Судья Верховного Суда Российской Федерации Г.Г.Попова, изучив кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.08.2020, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2020 и постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.03.2021 по делу № А56-113147/2017,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Московский рынок» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – комитет) о признании незаконным оформленного письмом от 27.11.2017 № 112781-32 отказа, выраженного в форме уведомления об отсутствии у общества преимущественного права на приобретение объектов нежилого фонда с кадастровыми номерами 78:14:7609:11:10, 78:14:7609:4:20, 78:14:7609:4:31, 78:14:7609:4:21, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Решетникова, д. 12, лит. А, П, И, Н соответственно; возложении обязанности на комитет заключить договор купли-продажи указанных объектов недвижимости.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга», Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – учреждение).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.06.2018, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2018, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.02.2019 названные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

В процессе нового рассмотрения дела общество уточнило заявленные требования в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и просило суд:

- признать незаконным направленный письмом от 27.11.2017
№ 112781-32 отказ комитета, выраженный в форме уведомления об отсутствии у общества преимущественного права на приобретение объектов нежилого фонда с кадастровыми номерами 78:14:7609:11:10 (78:14:0007609:1063), 78:14:7609:4:20 (78:14:0007609:1064), 78:14:7609:4:31 (78:14:0007609:1059), 78:14:7609:4:21 (78:14:0007609:1061), расположенных по указанному адресу;

- обязать комитет в срок не позднее 30 календарных дней с даты вступления в законную силу судебного акта арбитражного суда заключить с обществом договор купли-продажи указанных объектов недвижимого имущества совместно с земельным участком с кадастровым номером 78:14:0007609:11, расположенным по адресу: Санкт-Петербург,
ул. Решетникова, д. 12, лит. А, на условиях типовой формы договора купли-продажи при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, утвержденной распоряжением Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (в настоящее время комитет) от 03.08.2006 № 233-р, по цене, определенной в ходе рассмотрения спора, подлежащей оплате в рассрочку на 60 (шестьдесят) месяцев посредством ежеквартальных выплат в равных долях.

Кроме того, общество обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к комитету и Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – управление), о признании недействительными сделок по одностороннему расторжению комитетом договоров аренды от 28.10.97 № 12-В-2578, 12-В-2579, 12-В-2580, 12-В-2581; применении последствий недействительности ничтожных сделок путем признания указанных договоров аренды действующими; признании недействительной государственной регистрации прекращения аренды; возложении обязанности на управление аннулировать записи в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) о прекращении аренды и восстановить записи в ЕГРН об аренде. Делу, возбужденному на основании данного искового заявления, присвоен номер А56-144086/2018.

Определением от 03.06.2020 дело № А56-144086/2018 объединено в одно производство с делом № А56-113147/2017 для их совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу номера А56-113147/2017.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.08.2020, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2020 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.03.2021, признаны недействительными сделки по одностороннему отказу комитета от договоров аренды от 28.10.97 № 12-В-2578, 12-В-2579, 12-В-2580, 12-В-2581; указанные договоры признаны действующими; признан незаконным отказ комитета, выраженный в форме уведомления об отсутствии у общества преимущественного права на приобретение объектов нежилого фонда с кадастровыми номерами 78:14:0007609:1063, 78:14:0007609:1064, 78:14:0007609:1059, 78:14:0007609:1061, расположенных по указанному адресу; на комитет возложена обязанность в срок не позднее 30 календарных дней с даты вступления в законную силу судебного акта арбитражного суда заключить с обществом договор купли-продажи названных объектов недвижимого имущества совместно с земельным участком с кадастровым номером 78:14:0007609:11 на условиях типовой формы договора купли-продажи при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге по цене 210 000 000 руб., подлежащей выплате в рассрочку на 60 (шестьдесят) месяцев посредством ежеквартальных выплат в равных долях; в удовлетворении заявленных к управлению требований отказано.

В кассационной жалобе комитет ссылается на неправильное применение арбитражным судом норм права.

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке и (или) для решения вопроса о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.

Изучив изложенные в жалобах доводы и принятые по делу судебные акты, судья Верховного Суда Российской Федерации сделала вывод об отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым кассационная жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Судом установлено, что общество на основании договоров от 28.10.1997 № 12-В-2578, 12-В-2579, 12-В-2580, 12-В-2581 (в редакции дополнительных соглашений от 11.11.2011 N 16, от 11.01.2010, от 11.01.2010, от 11.01.2010 соответственно) арендовало четыре объекта нежилого фонда с кадастровыми номерами 78:14:7609:11:10, 78:14:7609:4:20, 78:14:7609:4:31, 78:7609:4:21, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Решетникова, д. 12, лит. А, П, И, Н соответственно, сроком по 01.07.2015 и земельный участок под ними – на основании договора от 28.01.98 № 12/ЗД-00607.

