Судья Верховного Суда Российской Федерации Г.Г. Попова, изучив материалы истребованного дела и кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Азатьяна Самвела Мамиконовича (г. Армавир) на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2021 и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.10.2021 по делу Арбитражного суда Краснодарского края № А32-49829/2017,

установил:

индивидуальный предприниматель Азатьян Самвел Мамиконович (далее – Предприниматель, Азатьян С.М.) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город Армавир (далее – Администрация) об обязании  заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 13 638 кв. м с кадастровым номером 23:38:0105002:16, расположенного по адресу: Краснодарский край,
г. Армавир, ул. Воровского, 73, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием под производственной базой, по цене
372 071 руб. 92 коп., составляющей 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на момент подачи заявления о выкупе.

Арбитражный суд Краснодарского края решением от 24.05.2021 иск удовлетворил.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд постановлением
от 08.07.2021, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.10.2021, решение от 24.05.2021 отменил, в удовлетворении иска отказал.

Предприниматель, ссылаясь на существенные нарушения судами норм права, обратился в Верховный Суд Российской Федерации с жалобой о пересмотре в кассационном порядке постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций.

Дело истребовано из Арбитражного суда Краснодарского края.

Согласно пунктам 1 и 2 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение либо об отказе в передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, либо о передаче кассационной жалобы вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли
на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской
и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).

Изучив материалы дела и приведенные в жалобе доводы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются основания для передачи кассационной жалобы Предпринимателя вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Как установлено судами и следует из материалов дела, решением Армавирского городского совета народных депутатов Краснодарского края от 14.02.1988 № 45/5 Армавирскому горплодоовощторгу для строительства овощехранилищ емкостью 3 000 т, 1 000 т, 800 т отведен участок площадью 1,53 га по ул. Воровского, д. 39, составлен акт выбора земельного участка, в марте 1988 года утверждено архитектурно-планировочное решение.

На основании протокола от 06.11.1990 № 1 Армавирского агропромышленного объединения Армавирский горплодоовощторг переименован в Армавирское оптово-розничное торговое предприятие (далее – Предприятие).

Актом Управления главного архитектора г. Армавира от 15.08.1993 Предприятию отведен в натуре земельный участок площадью 16 141, 5 кв.м, расположенный в г. Армавире по ул. Воровского, для строительства производственной базы.

На основании данного акта постановлением Администрации
от 02.03.1994 № 284 утвержден план границ указанного земельного участка и участок закреплен за Предприятием на праве постоянного (бессрочного) пользования, о чем Комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам     г. Армавир выдан Государственный акт серии КК-2 № 0213.

Согласно плану приватизации, согласованному с главой Администрации 09.03.1994, утвержденному председателем Комитета по управлению имуществом в г.Армавире (далее – Комитет) 10.03.1994, и зарегистрированному в Департаменте по финансам, бюджету и контролю Краснодарского края 16.03.1994, в состав приватизируемого имущества, расположенного на земельном участке площадью 16141,5 кв. м, входили компрессорный цех площадью застройки 218 кв.м, объемом 1 370 куб.м, степенью готовности 66%; фруктохранилище на 800 т площадью застройки 920 кв.м, объемом 7 200 куб.м, степенью готовности 25%; овощехранилище на 3 000 т площадью застройки 2 050 кв.м, объемом 16 384 куб.м, степенью готовности 22%.

В результате приватизации Предприятия, завершившейся 15.03.1994, было создано акционерное общество открытого типа «АГРО» (правопредшественник открытого акционерного общества «АГРО», далее – Общество).

Справкой от 11.11.1999 № 647/01 Комитет подтвердил, что незавершенные строительством объекты: фруктохранилище на 800 т и овощехранилище на 3 000 т по ул. Воровского, д.73 входят в состав приватизированного Обществом имущества.

Право собственности Общества на недостроенные объекты компрессорного цеха готовностью 66%, фруктохранилища готовностью 25%, овощехранилища  готовностью 22%, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Воровского, д. 73, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРН) 09.08.2000 за № 23-01.37-3.15.2000-4, о чем выдано свидетельство серии КК № 185134.

В связи с продажей Билык В.Ю. компрессорного цеха  готовностью 66% по договору купли-продажи от 22.02.2002 и регистрации 26.02.2002 права собственности на данный объект за Билык В.Ю., Общество перерегистрировало право собственности на объекты незавершенного строительства: фруктохранилище степенью готовности 25%, овощехранилище степенью готовности  22%, в результате чего Краснодарским краевым учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним выдано свидетельство о праве собственности от 27.08.2002 серии 23-АА № 699200.

