Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу акционерного общества Санаторий «Алтай» на решение Арбитражного суда Республики Алтай от 17.09.2021, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2022 и постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.05.2022 по делу
№ А02-1849/2020

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество Санаторий "Алтай" (далее - АО Санаторий "Алтай", санаторий) обратилось в Арбитражный суд Республики Алтай с исковым заявлением, уточненным согласно заявлению от 09.06.2021 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Администрации муниципального образования "Турочакский район" (далее - администрация МО "Турочакский район", администрация), Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Алтай (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра", кадастровая палата) с требованиями:

1) о признании незаконными действий Администрации МО "Турочакский район", выразившихся в формировании земельных участков с кадастровыми номерами 04:03:090202:1404, 04:03:090202:1902, 04:03:090202:1922, 04:03:090202:1938;

2) о признании незаконными действий ФГБУ "ФКП Росреестра", выразившихся в принятии решения об осуществлении государственного кадастрового учета земельных участков с кадастровыми номерами 04:03:090202:1404, 04:03:090202:1902, 04:03:090202:1922, 04:03:090202:1938;

3) о восстановлении нарушенных прав АО Санаторий "Алтай" путем:

- прекращения права муниципальной собственности МО "Турочакский район" на земельный участок с кадастровым номером 04:03:090202:1922 площадью 4 220 кв. м, путем погашения в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) записи регистрации от 23.10.2020 N 04:03:090202:1922-04/026/2020-1,

- исключения из ЕГРН сведений о кадастровом учете земельного участка с кадастровым номером 04:03:090202:1404 площадью 6 819 кв. м;

- исключения из ЕГРН сведений о кадастровом учете земельного участка с кадастровым номером 04:03:090202:1938 площадью 12 066 кв. м;

- восстановления в ЕГРН сведений о земельном участке с кадастровым номером 04:03:090202:1 площадью 28 000 кв. м.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Пустогачева Л.В., Кыдатова Л.А., которым два участка были переданы по договорам безвозмездного пользования как представителям коренных малочисленных народов, Тарасова Ю.П. - кадастровый инженер, проводившая землеустроительные работы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай (далее - управление Росреестра), как лицо, на которое будут возложены действия по восстановлению прав истца в ЕГРН, казенное учреждение Республики Алтай "Республиканское управление автомобильных дорог общего пользования "Горно-Алтайавтодор", в интересах которого выделялась часть арендованного истцом земельного участка.

Решением Арбитражного суда Республики Алтай от 17.09.2021, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2022 и постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.05.2022, в удовлетворении требований отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, ссылаясь на существенное нарушение норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что основанием для отказа в удовлетворении исковых требований явилось признание судами соглашения №1/955/2010 от 02.07.2010, заключенного между Администрацией муниципального района «Турочакский район» и АО санаторий «Алтай», ничтожной сделкой, совершенной с нарушением явно выраженного запрета, установленного законом. При этом  судебные инстанции сослались на пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -Гражданский кодекс) и разъяснения, изложенные в пункте 1 постановления Пленума Высшего Суда Российской Федерации  от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».Между тем судами не учтено, что норма пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса не относится к правоотношениям между истцом и ответчиком-администрацией муниципального образования «Турочакский район». Указанные отношения регулируются пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -Земельный кодекс).

В соответствии с пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса в договор аренды от 02.07.2007 №46 (далее -договор аренды)  были включены следующие условия:  арендатор имеет право по истечении срока договора аренды заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях, при  соблюдении всех требований, установленных договором и подачи письменного заявления, направленного арендодателю не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора (пункт 4.3.2 договора аренды); при наличии в том необходимости и коммерческой целесообразности стороны настоящего договора вправе рассмотреть вопрос о продлении срока действия договора на определенный обоюдным решением срок или на неопределенный срок на тех же или на иных определенных  сторонами условиях аренды земельного участка ( пункт 8.6 договора аренды).

