Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив материалы истребованного дела и кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Арсен» на постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.10.2020 по делу № А56-129764/2019 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Арсен» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга
(далее – Комитет) о признании права собственности в силу приобретательной давности на объекты недвижимости:

1) нежилое здание (производственный корпус), расположенное по адресу: Санкт-Петербург, улица Бехтерева, дом 1, корпус 4, литера А, кадастровый номер 78:12:0007022:1022;

2) нежилое здание (административное), расположенное по адресу: Санкт-Петербург, улица Бехтерева, дом 1, корпус 4, литера Б, кадастровый номер 78:12:0007022:1023;

3) нежилое здание (гараж), расположенное по адресу: Санкт-Петербург, улица Бехтерева, дом 1, корпус 4, литера В, кадастровый номер 78:12:0007022:1005.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.02.2020, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2020, иск удовлетворен.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа
от 30.10.2020 решение от 19.02.2020 и постановление от 18.06.2020 отменены, в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с постановлением суда округа, заявитель обратился в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, ссылаясь на существенное нарушение норм материального права.

Письмом Верховного Суда Российской Федерации от 01.02.2021 дело
№ А56-129764/2019 истребовано из Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

По смыслу части 1 статьи 291.1, части 7 статьи 291.6, статьи
291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

По результатам изучения материалов дела и доводов кассационной жалобы заявителя суд приходит к выводу о наличии оснований для ее передачи вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и обжалуемых актов, Общество является владельцем следующих объектов недвижимого имущества: здание производственного корпуса общеполезной площадью 655,4 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, улица Бехтерева, дом 1, корпус 4, литера А; административное здание общеполезной площадью 229,4 кв. м с подвалом, площадью 32,7 кв. м, итого общая площадь 262,1 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, улица Бехтерева, дом 1, корпус 4, литера Б; здание гаража общеполезной площадью 201,3 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, улица Бехтерева, дом 1, корпус 4, литера В.

В 1992 году Химико-технологический колледж им. Д.И.Менделеева (далее – Колледж) являлся титульным владельцем и пользователем земельного участка площадью 5 178,6 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Бехтерева, дом 1А (временное свидетельство по взиманию земельного налога № 174 НВК от 16.11.1992).

На данном земельном участке товарищество с ограниченной ответственностью «Арсен» (правопредшественник Общества) приступило к строительству производственной базы для собственных нужд.

Письмом от 20.11.1992 № 170, направленным в адрес начальника проектно-производственной застройки Санкт-Петербурга, Колледж просил выдать разрешительные документы на производство проектно-изыскательских работ на территории по адресу: ул. Бехтерева, дом 1, с целью отвода земельного участка под застройку Обществу.

Согласно протоколу от 07.01.1993, подписанному Колледжем и Обществом, произведен раздел земельного участка площадью 5178,6 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Бехтерева, дом 1А, между названными организациями, в результате которого истцу отведен земельный участок общей площадью 2 363,2 кв. м.

Письмом от 23.02.1993 № 209-К/Н, направленным в адрес начальника проектно-производственной застройки Санкт-Петербурга, Невская районная администрация Санкт-Петербурга ходатайствовала о землеотводе под застройку цеха по производству керамзитобетонных блоков Обществу.

В течение 1993 года Общество за счет собственных средств произвело строительство на указанном земельном участке следующих объектов производственной базы: здание производственного корпуса общеполезной площадью 655,4 кв. м (литера А); административное здание общеполезной площадью 229,4 кв. м с подвалом площадью 32,7 кв. м, итого общая площадь 262,1 кв. м (литера Б); здание гаража общеполезной площадью 201,3 кв. м (литера В).

Данные объекты построены Обществом хозяйственным способом за счет собственных средств в 1993 году и с указанной даты непрерывно находятся во владении истца.

Технические паспорта на указанные объекты изготовлены филиалом
ГУ ГУИОН ПИБ Невского района; в названных технических паспортах отражен год постройки объектов – 1993 год.

Письмом от 27.10.1994 № 5/2157 Управление застройки города Комитета по градостроительству и архитектуре разрешило Обществу оформление проекта границ землепользования участком под производственную базу по улице Бехтерева, дом 1А.

Согласно заключению от 30.11.1995 № 94-1204 Комитет по градостроительству и архитектуре счел возможным оформить Обществу правоустанавливающие документы на краткосрочную аренду земельного участка площадью 2106 кв. м по указанному адресу сроком до трех лет.

Между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и Обществом 20.08.1996 заключен договор аренды земельного участка № 13-ЗК-00835, в соответствии с которым истцу предоставлен в аренду сроком до 08.08.1999 земельный участок площадью 2106 кв. м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, улица Бехтерева, дом 1А, для использования под производственную базу.

В пункте 2.2 договора отражено, что на участке имеются административные, производственные, складские здания и сооружения с коммуникациями.

Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга 08.10.1999 проведен кадастровый учет земельного участка, предоставленного в краткосрочную аренду; названному земельному участку площадью 2106 кв. м, расположенному по адресу: Санкт-Петербург, улица Бехтерева, дом 1А, присвоен кадастровый номер 78:7022:1001.

