Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело А47-10069/2013 по кассационным жалобам администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области (с.Ивановка Оренбургского района Оренбургской области) и администрации муниципального образования Южноуральский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области
(с. Южный Урал Оренбургского района Оренбургской области) на постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24.09.2014 по делу Арбитражного суда Оренбургской области № А47-10069/2013,

по иску администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области (далее – администрация района) к садоводческому некоммерческому товариществу «Южноуральское» (далее – СНТ «Южноуральское», товарищество) о признании договора аренды земельного участка от 25.04.2011 № 28/11 недействительной (ничтожной) сделкой.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечена администрация муниципального образования Южноуральский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области (далее – администрация МО Южноуральский сельсовет).

В судебном заседании приняли участие представители:

от администрации района – Борзых М.В.;

от СНТ «Южноуральское» – Москалев Р.А., Вибе Г.В.;

от администрации МО Южноуральский сельсовет – Бровченко С.А.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации
Поповой Г.Г., Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации,

УСТАНОВИЛА:

решением Арбитражного суда Оренбургской области от 07.02.2014 (судья Бочарова О.В.), оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2014 (судьи Карпачева М.И., Ермолаева Л.П., Соколова И.Ю.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 24.09.2014 (судьи Торопова М.В., Столяров А.А., Купреенков В.А.) указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Оренбургской области.

Администрация района и администрация МО Южноуральский сельсовет обратились в Верховный Суд Российской Федерации с кассационными жалобами на постановление Арбитражного суда Уральского округа
от 24.09.2014, в которых просят данный судебный акт отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационных жалобах и выступлениях присутствующих в судебном заседании представителей участвующих в деле лиц, Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации полагает, что постановление суда кассационной инстанции подлежит отмене, судебные акты судов первой и апелляционной инстанций – оставлению в силе.

Как установлено судами и следует из материалов дела, СНТ «Южноуральское» в 2009 году обратилось с заявлением, согласованным с администрацией МО Южноуральский сельсовет, в администрацию района по вопросу предоставления земельного участка на территории Южноуральского сельсовета для коллективного садоводства в соответствии с пунктом 1
статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс).

Учредителями при создании товарищества выступили два человека.

По правилам статей 30, 31 Земельного кодекса администрацией района товариществу выдан акт обследования и выбора земельного участка для ведения садоводства гражданами-членами СНТ «Южноуральское»
от 09.11.2009.

В соответствии с правилами пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса в газете «Сельские вести» от 19.12.2009 № 193-194 (9929) было опубликовано сообщение о возможности предоставления земельного участка для ведения садоводства гражданами-членами СНТ «Южноуральское» и принятии заявлений от лиц, чьи интересы могут быть затронуты возможным предоставлением земельного участка.

В связи с отсутствием заявлений и возражений со стороны третьих лиц и во исполнение пункта 6 статьи 31 Земельного кодекса акт обследования и выбора земельного участка для ведения садоводства гражданами-членами товарищества от 09.11.2009 был утвержден постановлением администрации района от 03.02.2010 № 597-п «Об утверждении акта обследования и выбора земельного участка под проектирование и размещение дачного массива для ведения гражданами-членами СНТ «Южноуральское» в границах территории МО Южноуральский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области».

В соответствии со статьями 30, 31 Земельного кодекса и на основании постановления администрации района от 25.04.2011 № 2456-п «О предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 56:21:2802001:509 площадью 130 000 кв.м. СНТ «Южноуральское» между администрацией района (арендодатель) и СНТ «Южноуральское» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 25.04.2011 № 28/11.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 56:21:2802001:509, площадью 130 000 кв. метров, из земель, государственная собственность на которые не разграничена, категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования для проектирования и размещения дачного массива для коллективного садоводства, местоположение земельного участка: Оренбургская область, Оренбургский район, Южноуральский сельсовет, северо-восточная часть кадастрового квартала 56:21:2802001, согласно кадастровому паспорту - приложение № 1, являющемуся неотъемлемой частью договора. Ограничения, обременения в пользовании земельным участком отсутствуют.

Пунктом 2.1 договора срок аренды установлен с 25.04.2011 по 25.04.2016.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.05.2011.

