Судья Верховного Суда Российской Федерации Грачева И.Л., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу администрации города Иркутска (г. Иркутск) на решение Арбитражного суда Иркутской области от 16.12.2020, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2021 и постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 03.06.2021 по делу № А19-19018/2019,

у с т а н о в и л:

Администрация города Иркутска (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области к обществу с ограниченной ответственностью «Россо-Траст» (далее – Общество), Министерству имущественных отношений Иркутской области (далее – Министерство) со следующими исковыми требованиями:

- признать недействительными заключенные между Министерством и Обществом договоры от 25.12.2018 купли-продажи земельных участков площадью 1838 кв.м и 450 кв.м с кадастровыми номерами 38:36:000023:17890, 38:36:000023:388, расположенных по адресу: г. Иркутск, Байкальская ул.;

- применить последствия недействительности сделок в виде возврата Обществом указанных земельных участков и возврата Администрацией Обществу денежных средств размере 1 541 299 руб. и 377 358 руб.

- обязать Общество в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельные участки от расположенных на них объектов движимого имущества и забора.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Служба государственного строительного надзора Иркутской области, Маркелов Павел Николаевич, общество с ограниченной ответственностью «Техно Авто», Ганин Владимир Андреевич.

Арбитражный суд Иркутской области решением от 16.12.2020, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2021 и постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 03.06.2021, отказал в иске.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Администрация, ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, просит пересмотреть в кассационном порядке указанные судебные акты.

Дело 31.08.2021 истребовано из Арбитражного суда Иркутской области.

По смыслу части 1 статьи 291.1, части 7 статьи 291.6, статьи 291.11                  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -              АПК РФ) кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Изучив материалы дела и приведенные в жалобе доводы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются основания для передачи кассационной жалобы Администрации  вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Администрация (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Триал» (арендатор) 25.07.2007 заключили договор аренды земельного участка площадью 450 кв.м с кадастровым номером 38:36:000023:388, находящегося  по адресу: г. Иркутск, Байкальская ул., для строительства станции технического обслуживания сроком на 5 лет.

Стороны дополнительными соглашениями от 11.04.2011, от 17.03.2014 и от 26.05.2014 продлили срок аренды до 04.09.2016, указали арендатором – общество с ограниченной ответственностью «Риэлти» (далее – общество «Риэлти»), а цель использования земельного участка – «под строительство и дальнейшую эксплуатацию офисного здания».

Договором от 20.04.2016 общество «Риэлти» передало права и обязанности арендатора земельного участка Обществу (новый арендатор).

Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили  договор от 06.05.2013 аренды земельного участка площадью 1838 кв.м с кадастровым номером 38:36:000023:17890, расположенного по адресу:                 г. Иркутск, Байкальская ул., для размещения открытой парковки автомобилей сроком до 24.04.2018.

Законом Иркутской области от 18.12.2014 № 162-ОЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления отдельных муниципальных образований Иркутской области и Правительством Иркутской области» (далее – Закон № 162-ОЗ) был изменен порядок распоряжения земельными участками,расположенными в городе Иркутске, право государственной собственности на которые не разграничено.

В соответствии с данным Законом права и обязанности арендодателя перешли к Правительству Иркутской области в лице его уполномоченного органа - Министерства.

Данные полномочия перераспределены между органами местного самоуправления муниципального образования город Иркутск и Правительством Иркутской области на срок до 01.01.2019.

В 2018 году Общество на арендованных земельных участках с кадастровыми номерами 38:36:000023:17890, 38:36:000023:388 возвело объекты вспомогательного назначения – пункты охраны площадью 48 и 52 кв.м.

Министерство на основании заявлений Общества распоряжениями от 06.12.2018 № 2508/з и 2509/з установило для указанных земельных участков основной вид разрешенного использования – «Предпринимательство», вспомогательный – «Обслуживание автотранспорта».

Общество, зарегистрировав 11.12.2018 на основании деклараций об объекте недвижимости право собственности на указанные вспомогательные объекты, 12.12.2018 обратилось в Министерство с заявлением о предоставлении ему в собственность за плату земельных участков с кадастровыми номерами 38:36:000023:17890, 38:36:000023:388, на которых расположены эти вспомогательные объекты, ссылаясь на статью 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Министерство приняло решение о продаже Обществу указанных земельных участков и заключило с ним  25.12.2018 договоры купли-продажи участков, на основании которых был  зарегистрирован переход к Обществу  права собственности на участки.

Общество 28.02.2019 приняло решение об уничтожении принадлежащего ему имущества путем сноса (демонтажа) пунктов охраны. Кадастровым инженером 01.04.2019 составлены акты обследования, согласно которым объекты, расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами 38:36:000023:17890, 38:36:000023:388, снесены. На основании указанных документов объекты сняты с кадастрового учета, право собственности Общества на них прекращено.

Администрация, к которой с 01.01.2019 перешли полномочия по распоряжению земельными участками в городе Иркутске,право государственной собственности на которые не разграничено, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков, сослалась на следующее: на арендованных земельных участках, один из которых предоставлен для строительства и дальнейшей эксплуатации офисного здания, а второй – для размещения парковки, Общество возвелопункты охраны с нарушением условий договоров аренды земельных участков и их целевого назначения;  пункты охраны не могут быть признаны вспомогательными, так как не возведен основной объект недвижимости; возведение на публичных участках, предоставленных для строительства и эксплуатации офисного здания,  размещения парковки только двух пунктов охраны не наделило Общество правом на их выкуп без торгов в порядке статьи 39.20 ЗК РФ; поскольку у Общества отсутствовало право на выкуп земельных участков, заключенные Министерством и Обществом 25.12.2018  договоры купли-продажи являются недействительным как несоответствующие требованиям земельного законодательства.

