Гражданский кодекс часть 1

Судья Верховного Суда Российской Федерации Борисова Е.Е., изучив по материалам дела кассационную жалобу акционерного общества «Прионежская сетевая компания» (далее – общество) на постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.08.2017 по делу № А26-505/2017 Арбитражного суда Республики Карелия

по заявлению общества о признании недействительными отказов Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия (далее – Управление) в государственной регистрации договоров аренды от 16.09.2016 №№ 2-10 находящихся в муниципальной собственности нежилых помещений, расположенных в здании производственной базы по адресу: Республика Карелия, г. Сортавала, ул. Садовая, д. 1 (регистрационные записи от 02.12.2016, NN 10/001/0026/2016- 2988, 10/001/0026/2016-2994, 10/001/0026/2016-2991, 10/001/0026/2016-2989, 10/001/0026/2016-2999, 10/001/0026/2016-2997, 10/001/0026/2016-2998 и от 07.12.2016 NN 10/001/0030/2016-146 и 10/001/0030/2016-148), и об обязании осуществить государственную регистрацию обременения .

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования «Сортавальское городское поселение».

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Республики Карелия от 01.03.2017 требования общества удовлетворены в полном объем. Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2017 решение

Арбитражного суда Республики Карелия оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.08.2017 судебные акты судов первой и апелляционной инстанций отменены, в удовлетворении заявления общества отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, общество просит отменить указанные судебные акты, ссылаясь на нарушение судами норм материального права.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При изучении по материалам истребованного дела доводов кассационной жалобы общества, а также принятых по делу судебных актов, суд пришел к выводу о наличии оснований для пересмотра постановления суда кассационной инстанции по следующим основаниям.

Предметом требования по делу является признание незаконными отказов Управления в государственной регистрации договоров аренды от 16.09.2016 №№ 2-10, заключенных по итогам проведенных открытых аукционов на право заключения договоров аренды нежилых помещений между администрацией муниципального образования «Сортавальское городское поселение» и обществом, расположенных в здании по адресу: Республика Карелия, г. Сортавала, ул. Садовая, д. 1, а именно: №№ 11, 12 общей площадью 32 кв. м; № 13 общей площадью 20,5 кв. м; №№ 15, 16 общей площадью 29,2 кв. м; № 18 общей площадью 29,6 кв. м; № 23 общей площадью 13,3 кв. м; № 24 общей площадью 14,6 кв. м; № 20 общей площадью 103,1 кв. м; № 22 общей площадью 17,6 кв. м; № 21 общей площадью 20,4 кв. м.

Отказывая в государственной регистрации договоров аренды помещений, Управление уведомлениями от 02.12.2016, сославшись на пункт 3 статьи 26, абзац 4 пункта 5 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), пункт 14 статьи 14 Закона о кадастре, указал, что поскольку нежилые помещения, являющиеся предметом представленных на регистрацию договоров аренды, входят в состав здания производственной базы, однако на государственную регистрацию не был представлен кадастровый паспорт помещения, оформленный в соответствии с требованиями законодательства, в связи с чем государственная регистрация не может быть осуществлена.

Управление в оспариваемых отказах также указало на необходимость обращения за получением кадастрового паспорта арендуемой площади в

органы кадастрового учета за осуществлением кадастрового учета части объекта недвижимости.

Суды первой и апелляционной инстанции, признавая оспариваемые обществом отказы Управления недействительными, исходили из положений статьи 26 Федерального закона Российской Федерации Закона о регистрации (в редакции, действовавшей на момент принятия оспариваемого отказа), а также разъяснений Постановления Пленума № 73 по применению указанной нормы права, являющихся, по их мнению, актуальными к спорной ситуации.

Так, согласно пункту 1 статьи 26 Закона о регистрации, государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. В соответствии с пунктом 3 данной статьи в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

В пункте 9 Постановления Пленума № 73 разъяснено, что, разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2, 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона о регистрации представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов; отсутствие кадастрового паспорта части помещения не может являться безусловным основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи) и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами.

Исследовав представленные в материалы дела документы, суды первой и апелляционной инстанций установили, что спорные договоры содержат номера помещений, площади помещений, к договорам аренды приложены планы, содержащие графическое описание, являющиеся выкопировкой из кадастрового паспорта, позволяющие с должной степенью достоверности идентифицировать объекты аренды. При этом кадастровый паспорт на здание, в котором расположены передаваемые в аренду помещения, ранее был предоставлен в регистрирующий орган.

В силу вышеизложенного суды пришли к выводу об отсутствии у Управления оснований для отказа в государственной регистрации указанных договоров аренды.

Судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела была дана оценка доводу Управления о том, что Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.08.2014 № 504 (далее – Приказ № 504) утверждены новые формы кадастровых паспортов здания и помещения, в специальном разделе которых предусмотрено отражение содержащихся в государственном кадастре недвижимости сведений о частях здания (помещения). Суд указал, что утверждение новых форм само по себе не свидетельствует о необходимости изготовления нового кадастрового паспорта помещения, и обоснованности в связи с этим отказа в государственной регистрации договора аренды, поскольку с утверждением и применением новых форм кадастровых паспортов изменения в статьи 26 и 33 Закона о регистрации не были внесены.