Соглашение №1/066/2010 от 02.07.2010 заключено в порядке реализации прав, предусмотренных пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса, пунктов 4.3.2,8.6 договора аренды.

Поскольку соглашение №1/966/2010 от 02.07.2010 о продлении срока действия договора аренды от 02.07.2007 №46 земельного участка с кадастровым номером 04:03:090202:1 заключено сторонами в последний день срока действия договора, требования законодательства, действовавшего на момент заключения указанного соглашения, сторонами не нарушены, основания для признания  судами соглашения №1/966/2010 от 02.07.2010 ничтожной сделкой отсутствуют.

Отклоняя доводы кассационной жалобы о неприменении  статьи 22 Земельного кодекса ,суд кассационной инстанции сослался  на пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса и пункт 1 статьи  46 Земельного кодекса. При этом судом кассационной инстанции не учтено, что заключение соглашения не является новыми арендными отношениями между арендодателем и арендатором, для которых требуется проведение торгов. Процедура  предоставления земельного участка  была соблюдена согласно статьи 30 Земельного кодекса  редакции, действовавшей на момент  заключения соглашения.

Требования законодательства, устанавливающее обязательное проведение торгов при продлении срока договора аренды на момент заключения соглашения  №1/966/2010 от 02.07.2010 отсутствовали, равно как и запрет на продление договора аренды путем заключения письменного соглашения.

В связи с неправильным применением норм материального права  и признания ничтожной сделкой  соглашения №1/966/2010 от 02.07.2010 судом первой инстанции также сделаны неверные выводы о прекращении договора аренды от 02.07.2007 №46 с 02.07.2010 и о правомерности распоряжения земельным участком администрацией муниципального образования  «Турочакский район».

Судом округа сделан необоснованный вывод о том, что уплаченная истцом арендная плата не является неосновательным обогащением со ссылкой на статью 65 Земельного кодекса. Судами установлен факт неиспользования истцом земельного участка с кадастровым номером 04:03:090202:1.

Фактически истец не имел возможности использовать земельный участок по целевому назначению в связи с тем, что на момент заключения соглашения №1/966/2010 от 02.07.2010 и до настоящего времени границы земельного участка с кадастровым номером 04:03:090202:1 не были установлены в соответствии с действующим законодательством.

Согласно ответу филиала  ФГБУ «ФУП Росреестра по Республике Алтай» от 26.06.2018 №2417 границы земельного участка с кадастровым номером 04:03:090202:1 определены в условной системе координат. Сведения о местонахождении границы земельного участка с кадастровым номером 04:03:090202:1 не могут быть внесены в ЕГРН.

В силу пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса при не предоставлении обязанной стороной обусловленного договором исполнения другая сторона вправе приостановить  встречное исполнение или отказаться от него.

Обстоятельства неиспользования земельного участка судами не устанавливались, в связи с чем отсутствовали основания  делать выводы о том, что уплаченные арендные платежи не образуют на стороне арендодателя неосновательного обогащения.

Судом кассационной инстанции необоснованно отклонены доводы о пропуске срока исковой давности, установленного пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса, для признания соглашения №1/966/2010 от 02.07.2010 ничтожной сделкой.

Соглашение №1/966/2010 от 02.07.2010 должно рассматриваться лишь в совокупности  с договором аренды земельного участка №46 от 02.07.2007. Между тем, оснований для  признания  недействительным договора аренды земельного участка  №46 от 02.07.2007 отсутствуют, договор аренды заключен по результатам проведения торгов. В соответствии с требованиями действующего на момент заключения договора законодательства.

  Администрацией муниципального района «Турочакский район» нарушен порядок формирования  земельных участков с кадастровыми номерами 04:03:090202:1902,04:03:09020-2:1922,04:03:090202:1938,04:03:090202:1404, участки сформированы путем раздела без согласия на то арендатора.

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.

При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.

