Судья Верховного Суда Российской Федерации Самуйлов С.В., изучив с материалами истребованного дела кассационные жалобы публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства" (далее – фонд) и Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства в Краснодарском крае (далее – фонд Краснодарского края)

на постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.08.2021 по делу № А32-8916/2017 о банкротстве общества с ограниченной ответственностью "Радуга" (далее – общество "Радуга"),

установил:

общество "Радуга" осуществляло застройку многоквартирных жилых домов (литеры 1, 2, 3) с нежилыми помещениями коммерческого назначения на улице им. Евгении Жигуленко города Краснодара на принадлежащем застройщику на праве собственности земельном участке общей площадью 10 000 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0129001:21738 (далее – земельный участок 21738).

В отношении нежилых помещений в 2015-2016 годах заключены договоры долевого участия в строительстве с юридическими и физическими лицами, у которых в силу закона возникло право залога на предоставленный для строительства многоквартирных домов земельный участок (статья 13 Федеральный закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", далее – Закон № 214-ФЗ).

Так, в частности, Гончаров С.Г. имел требование к обществу "Радуга" на офисные помещения № 5 и № 6 в литере 1 на основании договора участия в долевом строительстве от 29.02.2016 и договора уступки требования от 26.08.2016, обеспеченное залогом имущества застройщика. Аналогичные требования и залоговое обеспечение в отношении офисных помещений имели Бровко В.Н., Дунаевская Н.А., Кривуля И.Г., Логвиненко Д.В., Нешта Г.А., Низамиди С.У., Оголенко А.Н.и Оголенко Д.Е., Перминова С.В., Шереметьев В.В., Худолей Ю.С. и общество с ограниченной ответственностью "Лада-КапСтрой" (далее все вместе именуются как Гончаров С.Г. и другие).

16.03.2017 возбуждено дело о банкротстве общества "Радуга"; 22.11.2017 введено наблюдение, применены правила о банкротстве застройщика; 29.06.2018 введено внешнее управление.

01.07.2019 вступил в силу Федеральный закон от 27.06.2019 № 151-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 151-ФЗ).

Расчеты с кредиторами третьей очереди на дату вступления в силу Закона № 151-ФЗ не начаты.

14.11.2019 в отношении должника введено конкурсное производство.

29.12.2019 фонд Краснодарского края обратился в арбитражный суд с заявлением о намерении исполнить обязательства перед участниками строительства, потребовав помимо прочего обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – регистрирующий орган) погасить в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) регистрационные записи о залоге в пользу залоговых кредиторов, не являющихся участниками строительства, прав застройщика на земельный участок 21738. Заявление мотивировано ссылками на статью 201.15-1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее – Закон о банкротстве).

Определением от 12.02.2021 Арбитражный суд Краснодарского края удовлетворил заявление, обязав в том числе регистрирующий орган погасить в ЕГРН регистрационные записи о залоге прав застройщика в пользу Гончарова С.Г. и других на земельный участок 21738. Суд установил фонду Краснодарского края срок для перечисления 7 481 231,27 руб. на специальный банковский счет должника для погашения текущих платежей.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2021 определение изменено: сумма для погашения текущих платежей определена в размере 1 088 647,18 руб.

В отношении залоговых прав Гончарова С.Г. и других оба суда исходили из того, что эти кредиторы не являются участниками строительства по смыслу подпункта 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, их требования не подлежат передаче фонду Краснодарского края. Как следствие, залог прав застройщика в пользу таких кредиторов на земельный участок прекращается со дня перехода прав к приобретателю – фонду Краснодарского края (абзац второй пункта 11 статьи 201.15.2 Закона о банкротстве). Требования кредиторов переводятся в денежные на основании пункта 6 статьи 201.15.2 Закона о банкротстве. Регистрационные записи о заключенных между ними и застройщиком договорах долевого участия прекращаются.

Суды сослались на цели законодательного регулирования деятельности фонда, который создан для защиты прав физических лиц, приобретавших жилые помещения. Приобретение нежилых помещений сопряжено с предпринимательским риском участников профессионального рынка. С учетом целей и задач фонда его деятельность не может быть распространена на защиту предпринимательских рисков.

