Гражданский кодекс часть 1

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «РЕ Трейдинг» на решение Арбитражного суда Самарской области от 26.12.2014, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2015 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 13.07.2015 по делу № А55-15044/2014,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском» (далее - ООО «Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском», истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском , измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «РЕ Трэйдинг» (далее - ООО «РЕ Трейдинг», ответчик) о взыскании 25 712 528 руб. 99 коп., из них:

- суммы неустоек и штрафов по предварительному договору аренды № 1-1-044/2-058 от 02.04.2013 в размере 4 893 277 руб. 61 коп.;

- суммы неустоек и штрафов по предварительному договору аренды № 1-1-045 от 02.04.2013 в размере 2 245 173 руб. 23 коп.;

- суммы неустоек и штрафов по предварительному договору аренды № 1-1-050 от 02.04.2013 в размере 2 078 356 руб. 90 коп.;

- суммы неустоек и штрафов по предварительному договору аренды № 1-1-051 от 02.04.2013 в размере 2 015 199 руб. 05 коп.;

- суммы убытков в размере 14 489 522 руб. 20 коп., понесенных в связи с исполнением предварительных договоров аренды № 1-1-044/2-058 от 02.04.2013, № 1-1-045 от 02.04.2013, № 1-1-050 от 02.04.2013, № 1-1-051 от 02.04.2013.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 26.12.2014 исковые требования удовлетворены частично. С ООО «РЕ Трэйдинг» в пользу ООО «Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском» взыскано 23 918 714 руб. 94 коп., в том числе: сумма неустоек и штрафов по предварительному договору аренды № 1-1-044/2-058 от 02.04.2013 в размере 3 995 664 руб. 92 коп.; сумма неустоек и штрафов по предварительному договору аренды № 1-1-045 от 02.04.2013 в размере 1 915 093 руб. 15 коп.; сумма неустоек и штрафов по предварительному договору аренды № 1-1-050 от 02.04.2013 в размере 1 784 028 руб. 37 коп.; сумма неустоек и штрафов по предварительному договору аренды № 1-1-051 от 02.04.2013 в размере 1 734 406 руб. 30 коп.; сумма убытков в размере 14 489 522 руб. 20 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 131 977 руб. 66 коп. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2015, постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 13.07.2015 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, ООО «РЕ Трэйдинг» просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на существенное нарушение судами норм материального права.

Заявитель жалобы указывает, что принимая решение о взыскании убытков в размере 14 489 522 руб. 20 коп., уплаченных истцом по договорам подряда, судом не учтена правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2013 № 2852/13, и не уменьшил эту сумму на 18 % НДС.

По мнению заявителя жалобы, истцом не доказано, что расходы на подрядные работы являются материальным ущербом. Истец произвел вложения в принадлежащее ему имущество , стоимость торгового центра существенным образом изменилась.

Обязанность арендодателя подготовить помещение, то есть привести его в состояние, соответствующее условиям договора аренды и назначению имущества, установлена пунктом 1 частью 611 Гражданского кодекса Российской Федерации. Взыскание расходов по подготовке помещений к аренде с арендатора является неправомерным, поскольку подготовка помещений для сдачи в аренду является частью бизнеса истца, как владельца торгового центра и арендодателя.

Истцом не доказано, что расходы на подрядные работы являются материальным ущербом. По сути, истец произвел вложения в принадлежащее ему имущество, стоимость торгового центра соответствующим образом увеличилась.

Кроме того, заключенные между сторонами договоры содержат условие, согласно которому арендатор не понесет какие-либо расходы за подключение инженерных систем и какие-либо прочие расходы за приведение помещения аренды в соответствие указанным стандартом.

В сумму убытков включены 1 800 000 руб., оплаченные истцом по договору с ООО «ЛифтТранс», заключенному до подписания предварительных договоров аренды.

Истец требует возмещение убытков за те же нарушения, что и неустойку.