Как следует из обжалуемых актов, по результатам торгов по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 04:03:090202:0001 (в настоящее время кадастровый номер 04:03:090202:1), состоявшегося 26.06.2007, постановлением администрации МО "Турочакский район" от 02.07.2007 N 366 АО Санаторий "Алтай-West" (в настоящее время АО Санаторий "Алтай") в аренду сроком на 3 года для строительства туристического комплекса предоставлен земельный участок общей площадью 28 000 кв. м из земель особо охраняемых территорий, в границах, указанных в кадастровой карте/плане участка, расположенный по адресу: Республика Алтай, Турочакский район, с. Артыбаш, урочище "Тевенек", правый берег Телецкого озера.

02.07.2007 между администрацией МО "Турочакский район" (арендодатель) и АО Санаторий "Алтай-West" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 46, в соответствии  с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель особо охраняемых территорий с кадастровым номером 04:03:090202:0001, площадью 28 000 кв. м, расположенный по адресу: Республика Алтай, Турочакский район, с. Артыбаш, урочище "Тевенек", правый берег Телецкого озера (пункт 1.1).

Договор заключен на срок с 02.07.2007 по 02.07.2010 (пункт 2.1).

В соответствии с пунктом 8.1 договора до его государственной регистрации арендатор обязан перечислить 8 832 000 руб. за право аренды земельного участка. Задаток в размере 168 000 руб., внесенный за участие в торгах по продаже права аренды, поступает в бюджет МО "Турочакский район".

Арендная плата составляет 280 000 руб. в год (пункт 3.1).

С момента подписания договора он считается актом приема-передачи (пункт 1.2).

На основании пункта 4.3.2 договора арендатор имеет право по истечении срока действия договора заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях, при условии соблюдения всех требований, установленных настоящим договором и подачи письменного заявления, направленного арендодателю не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора.

В соответствии с пунктом 6.2 договора он прекращает свое действие в случаях: расторжения его по письменному соглашению сторон (подпункт 6.2.1), истечения срока действия договора (подпункт 6.2.2), по требованию арендодателя, если освоение участка не начато в течение трех месяцев с момента подписания договора (подпункт 6.2.3).

Пунктом 8.6 договора предусмотрено, что при наличии в том необходимости и коммерческой целесообразности стороны настоящего договора вправе рассматривать вопрос о продлении срока действия договора на определенный обоюдным решением срок или на неопределенный срок (по выбору сторон договора) на тех же или иных определенных сторонами условиях аренды земельного участка.

Договор аренды от 02.07.2007 N 46 зарегистрирован в управлении Росреестра 15.08.2007.

За период действия договора задолженности по арендным платежам арендатор не имел.

02.07.2010 между администрацией МО "Турочакский район" и АО Санаторий "Алтай-West" подписано соглашение N 1/966/2010 к договорам аренды земельных участков от 05.11.2002 и от 02.07.2007 N 46.

В соответствии с указанным соглашением стороны продлили срок действия договора аренды от 02.07.2007 N 46 на неопределенный срок, установив, что АО Санаторий "Алтай-West" оплачивает в бюджет МО "Турочакский район" арендную плату в полном объеме за период фактического использования земельного участка с 02.07.2010 по 31.12.2010 в размере 169 517 руб., и увеличили арендную плату до 342 745 руб. в год, определив  ее размер в соответствии с Положением, утвержденным Постановлением Правительства Республики Алтай от 18.11.20008 N 261, решениями администрации МО "Турочакский район" "Об установлении коэффициентов для исчисления арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории МО "Турочакский район".

Государственная регистрация внесенных изменений в договор аренды от 02.07.2007 N 46 по соглашению N 1/966/2010 произведена 05.03.2014.

В материалы дела представлено письмо администрации МО "Турочакский район" от 03.08.2010 N 979, адресованное АО Санаторий "Алтай-West", о прекращении действия договора от 02.07.2010 N 46 в связи с истечением согласованного срока аренды.

