Судья Верховного Суда Российской Федерации Грачева И.Л., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СУОР Ивгорстрой» (г. Иваново)  на решение Арбитражного суда Владимирской области от 31.12.2019, постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2020 и постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 31.07.2020 по делу                        № А11-8684/2019,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «СУОР Ивгорстрой» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с заявлением о признании незаконным решения Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях (далее – Управление Росимущества) от 09.04.2019            № 7536-ЕК об отказе Обществу в приобретении имущества, арендуемого по договору аренды от 04.08.2004 № 209/04; об обязании Управления Росимущества устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества посредством совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Арбитражный суд Владимирской области решением от 31.12.2019, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2020 и постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 31.07.2020, отказал в удовлетворении требований Общества.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Общество, ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, просит пересмотреть в кассационном порядке указанные судебные акты.

Дело 19.11.2020 истребовано из Арбитражного суда Владимирской области.

По смыслу части 1 статьи 291.1, части 7 статьи 291.6, статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -         АПК РФ) кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Изучив материалы дела и приведенные в жалобе доводы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются основания для передачи кассационной жалобы Общества вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Управление Росимущества (арендодатель) и Общество (арендатор) 04.08.2004 заключили договор аренды федерального имущества - зданий и сооружений, расположенных по адресу: г. Иваново, 8-й Проезд, д. 68 и 11-я Сосновская ул., д. 89 (согласно приложению), для использования под производство и склады с постановкой на забалансовый счет. Одновременно с передачей прав по владению и пользованию имуществом арендатору переданы права пользования той частью земельного участка, которая занята этим имуществом и необходима для его использования и свободного доступа к нему.

В договоре указано, что он действует с 01.07.2004 по 30.06.2014.

Согласно пункту 6.4 договора арендатор, надлежащим образом выполнивший принятые на себя по договору аренды обязательства, по окончании срока действия договора имеет преимущественное право перед другими лицами на продление договора.

Арендатор, желающий продлить договор аренды, обязан уведомить об этом арендодателя не позднее чем за один месяц до истечения срока действия договора. Невыполнение этого условия является основанием к отказу в продлении срока действия договора (пункт 6.5 договора).

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Управление Росимущества распоряжением от 13.08.2009 № 401 закрепило указанное имущество на праве хозяйственного ведения за федеральным государственным унитарным предприятием «ФТ-Центр» (далее – Предприятие).

В связи с истечением 30.06.2014 срока действия договора Общество 03.02.2014 и 11.03.2014 обратилось с заявлениями к Управлению Росимущества и Предприятию о заключении нового договора аренды имущества сроком на 10 лет.

Предприятие письмом от 22.09.2014 сообщило, что вопрос о заключении нового договора аренды находится на рассмотрении в Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, отметив при этом, что договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), с момента окончания срока действия договора.

Стороны в 2005, 2006, 2010 и 2016 годах заключили ряд дополнительных соглашений о внесении изменений в договор аренды от 04.08.2004.

Данные соглашения заключались сторонами в связи с переименованием арендодателя, закреплением арендуемого имущества за Предприятием на праве хозяйственного ведения, уменьшением арендуемого имущества, а также внесением в Единый государственный реестр недвижимости изменений относительно данного имущества, не изменяли существенных условий договора аренды.

Управление Росимущества распоряжением от 05.04.2016 прекратило право хозяйственного ведения Предприятия на находящееся в аренде у Общества  федеральное имущество в связи с отказом Предприятия от указанного права.

Федеральным законом от 03.07.2018 № 185-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях расширения имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства» (далее – Закон № 185-ФЗ) внесены изменения в часть 1 статьи 1 Закона № 159-ФЗ: исключены слова «собственности субъекта Российской Федерации». Таким образом, с момента внесения Законом                  № 185-ФЗ изменений в Закон № 159-ФЗ его положения стали распространяться на отношения по отчуждению недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности.

Общество 28.02.2019 обратилось к Управлению Росимущества с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого федерального имущества в порядке Закона № 159-ФЗ.

Управление Росимущества сообщением от 09.04.2019 № 7536-ЕК отказало Обществу в реализации преимущественного права на приватизацию арендованного имущества, сославшись на следующее: срок действия договора аренды истек 30.06.2014; Управление Росимущества письмом от 16.08.2016 сообщило Обществу об истечении срока действия договора аренды и невозможности продления договора аренды на неопределенный срок; использование объектов, ранее переданных в аренду по договору от 04.08.2004, осуществляется в отсутствие законных оснований, следовательно, Общество не обладает преимущественным правом на приобретение из федеральной собственности испрашиваемых объектов недвижимости.

Общество, считая, что указанное решение об отказе в реализации преимущественного права не соответствует требованиям закона и нарушает его права в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суды первой и апелляционной инстанций, сославшись на статьи 198, 200 АПК РФ, статью 621 ГК РФ, часть 4 статьи 53 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ), Закон № 159-ФЗ, разъяснения, приведенные в пункте 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009              № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – информационное письмо ВАС РФ         № 134), пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Общества.