Постановлением суда округа от 06.08.2021 судебные акты отменены в части возложения на регистрирующий орган обязанности погасить в ЕГРН регистрационные записи залога на земельный участок 21738 в обеспечение обязательств застройщика перед Гончаровым С.Г. и другими. В указанной части в удовлетворении заявления отказано. В остальной части судебные акты оставлены без изменения.

Основываясь на содержании пункта 11 статьи 201.15.2 Закона о банкротстве, окружной суд исходил из того, что применительно к вопросу о судьбе залога принимается во внимание понятие "участника строительства", содержащееся в законодательстве об участии в долевом строительстве многоквартирных домов (Закона № 214-ФЗ), а не в пункте 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве. По смыслу пункта 2 статьи 2, статьи 4 Закона № 214-ФЗ участниками долевого строительства являются лица, перед которыми у застройщика возникла обязанность передать в будущем как жилые, так и нежилые помещения. Как следствие, участниками строительства являются лица, заключившие с застройщиком договоры о приобретении как жилого, так и нежилого помещения, в том числе и коммерческого назначения.

Кредиторы по требованиям о передаче нежилых помещений приобрели требования к застройщику на основании договоров долевого участия в строительстве и являются участниками долевого строительства. В связи с этим, по выводам окружного суда, в отношении Гончарова С.Г. и других залог по обязательствам застройщика на его имущество, перешедшее к фонду Краснодарского края, не прекращается.

В кассационных жалобах фонд и фонд Краснодарского края просили судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение окружным судом норм права.

Доводы заявителей сводятся к тому, что для разрешения данного спора применимо понятие участника долевого строительства, указанное в статье 201.1 Закона о банкротстве. Заявители полагают, что суд округа неправильно истолковал положения законодательства, регулирующие последствия передачи прав и обязанностей застройщика-банкрота специально созданным фондам. Суд округа не учел, что нормы Закона о банкротстве и нормы Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 218-ФЗ) являются специальными по отношению как к Закону № 214-ФЗ, так и к общим положениям о залоге Гражданского кодекса Российской Федерации.

Цели деятельности, функции и полномочия фондов, последствия введения процедур замещения банкрота-застройщика, объем и источники их финансирования определяются Законом о банкротстве и Законом № 218-ФЗ. Фонды созданы для защиты жилищных прав граждан – участников строительства. Урегулирование обязательств застройщиков-банкротов перед участниками долевого строительства осуществляется посредством замещения застройщика-банкрота фондом и передачи последнему имущества и обязательств застройщиков для завершения строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимого имущества, строительство которых осуществляется с привлечением средств граждан, с целью удовлетворения требований граждан о передаче им жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений некоммерческого назначения.

Закон не обязывает фонды исполнять обязательства застройщиков-банкротов в отношении лиц, имеющих требования по предоставлению нежилых помещений коммерческого характера. Каких-либо оснований полагать, что эти лица отнесены к участникам долевого строительства, не имеется. По мнению заявителей, кредиторы по нежилым коммерческим помещениям являются залоговыми кредиторами четвертой очереди реестра кредиторов с денежными требованиями (подпункт 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве), однако после передачи прав застройщика фонду они утрачивают право залога и их требования трансформируются в денежные обязательства на основании пункта 6 статьи 201.15.2 Закона о банкротстве.

Основанием для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства являются существенные нарушения норм права заявителей, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Приведенные доводы кассационных жалоб заслуживают внимания и требуют проверки в судебном заседании.

Руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

определил:

кассационные жалобы публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства" и Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства в Краснодарском крае с делом № А32-8916/2017 Арбитражного суда Краснодарского края передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Назначить судебное заседание по рассмотрению указанной кассационной жалобы на 14 февраля 2022 г. на 12 часов 00 минут в помещении суда по адресу: г. Москва, улица Поварская, дом 15, зал № 3048 (подъезд 5).

Судья                                                                                      Самуйлов С.В.