 26.11.2018 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.03.2019, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, ссылаясь на существенное нарушение норм материального права.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что руководствуясь последней редакцией пункта 2.3 договора аренды от 27.09.2001 № 2820,суды пришли к выводу о том, что к рассматриваемому договору применяются условия о нормативно регулируемом размере арендной платы, однако не учли, что виды разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:16:060207:3 не изменялись, расчет арендной платы по двум видам разрешенного использования производился Комитетом с момента заключения договора и после вступления в силу постановления Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов».

Поскольку положения договора аренды от 27.09.2001 № 2820 не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие Правительством Ставропольского края постановления от 29.03.2016 № 112-п само по себе не может повлечь автоматического пересмотра способа пересмотра расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.

Методика расчета арендной платы с разбивкой по видам разрешенного использования в равных долях основана на результатах аукциона и после согласования ее сторонами стала условием договор аренды от 27.09.2001 № 2820 о размере арендной платы. Изменение порядка расчета арендных платежей с разбивкой по двум видам разрешенного использования в равных долях, с применением к каждому виду разрешенного использования соответствующего базового размера арендной платы, возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных

актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.

При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.

Как следует из обжалуемых актов, по итогам торгов (протокол от 17.07.2001) Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Невинномысска (продавец) и предприниматель (покупатель) заключили договор купли-продажи от 25.07.2001 права на заключение договора аренды земельного участка площадью 671 кв. м для строительства жилого дома со встроенными помещениями торговли (бытового обслуживания), расположенного по адресу: г. Невинномысск, ул. Первомайская, 30, сроком на 5 лет с правом выкупа.

Согласно пункту 3.1 договора купли-продажи от 25.07.2001 стоимость права на заключение договора аренды земельного участка определяется в соответствии с итоговым протоколом торгов от 17.07.2001 и составляет 100 тыс. рублей. Покупатель перечислил на расчетный счет организатора торгов залог (20% от начальной цены торгов), в сумме 4420 рублей 80 копеек, входящий в стоимость права аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 2.1 договора от 27.03.2001 N 2820 общая сумма платы за арендуемый земельный участок исчисляется ежегодно из базовых ставок арендной платы за землю, и в 2001 году составляла 2326 рублей. Расчет арендной платы, порядок внесения платежей и сроки оплаты отражены в приложении N 1, являющемся неотъемлемой частью договора .

Согласно пункту 2.3 договора размер арендной платы за пользование земельным участком в связи с изменением базовых ставок арендной платы устанавливается администрацией города, может пересматриваться не чаще одного раза в год.

В соответствии с дополнительным соглашением от 31.12.2004 N 1 к договору от 27.03.2001 N 2820 арендодателем спорного земельного участка является комитет; пункт 2.3 данного договора изложен в следующей редакции: "Арендная плата пересматривается в случаях изменения ставки земельного налога и (или) методики ее расчета, устанавливаемой нормативными актами органов местного самоуправления и Правительством Российской Федерации. Размер арендной платы на землю в связи с изменениями, указанными выше, может пересматриваться не чаще одного раза в год и оформляется

дополнительным соглашением. В случае изменения порядка внесения платежей и сроков оплаты арендатор информируется об этом публикацией в газете "Невинномысский рабочий". Изменение размера арендной платы оформляется в течение полугода с момента публикации об этом, но при этом арендатор самостоятельно производит расчет и оплату арендной платы с указанной в публикации даты" .

В дополнительном соглашении от 21.07.2005 N 2 пункт 2.3 договора от 27.03.2001 N 2820 изложен в новой редакции, согласно которой: "В случае изменения ставки арендной платы (земельного налога) и (или) методики ее расчета, устанавливаемой нормативными актами органов местного самоуправления и Правительством Российской Федерации, размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке, без внесения соответствующих изменений в договор аренды. При этом изменения по начислению и уплате арендной платы доводятся до сведения арендатора письменным уведомлением арендодателя. Расчет производится со дня введения в действие новых ставок (изменения методики расчета) арендной платы (земельного налога). В случае изменения порядка внесения платежей и сроков оплаты арендатор одновременно информируется об этом публикацией в газете "Невинномысский рабочий" .

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 08.08.2008 N Ru26307000-11 , выданного Управлением жилищно-коммунального хозяйства, архитектуры, градостроительства, транспорта и связи администрации города Невинномысска, произведена государственная регистрация права собственности предпринимателя на жилой дом со встроенными помещениями для торговли (бытового обслуживания), инвентарный номер 07:424:002:000005360 (литера А), жилое здание, площадью 1164,50 кв. м, этажностью - 2 с мансардой, адрес местоположения: Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. Первомайская, 30, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации N 26-26-16/015/2008-977.

В уведомлении-расчете от 01.04.2016 N 958/27 комитет проинформировал предпринимателя об условиях расчета арендной платы, порядке и сроках внесения арендных платежей за 2016 год (размер арендной платы по договору от 27.03.2001 N 2820 определен отдельно (50/50), исходя из площади под индивидуальное жилищное строительство - 345,5 кв. м, и под объектом торговли - 345,5 кв. м, с применением соответствующих базовых ставок по каждому виду разрешенного использования); общая сумма арендной платы за 2016 год составила 11 481 рубль 19 копеек.

В письмах от 14.03.2017 N 838/27 , 12.04.2017 N 1466/27 , 19.06.2017 N /27 комитет уведомил предпринимателя о том, что в расчетах за 2017 год арендная плата будет определяться с применением базового размера 3,72%, установленного постановлением от 29.03.2016 N 112-п для 5-ой группы вида разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли).

17 ноября 2017 года комитет направил предпринимателю лицевую карточку от 15.11.2017 о состоянии расчетов за период с 01.01.2017 по 15.11.2017 для сверки начислений и платежей по договору от 27.03.2001 N 2820, согласно которому задолженность предпринимателя по аренде по состоянию на 15.11.2017 составила 9801 рубль 78 копеек.

Полагая, что при изменении порядка определения расчета арендной платы по договору от 27.03.2001 N 2820 нарушены нормы действующего законодательства, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями, отказывая в удовлетворении которых суды правомерно исходили из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. В соответствии с пунктом 3 приведенной статьи, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Таким образом, размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставкой арендной платы. Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным соответствующим нормативным актом размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

В пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73) содержатся следующие разъяснения. В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Договор аренды от 27.03.2001 N 2820 заключен до введения в действие Земельного кодекса. В то же время дополнительными соглашениями от 31.12.2004 N 1 и 21.07.2005 N 2 стороны согласовали, что "в случае изменения ставки арендной платы и (или) методики ее расчета устанавливаемой нормативными актами органов местного самоуправления и Правительством Российской Федерации, размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке, без внесения соответствующих изменений в договор аренды".

Таким образом, к рассматриваемому договору применяются условия о нормативно регулируемом размере арендной платы, о чем верно указали судебные инстанции.

Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛ:

Отказать в передаче кассационной жалобы индивидуального предпринимателя Полянского Егора Германовича для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Судья Верховного Суда

Российской Федерации Н.С. Чучунова