Гражданский кодекс часть 1

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., рассмотрев жалобу (заявление) Публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2020 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.05.2021 по делу № А40-94362/2020 Арбитражного суда города Москвы,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Инвестрадиострой» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконными действий Публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) по направлению в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее – Управление) уведомления о нарушении Обществом более чем на 6 месяцев обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве, а также по размещению в Единой информационной системе жилищного строительства (далее – Информационная система) соответствующей информации; обязании Фонда направить в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации и Управление уведомление о праве застройщика привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; удалить из Информационной системы недостоверную информацию о нарушении

Обществом более чем на 6 месяцев обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве и удалению объекта строительства, расположенного по адресу Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, пр. Михаила Нагибина, д. 38 из Единого реестра проблемных объектов (далее – Реестр).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 08.10.2020 в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2020, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 24.05.2021, решение от 08.10.2020 отменено, требования удовлетворены.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить постановления апелляционного и окружного судов, ссылаясь на существенное нарушение судами норм материального права.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что у него имелись правовые основания для включения Общества в Реестр на основании части 1.1. статьи 23.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) ввиду нарушения сроков передачу дольщикам объектов долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 291.1, частью 7 статьи 291.6 и статьей 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Изучив судебные акты, состоявшиеся по делу, проверив доводы кассационной жалобы заявителя, суд не находит оснований для ее передачи на рассмотрение в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, исходя из следующего.

Как следует из обжалуемых актов, 06.05.2016 по результатам открытых торгов по лоту № 1, проведенных 08.04.2016 в рамках процедуры банкротства (дело № А53-11325/2011) общества с ограниченной ответственностью «СК «Гарант Строй», последним заключен договор № 28-ГС с победителем торгов – Обществом, согласно которому к победителю перешло право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу г. Ростов-на- Дону, пр. М. Нагибина, д. 38.

Обществом 27.06.2018 получено разрешение на строительство № 61-310928501-2018, на основании которого 12.10.2018 Региональная служба государственного строительного надзора Ростовской области (далее – Служба)

выдала заявителю заключение № 250 о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 Закона № 214-ФЗ.

Проектная декларация на объект – многоэтажный жилой дом со встроено- пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по указанному выше адресу надлежащим образом размещена на официальном сайте в сети Интернет (наш.дом.рф).

На основании указанных документов 22.11.2018 Общество заключило договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства, который в настоящий момент является единственным.

Общество 30.09.2019 обратилось в Службу с заявлением о степени готовности объекта и о возможности заключения договоров участия в долевом строительстве без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Закона № 214-ФЗ.

На основании указанного заявления Обществом 21.10.2019 получено положительное заключение № 193.

Таким образом, Служба подтвердила возможность привлечения Обществом денежных средств участников долевого строительства.

Распоряжением Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону от 04.02.2020 № 287 срок действия разрешения на строительство от 27.06.2018 № 61-310-928501-2018 продлен до 27.12.2020.

Соответствующие изменения были внесены в размещенную в Единой информационной системе жилищного строительства проектную декларацию № 61-000598.

В ходе рассмотрения 22.05.2020 в Ворошиловском районном суде г. Ростова-на-Дону гражданского дела № 2-1572/2020 Обществу стало известно, что 30.10.2019 в адрес Управления Фондом направлено письмо № 08-7144-СО о выявлении факта неисполнения застройщиком обязанности по передаче участникам долевого строительства по зарегистрированным договорам участия в долевом строительстве, в течение 6 месяцев со дня наступления такой обязанности.

Указанное письмо согласно пункту 57 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» является основанием для приостановки государственной регистрации договоров долевого участия, то есть препятствует привлечению денежных средств участников долевого строительства, а значит, осуществлению заявителем нормальной предпринимательской деятельности.

Не согласившись с указанными действиями Фонда, Общество обратилось в арбитражный суд с соответствующими требованиями.

Повторно исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь положениями Закона № 214- ФЗ, Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон

№ 218-ФЗ), Федерального закона от 01.07.2018 № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 175-ФЗ), суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд округа, отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил заявленные требования.

