Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы (далее - департамент) на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2018 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 09.11.2018 по делу № А40-43482/2016 Арбитражного суда города Москвы

по иску общества с ограниченной ответственностью «Фирма Старая Площадь» (далее - общество) к департаменту об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения.

В судебном заседании приняли участие представители:

департамента - Атаманов Р.С., Брагина В.Н., Шевелев Р.С.;

общества - Сухов А.В., Медушевская Т.В.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Попова В.В., выслушав объяснения представителей сторон, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

общество обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к департаменту об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 362,8 кв. м (подвал: пом. I комн. 2-11, пом. VIII комн. 1, пом. X комн. 1-3, пом. XI комн. 1а; 1-й этаж пом. XIII комн. 1-3), расположенного в здании по адресу: г. Москва, Большой Черкасский переулок, д. 8/6, стр. 1, по цене 25 471 000 рублей без НДС с условием об оплате в рассрочку сроком на 5 лет посредством ежемесячных выплат в равных долях и с условием о регистрации ипотеки в силу закона на условиях прилагаемого проекта договора.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31.10.2016 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2017 решение суда первой инстанции от 31.10.2016 отменено, суд обязал департамент заключить с обществом договор купли-продажи арендуемого имущества по цене 41 736 741 руб. без учета НДС, установленной по результатам проведенной в суде апелляционной инстанции судебной экспертизы.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 13.02.2018 постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2017 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Девятый арбитражный апелляционный суд.

При новом рассмотрении дела постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2018, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 09.11.2018, решение Арбитражного суда города Москвы от 31.10.2016 отменено, суд обязал департамент заключить с обществом договор купли-продажи спорного нежилого помещения по цене 38 815 738 руб. без НДС с условием об оплате в рассрочку сроком на 5 (пять) лет посредством ежемесячных выплат в равных долях и с условием о регистрации ипотеки в силу закона на условиях, изложенных в резолютивной части постановления суда апелляционной инстанции.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, департамент обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд Российской Федерации, ссылаясь на существенное нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 19.04.2019 № 305-ЭС19-143 кассационная жалоба департамента вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В судебном заседании представители департамента поддержали доводы кассационной жалобы, просили отменить постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2018 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 09.11.2018, решение суда первой инстанции от 31.10.2016 оставить без изменения.

Представители общества возражали относительно удовлетворения кассационной жалобы, просили оставить обжалуемые судебные акты без изменения по доводам, изложенным в письменном отзыве.

В соответствии с частью 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) основаниями для отмены или изменения Судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации судебных актов в порядке кассационного производства являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, проверив в соответствии с положениями статьи 291.14 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации полагает, что судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Исковые требования заявлены на основании положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» и мотивированы тем, что, являясь арендатором нежилого помещения общей площадью 362, 8 кв. м на основании договора аренды от 31.08.2005 и субъектом малого предпринимательства, общество обратилось в департамент 22.03.2013 с заявлением о возмездном отчуждении недвижимого имущества, а также направило 20.02.2016 претензию (оферту) с предложением заключить договор купли-продажи спорного нежилого помещения, однако с момента подачи заявления и до момента обращения с настоящим иском департамент так и не направил ему проекта договора и не урегулировал в добровольном порядке требования истца.

Стоимость выкупного имущества определена истцом на основании отчета независимого оценщика на дату обращения с заявлением о выкупе (22.03.2013).

Квалифицировав претензию истца от 20.02.2016 как повторное обращение за предоставлением государственной услуги, основываясь на том, что на момент обращения с заявлениями от 22.03.2013 и от 20.02.2016 обществом не были соблюдены критерии, установленные статьей 3 Закона № 159-ФЗ, а также Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы», суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска.

Разрешая спор, суд исходил из наличия у истца задолженности по арендной плате, установленной вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 10.02.2016 по делу № А40-189997/2015, а также превышения определенной законом предельной величины выкупаемой площади.

Также суд указал, что после вступления в силу с 01.07.2013 соответствующих изменений в действующее законодательство, которыми сняты ограничения площади выкупа арендуемых субъектами малого предпринимательства объектов недвижимости, истец не обращался в департамент с заявлением о предоставлении государственной услуги, а обратился с повторным заявлением к ответчику только 20.02.2016 после принятия Арбитражным судом города Москвы решения от 10.02.2016 по делу № А40-189997/2015, которым удовлетворен иск департамента о взыскании с общества задолженности по договору аренды нежилого фонда (нежилого здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, от 31.08.2005 № 1-697/05, расторжении договора и выселении.

