Гражданский кодекс часть 1

Судья Верховного Суда Российской Федерации Борисова Е.Е., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ВиТа» на постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2022 и постановление Арбитражного суда Западно–Сибирского округа от 10.03.2023 по делу № А46?1071/2022 Арбитражного суда Омской области,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ВиТа» (далее – общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент, ответчик) о взыскании 4 694 972 руб. 90 коп. убытков.

Решением Арбитражного суда Омской области от 27.07.2022 исковые требования удовлетворены в части взыскания с департамента в пользу общества 3 442 722,10 руб. убытков, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2022, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Западно–Сибирского округа от 10.03.2023, решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

Общество обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление суда апелляционной инстанции и постановление суда округа, ссылаясь на наличие к тому оснований, предусмотренных частью 1 статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), оставить в силе решение суда первой инстанции.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).

При изучении по материалам истребованного дела доводов кассационной жалобы, а также принятых по делу судебных актов, суд пришел к выводу о наличии оснований для пересмотра судебных актов по делу исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) 15.10.2013 заключены договоры аренды объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Омск, ул. Бульвар Победы, д. 3А:

- № 41866/3 в отношении нежилого помещения (строения) – двухэтажное административное здание, литера А, площадью 289,3 кв.м;

- № 41867/3 в отношении нежилого помещения (строения) – гараж, нежилое одноэтажное здание, литера Б, площадью 195,1 кв.м.

Указанные договоры аренды заключены сроком на 5 лет.

Нежилые помещения (строения) переданы обществу по актам приема?передачи 15.10.2013.

Как указал истец, в порядке реализации прав, предусмотренных Федеральным законом от 22.07.2008 № 159?ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159?ФЗ), общество обратилось в департамент с заявлением от 05.12.2017 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, приложив необходимые документы.

Несмотря на положительный ответ по поданному заявлению общества о выкупе арендованного имущества (письмо от 27.12.2017 № исх?ДИО/22621), в нарушение положений Закона № 159?ФЗ, департамент не совершил предусмотренных в нем действий и не подготовил соответствующую документацию для заключения договора купли?продажи.

В связи с указанными обстоятельствами, не дождавшись направления проекта о выкупе арендованного имущества, общество 27.07.2020 повторно направило в адрес департамента заявление о решении реализовать преимущественное право на приобретение указанного имущества.

Письмом от 07.08.2020 № исх?ДИО/7662 департамент сообщил обществу, что в соответствии с Законом № 159?ФЗ в настоящее время проводятся мероприятия по подготовке отчетов о рыночной стоимости вышеуказанных нежилых помещений, а также земельного участка, после получения отчетов о рыночной стоимости будет проведена работа по заключению договора купли?продажи.

Сопроводительным письмом от 28.01.2021 № исх?ДИО/1354 обществом от департамента получен проект договора купли?продажи нежилого помещения, предметом которого является продажа административного здания, гаража и земельного участка, на котором расположены данные объекты недвижимости нежилого назначения.

Из условий договора следовало, что цена объектов недвижимости в общей сумме 24 042 280 руб. определена на основании отчета ООО «Айра Торрес» от 20.10.2020 № 389/15, при этом цена административного здания и гаража составляет 4 199 000 руб., а цена земельного участка – 19 843 280 руб.

Возражая относительно стоимости земельного участка, общество 10.03.2021 направило в адрес департамента протокол разногласий к договору с указанием стоимости земельного участка в размере 8 380 000 руб. со ссылкой на отчет ООО «АбсолютЭксперт» от 02.03.2021 № 22/21.

06.04.2021 обществом получен ответ департамента (Исх?ДИО/5615) с протоколом согласования разногласий, в котором содержался отказ от согласования цены выкупа недвижимого имущества.

Решением Арбитражного суда Омской области от 24.11.2021 по делу № А46?6970/2021, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2022 и постановлением Арбитражного суда Западно–Сибирского округа от 25.07.2022, удовлетворен иск общества об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли?продажи в части установления выкупной стоимости имущества, стоимость земельного участка определена с учетом судебной экспертизы в размере 6 284 000 руб.

Обращаясь в суд с настоящим иском, общество указало, что в результате незаконного уклонения департамента от заключения договора купли?продажи обществу причинены убытки в виде арендных платежей, уплаченных за период с апреля 2018 года по январь 2022 года.

