Судья Верховного Суда Российской Федерации Борисова Е.Е., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 11.12.2020 по делу № А40-255826/2019, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2021 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.07.2021 по тому же делу

по иску Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы к владельцам инвестиционных паев - Закрытый паевой инвестиционный ремонтный фонд «Казанский рентный инвестиционный фонд» под доверительным управлением общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Капитал-Траст-Инвест» Д.У. о признании трехэтажного здания (кадастровый номер 77:07:0019001:1894) общей площадью 1 708, 6 кв. м, имеющего адресный ориентир: г. Москва, ул. 2-я Мякининская, д. 70/4, лит. А самовольной постройкой; обязании в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда снести трехэтажное здание (кадастровый номер 77:07:0019001:1894) общей площадью 1708,6 кв. м, имеющее адресный ориентир: г. Москва, ул. 2-я Мякининская, д. 70/4, лит. А, предоставив в случае неисполнения решения суда в указанный срок, право Правительству в лице Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы осуществить мероприятия по сносу самовольной постройки, а также обеспечить благоустройство освобожденной территории с дальнейшим возложением на фонд расходов; признании зарегистрированного права собственности фонда на трехэтажное здание (кадастровый номер 77:07:0019001:1894) общей площадью 1708,6 кв. м, имеющее адресный ориентир: г. Москва, ул. 2-я Мякининская, д. 70/4, лит. А отсутствующим.

при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Префектуры Западного административного округа города Москвы, Комитета государственного строительного надзора города Москвы, Госинспекции по недвижимости города Москвы, Государственного бюджетного учреждения города Москвы «Автомобильные дороги Западного административного округа»,

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда города Москвы от 11.12.2020, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2021 и постановлением Московского округа от 21.07.2021, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Правительство Москвы (далее – Правительство), Департамент городского имущества города Москвы (далее – Департамент) просят отменить обжалуемые судебные акты, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли
на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

По результатам изучения по материалам истребованного дела приведенных заявителями доводов, усматриваются основания для передачи кассационной жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Судами при рассмотрении настоящего спора установлено, что Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы в ходе проведения обследования земельного участка по адресу: г. Москва, ул. 2-я Мякининская, вл. 70/4 выявлен объект недвижимости, обладающий признаками самовольного строительства и размещенный без разрешительной документации, о чем составлен рапорт о результатах планового (рейдового) обследования от 08.08.2019 № 9073300.

Земельный участок общей площадью 1 200 кв. м, на котором возведен спорный объект недвижимости, находится в общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного рентного фонда «Казанский рентный инвестиционный фонд» (далее - фонд), отдан в доверительное управление общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Капитал-Траст-Инвест».

Вид разрешенного использования земельного участка - для ведения личного подсобного хозяйства. Ранее на нем размещался одноэтажный индивидуальный жилой дом (кадастровый номер 77:07:0019001:1264 от 27.05.2012), 2003 года постройки, имевший адресный ориентир: г. Москва, ул. 2-я Мякининская, д. 70/4. стр. 2, который в 2009 году был демонтирован (с кадастрового учета не снят).

В настоящий момент на спорном земельном участке согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости расположено трехэтажное здание общей площадью 1708, 6 кв. м, имеющее адресный ориентир: г. Москва, ул. 2-я Мякининская, д. 70/4, лит. А. Здание не используется, проводятся отделочные работы.

Трехэтажное здание возведено до оформления прав общей долевой собственности на вышеназванный земельный участок. Первоначальная регистрация права собственности на здание осуществлена предыдущим собственником Борисовым В.Ю. в 2010 году (свидетельство о государственной регистрации права от 27.07.2010), которым изначально в 2009 году по договору купли-продажи были приобретены земельный участок и жилой дом площадью 85, 7 кв. м.

 Разрешительная документация на строительство (реконструкцию) вышеуказанного трехэтажного здания отсутствует.

Ссылаясь на то, что здание по адресу: г. Москва, ул. 2-я Мякининская,
д. 70/4, лит. А, общей площадью 1708, 6 кв. м обладает признаками самовольного строительства, истцы обратились в Арбитражный суд города Москвы с требованиями по настоящему делу.