По договору купли-продажи от 03.09.2002 Общество продало      Григорьяну В.Х. незавершенные строительством фруктохранилище площадью застройки 920 кв. м готовностью 25%, лит. В и овощехранилище площадью застройки  2 050 кв. м, готовностью 22%, лит. Б,  на основании чего 16.10.2002 Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Краснодарского края в ЕГРН внесены записи о государственной регистрации права собственности Григорьяна В.Х. на данные объекты и выданы свидетельства от 17.10.2002 серии 23-АА № 833529 и № 833530.

Впоследствии Григорьян В.Х. и Азатьян С.М. заключили предварительный договор от 02.11.2004, согласно которому было закреплено намерение Григорьяна В.Х. продать принадлежащие ему на праве собственности объекты (недостроенное овощехранилище площадью застройки 2 050 кв. м, готовностью 22%, лит. Б и фруктохранилище площадью застройки 920 кв. м готовностью 25%, лит. В.) Азатьяну С.М.

Решением Армавирского городского суда от 30.05.2005 по делу
№ 2-2010/2005 состоявшийся между указанными лицами предварительный договор купли-продажи от 02.11.2004 признан действительным, за       Азатьяном С.М. признано право собственности на недостроенное овощехранилище площадью застройки 2 050 кв. м, готовностью 22%, лит. Б и фруктохранилище площадью застройки 920 кв. м, готовностью 25%, лит. В.

На основании предварительного договора от 02.11.2004 и решения Армавирского городского суда Краснодарского края от 30.05.2005 право собственности на указанные объекты зарегистрировано за Азатьяном С.М.в установленном законом порядке, Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю выданы свидетельства о государственной регистрации права от 25.07.2005 серии 23-АА № 349313 и       № 349314.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.10.2007 по делу № А32-15220/2007-41/394 установлено, что впоследствии Азатьяном С.М. без получения разрешительной документации путем строительства и реконструкции указанных недостроенных объектов было создано новое недвижимое имущество: цех по переработке сельхозпродукции (лит. Б) общей площадью 1 629,5 кв. м и склад (лит. В) общей площадью 1 462,70 кв. м, также Азатьяном С.М. было возведено административное здание (лит. Д) общей площадью 75,7 кв. м.

Данным решением от 10.10.2007 на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) за            Азатьяном С.М. признано право собственности на цех по переработке сельхозпродукции (лит. Б) общей площадью 1 629,5 кв. м; склад (лит. В) общей площадью 1 462,70 кв. м, а также административное здание (лит. Д) общей площадью 75,7 кв. м.

Инвентарные номера недостроенного овощехранилища площадью застройки 2 050 кв. м, готовностью 22%, лит. Б и недостроенного фруктохранилища площадью застройки 920 кв. м, готовностью 25%, лит. В полностью совпадают с инвентарными номерами цеха по переработке сельхозпродукции, склада и административного здания, что подтверждается технической документацией.

Право собственности истца на объекты недвижимости: цех по переработке сельхозпродукции общей площадью 1 629,5 кв. м, лит. Б; склад общей площадью 1 462,70 кв. м, литер В; административное здание общей площадью 75,7 кв. м, литер Д зарегистрировано в ЕГРН 10.12.2007, о чем Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю выданы свидетельства серии 23 АД № 467347, 467348, 467349.

Постановлением главы Администрации от 17.03.2010 № 987 истцу предоставлен в аренду земельный участок площадью 13 638 кв. м для производственной базы на 49 лет и прекращено право постоянного (бессрочного) пользования Предприятия земельным участком площадью          16 141,5 кв. м по ул. Воровского, 73.

Администрацией и Азатьяном С.М. 23.03.2010 заключен договор
№ 3800006034 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения общей площадью 13 638 кв. м с кадастровым номером 23:38:1005002:16 для производственной базы на срок до 23.03.2059.

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в мае 2010 года.

Предприниматель 07.07.2017 обратился с заявлением в Администрацию о выкупе арендуемого земельного участка в собственность.

Администрация подготовила и подписала проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:38:0105002:16, указав выкупную стоимость спорного земельного участка в размере 100% его кадастровой стоимости, руководствуясь пунктом 3.1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 № 226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края».