Общество 28.10.2017 обратилось в комитет с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на выкуп арендуемых объектов нежилого фонда и земельного участка в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на дату подачи заявления; далее – Закон № 159-ФЗ).

Оспариваемым письмом от 27.11.2017 комитет сообщил обществу об отсутствии у последнего преимущественного права на приобретение объектов недвижимости в связи с наличием у общества на дату подачи заявления задолженности по арендной плате по договорам аренды; направлением комитетом уведомлений от 21.09.2017 об отказе от договоров аренды; невозможностью приватизации одновременно с объектами недвижимости земельного участка ввиду наличия на нем нежилого здания с кадастровым номером 78:14:0007609:1213, сведения о государственной регистрации прав в отношении которого отсутствуют.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд, руководствуясь пунктом 3 статьи 1, статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 3, частями 2, 4, 8 статьи 4, частью 3 статьи 9 Закона № 158-ФЗ, признал наличие у общества преимущественного права на приобретение арендуемых объектов недвижимости в собственность и исковые требования к комитету удовлетворил.

При этом суд исходил из следующего.

Учитывая, что до подачи заявления о намерении реализовать преимущественное право на выкуп арендуемых объектов общество обращалось в учреждение с просьбой предоставить сведения о состоянии расчетов по договорам аренды, на что получило ответ об отсутствии по состоянию на 26.10.2017 задолженности по данным договорам; комитет в оспариваемом письме от 27.11.2017 ни сумму задолженности, ни период, за который она образовалась, не указал, до подачи арендатором заявления о выкупе имущества о наличии у него задолженности по арендной плате и неустойкам арендатора не извещал, суд пришел к выводу, что обнаруженная после подачи обществом заявления задолженность по неустойке не могла в данном случае свидетельствовать о недобросовестности арендатора и несоблюдении им условия пункта 2 статьи 3 Закона № 159-ФЗ.

Исходя из того, что уведомления об одностороннем отказе от договоров аренды были направлены комитетом арендатору после получения запроса общества от 26.09.2017 о наличии у него задолженности в связи с намерением выкупить арендуемые объекты, суд, с учетом положений пункта 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений пункта 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11 2009 № 134, признал данные сделки по одностороннему отказу от договоров аренды недействительными.

Возражения комитета относительно наличия у общества просрочки по внесению арендной платы, а также отказ арендодателя от спорных договоров по сути представляют собой действия, имеющие целью воспрепятствовать реализации обществом преимущественного права на приобретение нежилых помещений в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ.

Кроме того, суд установил, что поскольку сведения об объекте недвижимости, расположенном на спорном земельном участке и не принадлежащем обществу, на существование которого ссылался комитет в оспариваемом отказе от 27.11.2017, были исключены из государственного кадастра недвижимости в связи с его отсутствием, данное обстоятельство также не могло служить препятствием для реализации обществом преимущественного права на выкуп арендуемого имущества.

Для определения рыночной стоимости выкупаемого имущества судом первой инстанции была назначена экспертиза, а впоследствии по ходатайству комитета – повторная экспертиза.

Исследовав по правилам статьей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заключения экспертов и иные представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу о соответствии заключения повторной судебной экспертизы требованиям действующего законодательства, признал его допустимым доказательством и определил рыночную стоимость выкупаемых объектов в установленном ею размере 210 000 000 руб.

Ссылка ответчика на недостатки заключения судебной экспертизы и необходимость назначения повторной экспертизы была рассмотрена судами и отклонена с указанием на то, что комитет в ходе рассмотрения дела не представил доказательств того, что экспертом были допущены такие отступления от требований законодательства в области оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, которые могли привести к существенному искажению результатов оценки и повлиять на итоговую величину рыночной стоимости выкупаемых объектов.

С учетом длительности рассмотрения спора о наличии у общества преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых зданий (с декабря 2017 года) суд признал возложение на комитет обязанности по заключению договора купли-продажи объектов недвижимости надлежащим способом восстановления прав общества.

Доводы заявителя являлись предметом рассмотрения судебных инстанций, получили соответствующую правовую оценку и не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела.

Исходя из изложенного, руководствуясь статьями 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья

определил:

отказать Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Судья Верховного Суда                                                         Г.Г.Попова

Российской Федерации