Отказывая в удовлетворении иска, суды руководствовались положениями статей 222, 263-264 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьи 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей на момент регистрации права собственности на объект за Борисовым В.Ю.), принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», исходили из того, что здание введено в эксплуатацию в 2009 году, приобретено вместе с земельным участком ответчиком в общую долевую собственность на основании договора купли-продажи от 05.08.2010, при этом на дату регистрации права собственности на объект, участок, на котором он возведен, находился у Борисова В.Ю. в собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 25.02.2010 серия 77АМ № 289256). Учитывая, что на момент регистрации права собственности за первоначальным собственником для возникновения права собственности на объект индивидуального жилищного строительства не требовалось разрешения на ввод его в эксплуатацию или разрешения на строительство, право собственности на спорный объект (жилой дом) возникло у ответчика на законных основаниях в полном соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей на момент регистрации первоначальной собственности). У здания отсутствуют признаки самовольной постройки, предусмотренные статьей 222 Гражданского кодекса, поскольку оно построено на предназначенном для строительства и принадлежащем застройщику земельном участке, с соблюдением всех установленных градостроительных и строительных норм.

Отказывая в удовлетворении иска, суды учли заключение судебной строительно-технической экспертизы, согласно результатам которой, пятиэтажное здание (цокольный этаж, три этажа, мансарда) является объектом капитального строительства, при его возведении не допущены нарушения градостроительных, строительных, противопожарных, гигиенических, экологических, санитарно-эпидемиологических норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом суд кассационной инстанции, соглашаясь с выводами судов первой и апелляционной инстанции указал, что здание создавалось как жилой дом на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, разрешения на строительство не требовалось.

Правительство и Департамент считают обжалуемые судебные акты подлежащими отмене в связи с нарушением судами норм материального и процессуального права, просят направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Заявители указывают, суды не учли, что спорный объект не соответствует предельным допустимым параметрам, установленным для объектов индивидуального жилищного строительства.

При этом Правительство и Департамент обращают внимание на то, что вид разрешенного использования земельного участка под зданием площадью 1 708, 6 кв. м - для ведения личного подсобного хозяйства. Фактическое количество этажей здания - пять (экспертизой установлено наличие трех надземных, цокольного и мансардного этажей), согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости - три. Несмотря на это суды указывают в судебных актах о наличии трехэтажного объекта.

Между тем, согласно пункту 3 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс)  в редакции 2009 года (на момент возведения постройки) осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи).

Заявители кассационной жалобы полагают, поскольку в настоящее время фактически объект еще строится, к нему подлежат применению Правила землепользования и застройки города Москвы, которые не допускают строительство спорного объекта на непредназначенном для этих целей земельном участке, что является достаточным основанием  для признания объекта самовольной постройкой.

Заявители считают, выводы судов о том, что для строительства спорного объекта не требовалось получения разрешения на строительство и акта о его вводе в эксплуатацию, а право собственности на объект возникло на законных основаниях, являются неправомерными.

По мнению истцов факт государственной регистрации права собственности не исключает возможности признания постройки самовольной.

Таким образом, Правительство и Департамент полагают, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене, поскольку на земельном участке с видом разрешенного использования для ведения личного подсобного хозяйства в отсутствие соответствующей разрешительной документации, необходимой для таких объектов, фактически возведено пятиэтажное здание, являющееся согласно заключению судебной экспертизы объектом незавершенного строительства, отнесение которого с учетом технических характеристик к категории жилых домов недопустимо.

При названных обстоятельствах доводы кассационной жалобы о существенном нарушении судами норм материального права, которые повлияли на исход настоящего дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ОПРЕДЕЛИЛ:

кассационную жалобу Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 15 февраля 2022, 10 час. 00 мин.  в помещении суда по адресу: город Москва, улица Поварская, дом 15, зал № 3048 (подъезд 5).

Судья Верховного Суда

Российской Федерации                                                                          Е.Е. Борисова