Истец, ссылаясь на то, что при заключении договора был нарушен установленный статьями 13-15 Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее – Федеральный закон № 66-ФЗ) порядок предоставления земельных участков садоводческим и дачным объединениям граждан, что привело к нарушению интересов неопределенного круга лиц - иных граждан, желающих и имеющих право на предоставление им садоводческих, дачных земельных участков, администрация района обратилась в арбитражный суд с иском о признании договора аренды недействительной (ничтожной) сделкой.

Удовлетворяя заявленные требования о признании договора аренды земельного участка от 25.04.2011 № 28/11 недействительным, суды первой и апелляционной инстанции указали, что действующим законодательством (статьей 13, пунктом 1,2,3 статьей 14 Федерального закона № 66-ФЗ) предусмотрен специальный порядок предоставления земельных участков для размещения садоводческих огороднических и иных объединений, который в рассматриваемом случае был нарушен.

Отменяя судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, суд округа исходил из того, что Федеральным законом № 66-ФЗ не установлен запрет на участие граждан в каких-либо некоммерческих объединениях на добровольной основе в целях ведения садоводства, огородничества или дачного строительства, а также не установлен запрет на право такого объединения после регистрации обратиться с заявлением о предоставлении земельного участка с целью удовлетворения потребностей всех членов садоводческого, огороднического или дачного товарищества.

Суд посчитал, что в случае создания садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения в соответствии с иным принципом, чем предусмотрен пунктами 1 и 2 статьи 13, пунктом 3 статьи 14 Федерального закона № 66-ФЗ, не связанным с местом жительства входящих в его состав граждан и с их учетом в органах местного самоуправления как нуждающихся в получении садовых, огородных или дачных земельных участков, выбор земельного участка из фонда перераспределения земель для предоставления его такому некоммерческому объединению в порядке, установленном пунктом 4 статьи 13, пунктами 1 и 2 статьи 14 данного Закона, с участием органов местного самоуправления по месту жительства нуждающихся граждан, невозможен.

При этом Федеральный закон № 66-ФЗ, закрепляя порядок предоставления садовых, огородных или дачных земельных участков из фонда перераспределения земель, не исключает применения общих правил предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, при рассмотрении заявлений садоводческих некоммерческих объединений граждан, созданных не путем утверждения списка граждан - членов товарищества органом местного самоуправления, а по иному принципу.

Суд округа, руководствуясь статьей 1 Федерального закона № 66-ФЗ, указав, что строительство не является целью предоставления земельных участков для ведения садоводства, огородничества или дачного строительства, пришел к выводу, что в данном случае спорный земельный участок подлежал предоставлению по правилам статьи 34 Земельного кодекса.

Суд указал, что осуществление в таких случаях выбора земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 31 Земельного кодекса, для целей предоставления земельного участка под строительство, само по себе не может служить препятствием заключению по его результатам договора аренды земельного участка для ведения коллективного садоводства, поскольку процедура, предусмотренная статьей 34 Земельного кодекса, в основном соблюдена.При таких обстоятельствах посчитал вывод судов о нарушении при совершении сделки норм Федерального закона № 66-ФЗ неправомерным и не нашел оснований для удовлетворения иска.

Учитывая, что суды не исследовали и не дали правовой оценки доводам истца о недействительности сделки по иным основаниям, в том числе: что на спорном земельном участке произрастает многолетняя кормовая культура житняк, используемая для обеспечения личного подсобного хозяйства жителей пос. Южный Урал; сельскохозяйственные земли, занятые многолетними насаждениями имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране в силу статьи 79 Земельного кодекса, в связи с чем спорный земельный участок имеет особый правовой режим; земельный участок, находящийся территориально в ведении МО Южноуральский сельсовет, был выделен без согласования с соответствующим органом этого муниципального образования и без учета перспективного развития поселка, суд округа направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Между тем, судом округа не учтено следующее.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 данного Кодекса могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом.

В соответствии со статьей 29 Земельного кодекса земельные участки предоставляются на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления в пределах их полномочий в соответствии со статьями 9, 10 и 11 указанного Кодекса.

В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон №137-ФЗ), распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

Статьей 34 Земельного кодекса установлены общие положения, регулирующие порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством.

Земли сельскохозяйственного назначения используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 81 Земельного кодекса, порядок предоставления земельных участков гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства устанавливается Земельным кодексом, федеральным законом о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан.