Между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и Обществом 20.01.2000 заключен новый договор аренды земельного участка № 13-ЗК00835, в соответствии с которым истцу предоставлен в аренду сроком до 23.12.2002 земельный участок с кадастровым номером 78:7022:1001 площадью 2106 кв. м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, улица Бехтерева, дом 1А (для использования под производственную базу).

В пункте 2.2 названного договора отражено, что на участке имеются сооружения.

Дополнительным соглашением от 27.02.2015 № 13-ЗК-00835/1 к договору аренды земельного участка от 20.01.2000 № 13-ЗК-00835 срок действия указанного договора продлен до 01.03.2018.

Договор аренды земельного участка от 20.01.2000 № 13-ЗК-00835 в редакции дополнительного соглашения от 27.02.2015 № 13-ЗК-00835/1 считается возобновленным на неопределенный срок в связи с продолжением использования земельного участка арендатором и отсутствием возражений арендодателя.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 78:12:0007022:1001 зарегистрировано обременение в виде права аренды в пользу Общества (дата регистрации 22.04.2015, № 78-78/040-78/117/006/2015-135/1).

В результате произведенного 11.05.2004 обследования объектов, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, улица Бехтерева, дом 1, корпус 4, литеры А, Б и В, представителями государственного учреждения «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ПИБ Невского района) и Невского районного отдела Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга установлено, что перемещение указанных объектов исходя из их конструктивных особенностей невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, то есть объекты прочно связаны с землей и в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) относятся к недвижимому имуществу, о чем составлены соответствующие акты обследования.

На основании произведенного обследования объектов 11.05.2011 проведен их первичный учет и составлены планы объектов недвижимости с присвоением кадастровых номеров. В связи с изменением порядка кадастрового деления территории Российской Федерации объекты недвижимости имеют следующие кадастровые номера: нежилое здание – производственный корпус расположенное по адресу: Санкт-Петербург, улица Бехтерева, дом 1, корпус 4, литера А (кадастровый номер 78:12:0007022:1022); нежилое здание (административное), расположенное по адресу: Санкт-Петербург, улица Бехтерева, дом 1, корпус 4, литера Б (кадастровый номер 78:12:0007022:1023); нежилое здание (гараж), расположенное по адресу: Санкт-Петербург, улица Бехтерева, дом 1, корпус 4, литера В (кадастровый номер 78:12:0007022:1005).

Указанные объекты недвижимости расположены в пределах земельного участка с кадастровым номером 78:12:0007022:1001, находящегося в аренде у Общества, что подтверждается выпиской из ЕГРН; данные о правообладателе зданий в ЕГРН отсутствуют; права на нежилые здания за каким-либо субъектом не зарегистрированы.

Ссылаясь на то, что истец более 15 лет открыто, непрерывно и добросовестно владеет названными объектами, Общество обратилось в арбитражный суд с соответствующими требованиями.

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя заявленные требования, руководствовались статьями 131, 234 Гражданского кодекса, разъяснениями, изложенными в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», и исходили из того, что Общество открыто, непрерывно и добросовестно с 1993 года владеет спорными объектами.

Суд округа, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, соответствие выводов об их применении установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, принимая во внимание постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.05.2007 по делу № А56-39168/2006, которым  Обществу отказано в иске о признании права собственности на указанные объекты недвижимости,  разъяснения, изложенные в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, отменил решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, отказав в удовлетворении требований.

Суд кассационной инстанции исходил из того, что постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.05.2007 по делу № А56-39168/2006 Обществу отказано в иске о признании права собственности на указанные объекты недвижимости, спорные  объекты  признаны самовольными постройками, в связи с чем владение такими строениями не может быть признано добросовестным, отсутствует   предусмотренная статьей 234 Гражданского кодекса необходимая совокупность условий для удовлетворения требований.

Выражая свое несогласие с выводами апелляционного и окружного судов, заявитель указывает, что при рассмотрении дела № А56-39168/2006 спорные объекты действительно были признаны самовольными постройками, однако, такая правовая квалификация не имеет преюдициальной силы при рассмотрении настоящего спора, поскольку часть 2 статьи 69 АПК РФ освобождает от доказывания фактических обстоятельств дела, но не исключает их различной правовой оценки, которая зависит от характера конкретного спора, так как арбитражный суд не связан выводами других судов о правовой квалификации рассматриваемых отношений и о толковании правовых норм, то есть правовая оценка фактических обстоятельств и доказательств, данная судом в ранее рассмотренном споре, и вопросы применения норм материального права не имеют преюдициальной силы.

В рассматриваемом случае отнесение спорных объектов к категории самовольных построек является не фактом, а правовой оценкой, квалификацией этих объектов как подпадающих под критерии/признаки, установленные статьей 222 Гражданского кодекса, в связи с чем суд округа в обжалуемом постановлении неправомерно придал преюдициальное значение изложенным в постановлении от 16.05.2007 по делу № А56-39168/2006 выводам суда о том, что спорные объекты являются самовольными постройками.