Штрафная неустойка согласована только пунктом 5.3 предварительных договоров аренды, по отношению к остальным видам неустойки должна быть применена статья 394 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 291.1, частью 7 статьи 291.6, статьей 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Изучив судебные акты, состоявшиеся по делу, оценив доводы кассационной жалобы ООО «РЕ Трейдинг», суд не усматривает оснований для передачи кассационной жалобы для рассмотрения в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, исходя из следующего.

Как следует из судебных актов, 02.04.2013 между ООО «Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском» (арендодатель) и ООО «РЕ Трэйдинг» (арендатор) заключены предварительные договоры аренды № 1-1-044/2-058, № 1-1-045, № 1-1-051, № 1-1-050, по условиям которых стороны обязуются после окончания работ арендатора, но в любом случае не позднее 105 дней с даты доступа, подписать краткосрочный договор аренды и долгосрочный договор аренды на условиях, согласованных сторонами в Приложении № 2 и № 3 к договорам № 1-1-044/2-058, № 1-1-045, № 1-1-051, № 1-1-050 (пункты 2.1.1).

Во исполнение условий договоров истец произвел работы по подготовке помещений объекта к производству работ, необходимых арендатору, в соответствии с перечнем, указанном в Приложениях № 10 к договорам № 1-1-044/2-058, № 1-1-045, № 1-1-051, № 1-1-050.

Согласно разделу № 1, пункту 3.9 договоров арендодатель в дату доступа 15.06.2013 должен передать арендатору помещение для выполнения им работ по акту доступа, а арендатор - принять помещение.

Арендодатель письмом № 484мкм от 13.06.2013 уведомил арендатора о завершении работ в помещениях и необходимости их принятия по акту 15.06.2013 для проведения арендатором собственных ремонтных работ.

Вместе с тем, 15.06.2013 арендатор для принятия помещений по акту доступа не явился, о причинах неявки истца не уведомил.

Арендодатель письмом № 575мкм от 18.07.2103 повторно пригласил арендатора для принятия помещений и подписания актов доступа, на что арендатор письмом от 22.07.2013 № 140 сообщил, что ООО «РЕ Трэйдинг» при самостоятельном обследовании помещений, осуществленном 15.07.2013, выявлен ряд замечаний, которые были направлены 17.07.2013 на электронную почту представителю арендодателя Гусаковой Т., и попросил арендодателя сообщить о дате устранения замечаний.

Арендодатель с данными замечаниями не согласился и письмом от 08.08.2013 № 639мкм уведомил арендатора о завершении работ по подготовке помещения и просил направить уполномоченное лицо для подписания акта доступа, приложив к письму фотографии помещений.

Сторонами договоров 13.08.2013 осуществлен совместный осмотр подлежащих передаче в аренду помещений, по результатам которого составлен и подписан протокол осмотра помещений, в котором указаны замечания арендатора к техническому состоянию помещений и установлен срок устранения недостатков - 27.08.2013.

В установленный протоколом осмотра помещений срок арендодатель устранил замечания, о чем уведомил арендатора по электронной почте.

Письмом от 28.08.2013 № 185 ООО «РЕ Трэйдинг» сообщило, что несмотря на готовность помещений для проведения строительно-монтажных работ в рамках договоров № 1-1-045, № 1-1-044/2-058, № 1-1-051, № 1-1-050, не готово принять помещения для производства работ ввиду низкого уровня наполняемости торгового центра другими арендаторами, и предложило истцу заключить дополнительные соглашения к договорам с внесением в них гарантии арендодателя на представление информации о действующих арендаторах, с приложением соответствующих документов, и с включением в договоры пункта о праве арендатора не открывать магазины до момента 95% наполняемости торгового центра другими арендаторами. Также ответчик указал, что в противном случае будет вынужден рассмотреть вопрос о расторжении договоров.

Арендодатель письмом № 713мкм от 06.09.2013 повторно сообщил о необходимости направить 26.09.2013 в 10 час. 00 мин. уполномоченного представителя арендатора для подписания акта доступа.