При новом рассмотрении дела суд апелляционной инстанции, установив, что принятые по делу № А40-189997/2015 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции и на момент рассмотрения настоящего дела производство по указанному делу приостановлено до рассмотрения настоящего спора, придя к выводу об отсутствии у арендатора задолженности по состоянию на 20.02.2016, удовлетворил требования общества, определив сумму выкупа имущества в соответствии с представленным экспертным заключением от 20.06.2018.

Выводы суда апелляционной инстанции поддержал суд округа.

Между тем судами не учтено следующее.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются Законом № 159-ФЗ.

Данным законом установлена совокупность условий, при которых субъектом малого и среднего предпринимательства может быть реализовано преимущественное право на приобретение арендуемого имущества (статья 3).

Статьей 4 Закона № 159-ФЗ предусмотрен порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендованного имущества, согласно которому орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Закона.

Согласно части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Удовлетворяя заявленные требования, суд апелляционной инстанции исходил из того, что на момент обращения общества с заявлением (20.02.2016) последний соответствовал всем требованиям, содержащимся в статье 3 Закона № 159-ФЗ, а департамент не подтвердил факт изменения размера арендной платы по договору после 17.05.2011, не представил доказательств направления уведомлений об изменении ставки арендной платы.

Однако давая оценку условиям заключенного сторонами договора и делая вывод об отсутствии у истца задолженности по состоянию на 20.02.2016 по причине не заключения дополнительных соглашений к договору об изменении арендной платы, а также непредставления департаментом доказательств направления уведомлений о ставке арендной платы, апелляционный суд не учел, что в силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Таким образом, изменение размера арендной платы вследствие принятия уполномоченным органом соответствующего акта не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой его исполнение с согласованными сторонами условиями.

Следовательно, по общему правилу, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период уполномоченным органом, без дополнительного изменения условий договора аренды.

При этом не направление либо некорректное заполнение уведомлений об изменении размера арендной платы по договору аренды не означает отсутствия обязанности по ее оплате в полном размере.

Проверяя доводы истца по состоянию на дату повторного обращения, суд апелляционной инстанции не дал оценку доводам ответчика, изложенным в письме от 18.03.2016 № ДГИ-1-15847/16-1, о нарушении порядка обращения за государственной услугой «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в рамках «одного окна», а также не указал критерии, на основании которых пришел к выводу, что претензия общества от 20.02.2016 является повторным его обращением за реализацией преимущественного права на выкуп арендуемых помещений.

Судом первой инстанции данные обстоятельства также не устанавливались.

Кроме того, оценивая представленные департаментом доказательства, суд первой инстанции пришел к противоположному выводу о наличии спорной задолженности, указав, что помимо вступившего в законную силу решения суда от 10.02.2016 по делу № А40-189997/2015 наличие у общества задолженности по договору, в том числе за период до 20.02.2016, подтверждается представленными ответчиком справками и мотивированным расчетом.

Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд не указал, по каким мотивам он отверг выводы суда первой инстанции о наличии доказательств, подтверждающих имеющуюся у ответчика спорную задолженность, не установил обстоятельства, свидетельствующие о нарушении департаментом порядка предоставления государственной услуги.

Выводов, доказывающих уклонение департамента от возложенной на него функции, судебные акты не содержат.

Таким образом, принимая решение об удовлетворении иска без учета подлежащих установлению обстоятельств, необходимых для правильного разрешения спора, суд апелляционной инстанции фактически подменил уполномоченный орган по принятию решения, что не отвечает задачам судопроизводства в арбитражных судах, определенным статьей 2 АПК РФ.

Суд округа данные нарушения не устранил.

В силу вышеизложенного Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене на основании части 1 статьи 291.11 АПК РФ, как принятые с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, повлиявшими на исход дела, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела судам следует учесть изложенное, устранить указанные недостатки и с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, установив подлежащие применению к спорным отношениям нормы права, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11 - 291.15 АПК РФ, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

решение Арбитражного суда города Москвы от 31.10.2016, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2018 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 09.11.2018 по делу № А40-43482/2016 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий судья В.В. Попов

Судья Е.Н. Золотова

Судья Р.А. Хатыпова