Гражданский кодекс часть 1

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., рассмотрев жалобу (заявление) общества с ограниченной ответственностью «Общество по возрождению традиций П.А. Смирнова» на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда 15.12.2021 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.03.2022 по делу № А40-21317/2021 Арбитражного суда города Москвы,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Общество по возрождению традиций П.А. Смирнова» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Правительству Москвы (далее – Правительство), Департаменту городского имущества города Москвы (далее – Департамент), акционерному обществу «РЭМ» (далее – Компания) о переводе прав и обязанностей приобретателя с Компании на Общество в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0002005:2170 общей площадью 1.264,4 кв. м (далее – нежилое помещение), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 1/2, стр. 1 путем заключения между Департаментом и Обществом договора купли-продажи помещения с кадастровым номером 77:01:0002005:2170 общей площадью 1.264,4 кв. м (подвал, помещение I - комнаты 1-5, 5а, 56,6-8, 8а, 8б, 9-14; помещение II - комната 1; этаж 1, помещение I – комната 1; помещение II - комната 1, 1а, 2-6, 6а, 7-11, 14-19, 19а, 20-34; помещение б/н - комнаты А, В; этаж 2, помещение II - комнаты 2-11,11а, 12-14; помещение б/н – комнаты А, В), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 1/2,

[A2] стр. 1, по цене 195 285 377 рублей 30 копеек (без учета НДС) на условиях прилагаемого проекта договора купли-продажи.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент культурного наследия города Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30.07.2021 требования удовлетворены.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2021, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 28.03.2022, решение от 30.07.2021 отменено, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить постановления апелляционного и окружного судов, ссылаясь на существенное нарушение судами норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает на ошибочность выводов апелляционного суда о том, что действующее законодательство не допускает выкуп объекта культурного наследия в рамках Закона города Москвы от 14.07.2000 № 26 «Об охране и использовании недвижимых памятников истории и культуры» (далее – Закон № 26), поскольку нарушает принцип действия гражданского законодательства во времени; Закон города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы» (далее – Закон № 66) вступил в силу после возникновения арендных отношений на спорное помещение.

В соответствии с частью 1 статьи 291.1, частью 7 статьи 291.6 и статьей 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Изучив судебные акты, состоявшиеся по делу, проверив доводы кассационной жалобы заявителя, материалы истребованного дела , суд не находит оснований для ее передачи на рассмотрение в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, исходя из следующего.

Как следует из обжалуемых актов и установлено судами, 01.09.2001 между Главным управлением охраны памятников города Москвы (далее – Управление) и закрытым акционерным обществом (далее – ЗАО) «Торговый домъ потомковъ поставщика двора его императорского величества П.А. Смирнова» (правопредшественником истца) заключен охранно-арендный договор спорного нежилого помещения.

Между Управлением, ЗАО «Торговый домъ потомковъ поставщика двора его императорского величества П.А. Смирнова» и Обществом 01.10.2004

[A3] заключено соглашение № 129-з-с о передаче прав и обязанностей по охранно-арендному договору, которое 09.10.2004 согласовано Департаментом.

Управлением и Обществом 20.01.2005 заключено дополнительное соглашение о продлении срока аренды до 20.01.2035 с последующим переоформлением охранно-арендного договора 01.03.2005; 20.10.2010 заключено дополнительное соглашение между Департаментом и Обществом о замене в договоре арендодателя.

Здание, в котором находится спорное помещение, является объектом культурного наследия регионального значения – «Жилой дом с 8 торговыми помещениями П.А. Смирнова, 1850-е - 1870-е гг., 1880-е - 1890-е гг. XX в., военный инженер Н.А. Гейнц».

На основании распоряжения Департамента от 11.09.2017 № 29711 указанное здание передано в хозяйственное ведение государственному унитарному предприятию «РЭМ» (далее – Предприятие).

Распоряжением Департамента от 28.12.2017 № 45168 Предприятие приватизировано путем преобразования в Компанию; спорное помещение включено в состав подлежащего приватизации имущества наряду с множеством других объектов недвижимости города Москвы.

По мнению Общества, отчуждение спорных помещений в собственность Компании нарушает права истца как арендатора, выполнившего ремонтно-реставрационные работы в объекте культурного наследия. У Общества имеется преимущественное право перед Компанией на приобретение в собственность спорного помещения на основании пункта 2 статьи 5 Закона № 26 в связи с неоднократным проведением ремонтно-реставрационных работ в здании, которое является объектом культурного наследия.

В порядке досудебного урегулирования спора истец направил в адрес ответчиков претензию от 04.12.2020, в которой просил совершить действия по переводу прав и обязанностей приобретателя путем заключения договора купли-продажи спорного помещения.

Претензия истца оставлена ответчиками без удовлетворения со ссылкой на пункт 2 статьи 43 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее -Закон № 178-ФЗ), в соответствии с которой с даты вступления в силу данного закона продажа государственного и муниципального имущества осуществляется только в порядке, предусмотренным данным законом. С 01.01.2015 вступила в действие новая редакция статьи 29 данного закона, которая ограничивает способы приватизации объектов культурного наследия. Избранный истцом способ приватизации не предусмотрен данной нормой.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца с соответствующими требованиями.

Суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации ( далее -Гражданский кодекс), статьей 43 Закона № 178-ФЗ, пунктом 2 статьи 5 Закона № 26, удовлетворил исковые требования, придя к выводам о том, арендные отношения истца в момент их возникновения предусматривали преимущественное право выкупа, поставленное под отлагательное условие, которое наступает при отчуждении спорного

[A4] помещения из государственной собственности; допущено несоблюдение преимущественного права истца при отчуждении имущества из государственной собственности, Департамент совершил действия в обход закона города Москвы, что противоречит пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса; Общество доказало преимущественное право выкупа спорных помещений, как лицо, осуществившее на объекте культурного наследия ремонтно-реставрационные работы в соответствии с пунктом 2 статьи 5 Закона № 26, обосновав рыночную стоимость арендованного помещения на момент возникновения права на реализацию преимущественного права выкупа.

Повторно исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьей 217 Гражданского кодекса, положениями Закона № 178-ФЗ, Федерального закона от 21.07.1997 № 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации», а также положениями Закона № 26, Закона № 66, суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд округа, отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении требований.

Суд апелляционной инстанции правомерно исходил из того, что Закон № 26 не регулирует вопросы приватизации объекта культурного наследия, а регулирует лишь отношения в области государственной охраны и использования недвижимых объектов историко-культурного наследия, расположенных на территории города Москвы.

Между тем положения статей 20, 29 Закона № 178-ФЗ и положения Федерального закона от 22.10.2014 № 315-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее -Закон № 315-ФЗ) установили особенности приватизации объектов культурного наследия, которые являются специальными по отношению к пункту 2 статьи 5 Закона № 26 и подлежат применению при приватизации объектов культурного наследия.

После внесения изменений пункт 1 статьи Закона № 178-ФЗ ( в редакции Закона № 315-ФЗ) позволяет приватизировать объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также путем продажи на конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставной капитал акционерного обществ при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам.

В соответствии с частью 4 статьи 9 Закона № 66 независимо от количества пользователей объекта нежилого фонда (здания, строения, сооружения), отнесенного к объекту культурного наследия (памятнику истории и культуры), приватизации подлежит объект нежилого фонда (здание, строение, сооружение) полностью как единый объект недвижимости; продажа объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) по частям не допускается.

[A5] В силу части 5 статьи 9 Закона № 66 требование части 4 настоящей статьи не распространяется на находящуюся в собственности города Москвы часть объекта нежилого фонда) здания, строения, сооружения), отнесенного к объекту культурного наследия (памятнику истории и культуры), приватизация которого может быть осуществлена в соответствии с требованиями частей 1 и 2 названной статьи ,если другая часть такого объекта на момент вступления в силу настоящего Закона не является собственностью города Москвы.

В рассматриваемом случае на момент вступления в силу Закона № 66 на спорное здание было зарегистрировано только право собственности города Москвы, в связи с чем объектом охраны не может являться не сам объект культурного наследия как таковой, а только часть этого объекта и, соответственно отдельные помещения в здании, арендатором которых является истец.

Охранно-арендный договор спорного нежилого помещения и последующие договоры аренды, заключенные с истцом как с арендатором, не предусматривали право выкупа спорного помещения.

Положения Федерального Закона от 21.07.1997 № 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» не предусматривал выкуп помещения по договору аренды без условий в договоре о праве выкупа.

Кроме того, введенный в действие с 30.05.2001 Закон города Москвы от 11.04.2001 № 12 «О приватизации государственной и муниципальной собственности Москвы» (который действовал на момент заключения в отношении объекта охранно-арендного договора от 01.09.2001 № 129-з) устанавливал необходимым условием для приватизации объекта культурного наследия включение такого объекта в перечень объектов, подлежащих приватизации (статья 47 Закона), тогда как спорное здание в указанный перечень не включалось.

Утверждение истца о том, что преимущественное право приобретения нежилого помещения объекта наступило в момент регистрации в ЕГРЮЛ сведений о создании АО «РЭМ» путем реорганизации в форме преобразования из ГУП «РЭМ» в АО «РЭМ» с передачей спорного помещения в собственность АО «РЭМ» признано судами апелляционной и кассационной инстанциями несостоятельным, так как отчуждение объекта по возмездной сделке АО «РЭМ» не производилось.

Доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о допущенных апелляционным, окружным судами нарушениях норм материального и процессуального права, которые бы служили достаточным основанием в силу части 1 статьи 291.11 АПК РФ к отмене обжалуемых судебных актов.

С учетом изложенного и руководствуясь статьей 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

отказать в передаче кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью «Общество по возрождению традиций П.А. Смирнова» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

[A6] Судья Верховного Суда
Российской Федерации Н.С.Чучунова