Судья Верховного Суда Российской Федерации Г.Г. Попова, изучив материалы истребованного дела и кассационную жалобу департамента городского имущества города Москвы на постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.01.2022 по делу № А40-248982/2020,

установил:

департамент городского имущества города Москвы (далее – Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы к обществу с ограниченной ответственностью Торговое предприятие «Предприниматель-Потребителю» (далее – Общество) об обязании заключить соглашение о вступлении в договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, предоставляемого правообладателю зданий, сооружений (помещений в них), расположенных на земельном участке, от 16.11.2005            № М-05-025608, на условиях проекта, прилагаемого к иску.

Арбитражный суд города Москвы решением от 28.04.2021, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда
от 27.09.2021, иск удовлетворил.

Арбитражный суд Московского округа постановлением от 26.01.2022 решение суда от 28.04.2021 и постановление апелляционного суда от 27.09.2021 отменил, в удовлетворении иска отказал.

Департамент, ссылаясь на существенные нарушения судом норм материального права, обратился в Верховный Суд Российской Федерации 
с заявлением о пересмотре в кассационном порядке постановления суда округа от 26.01.2022.

Дело истребовано из Арбитражного суда города Москвы.

Согласно пунктам 1 и 2 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение либо об отказе в передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, либо о передаче кассационной жалобы вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли
на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской
и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).

Изучив материалы дела и приведенные в жалобе доводы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются основания для передачи кассационной жалобы департамента вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Общество на основании договора купли-продажи от 02.03.2015 № 59-1745 приобрело в собственность нежилое помещение с кадастровым номером 77:05:0004008:1071 площадью 276,6 кв. м в здании с кадастровым номером  77:05:0004008:149 площадью 1 652 кв.м по адресу: г. Москва, проспект  Андропова, д. 37.

Право собственности ответчика на данное помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.04.2015, запись регистрации 77-77/005-77/005/006/2015-123/2.

Указанное здание располагается на земельном участке с кадастровым номером 77:05:0004008:149 площадью 1 652 кв. м и адресным ориентиром:
г. Москва, проспект Андропова, вл. 37, который предоставлен в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора сроком до 22.08.2030 обществу с ограниченной ответственностью «Люфтреал+» и обществу с ограниченной ответственностью «Светлячок» (арендаторы) по договору от 16.11.2005
№ М-05-025608.

Письмом от 26.06.2020 № ДГИ-И-41301/20 Департамент направил обществу проект соглашения о вступлении в указанный договор аренды земельного участка.

Общество соглашение не подписало, в связи с чем Департамент обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Удовлетворяя иск, суды первой и апелляционной инстанции исходили из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации ( далее - Гражданский кодекс) граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 1 статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с данным кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с данным кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

 В соответствии с частью 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

 В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (часть 2 статьи 39.20 Земельного кодекса).

В силу пункта 8 статьи 39.20 Земельного кодекса уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении собственников объектов недвижимости заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие объекты недвижимости, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по смыслу статей 552 Гражданского кодекса, 35 Земельного кодекса и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

С учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу о том, что законом установлена обязанность правообладателя зданий, сооружений, расположенных на земельном участке, заключить с истцом договор аренды земельного участка, на котором находится принадлежащее правообладателю здание, сооружение, от исполнения которой ответчик уклоняется.

Отменяя решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, и отказывая в иске, суд округа исходил из следующего.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса предусмотрено, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В силу статьи 273 Гражданского кодекса при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием  или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В пункте 1 статьи 552 Гражданского кодекса указано, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

При этом согласно пункту 2 статьи 552 Гражданского кодекса в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, исходя из смысла статей 273, 552 Гражданского кодекса, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса, разъяснений, содержащихся в пункте    41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», при отчуждении собственником здания и земельного участка, на котором оно расположено, помещений в этом здании, у покупателя помещений и продавца возникает режим общей долевой собственности на земельный участок под зданием (пункт 4 статьи 244 Гражданского кодекса).

При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции, учитывая, что Обществу на праве собственности принадлежит объект недвижимости (нежилое помещение) с кадастровым номером 77:05:0002007:3846, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 77:05:0004008:149 и на момент перехода права на объект недвижимости спорный земельный участок принадлежал продавцу (истцу) на праве собственности, то в силу указанных норм права с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества к покупателю этого объекта (ответчику) перешло право собственности на земельный участок, который занят этим объектом и необходимый для его использования. С момента перехода к ответчику права собственности на объект недвижимости у ответчика возникла и доля в праве собственности на спорный земельный участок.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Департамент, ссылаясь на нарушение судом округа норм материального права, просит пересмотреть в кассационном порядке указанный судебный акт, отменить его и оставить в силе решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда.

В обоснование кассационной жалобы заявитель в числе прочих приводит следующие доводы.

Департамент полагает, что отношения по поводу приобретаемого имущества на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон
№ 159) не распространяют свое действие на отношения по выкупу земельного участка.

Статьей 3 названного Закона предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом Общество приобрело нежилые помещения в здании на основании договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения)
от 02.03.2015, заключенного в порядке Закона № 159-ФЗ.

Как указывает заявитель, приватизация государственного имущества является возмездной (платной). Земельный участок и нежилое помещение представляют собой отдельные объекты недвижимого имущества и плата за выкуп земельного участка Обществом не вносилась.

 Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце 5 части 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», действие Закона        № 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

В силу пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно статье 39.1 Земельного кодекса земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Предметом договора купли-продажи от 02.03.2015, заключенного в порядке Закона № 159-ФЗ, являлось только нежилое помещение, плата за выкуп земельного участка не вносилась. В этой связи признание за Обществом права собственности на часть земельного участка без внесения последним соответствующей выкупной цены является незаконным.

По мнению Департамента, Общество обязано заключить соглашение о вступлении в договор, поскольку на земельный участок оформлен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 16.11.2005 № М-05-025608, который исполняется сторонами, не оспорен и
не признан недействительным.

Приведенные в жалобе доводы о существенном нарушении судом норм материального права, которые повлияли на исход настоящего дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 АПК РФ, судья Верховного Суда Российской Федерации

определил:

жалобу департамента городского имущества города Москвы передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 16 августа 2022 года на  11 часов 00 минут в помещении суда
по адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал № 3048 (подъезд 5).

Судья Верховного Суда                                                           

Российской Федерации                                                          Г.Г. Попова