Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Торговый дом «НОВОТЕХ» на решение Арбитражного суда Республики Татарстан
от 09.08.2018 (судья Иванов О.И.), постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2018 (судьи Кувшинов В.Е., Драгоценнова И.С., Юдкин А.А.) и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 26.02.2019 (судьи Петрушкин В.А., Ананьев Р.В., Муравьев С.Ю.) по делу № А65-19363/2017

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "НОВОТЕХ" (далее - ООО "ТД "НОВОТЕХ", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Палате имущественных и земельных отношений Менделеевского муниципального района Республики Татарстан (далее - Палата) и Исполнительному комитету Менделеевского муниципального района Республики Татарстан (далее - Исполком) о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка площадью 3640 кв. м с кадастровым номером 16:27:110152:26, расположенного по адресу: РТ, Менделеевский муниципальный район, г. Менделеевск, изложенного в письме от 24.05.2017 N 402; признании незаконным предоставление вышеуказанного земельного участка на праве постоянного бессрочного пользования.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.12.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2018, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 13.06.2018 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.12.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2018 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.08.2018, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2018 и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 26.02.2019, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, удовлетворив требования, ссылаясь на существенное нарушение норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что  им полностью соблюдены условия, предусмотренные подпунктом 2 пункта 5 и подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, при которых ООО ТД «НОВОТЕХ» имеет право на заключение договор аренды земельного участка для завершения строительства объекта. Данное право установлено также  пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

До 19.12.2016-окончания срока действия разрешения на строительство и договора аренды земельного участка №998 от 29.12.2011 на арендованном земельном участке построен объект незавершенного строительства «Речной порт»(степень готовности 10%),который поставлен на кадастровый учет, что подтверждается кадастровым паспортом и выпиской  из ЕГРН.

В связи с тем, что срок действия договора аренды земельного участка №998 от 29.12.2011 истек, а новый договор аренды не был заключен, Обществу было отказано в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (заявление о  государственной регистрации права на недвижимое имущество №16\135\001\2016-5375 от 28.12.2016).

Заявление  о продлении договора  аренды земельного участка  №998 от 29.12.2011 было направлено в исполком 22.11.2016.Палата  зарегистрировала данное заявление  28.11.2016. Указанные обстоятельства судами не исследовались.

20.12.2016 Общество повторного направило в исполком заявление  на продление срока действия договора  аренды земельного участка (входящий №10231), которое уже было получено Палатой. В последующем  были  направлены  заявления в исполком  и Палату  о продлении договора аренды  от 23.01.2017 вх.№409,от 12.05.2017 вх.№148.

Выводы суда кассационной инстанции о том, что заключении нового договора  было подано обществом 29.05.2017 после истечения срока действия  ранее заключенного договора аренды от 29.12.2011 №998 являются необоснованными, несоответствующими обстоятельствам дела.

  Суды не приняли во внимание акт экспертизы №68\07\18-Э от 20.07.2018,выполненный  ООО «Центр судебных экспертиз и Оценки «Аспект», согласно которому  работы по сооружению фундамента в соответствии  с проектной документацией на объект строительства «Речной порт» (кадастровый номер 16:27:110152:27) на основании разрешения на строительство завершены; построенный фундамент обладает признаками недвижимости. При наличии указанного акта экспертизы суды сделали вывод о том, что фундаментные работы не выполнены.

Суды не дали правовой оценки  действиям органа местного самоуправления по предоставлению земельного участка площадью 340 кв.м. с кадастровым номером 16:27:110152:26 на праве постоянного(бессрочного) пользования муниципальному автономному учреждению «Управление инвестиционного и инфраструктурного развития Менделеевского муниципального района РТ».

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.

При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.

Как следует из обжалуемых актов, между Палатой (арендодатель) и ООО "ТД "НОВОТЕХ" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 29.12.2011 N 998, по условиям которого обществу в аренду сроком с 19.12.2011 по 19.12.2016 предоставлен земельный участок площадью 10 440 кв. м с кадастровым номером 16:27:110152:20, расположенный по адресу: РТ, Менделеевский муниципальный район, г. Менделеевск, с разрешенным видом использования: речной порт.

