Гражданский кодекс часть 1

Судья Верховного Суда Российской Федерации Маненков А.Н., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу акционерного общества Управляющая компания «Финансовые Бизнес Системы» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Омега» на решение Арбитражного суда Московской области от 07.10.2016, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2016, постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.04.2017 по делу № А41-25727/2016 по заявлению акционерного общества Управляющая компания «Финансовые Бизнес Системы» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Омега» (далее – Управляющая компания) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление)

- о признании незаконным отказа Управления от 04.03.2016 № 23/008/2016- 1839 в государственной регистрации прекращения права аренды (в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 50:23:00110426:7) в связи с прекращением действия договора аренды от 01.05.2013 № 002/559-4 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:23:00110426:7, предназначенного для малоэтажного строительства, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 81 635 кв. м адрес объекта: Московская область, г. Раменское, ул. Новая, д. 12 (далее – спорный земельный участок);

- об обязании Управления зарегистрировать прекращение (погасить регистрационную запись об аренде земельного участка с кадастровым номером 50:23:00110426:7) в связи с прекращением действия договора аренды от 01.05.2013 № 002/559-4 в отношении спорного земельного участка;

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью

«РПК-риэлт», общества с ограниченной ответственностью «Эврика-2», общества с ограниченной ответственностью «Бау Микс»,

установил:

решением Арбитражного суда Московской области от 07.10.2016, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2016, постановлением Арбитражного суда Московского округа от 25.04.2017, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с указанными судебными актами, акционерное общество Управляющая компания «Финансовые Бизнес Системы» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Омега» обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой.

По смыслу части 1 статьи 291.1, части 7 статьи 291.6, статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Судами установлено, что Управляющей компанией (арендодатель) и ООО «РПК-риэлт» (далее – арендатор, общество) заключен договор аренды от 01.05.2013 № 002/559-4 (далее - договор аренды), по условиям которого Управляющая компания предоставила Обществу во владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 50:23:00110426:7 для осуществления малоэтажного строительства на срок до 31.12.2015.

Согласно условиям раздела 4 договора аренды Общество приняло обязательства по ежемесячному внесению арендной платы в размере 561 803 руб. 87 коп.

Ссылаясь на несоблюдение Обществом данного обязательства, Управляющая компания направила Обществу уведомление от 01.12.2015 о необходимости погасить задолженность по арендной плате, а также об отказе в продлении арендных отношений по договору по истечении установленного срока аренды (после 31.12.2015).

Претензией от 25.12.2015 компания подтвердила намерение прекратить договор аренды от 01.05.2013 № 002/559-4.

Полагая, что договор аренды прекратил свое действие по истечении установленного срока, Управляющая компания 28.01.2016 обратилась в Управление с заявлением о государственной регистрации прекращения аренды на земельный участок с кадастровым номером 50:23:00110426:7 по договору аренды.

Сообщением от 04.03.2016 № 23/008/2016-1839 Управление отказало в государственной регистрации прекращения договора аренды, поскольку на спорный земельный участок зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу договора участия в долевом строительстве.

Полагая, что данный отказ от 04.03.2016 в государственной регистрации прекращения обременения земельного участка не соответствует требованиям закона, Управляющая компания 26.04.2016 оспорила его в судебном порядке.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды был пролонгирован на неопределенный срок, поэтому договор подлежал прекращению 23.03.2016, следовательно, управляющая компания обратилась в Управление за регистрацией прекращения договора аренды преждевременно. При этом суд первой инстанции сделал вывод, что наличие права залога у участников долевого строительства в отношении спорного земельного участка не влияет на правомерность расторжения договора аренды этого земельного участка в связи с невнесением арендатором арендной платы.

Суд апелляционной инстанции, оставляя в силе решение суда первой инстанции, пришел к выводу, что спорный договор аренды прекратил свое действие 31.12.2015, вместе с тем, погашение регистрационной записи об аренде повлечет прекращение записи о праве залога (ипотеки) права аренды земельного участка за участниками долевого строительства, что недопустимо с учетом особенностей правового регулирования законодательства об ипотеке и долевого участия в строительстве.

Суд округа посчитал договор аренды пролонгированным на неопределенный срок, но согласился с выводом апелляционного суда о недопустимости погашения регистрационной записи об аренде ввиду наличия записи о праве залога (ипотеки) права аренды земельного участка за участниками долевого строительства, в связи с чем, оставил в силе принятые судебные акты.

В кассационной жалобе акционерное общество Управляющая компания «Финансовые Бизнес Системы» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Омега» просит отменить решение от 07.10.2016, постановления от 29.12.2016 и от 25.04.2017 и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных обществом требований в полном объеме.

Акционерное общество Управляющая компания «Финансовые Бизнес Системы» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Омега» указывает на следующее.

В принятых судебных актах содержатся разные выводы по вопросу окончания срока действия договора аренды, возможности регистрации записи о прекращении договора аренды, которые противоречат друг другу и не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, а также обстоятельствам, установленным при рассмотрении дела № А41-78270/2016, имеющим преюдициальное значение. В рамках указанного спора судом удовлетворены требования об обязании освободить и возвратить недвижимое имущество, переданное по договору аренды. Судом установлено, что арендные

правоотношения сторон в рамках договора были прекращены в связи с истечением его срока (31.12.2015).

Прекращение права аренды земельного участка обусловлено отказом арендодателя от исполнения договора ввиду невыполнения арендатором своих договорных обязательств перед арендодателем. Наличие залога у участников долевого строительства не влияет на правомерность отказа от договора аренды этого земельного участка в связи с невнесением арендатором арендной платы.

Прекращение договора аренды недвижимого имущества (истечение срока действия договора) является основанием для погашения записи о праве аренды земельного участка в едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Приведенные в кассационной жалобе доводы о нарушении норм права заслуживают внимания, в связи с чем, кассационную жалобу акционерного общества Управляющая компания «Финансовые Бизнес Системы» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Омега» с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

определил:

кассационную жалобу акционерного общества Управляющая компания «Финансовые Бизнес Системы» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Омега» с делом передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 16.11.2017 на 10 часов 00 минут в помещении суда по адресу: г. Москва, улица Поварская, дом 15, зал № 3048 (подъезд 5).

Судья Верховного Суда
Российской Федерации А.Н. Маненков