При рассмотрении настоящего дела суд первой инстанции пришел к выводу, что спорные объекты не являются самовольными постройками, мотивировав его установленным фактом постройки (ввода в эксплуатацию) объектов в 1993 году и правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлениях от 24.01.2012 № 12048/11 и от 25.09.2012 № 5698/12, согласно которой невозможно применение понятия «самовольная постройка» к зданиям, строениям и сооружениям нежилого назначения, построенным до 01.01.1995.

Факт завершения строительства спорных объектов в 1993 году установлен судом, в том числе на основании сведений, содержащихся в технических паспортах на указанные объекты, а также в ЕГРН.

В технических паспортах отражен год постройки объектов – 1993; согласно выпискам из ЕГРН – год ввода в эксплуатацию по завершении строительства зданий 1993.

Общество обращает внимание, что настоящий иск был заявлен в силу приобретательной давности (статья 234 Гражданского кодекса).

Спорные объекты были возведены истцом в 1993 году, после чего открыто, непрерывно и добросовестно находились в его владении и использовались в качестве собственного имущества.

На основании статьи 11 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» действие статьи 234 Гражданского кодекса распространяется на случаи, когда владение имуществом началось до 01.01.1995 и продолжается в момент введения в действие части первой Кодекса.

Из разъяснений, содержащихся в пунктах 15, 16 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), а также в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Верховным Судом Российской Федерации 19.03.2014 следует, что признание права собственности в силу приобретательной давности возможно только в отношении объектов, введенных в гражданский оборот; не может быть признано право собственности в порядке, предусмотренном статьей 234 гражданского кодекса, например, на самовольную постройку.

Однако, как указано выше, спорные объекты, построенные в 1993 году, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками.

По создаваемым в настоящее время объектам недвижимости к числу обязательных удостоверяющих документов относятся разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (статьи 51-55 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается при наличии разрешения на строительство, а последнее подлежит выдаче до начала производства работ.

Относительно объектов, построенных до введения в действие названного Градостроительного кодекса Российской Федерации, для государственной регистрации прав должны предъявляться требования по предоставлению тех документов (разрешений), которые являлись необходимыми на момент создания этих построек.

В период строительства спорных объектов обязанность выдавать застройщикам разрешения на строительство была возложена на органы государственного строительного контроля, городские и поселковые исполнительные комитеты (постановление Совета Народных Комиссаров РСФСР от 22.05.1940 № 390 «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках»).

Порядок, установленный постановлением Совета Министров СССР
от 23.01.1981 № 105 «О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов», распространялся на те объекты производственного назначения, которые строились за счет централизованных капитальных вложений, выделенных министерствам и ведомствам.

Поскольку истец строил объекты хозяйственным способом на собственные средства, возможности приемки их в эксплуатацию в названном порядке у него не имелось, а в настоящее время нет возможности его восполнить или воспользоваться ныне действующими правилами.

Как указывает Общество, его иск, по существу, был направлен на подтверждение возникшего у него права собственности на созданные в 1992-1993 годах объекты недвижимости производственного назначения с целью последующей государственной регистрации данного права.

С учетом результатов рассмотрения дел, в которых суды отказали истцу в признании права собственности на постройки, квалифицировав их в качестве самовольных, возможность государственной регистрации права собственности на указанные постройки в административном порядке утрачена.

Вместе с тем, судебная защита прав подобных собственников недвижимости не может быть менее эффективной, чем для случаев признания судом за лицами, не являющимися собственниками.

Общество в течение 27 лет добросовестно, открыто и непрерывно владеет спорными объектами.

С момента рассмотрения судом дела № А56-39168/2006 также прошло уже более 13 лет, какие-либо притязания со стороны третьих лиц в отношении спорных объектов отсутствуют.

Недвижимое имущество находятся в технически исправном состоянии, пригодно для эксплуатации, не угрожает общественным интересам, жизни и здоровью людей, что подтверждено представленным в материалы дела заключением эксперта от 31.10.2019 № 409-19.

Отсутствие у Общество возможности зарегистрировать право в отношении спорных объектов порождает правовую неопределенность, на устранение которой был направлен настоящий иск.

Отказ в удовлетворении заявленных Обществом требований лишает истца возможности зарегистрировать право собственности на спорные объекты и сохраняет правовую неопределенность относительно объектов недвижимости (зданий), которыми в течение 27 лет добросовестно, открыто и непрерывно владеет заявитель, а также на занятый этими объектами земельный участок (арендуемый истцом у Комитета имущественных отношений Санкт- Петербурга).

Приведенные заявителем в кассационной жалобе доводы заслуживают внимания, в связи с чем данную жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Руководствуясь пунктом 2 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья

ОПРЕДЕЛИЛ:

кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Арсен» на постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа
от 30.10.2020 по делу № А56-129764/2019 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Назначить судебное заседание по рассмотрению указанной кассационной жалобы на 27 июля 2021 года на 11 часов 00 минут в помещении суда
по адресу: Москва, улица Поварская, дом 15, зал № 3048 (подъезд 5).