Пунктом 3.11 договоров № 1-1-045, № 1-1-044/2-058, № 1-1-051, № 1-1-050 предусмотрено, что арендатор обязан принять помещение по акту доступа в дату доступа. Арендатор имеет право отказаться от подписания акта только в случае, если помещение не соответствует состоянию, указанному в пункте 3.10 договоров, а также в случае неполучения письменного утверждения арендодателем проектной документации арендатора на выполнение работ в помещениях.

Претензий со стороны арендатора о невыполнении арендодателем указанных в договоре условий, которые бы давали ему право на отказ от подписания акта доступа не заявлялось.

Согласно пункту 3.7 договоров в случае неявки либо немотивированного уклонения арендатора от подписания акта доступа, арендодатель имеет право подписать акт доступа в помещения в одностороннем порядке, что считается надлежащим оформлением акта доступа и свидетельством исполнения обязанности арендодателя по передаче помещений.

На основании указанного пункта арендодатель 26.09.2013 в отсутствие надлежащим образом уведомленного представителя арендатора в одностороннем порядке составил акты доступа.

Письмами № 774мкм, № 775мкм, № 776мкм, № 777мкм от 27.09.2013 арендодатель уведомил арендатора о составлении одностороннего акта доступа, направил по одному экземпляру оригиналов акта доступа по каждому договору арендатору, а также указал на необходимость выполнения работ арендатора по подготовке помещения к ведению коммерческой деятельности в соответствии с условиями договоров.

В соответствии с пунктами 3.12.1 договоров арендатор обязуется в течение 105 дней от даты доступа выполнить работы арендатора. Арендатор не позднее, чем за 3 календарных дня до предполагаемой даты завершения работ, уведомляет арендодателя о готовности подписать акт завершения работ арендатора. После этого арендодатель извещает арендатора о дате и точном времени такой приемки, которая производится не позднее, чем через 105 календарных дней от даты доступа.

Исходя из даты доступа, указанной в односторонних актах доступа от 26.09.2013, арендатор должен был выполнить все работы, предусмотренные договорами, в период с 27.09.2013 по 09.01.2014.

Вместе с тем, арендатор к выполнению работ не приступил.

Истцом 07.11.2013 были получены письма ответчика № 215, № 216, № 217, № 218 от 26.09.2013, которыми он уведомил арендодателя о расторжении договоров № 1-1-045, № 1-1-044/2-058, № 1-1-051, № 1-1-050 и отказе от подписания краткосрочных и долгосрочных договоров аренды. При этом данные письма не содержали каких-либо ссылок на положения предварительных договоров либо закона, дающие арендатору право одностороннего безусловного отказа от договоров.

Истец 10.01.2014 направил ответчику претензию № 07мкм от 10.01.2014, в которой сообщил, что отказ арендатора от договоров не был принят и они продолжают действовать, а также потребовал оплаты обеспечительного взноса 3 и пени за просрочку исполнения обязательств по договорам № 1-1-045, № 1-1-044/2-058, № 1-1-051, № 1-1-050 в течение 10 дней с момента получения претензии.

Согласно пунктам 4.2.3 договоров арендатор обязан перечислить арендодателю обеспечительный взнос 3 не позднее 5 дней от даты подписания акта доступа, то есть не позднее 01.10.2013.

Между тем арендатор обеспечительный взнос 3 арендодателю в согласованный срок не перечислил.

Пунктами 5.3 договоров предусмотрено, что при нарушении арендатором срока оплаты обеспечительного взноса 3 более чем на пять рабочих дней, арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения предварительных договоров и заключения краткосрочных и долгосрочных договоров аренды, направив арендатору соответствующее письменное уведомление. При этом арендатор обязан в течение 10 банковских дней с момента получения требования арендодателя выплатить арендодателю штрафную неустойку в размере суммы, равной размеру обеспечительных взносов 1, 2, 3.