Не согласившись с условиями договора купли-продажи, истец направил в Администрацию протокол разногласий от 22.08.2017, указав цену выкупа земельного участка равной 2,5% кадастровой стоимости такого земельного участка со ссылкой на факт переоформления до 01.07.2012 права постоянного (бессрочного) пользования на испрашиваемый земельный участок.

Администрация отказала в подписании протокола разногласий письмом от 13.09.2017 № 30-13/А-539, указав на отсутствие оснований для применения льготного порядка выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), поскольку расположенные на испрашиваемом земельном участке объекты недвижимости являются ранее возведенными объектами самовольного строительства, следовательно не являются объектами, которые могли быть отчуждены в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий.

Полагая выкупную стоимость завышенной, истец обратился с иском по настоящему делу в Арбитражный суд Краснодарского края.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из следующего.

Суд признал, что Обществу (правопреемнику Предприятия) на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставлен земельный участок площадью 16 141, 5 кв. м, выдан государственный акт № 0213, что подтверждается материалами дела, в том числе справкой Комитета от 27.09.2001 № 203.

Государственный акт № 0213 у Общества не изымался, право постоянного (бессрочного) пользования не прекращалось.

Как следует из положений пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), пункта 2 статьи 271, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и продавец недвижимости.

При этом, если покупатель недвижимости не относится к субъектам, перечисленным в статье 20 Земельного кодекса, земельный участок ему не может предоставляться на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Однако невозможность предоставления такому покупателю участка на основании статьи 20 Земельного кодекса не означает, что право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок не может перейти к нему в силу закона на основании указанных выше норм при переходе права собственности на находящийся на этом земельном участке объект недвижимости.

 Момент возникновения права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок у покупателя здания, сооружения или иной недвижимости определяется моментом регистрации перехода к нему права собственности на эту недвижимость.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ до 01.07.2012 допускалась продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких участках зданий, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по устанавливаемой субъектами Российской Федерации цене применительно к рассматриваемой ситуации в пределах 2,5% от кадастровой стоимости участков.

В силу пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ юридическим лицам до 01.07.2012 вменялось в обязанность переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобретение таких участков в собственность.

Если переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды осуществлено в период со дня вступления в силу данного закона до 01.07.2012, то собственники расположенных на земельном участке зданий, сооружений вправе приобрести такой участок в собственность по цене выкупа, устанавливаемой по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ (пункт 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ).

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 30.03.2015 по делу
№ 310-КГ14-5503, для приобретения собственником зданий, сооружений расположенного под ними земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ, достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования этим или исходным земельным участком на право аренды.

При таких обстоятельствах, исходя из того, что право аренды истца на земельный участок с кадастровым номером 23:38:0105002:16 возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования в 2010 году на основании постановления главы Администрации от 17.03.2010    № 987 и договора аренды от 23.03.2010, то есть до 01.07.2012,  суд первой инстанции пришел к выводу, что истец имеет право на приобретение спорного земельного участка по льготной цене в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статей 421 и 422 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам (императивным нормам), установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

Выкупная цена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой и должна соответствовать нормативным ставкам, действующим на момент заключения договора (статья 424 Гражданского кодекса).

С учетом приведенных правовых норм, цена выкупа земельных участков, находящихся в публичной собственности, должна определяться на основании нормативных правовых актов, действующих на дату заключения договора купли-продажи либо принятия судебного акта о понуждении уполномоченного органа заключить такой договор.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу, что требования Предпринимателя об обязании Администрации заключить договор купли-продажи земельного участка подлежат удовлетворению в редакции истца.

С целью определения площади земельного участка необходимого и достаточного для эксплуатации зданий, расположенных в его границах и находящихся в собственности истца, судом по ходатайству последнего определением от 17.05.2018 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено кадастровому инженеру Картавиной М.П.

Согласно выводам эксперта разделить земельный участок площадью
13 640 кв. м с кадастровым номером 23:38:0105002:16 не представляется возможным, так как расположение производственных зданий, вспомогательных строений, инженерных коммуникаций, погрузочно-разгрузочных и разворотных площадок, охранных зон инженерных коммуникаций на земельном участке при образовании новых участков приведет к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, что приведет к невозможности использования существующих объектов недвижимости по виду использования – переработка сельскохозяйственной продукции.