Суды первой и апелляционной инстанций, сославшись на статьи 10, 131, 166, 167, 168, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статью 39.20 ЗК РФ, статью 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Закон № 162-ОЗ, разъяснения, приведенные в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 25), пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Суды исходили из следующего.

Поскольку по истечении срока действия заключенных сторонами договоров аренды недвижимого имущества ни одна из сторон не заявила об их расторжении и арендатор продолжил использование земельных участков без возражений со стороны арендодателя, по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ действие договоров аренды возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок. Спорные объекты недвижимости, зарегистрированные в Едином государственном реестре недвижимости как объекты вспомогательного назначения, на момент их регистрации существовали, располагались на земельных участках, переданных ответчику в аренду, самовольной постройкой признаны не были, право собственности на них в установленном законом порядке не оспорено.

Последующая государственная регистрация прекращения права собственности Общества на указанные объекты на основании актов обследования, подтверждающих прекращение существования объектов недвижимости, правового значения для разрешения спора не имеет, поскольку не отменяет факт существовавшей государственной регистрации права собственности на данные объекты, послужившей основанием для заключения договоров купли-продажи земельных участков в порядке реализации Обществом исключительного права на приобретение земельных участков в собственность, предусмотренного статьей 39.20 ЗК РФ. Доказательств того, что не имелось необходимости в существовании данных объектов на момент их строительства и регистрации на них права собственности, не представлено.

Поскольку указанные сделки одобрялись и исполнялись Министерством (продавцом), у Общества отсутствовали объективные основания сомневаться в действительности сделок. Иное поведение правопреемника Министерства является недопустимым и влечет применение принципа эстоппеля в отношении истца, поскольку в силу пункта 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Суд округа согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, просит отменить указанные судебные акты.

Администрация указывает на следующее.

В Градостроительном кодексе Российской Федерации отсутствует понятие «объект вспомогательного использования». Между тем выработаны основные критерии отнесения строений и сооружений к вспомогательным, а именно: наличие на едином земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию; принадлежность такого сооружения к пониженному уровню ответственности; отсутствие необходимости получения разрешения на строительство.

Администрация полагает, что в данном случае отсутствует такой основополагающий критерий как наличие на едином земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию, поскольку участок может быть приватизирован только при  наличии не нем основного объекта недвижимости.

Спорные объекты – пункты охраны не являлись объектами вспомогательного назначения по отношению к какому-либо основному зданию ввиду отсутствия такого основного объекта как на спорных участках, так и на смежных с ними.

Кроме того, снос и снятие с кадастрового учета указанных объектов спустя несколько месяцев с момента выкупа земельных участков безусловно свидетельствуют о возможности функционирования без них основного объекта, который построен не был, но его возведение предполагалось при предоставлении в аренду  одного из участков.

Податель жалобы также полагает, что возведение данных объектов вспомогательного использования (назначения) и регистрация на них права собственности были направлены исключительно на приобретение в собственность спорных земельных участков в обход установленных законодательством конкурентных процедур по льготной цене.

Администрация считает, что суды, неправомерно сославшись на пункт 5 статьи 166 ГК РФ,  пришли к неверному выводу о том, что истец, заявляя о недействительности сделок, действует противоречиво и недобросовестно, лишь на том основании, что спорные сделки заключил его правопредшественник -  Министерство, а поэтому у Общества отсутствовали объективные основания сомневаться в действительности сделок.

По мнению подателя жалобы, сам по себе переход в силу сингулярного правопреемства к Администрации последствий совершения Министерством юридических действий, в том числе заключения договоров купли-продажи спорных земельных участков, не должно рассматриваться как безусловно соответствующее требованиям законодательства выражение воли публичного собственника на заключение таких договоров, а также их последующее одобрение и исполнение.

Суды при рассмотрении спора дали оценку только поведению Министерства, действовавшего в спорный период от имени публичного собственника, но при этом не дали оценку поведению Общества, приобретшего в собственность без торгов два публичных земельных участка в льготном порядке под вспомогательными объектами, на предмет соблюдения принципа добросовестности, учитывая, что норма пункта 5 статьи 166 ГК РФ может применяться только в целях защиты исключительно добросовестной стороны.

Кроме того, в пунктах 74, 75 постановления Пленума № 25 разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом,  с нарушением прав иных лиц на приобретение земельных участков в порядке, установленном  законодательством, с соблюдением основ и принципов приватизации государственного имущества, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Ввиду того, что спорные сделки совершены в отношении спорных государственных земельных участков с нарушением публичных интересов, суды неправомерно применили правовой принцип эстоппель.

По мнению Администрации, суды также не учли, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.

По условиям договора аренды от 06.05.2013 земельный участок площадью 1838 кв.м с кадастровым номером 38:36:000023:17890 предоставлен Обществу для размещения открытой парковки автомобилей, что не предполагает возведение каких либо объектов капитального строительства. Какие-либо изменение в данный договор аренды сторонами не вносились.

Таким образом, вспомогательный объект – пункт охраны возведен на указанном публичном земельном участке, не предоставленном уполномоченным органом в установленном порядке для строительства объекта недвижимости.

Приведенные в жалобе Администрацией доводы о существенном нарушении судами трех инстанций норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход настоящего дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2  части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

о п р е д е л и л:

жалобу администрации города Иркутска передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 07 декабря 2021 года на 10 часов 30 минут в помещении суда по адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал № 3048 (подъезд 5).

Судья Верховного Суда

Российской Федерации                                                                И.Л. Грачева