Истец 12.02.2014 направил ответчику уведомления о расторжении договоров № 1-1-044/2-058, № 1-1-045, № 1-1-050, № 1-1-051 с 13.02.2014 на основании пунктов 5.3 договоров и требования об уплате штрафной неустойки.

ООО «Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском», начислив неустойки за нарушение ООО «РЕ Трейдинг» различных обязательств по предварительным договорам, а именно: неустойку за несвоевременную оплату обеспечительного взноса 1 (пункты 4.2.1 договоров); неустойку за несвоевременную оплату обеспечительного взноса 2 (пункты 4.2.2 договоров); неустойку за несвоевременную оплату обеспечительного взноса 3 (пункты 4.2.3 договоров); штраф в размере обеспечительного взноса 3 за одностороннее расторжение договоров по вине арендодателя (пункты 5.3 договоров); штраф за несвоевременное завершение работ арендатора (пункты 5.4 договоров); неустойку за непредставление договора страхования (пункты 3.8 договоров), и сославшись на несение расходов на строительно-ремонтные работы с целью приведения помещений в соответствие с требованиями ответчика, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Основанием для применения неустойки является факт нарушения обязательства.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив факт неисполнения ответчиком условий предварительных договоров аренды, признав неправомерным односторонний отказ ответчика от выполнения условий предварительных договоров аренды, суды пришли к правильному выводу об обоснованности требования о взыскании неустоек ,начисленных в соответствии с пунктами 5.3, 5.4, 3.8 договоров за одностороннее расторжение договоров по вине арендатора, за несвоевременное завершение работ арендатором, за не представление договора страхования.

При этом суды указали, что поскольку ответчик с требованиями об изменении условий или расторжении договоров в суд не обращался, его односторонний отказ от предварительных договоров обоснованно не был принят арендодателем, который правомерно продолжал исполнение своих обязательств по предварительным договорам и требовал от арендатора исполнения встречных обязательств.

Отказывая в удовлетворении требований в части взыскания неустойки за несвоевременную оплату обеспечительного взноса по договорам, суды правомерно исходили из того, что обеспечительный взнос является мерой ответственности, в связи с чем начисление на сумму обеспечительного взноса неустойки является неправомерным.

В силу статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии с пунктом 5 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации если основанием к расторжению договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Суды признали правомерным факт расторжения истцом предварительных договоров аренды по причине ненадлежащего неисполнения арендатором их условий.

При таких обстоятельствах, установив, что истцом во исполнение своих обязательств по подготовке помещения к аренде были заключены договоры подряда, договоры оказания услуг с третьими лицами; сумма произведенных арендодателем расходов по данным договорам подтверждена представленными в материалы дела доказательствами (договорами на производство строительно-монтажных работ, актами выполненных работ по форме КС-2, справками о стоимости выполненных работ по форме КС-3), учитывая, что размер понесенных расходов по подготовке помещения к аренде ответчиком не оспорен, суды пришли к правомерному выводу о доказанности совокупности условий, необходимых для возложения на ответчика обязанности по возмещению убытков в заявленном размере.

При этом суды признали расходы на производство ремонтных работ реальным ущербом, исходя из того, что все ремонтные работы выполнялись в соответствии с требованиями и указаниями арендатора и по представленным им эскизным проектам и не являются вкладом в улучшение стоимости и характеристик принадлежащего истцу имущества.

В состав убытков не включены работы, проводимые в местах общего пользования торгового центра.

Ссылка заявителя на правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, определенную в постановлении от 23.07.2013 № 2852/13, не может быть принята во внимание, поскольку данное постановление принято по иным обстоятельствам, чем в рассматриваемом деле.

Доводы кассационной жалобы не опровергают приведенные выводы судов, не подтверждают нарушений судами норм материального и процессуального права, направлены на переоценку установленных судами обстоятельств, и в силу статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не являются основанием для передачи жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации.

Принимая во внимание изложенное и руководствуясь статьей 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

определил:

Отказать в передаче кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью «РЕ Трейдинг» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Судья Верховного Суда Российской Федерации

Н.С. Чучунова