Гражданский кодекс часть 1

Судья Верховного Суда Российской Федерации Грачева И.Л., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Черкизово-Свиноводство» (Москва) на постановление Арбитражного суда Центрального округа от 16.10.2019 по делу № А64-6041/2018,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Черкизово-свиноводство» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с заявлением о признании незаконным решения Комитета по управлению имуществом Тамбовской области (далее – Комитет), содержащегося в сообщении от 25.04.2018 № 10-03/770, об отказе в заключении на новый срок договора аренды пяти земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Арбитражный суд Тамбовской области решением от 18.02.2019, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2019, признал оспариваемый отказ Комитета незаконным и в порядке устранения нарушения прав и законных интересов Общества обязал Комитет заключить с заявителем договор аренды пяти земельных участков на новый срок.

Арбитражный суд Центрального округа постановлением от 16.10.2019 отменил решение от 18.02.2019 и постановление от 17.07.2019 и отказал в удовлетворении требования Общества.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Общество, ссылаясь на нарушение окружным судом норм

материального и процессуального права, просит пересмотреть в кассационном порядке постановление окружного суда, отменить его и оставить в силе решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда.

Дело 27.01.2020 истребовано из Арбитражного суда Тамбовской области.

По смыслу части 1 статьи 291.1, части 7 статьи 291.6, статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -

АПК РФ) кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Изучив материалы дела и приведенные в жалобе доводы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются основания для передачи кассационной жалобы Общества вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Комитет (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Тамбовмясопром» (далее - общество «Тамбовмясопром», арендатор) 29.12.2010 заключили договор аренды следующих земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности Тамбовской области и расположенных по адресу: Тамбовская область, Гавриловский район, в границах СХПК «Русь»: площадью 25 000 кв.м , 2 064 000 кв.м, 8000 кв.м,

Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что по истечении срока договора арендатор обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, если арендодатель за 1 месяц до окончания срока аренды не уведомил арендатора о нежелании заключать с ним договор на новый срок.

Согласно пункту 4.3.4 договора, если арендатор продолжает пользоваться земельными участками после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок; каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца.

Если арендатор по истечении срока договора желает заключить договор аренды на новый срок, он обязан письменно уведомить об этом арендодателя не позднее, чем за 2 месяца до истечения срока договора (пункт 6.4 договора).

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Стороны соглашением от 30.08.2012 внесли изменения в договор аренды от 29.12.2010, исключив из предмета аренды 9 земельных участков с кадастровыми номерами 68:02:3201004:5, 68:02:3201006:6, 68:02:3201006:7, 68:02:3203003:8, 68:02:3203007:17, 68:02:3203007:18, 68:02:3203007:19, 68:02:3204005:8, 68:02:3205001:2. В аренде у общества «Тамбовмясопром» осталось пять земельных участком общей площадью 3 050 000 кв.м

В связи с реорганизацией общества «Тамбовмясопром» в форме присоединения к Обществу к последнему перешли права и обязанности арендатора по договору аренды от 29.12.2010.

По истечении установленного срока арендатор продолжил пользование участками в отсутствие возражений со стороны арендатора.

Общество, ссылаясь на то, что действие договора от 29.12.2010 возобновилось на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), 13.04.2018 обратилось с заявлением о предоставлении земельных участков с кадастровыми номерами 68:02:3201005:5, 68:02:3201005:7, 68:02:3201005:8, 68:02:3201006:5, 68:02:3201006:8 в аренду на новый срок на основании подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Комитет сообщением от 25.04.2018 № 10-03/770 отказал Обществу в предоставлении в аренду на новый срок указанных земельных участков сельскохозяйственного назначения, сославшись на то, что Общество обратилось с заявлением о заключении договора аренды земельных участков после прекращения действия договора аренды от 29.12.2010.

Общество, указывая на то, что отказ Комитета в предоставлении ему в аренду на новый срок спорных земельных участков сельскохозяйственного назначении является незаконным и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, проанализировав условия договора аренды, руководствуясь статьями 198, 200, 201 АПК РФ, статьями 610, 621 ГК РФ, статьями 39.1, 39.2, 39.6, 39.16 ЗК РФ, статьями 1, 10 Федерального закона от 24.07.2012 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ), разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73), пришли к выводу об обоснованности требования Общества, признали оспариваемый отказа Комитета незаконным, не соответствующим положениям подпункта 31 пункта 2 и пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ, и в порядке устранения нарушенных прав и законных интересов Общества в соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 АПК РФ обязали Комитет

заключить с заявителем договор аренды пяти земельных участков на новый срок.