Между тем, суд кассационной инстанции, отменяя судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, исходил из противоположной правовой позиции.

Суд указал, что в соответствии со статьей 43 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре) с 01.01.2013 его положения применяются в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в полной мере. Согласно пункту 9 части 2 этой статьи (в редакции, действовавшей на дату подписания договоров аренды и подачи документов в регистрирующий орган) в государственный кадастр недвижимости в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимости вносятся сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости, в том числе описание части объекта недвижимости, если такие ограничения (обременения) распространяются на часть объекта недвижимости, в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости.

До 01.01.2017 ведение государственного кадастра недвижимости осуществлялось в порядке, утвержденном приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.02.2010 № 42 (далее - Порядок). Согласно пунктам 8, 75, 84 Порядка (в редакции, действовавшей на момент подписания договоров аренды и обращения в регистрирующий орган за их государственной регистрацией) в реестр вносятся следующие сведения о частях здания или помещения: учетный номер части здания или помещения и дата его внесения в государственный кадастр недвижимости; площадь части здания (помещения) в квадратных метрах; описание местоположения части здания (помещения) в объеме сведений, предусмотренных техническим планом здания (помещения); сведения о прекращении существования части здания или помещения (дата снятия с кадастрового учета).

Однако на момент подписания сторонами договоров от 16.09.2016 №№ 2- 10 применялись формы кадастровых паспортов здания и помещения, утвержденные Приказом № 504 (приложения № 1 и 2 к приказу соответственно). В этих формах кадастровых паспортов предусмотрен специальный раздел, в котором отражаются содержащиеся в государственном

кадастре недвижимости сведения о частях здания, помещения, на которые распространяется соответствующее обременение (ограничение) прав.

Таким образом, на момент обращения общества (26.10.2016 и 27.10.2016) в регистрирующий орган за государственной регистрацией договоров аренды, предусматривающих передачу в аренду части здания, на территории Российской Федерации действовали формы кадастровых паспортов, в которых могли быть отражены сведения о частях здания в том объеме, в каком они подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости.

По мнению суда кассационной инстанции, с начала применения на территории Российской Федерации форм кадастровых паспортов здания, утвержденных Приказом № 504, в которых предусмотрено отражение сведений об обременяемых частях здания, и с учетом пункта 10 статьи 33 Закона о регистрации (в редакции до 01.01.2017) в случае передачи в аренду части здания недостаточно для государственной регистрации договора аренды представления составленного сторонами документа, содержащего графическое и/или текстуальное описание передаваемой в аренду части объект, обязательным приложением к договору аренды части объекта должен быть кадастровый паспорт с указанием в нем сведений об этой части, как это было предусмотрено в пункте 3 статьи 26 Закона о регистрации.

Общество, обращаясь с кассационной жалобой, указывает следующие доводы, по его мнению, опровергающие указанные выводы суда.

Заявитель указывает, что кадастровый паспорт здания, в котором расположены помещения, изготовлен 09.07.2008 и содержит все необходимые для ее осуществления сведения, то есть указания на помещения и был ранее представлен его собственником в Управление. Представленный кадастровый паспорт был составлен в соответствии с требованиями, действовавшими на момент его оформления.

Заявитель считает, что Приказ № 504, которым утверждены новые формы кадастрового паспорта, вводит новые правила оформления кадастровых паспортов, выдаваемых после вступления его в силу. Между тем, обязанность по замене или изменению кадастровых паспортов при вступлении в силу новых требований к их оформлению этим нормативным актом или же Законом о регистрации, имеющим большую юридическую силу, не установлена. Общество полагает, что на основании статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации Приказ № 504 не имеет обратной силы в силу отсутствия в нем специального на то указания, в связи с чем предоставление Управлению Росреестра кадастрового паспорта, оформленного в соответствии с требованиями, установленными на дату его оформления, не могло быть основанием к отказу в регистрации договоров аренды.

Сведений, опровергающих наличие у Управления кадастрового паспорта здания с описанием его помещений, или же о возможных противоречиях в предмете договора аренды, в материалах дела не содержится.

По мнению заявителя, выводы судов противоречат разъяснениям, изложенным в Постановлении Пленума № 73, которое не отменено и является действующим, правовая позиция, изложенная в нем, применялась Верховным

Судом Российской Федерации при рассмотрении ряда аналогичных дел, в том числе, за 2017 год, а также при рассмотрении дел арбитражными судами других округов. Судебный акт по настоящему делу, по мнению заявителя, нарушает единообразие в применении норм материального права.

Кроме того, общество указывает на пункт 9 «Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, согласно которому учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта. При этом следует иметь в виду, что учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

Приведенные обществом в кассационной жалобе доводы о существенном нарушении судом кассационной инстанции норм материального права, которые повлияли на исход настоящего дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ОПРЕДЕЛИЛ:

кассационную жалобу акционерного общества «Прионежская сетевая компания» передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Назначить рассмотрение кассационной жалобы акционерного общества «Прионежская сетевая компания» в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 13 февраля 2018 года, 10 час. 00 мин. в помещении суда по адресу: Москва, улица Поварская, дом 15 зал № 3048 (подъезд 5).

Судья Верховного Суда

Российской Федерации Е.Е. Борисова