Суды исходили из следующего: частью 4 статьи 53 Закона № 135-ФЗ было предусмотрено, что до 01.07.2015 разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства; заключение договоров аренды возможно на срок не более чем до 01.07.2015; установленный частью 4 статьи 53 Закона № 135-ФЗ предельный срок, на который договор аренды имущества мог быть заключен без проведения торгов (до 01.07.2015), является пресекательным, следовательно, возобновленный после 30.06.2014 договор аренды от 04.08.2004 № 209/04 не мог действовать после указанной предельной даты;  сторонами многократно менялись условия договора аренды, тогда как часть 2 статьи 621 ГК РФ позволяет возобновить договор аренды только на тех же условиях; поскольку законодатель установил условия перезаключения на новый срок договоров аренды с субъектами малого предпринимательства и ограничил возможность их заключения без проведения публичных процедур,  продление действия заключенного с Обществом договора аренды на новый срок было возможно только по результатам торгов; в материалах дела отсутствуют доказательства того, что на момент обращения Общества с заявлением от 28.02.2019 о приобретении федерального имущества у него имелся действующий договор аренды; при этом Общество не было лишено возможности реализовать свое право на приобретение имущества в установленном законом порядке посредством обращения с соответствующим заявлением в период действия договора аренды  и до 01.07.2015.

Суд округа согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

Общество, ссылаясь на то, что суды трех инстанций при рассмотрении настоящего дела, неправильно применили нормы материального и процессуального права, просит отменить указанные судебные акты.

Общество указывает на следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В соответствии с разъяснениям, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011                № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621                 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Следовательно, договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок, если он заключен до вступления в силу закона об обязательном проведении торгов, арендатор продолжил пользоваться имуществом, а арендодатель не возражал против пользования.

С 02.07.2008 вступила в силу статья 17.1 Закона № 135-ФЗ,  предусматривающая обязательное предоставление государственного или муниципального имущества в аренду по результатам проведения конкурсов или аукционов.

Договор аренды испрашиваемого имущества был заключен сторонами до 02.07.2008.

Материалами настоящего дела подтверждается, а сторонами не оспаривается, что по истечении срока действия договора аренды Общество продолжило использование спорного имущества, а Управление Росимущества не возражало против продления договора аренды на неопределенный срок и продолжило получать арендную плату за пользование федеральным имуществом. Стороны 20.05.2016 подписали дополнительное соглашение к договору аренды; арендодатель в 2016 и 2017 годах сообщал арендатору об изменении реквизитов для перечисления арендной платы; арендодатель проводит проверки фактического использования имущества.

Таким образом, по истечении срока, установленного в договоре аренды от 04.08.2004, с учетом отсутствия возражений со стороны Управления Росимущества действие данного договор возобновилось на неопределенный срок по правилам статьи 621 ГК РФ. В установленном порядке  арендодатель от договора не отказывался. Стороны договор не расторгали. В Едином государственном реестре недвижимости запись об обременении объектов недвижимости правом аренды в пользу Общества на основании договора от 04.08.2004 № 209/04 не погашена. Спорное имущество находится в пользовании Общества. Требований об освобождении объектов недвижимости  и возврате имущества от  Управления Росимущества не поступало.

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце 6 пункта 1 информационного письма ВАС РФ № 134 при применении положений статьи 3 Закона № 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

Поскольку действие договора аренды возобновилось на неопределенный срок, Общество обратилось с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого федерального имущества в порядке Закона № 159-ФЗ в период действия ранее заключенного договора аренды.

Суды неправомерно применили к спорным отношениям сторон положения части 4 статьи 53 Закона № 135-ФЗ.

В соответствии с Федеральным законом от 02.07.2013 № 144-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» часть 4 статьи 53 Закона № 135-ФЗ  утратила силу с 01.07.2013.

Следовательно, положения части 4 статьи 53 Закона № 135-ФЗ не могли быть применены к отношениям сторон как на дату возобновления договора аренды на новый срок (01.07.2014), так и на дату рассмотрения заявления о выкупе.

Неверным является также вывод судов о том, что Общество не было лишено возможности реализовать свое право на приобретение имущества в установленном законом порядке посредством обращения с соответствующим заявлением в период действия договора аренды.

По состоянию на 30.06.2014 Закон № 159-ФЗ не предусматривал преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение находящегося у них в аренде федерального имущества. Данное право возникло лишь с 03.07.2018 в связи с внесением Законом  № 185-ФЗ изменений в часть 1 статьи 1 Закона № 159-ФЗ.

Приведенные в жалобе Общества доводы о существенном нарушении судами трех инстанций норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход настоящего дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

о п р е д е л и л:

жалобу общества с ограниченной ответственностью «СУОР Ивгорстрой» передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 28 января 2021 года на 10 часов 30 минут в помещении суда по адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал № 3048 (подъезд 5).

Судья Верховного Суда

Российской Федерации                                                                И.Л. Грачева