Определением от 14.09.2018 Арбитражный суд Краснодарского края удовлетворил ходатайство истца о назначении дополнительной экспертизы, поручив ее тому же кадастровому инженеру.

В заключении эксперт пришел к выводу, что для эксплуатации зданий общей площадью застройки 4 103,4 кв. м (без учета площади мощения), права на которые зарегистрированы в ЕГРН, спорный земельный участок с кадастровым номером 23:38:0105002:16 площадью 13 640 кв. м превышает предельные размеры земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенных на нем зданий, в соответствии с установленными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности, правилами землепользования и застройки, градостроительной проектной документацией, на 5 433,2 кв. м, но произвести раздел данного земельного участка технически невозможно, так как образование новых земельных участков приведет к невозможности использования существующих зданий, строений и сооружений.

Судом, по ходатайству истца определением от 06.10.2020 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Госземкадастрсъемка» - ВИСХАГИ Березову А.К.

В заключении от 23.12.2020 № 31 эксперт пришел к выводу, что площадь земельного участка, минимально необходимая для эксплуатации сооружений, приобретенных Азатьяном С.М. у Григорьяна В.Х. по договору купли-продажи от 02.11.2004, составляет 6 820 кв. м. Площадь земельного участка, минимально необходимая для эксплуатации всех существующих строений и сооружений в границах данного участка составляет 11 690 кв. м.

Эксперт Березов А.К. в судебном заседании был опрошен судом, дал пояснения, указал на неделимость земельного участка с кадастровым номер 23:38:0105002:16 в силу его конфигурации, недоступности и местоположения его границ относительно границ смежных участков.

Также экспертом Березовым А. К., с учетом замечаний сторон, 15.03.2021 представлены пояснения к заключению от 23.12.2020 № 31, согласно которым общая площадь участка, необходимая для многоэтажных складов (фруктохранилище и овощехранилище) в стадии реконструкции  составляет 6,2593 га, одноэтажных – 13,3398 га, что значительно превышает площадь земельного участка с кадастровым номером 23:38:0105002:16 – 13 640 кв. м.

По смыслу пункта 1 статьи 2 и пункта 2.2 статьи 3 Закона №137-ФЗ                с 01.07.2012 право на выкуп земельных участков, в отношении которых до 01.07.2012 переоформлено право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды (участков, образованных из названных участков), по льготной цене имеют лица, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти объекты были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если до указанной даты на таких участках возведены или реконструированы здания, строения и сооружения, а также возведены вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений.

С учетом изложенного, правом на приобретение в собственность земельного участка по льготной цене обладает собственник расположенных на таком участке зданий, сооружений, являющийся арендатором этого участка по договору аренды этого или исходного земельного участка, заключенному в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на него.

Следовательно истец имеет право на приобретение спорного земельного участка по льготной цене в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, поскольку истец переоформил право постоянного (бессрочного) пользования до 01.07.2012 и до указанной даты возведены (реконструированы) здания, ранее отчужденные из государственной собственности, участок является неделимым и необходим для использования объектов недвижимости, расположенных на нем.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходил из того, что принадлежащие Предпринимателю на праве собственности и расположенные на спорном земельном участке здания не отчуждались из государственной (муниципальной) собственности, не возводились (не реконструировались) вместо (из) снесенных (разрушенных) и ранее отчужденных из государственной (муниципальной) собственности зданий.

Право собственности на все расположенные объекты недвижимости у истца возникло на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 10.10.2007 по делу № А32-15220/2007-41/394, как на объекты самовольного строительства в порядке статьи 222 Гражданского кодекса.

В рамках указанного дела судом установлено, что решением Армавирского городского суда от 30.05.2005 за Азатьяном С.М. признано право собственности на недостроенное овощехранилище (Лит. Б) общей площадью 2050 кв. м, готовностью 22% и недостроенное фруктохранилище (Лит. В) общей площадью 920 кв. м, готовностью 25%. В последующем истцом самовольно без получения соответствующей документации путем строительства и реконструкции названных недостроенных объектов были созданы новые объекты недвижимости, а именно: цех по переработке сельхозпродукции (Лит. Б) общей площадью 1 629, 5 кв. м и склад (Лит. В) общей площадью 1462,70 кв. м. Также Азатьяном С.М. возведено административное здание (Лит. Д) общей площадью 75,7 кв. м. На созданные объекты недвижимости изготовлены технические паспорта.