Договор аренды земельного участка от 29.12.2011 N 998 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 07.02.2012 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

Земельный участок площадью 10 440 кв. м с кадастровым номером 16:27:110152:20 был разделен на земельные участки: площадью 3640 кв. м, которому присвоен кадастровый номер 16:27:110152:26; площадью 4282 кв. м, которому присвоен кадастровый номер 16:27:110152:25; площадью 2519 кв. м, которому присвоен кадастровый номер 16:27:110152:24, в связи с чем, между сторонами заключено дополнительное соглашение от 19.02.2016 N 2 к договору аренды земельного участка от 29.12.2011 N 998.

В Единый государственный реестр недвижимости внесена запись 18.01.2017 о прекращении обременения в виде аренды.

ООО "ТД "НОВОТЕХ" выдано разрешение от 21.11.2016 N RU16528107-289-2016 на строительство речного порта на земельном участке с кадастровым номером 16:27:110152:26.

ООО "ТД "НОВОТЕХ" считая, что поскольку на указанном земельном участке имеется объект незавершенного строительства, который 27.12.2016 был поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 16:27:110152:27 на основании статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" обратилось в Палату с заявлением от 29.05.2017 N 148 о продлении договора аренды земельного участка от 29.12.2011 N 998, либо заключении нового договора аренды земельного участка площадью 3640 кв. м с кадастровым номером 16:27:110152:26, для завершения строительства.

Палата письмом от 24.05.2017 N 402 отказала обществу в предоставлении в аренду без торгов земельного участка с кадастровым номером 16:27:110152:26, в связи с отсутствием государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости с кадастровым номером 16:27:110152:27, расположенный на испрашиваемом земельном участке.

Кроме того, Палата сообщила заявителю, что спорный земельный участок с кадастровым номером 16:27:110152:26 закреплен на праве постоянного (бессрочного) пользования за Исполкомом, о чем 19.01.2017 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

ООО "ТД "НОВОТЕХ", полагая, что имеет право на предоставление испрашиваемого земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении требований, суды  обоснованно исходили из следующего.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

По смыслу пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации ( определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В силу  подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды  земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов  в случае предоставления земельного участка ,на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ  предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, которой находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением  указанных в подпункте 1 настоящего пункта , в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи в с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного  участка в аренду  без аукциона в соответствии  с настоящим подпунктом допускается при условии ,что такой земельный участок не предоставлялся  для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников  этого объекта.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Судами установлено, что Обществу земельный участок был предоставлен без проведения торгов, поэтому, по общему правилу, заявитель имел право на заключение нового договора при доказанности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ.

Вместе с тем с заявление о заключении нового договора было подано обществом 29.05.2017, после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды от 29.12.2011 N 998.

Кроме того, для заключения обществом нового договора аренды без проведения торгов отсутствовали и условия, предусмотренные подпунктом 4 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ, поскольку как на момент принятия оспариваемого отказа, так и на момент принятия судебных актов, не имелось оснований, предусмотренных пунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Из анализа технического плана объекта незавершенного строительства, отраженных в нем характеристик объекта, а также кадастрового паспорта от 27.12.2016 следует, что объект - речной порт: 1 этаж транзитно-перевалочный склад с постом охраны имеет степень готовности 10%, фундаментные работы не выполнены.

Судебные инстанции при повторном рассмотрении дела, установили, что общество с учетом проектной и технической документации объекта, обществом не выполнены фундаментные или аналогичные им работы.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В абзаце 3 пункта 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано,  что если при проведении правовой экспертизы регистрирующий орган придет к выводу о том, что объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации прав является правомерным.

Обществом в установленном порядке не представлены доказательства, подтверждающие нахождение на земельном участке незавершенного строительством объекта, в связи с чем отсутствовала совокупность условий, установленных пунктами 3, 4 статьи 39.6 ЗК РФ для заключения с арендатором договора аренды срок которого истек нового договора аренды без проведения торгов.

Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.

 Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛ:

Отказать в передаче кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью Торговый дом «НОВОТЕХ» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.