Обращаясь в арбитражный суд с заявлением в рамках настоящего дела, санаторий указал, что в период с 2017 по 2020 годы осуществлялись мероприятия по образованию новых земельных участков с участием земельного участка с кадастровым номером 04:03:090202:1 площадью 28 000 кв. м.

Судами установлено, что 10.08.2017 поставлен на кадастровый учет вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 04:03:090202:1404 площадью 6 819 кв. м категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения туристического комплекса, для размещения особо охраняемых природных объектов (территорий). Сведения о государственной регистрации прав в отношении указанного участка отсутствуют. Образование указанного участка произведено во исполнение постановления главы администрации МО "Артыбашевское сельское поселение" от 09.03.2017 N 29 "О согласовании проекта планировки территории и проекта межевания территории объекта "Строительство автомобильной дороги Бийск-Турочак-Артыбаш на участке км 243 - км 246", в приложении к которому "Перечень кадастровых номеров земельных участков, которые попадают в зону планируемого размещения автомобильной дороги для целей изъятия" указан, в том числе земельный участок с кадастровым номером 04:03:090202:1 (площадь постоянного отвода 6 822 кв. м, площадь временного отвода 249 кв. м).

01.09.2020 осуществлен кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 04:03:090202:1902 площадью 1 001 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - охота и рыбалка, расположенного по адресу: Турочакский район, Артыбашское сельское поселение, с. Артыбаш, ул. Телецкая, д. 135А полностью в границах водоохранной зоны на правом берегу озера Телецкого возле села Артыбаш Республики Алтай. Указанный участок передан Пустогачевой Л.В. в безвозмездное (срочное) пользование сроком на 10 лет на основании договора безвозмездного пользования земельным участком от 29.09.2020 N 16/2020 (запись регистрации от 14.10.2020 N 04:03:090202:1902-04/026/2020-1). Межевание земельного участка выполнено кадастровым инженером ООО "Алтай недвижимость" Тарасовой Ю.П. на основании постановления и.о. главы МО "Турочакский район" от 20.07.2020 N 379 "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории и предварительном согласовании предоставления данного земельного участка", которым утверждена схема расположения земельного участка с условным номером 04:03:090202:ЗУ1 из земель, находящихся в собственности МО "Турочакский район", примерной площадью 1 000 кв. м, Пустогачевой Л.В. предварительно согласовано предоставление земельного участка примерной площадью 1 000 кв. м для рекреации. Сведения о выделении земельного участка с кадастровым номером 04:03:090202:1902 из земельного участка с кадастровым номером 04:03:090202:1 в межевом плане образуемого участка и в выписке из ЕГРН от 16.12.2020 отсутствуют.

23.10.2020 осуществлен кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 04:03:090202:1922 площадью 4 220 кв. м, категория земель - земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования - охота и рыбалка, расположенного по адресу: Республика Алтай, Турочакский район. Артыбашское сельское поселение, с. Артыбаш полностью в границах водоохранной зоны на правом берегу озера Телецкого возле села Артыбаш Республики Алтай. На указанный земельный участок зарегистрировано право муниципальной собственности 23.10.2020 (запись регистрации от 23.10.2020 N 04:03:090202:1922-04/026/2020-1), он передан Кыдатовой Л.А. в безвозмездное (срочное) пользование сроком на 10 лет на основании договора безвозмездного пользования земельным участком от 28.10.2020 N 18/2020 (запись регистрации от 10.11.2020 N 04:03:090202:1922-04/026/2020-2). Межевание земельного участка выполнено кадастровым инженером ООО "Алтай недвижимость" Тарасовой Ю.П. на основании постановления главы МО "Турочакский район" от 18.09.2020 N 550 "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории и предварительном согласовании предоставления данного земельного участка", которым утверждена схема расположения земельного участка из земель, государственная собственность на которые не разграничена, примерной площадью 4 217 кв. м, образуемого путем раздела из земельного участка с кадастровым номером 04:03:090202:1, Кыдатовой Л.А. предварительно согласовано предоставление земельного участка примерной площадью 1 000 кв. м для рекреации. Согласно межевому плану и выписке из ЕГРН от 16.12.2020 в отношении земельного участка с кадастровым номером 04:03:090202:1922 он образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 04:03:090202:1.