Таким образом, по мнению суда апелляционной инстанции, возведенные истцом объекты ввиду их строительства на земельном участке, не отведенном для этих целей, без получения на строительство необходимых разрешений являются самовольными постройками.

В силу части 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено Федеральным законом.

В рассматриваемом случае вновь построенные Азатьяном С.М. цех по переработке сельхозпродукции (Лит. Б) общей площадью 1 629,5 кв. м, склад (Лит. В) общей площадью 1 462,70 кв. м, и административное здание (Лит. Д) общей площадью 75,7 кв. м, являются самовольными постройками.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что данное обстоятельство препятствует признанию Предпринимателя субъектом права на выкуп земельного участка по льготной цене (2,5% от его кадастровой стоимости).

Исходя из того, что Предприниматель не выражал согласие на выкуп земельного участка по цене, предложенной Администрацией (100% его кадастровой стоимости), основания для удовлетворения исковых требований отсутствовали.

Суд округа выводы суда апелляционной инстанции поддержал, дополнительно указав следующее.

Легализация нежилых зданий как самовольных построек в судебном порядке не могла быть квалифицирована как возведение (реконструкция) нежилых зданий вместо разрушенных (снесенных) и ранее отчужденных из муниципальной собственности объектов незавершенного строительства в смысле пункта 1 статьи 2 и пункта 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ. Под терминами возведение (реконструкция) подразумевается законное возведение (реконструкция) объектов недвижимости (на предоставленном в установленном порядке для этих целей земельном участке, разрешенное использование которого допускает строительство данных объектов, с получением необходимых согласований и разрешений, с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил).

Расположенные на спорном земельном участке нежилые здания не отчуждались из муниципальной собственности в составе приватизируемого имущества Предприятия, на законных основаниях не возводились (не реконструировались) вместо снесенных (разрушенных) ранее приватизированных зданий. Легализация в судебном порядке самовольных построек такую законность не обеспечила. Предприниматель не доказал наличие нормативно установленных обстоятельств, которые могли бы обусловить его право на льготное приобретение земельного участка по цене, составляющей 2,5% от его кадастровой стоимости.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Предприниматель, ссылаясь на нарушение судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального права, просит пересмотреть в кассационном порядке указанные судебные акты, отменить их и оставить в силе решение суда первой инстанции.

В обоснование кассационной жалобы заявитель, в числе прочих доводов указывает на то, что возведенные объекты недвижимости были легализованы путем признания права собственности Предпринимателя на них решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.10.2007 по делу
№ А32-15220/2007-41/394.

Признание судом права собственности на самовольную постройку в порядке статьи 222 Гражданского кодекса является, по мнению Предпринимателя, исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Исходя из того, что все объекты недвижимости на участке принадлежат одному лицу, а также учитывая невозможность его раздела без нарушения процесса переработки сельскохозяйственной продукции, заявитель считает, что в силу статьи 39.20 Земельного кодекса имеет исключительное право на приобретение земельных участков в собственность в полном объеме.

Кроме того, заявитель отмечает, что спора по площади приобретаемого в собственность земельного участка не имелось, поскольку Администрация направила в адрес истца договор купли-продажи на весь земельный участок с кадастровым номером 23:38:0105002:16 площадью 13 638 кв. м.

Право на земельный участок следовало судьбе строений, расположенных на земельном участке, как это указано в статье 37 Земельного кодекса РСФСР. В последующем эта норма отразилась в пункте 1 статьи 35 Земельного кодекса, пункте 2 статьи 271, пункте 3 статьи 552 Гражданского кодекса.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» также разъяснено, что, если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статьи 20 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей на момент приобретения Предпринимателем здания) земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона
№ 137-ФЗ.

Предприниматель ссылается на то, что судом первой инстанции установлено предоставление испрашиваемого земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования, своевременное, до 01.07.2012, оформление договора аренды земельного участка, а также неделимость участка, что является основанием для применения льготной цены выкупа участка и удовлетворения исковых требований.

Приведенные в жалобе доводы о существенном нарушении судами норм права, которые повлияли на исход настоящего дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 АПК РФ, судья Верховного Суда Российской Федерации

определил:

жалобу индивидуального предпринимателя Азатьяна Самвела Мамиконовича передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 05 июля 2022 года на 11 часов 00 минут в помещении суда
по адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал № 3048 (подъезд 5).

Судья Верховного Суда                                                                         Г.Г. Попова

Российской Федерации