Суды исходили из следующего: поскольку по истечении указанного в договоре от 29.12.2010 аренды земельных участков пятилетнего срока ни одна из сторон не заявила о его расторжении и арендатор продолжил использование участков без возражений со стороны арендодателя, по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ действие данного договора возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок; арендодатель не представил доказательств, подтверждающих направление Обществу уведомления о прекращении договора аренды; подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрена возможность предоставления в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения арендатору этого участка, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка; Общество обратилось с заявлением о заключении договора аренды земельных участков на новый срок в период действия договора аренды от 29.12.2010; заявитель (сельскохозяйственная организация) представил документы, подтверждающие надлежащее использование арендованных участков для сельскохозяйственного производства и внесение арендной платы за участки; Комитет в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил доказательств, свидетельствующих о наличии оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ для отказа в предоставлении в аренду на новый срок спорных земельных участков.

Окружной суд, посчитав, что суды первой и апелляционной инстанций неправильно применили нормы материального права, отменил решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда и отказал Обществу в удовлетворении заявленного требования.

Суд округа сделал следующие выводы: с 01.03.2015 Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, касающиеся порядка и оснований предоставления в аренду публичных земельных участков; согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи; подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предоставлено преимущественное право на заключение на новый срок без торгов договора аренды земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства арендатору, который подал заявление о заключении договора аренды на новый срок до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; из буквального толкования положений статьи 39.6 ЗК РФ, введенной в действие с 01.03.2015, следует, что земельным законодательством не предусмотрено автоматической пролонгации договора аренды земельного участка; поскольку нормы

земельного законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства, положения статьи 621 ГК РФ с 01.03.2015 не применяются к отношениям, которые регламентируются земельным законодательством; так как Общество обратилось с заявлением о заключении договора аренды земельных участков после прекращения действия ранее заключенного договора аренды (16.04.2018), Комитет правомерно отказал в заключении договора аренды испрашиваемых земельных участков на новый срок без торгов.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на то, что суд округа при рассмотрении настоящего дела, неправильно применил нормы материального и процессуального права, просит отменить постановление окружного суда.

Общество указывает на следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В силу подпункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон договора, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Материалами дела подтверждено и сторонами не оспаривается, что по истечении срока действия договора аренды Общество продолжило использование земельных участков, а Комитет не возражал против продления договора аренды на неопределенный срок, продолжил получать арендную плату за пользование земельными участки.

В соответствии с разъяснениям, приведенными в пункте 1 постановления Пленума № 73, договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Следовательно, договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок, если он заключен до вступления в силу закона об обязательном проведении торгов и арендатор продолжил пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого.

Договор аренды испрашиваемых земельных участков был заключен сторонами до 01.03.2015, то есть до даты вступления в силу статьи 39.6 ЗК РФ, предусматривающей обязательное предоставление земельных участков в аренду на торгах. Тот факт, что в договоре аренды установлен срок до 28.12.2015, не свидетельствует о невозможности его пролонгации в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

Таким образом, по истечении срока, установленного в договоре аренды от 29.12.2010, с учетом отсутствия возражений со стороны Комитета данный договор возобновил свое действие на неопределенный срок по правилам статьи 621 ГК РФ. Вывод окружного суда об обратном противоречит закону и сложившейся судебной практике.

Ввиду того, что Обществом соблюдены все условия для заключения договора аренды на новый срок в порядке, предусмотренном подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ: испрашиваемые земельные участки используются арендатором в соответствии с целевым назначением – для сельскохозяйственного производства; Общество не привлекалось к административной или иной ответственности за совершение нарушений, связанных с использование (неиспользованием) земельных участков; регулярно и в установленный срок вносит арендную плату, задолженность по арендной плате отсутствует; заявление о заключении договора аренды подано в период действия ранее заключенного договора аренды, суд округа сделал неверный вывод о законности оспариваемого отказа Комитета в предоставлении Обществу земельных участков в аренду на новый срок и необоснованно отменил судебные акты первой и апелляционной инстанций.

Приведенные в жалобе Общества доводы о существенном нарушении судом округа норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход настоящего дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

о п р е д е л и л:

жалобу общества с ограниченной ответственностью «Черкизово- Свиноводство» передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 26 марта 2020 года на 10 часов 30 минут в помещении суда по адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал № 3048 (подъезд 5).

Судья Верховного Суда
Российской Федерации И.Л. Грачева