Разрешая спор и удовлетворяя иск частично, суд первой инстанции руководствовался статьями 15, 16, 195, 196, 199, 393, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 9 Закона № 159?ФЗ, статьей 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218?ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», разъяснениями постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Установив, что при надлежащем исполнении департаментом обязанности по своевременному заключению договора купли?продажи с обществом обязанность по внесению арендной платы была бы прекращена с момента заключения соответствующего договора, суд пришел к выводу об обоснованности заявленных истцом требований о взыскании с ответчика убытков в виде вынужденной уплаты арендных платежей. Учитывая заявление ответчика о применении исковой давности, суд удовлетворил иск частично, исходя из периода оплаты с 26.01.2019 по январь 2022 года.

Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд пришел к выводу о том, что общество содействовало увеличению размера убытков, не обжаловав бездействие департамента по первому заявлению о выкупе. Такое поведение общества свидетельствует о том, что истец в определенный период утратил интерес к выкупу имущества, в связи с чем не усматривается прямой причинно–следственной связи, необходимой для взыскания убытков за период, начиная с января 2019 года (с учетом применения срока исковой давности) до истечения сроков рассмотрения второго заявления общества.

Кроме того, апелляционный суд отметил, что с учетом сроков рассмотрения второго заявления, предусмотренных Законом № 159?ФЗ, договор между сторонами мог быть заключен не позднее 21.11.2020, однако, за период с ноября 2020 года по январь 2021 года (проект договора купли?продажи направлен 28.01.2021) общество не подтвердило несение расходов по арендной плате, а за последующий период департамент не может быть признан уклоняющимся от заключения договора купли?продажи.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для взыскания убытков, с чем согласился суд округа.

Заявитель кассационной жалобы, ссылаясь на правовые позиции, изложенные в пунктах 4, 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.05.2011 № 145 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел о возмещении вреда, причиненного государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами», приводит следующие доводы.

Судами апелляционной и кассационной инстанций не учтено, что факт нарушения положений Закона № 159?ФЗ при рассмотрении первого заявления общества департаментом в ходе судебного разбирательства не оспорен и фактически признан. Обстоятельства этого нарушения департаментом требований закона судами не исследовались.

Выводы судов о том, что истец утратил интерес к выкупу имущества, не соответствуют действительности и опровергаются обстоятельствами дела, в частности, повторным обращением с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

При этом закон не обязывает кого?либо применять меры по обжалованию бездействия соответствующего органа для побуждения к исполнению возложенных на него обязанностей.

Более того, содержание ответа департамента (письмо от 27.12.2017 № исх?ДИО/22621) о предоставлении обществу преимущественного права на приобретение арендуемых объектов прямо свидетельствует о том, что поданная им заявка рассмотрена и одобрена, необходимый комплект документов в департамент представлен.

Заявитель кассационной жалобы также указывает, что проект договора купли?продажи был направлен истцу с существенно завышенной выкупной ценой, в результате чего истец был вынужден обращаться в суд с заявлением об урегулировании данных разногласий.

Необоснованность выкупной стоимости, предложенной ответчиком в проекте договора купли?продажи, подтверждена вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 24.11.2021 по делу № А46?6970/2021.

Данные обстоятельства, подтверждающие вину ответчика в причинении истцу убытков, а также факт уплаты истцом арендных платежей за период с июня 2021 года по декабрь 2021 год, о чем свидетельствуют имеющиеся в материалах дела платежные поручения, не были приняты во внимание судами апелляционной и кассационной инстанций.

Следует также учесть правовые позиции по спорным вопросам, которые содержатся, в частности, в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 28.04.2017 № 305?ЭС16?20734, от 19.03.2019 № 307?ЭС18?16000, от 23.05.2022 № 308?ЭС21?23454.

Учитывая изложенное, доводы заявителя кассационной жалобы о существенном нарушении судами норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход настоящего дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита его нарушенных прав и законных интересов в сфере предпринимательской деятельности, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ОПРЕДЕЛИЛ:

кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ВиТа» передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 28 сентября 2023 года, 13 часов 00 минут в помещении суда по адресу: <...>, зал № 3048 (подъезд 5).

Судья Верховного Суда Российской Федерации

Е.Е. Борисова