Согласно выписке из ЕГРН от 16.12.2020 в отношении арендованного истцом земельного участка с кадастровым номером 04:03:090202:1, категория земель - земли особо охраняемых природных территорий и объектов, вид разрешенного использования - для размещения туристического комплекса, земли запаса (неиспользуемые) его площадь составляет 16 961 кв. м, граница в соответствии с требованиями земельного законодательства не установлена.

18.12.2020 осуществлен кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 04:03:090202:1938 площадью 12 066 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - охота и рыбалка, расположенный по адресу: Республика Алтай, Турочакский район, с. Артыбаш. Земельный участок частично расположен в границах водоохранной зоны на правом берегу озера Телецкого, возле села Артыбаш Республики Алтай. Сведения о государственной регистрации прав в отношении указанного участка отсутствуют. Межевание земельного участка выполнено кадастровым инженером ООО "Алтай недвижимость" Тарасовой Ю.П. на основании постановления главы МО "Турочакский район" от 27.10.2020 N 681 "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории и предварительном согласовании предоставления данного земельного участка", которым утверждена схема расположения земельного участка из земель, государственная собственность на которые не разграничена, примерной площадью 12 066 кв. м, Бояркиной Р.А. предварительно согласовано предоставление образуемого участка для размещения дома рыболова. Сведения об образовании земельного участка с кадастровым номером 04:03:090202:1938 из земельного участка с кадастровым номером 04:03:090202:1 в межевом плане образуемого участка и в выписке из ЕГРН от 24.12.2020 отсутствуют.

Ссылаясь на то, что в декабре 2020 года, намереваясь провести кадастровые работы по уточнению местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 04:03:090202:1, было обнаружено, что площадь арендуемого участка стала составлять 16 961 кв. м вместо 28 000 кв. м, как это предусмотрено в договоре аренды, и уменьшение площади земельного участка произошло в связи с незаконными действиями администрации по разделу участка и кадастровой палаты по осуществлению кадастрового учета образованных земельных участков, санаторий обратился в арбитражный суд с заявлением, рассмотренным в рамках настоящего дела.

Исследовав и оценив доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь пунктом 2 статьи 11, пунктами 1,3,4 статьи 39.6, статьей 65 Земельного кодекса, пунктом статьи 168 Гражданского кодекса, разъяснениями, изложенными в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об  отдельных вопросах практики применения  правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», суды отказали в удовлетворении требований, исходя из отсутствия нарушения прав и законных интересов АО Санаторий "Алтай" оспариваемыми им действиями администрации и ФГБУ "ФКП Росреестра" в связи с отсутствием у заявителя прав на земельный участок с кадастровым номером 04:03:090202:0001 после окончания срока действия договора аренды от 02.07.2007 N 46  и ничтожностью соглашения от 02.07.2010 N 1/966/2010 в части, предусматривающей продление указанного договора аренды на неопределенный срок, поскольку земельный участок публичной собственности, право аренды которого приобретено на торгах, после окончания договора аренды мог быть предоставлен только на торгах. Судами также установлено, что фактически земельный участок арендатором не использовался, строительства туристического комплекса на нем арендатор не вел, действий по установлению границ земельного участка на кадастровом плане территории  не совершал,  обращаясь в арбитражный суд, указал на то, что меры по проведению кадастровых работ по уточнению местоположения земельного участка им инициированы только в декабре 2020 года.

Ссылки заявителя  на пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса и  статью 22 Земельного кодекса  отклонены ввиду неправильного толкования норм права к рассматриваемым правоотношениям.

Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.

 Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛ:

Отказать в передаче кассационной жалобы акционерного общества Санаторий «Алтай» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.