Апелляционный суд правомерно исходил из того, что в связи с совершением оспариваемых действий, многоквартирный дом признан проблемным объектом строительства, в соответствии с подпунктом 1.1 статьи 23.1 Закона № 214-ФЗ, в связи с нарушением сроков передачи объекта долевого строительства более чем на 6 месяцев, и включен в Реестр.

Согласно части 1.1 статьи 23.1 Закона № 214-ФЗ, Реестр представляет собой систематизированный перечень сведений о проблемных объектах. При этом, под проблемными объектами понимаются многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве либо застройщик признан банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство.

В соответствии с положениями пункта 3 части 2.6 статьи 3 Закона № 214, уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, обязан направить в федеральный орган исполнительной власти и его территориальные органы, осуществляющие государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - орган регистрации прав), уведомление, в том числе, о неисполнении застройщиком обязанности по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве - в течение 6 месяцев со дня наступления такой обязанности.

Часть 2.6 статьи 3 Закона № 214, в указанной редакции введена в действие Законом № 175-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Закона № 175 настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.07.2018, за исключением абзацев шестого и седьмого подпункта «в» пункта 2 статьи 1 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 7 статьи 8 Закона № 175 положения статей 2 и 3, части 1 статьи 5, статьи 18 Закона № 214-ФЗ применяются без учета изменений, внесенных Законом № 218-ФЗ и настоящим Федеральным законом,

в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07. 2018, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Части 2.3 и 2.6 статьи 3, статьи 18-18.2 Закона № 214-ФЗ не применяются в отношении указанных в настоящей части застройщиков.

Положения части 3 статьи 5 Закона № 214-ФЗ применяются в отношении указанных в настоящей части застройщиков.

При этом Закон № 218-ФЗ в первоначальной его редакции предусматривал (часть 3 статьи 25) следующее: «Если разрешение на строительство получено до 01.07.2018, положения статьи 2, частей 1-2.6 статьи 3, части 1, пунктов 2, 7 части 2 статьи 3.1, статьи 13, статей 18 и 18.1, пунктов 4, 7 части 1, пункта 5 части 2 статьи 20 № 214-ФЗ применяются без учета изменений, внесенных настоящим Федеральным законом».

Указанная часть 3 статьи 25 Закона № 218 была признана утратившей силу с 01.07.2018 в связи с принятием Закона № 175-ФЗ, который предусматривал часть 7 статьи 8 о неприменении в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018, положений Закона № 218 и Закона № 214 в редакции Закона № 175 от 01.07.2018.

Учитывая приведенные положения, суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что поскольку Обществом разрешение на строительство было получено 27.06.2018, то есть до 01.07.2018, у Фонда отсутствовали основания для совершения оспариваемых действий.

Кроме того, согласно пункту 2.1.2 договора № 28-ГС обязательства перед включенными в договор физическими и юридическими лицами могут быть выполнены альтернативными способами.

Из вступившего в законную силу судебного акта по делу № А40-242256/19, следует, что в связи с невозможностью завершения строительства объекта в указанный срок, и предоставления контрагентам квартир в нем 29.04.2019, кредиторам были направлены письма с предложением воспользоваться альтернативными способами исполнения обязательств, а именно:

- получить аналогичное жилое помещение в ином жилом доме, без взимания дополнительных денежных средств;

- получить денежную компенсацию в размере суммы, определенной судом при включении в реестр передачи жилых помещений.

Таким образом, Общество не уклонялось от исполнения обязательств перед физическими и юридическими лицами, являющимися кредиторами по договору от 06.05.2016 № 28-ГС.

Кроме того, апелляционным судом учтено, что несоблюдение указанных в договоре сроков окончания строительства связано с объективными причинами, поскольку при заключении договора проектная документация на строительство Обществу не передавалась, что потребовало дополнительное время для ее изготовления, получения разрешения на строительство и совершения иных подготовительных действий для организации строительства объекта.

Доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о допущенных апелляционным и окружным судами норм материального и процессуального права, которые бы служили достаточным основанием в силу части 1 статьи 291.11 АПК РФ к отмене обжалуемых судебных актов.

С учетом изложенного и руководствуясь статьей 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

отказать в передаче кассационной жалобы Публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Судья Верховного Суда

Российской Федерации Н.С.Чучунова