Поскольку спорные правоотношения связаны с предоставлением земельного участка для размещения дачного массива с целью ведения коллективного садоводства, нормы Земельного кодекса подлежат применению во взаимосвязи с положениями Федерального закона № 66-ФЗ.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 12 Федерального закона № 66-ФЗ
(в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) при зонировании территории определяются зоны, которые наиболее благоприятны для развития садоводства, огородничества и дачного хозяйства исходя из природно-экономических условий, а также исходя из затрат на развитие межселенной социальной и инженерно-транспортной инфраструктур и в которых обеспечивается установление минимальных ограничений на использование земельных участков. В схемах зонирования территорий для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений должны содержаться сведения о местах нахождения, площадях и целевом назначении земельных участков, разрешенном использовании земельных участков, а также сведения о правах, на которых земельные участки в конкретной зоне допускается предоставлять гражданам.

Согласно статье 13 Федерального закона № 66-ФЗ обеспечение граждан садовыми, огородными и дачными земельными участками является обязанностью органов местного самоуправления по месту жительства граждан. Эти органы ведут отдельно регистрацию и учет заявлений граждан, нуждающихся в получении садовых, огородных или дачных земельных участков; очередность предоставления садовых, огородных или дачных земельных участков определяется на основании регистрации соответствующих заявлений. Граждане, имеющие в соответствии с законодательством Российской Федерации или законодательством субъектов Российской Федерации преимущественное право на получение садовых, огородных или дачных земельных участков, включаются в отдельный список. Списки граждан, подавших заявление о предоставлении садового, огородного или дачного земельного участка, и изменения в указанных списках утверждаются органом местного самоуправления и доводятся до сведения заинтересованных граждан. Орган местного самоуправления на основании утвержденного списка граждан, подавших заявление о предоставлении садового, огородного или дачного земельного участка, определяет потребности в садовых, огородных или дачных земельных участках. Расчет производится, исходя из установленных норм предоставления земельных участков с учетом необходимости размещения имущества общего пользования.

Выбор и предоставление земельных участков для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений урегулированы статьей 14 Федерального закона № 66-ФЗ, пунктом 2 которой предусмотрено, что орган, в ведении которого находится фонд перераспределения земель, с учетом схем зонирования территорий для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений предлагает варианты предоставления земельных участков или дает заключение о невозможности предоставить земельные участки.

На основании выбранного варианта размещения земельных участков и их размеров орган местного самоуправления с учетом пожеланий граждан и с их согласия формирует персональный состав членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения (пункт 3 статьи 14 Федерального закона № 66-ФЗ).

Пунктом 4 той же статьи предусмотрено, что после государственной регистрации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения такому объединению земельный участок бесплатно предоставляется в соответствии с земельным законодательством. После утверждения проекта организации и застройки территории такого объединения и вынесения данного проекта в натуру членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения предоставляются земельные участки в собственность. При передаче за плату земельный участок первоначально предоставляется в совместную собственность членов такого объединения с последующим предоставлением земельных участков в собственность каждого члена садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения. Садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям, сформированным в соответствии с ведомственной принадлежностью или иным принципом, земельные участки предоставляются в указанном порядке (пункты 4, 5
статьи 14 Закона о садоводческих объединениях в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений).

Таким образом, списочное количество нуждающихся в предоставлении дачных земельных участков граждан является существенным критерием для определения площади земельного участка для его бесплатного предоставления, в том числе на праве аренды. При этом именно в зависимости от количества подлежащих образованию земельных участков определяется площадь земельных участков общего пользования, необходимая на размещения общей инфраструктуры товарищества.

На основании приведенных норм права судами первой и апелляционной инстанций обоснованно сделан вывод, что предоставление земельных участков для дачного строительства производится в особом льготном порядке, регламентированном Федеральным законом № 66-ФЗ, без проведения торгов на основании заявлений граждан, обратившихся в орган местного самоуправления по месту их жительства о предоставлении им земельного участка в указанных целях.

По смыслу пункта 2 статьи 14 Федерального закона № 66-ФЗ предоставление земельных участков для размещения дачного товарищества производится из фонда перераспределения земель.

Из пункта 1 статьи 80 Земельного кодекса следует, что фонд перераспределения земель создается в целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота в составе земель сельскохозяйственного назначения.

Фонд перераспределения земель формируется за счет земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд в случае приобретения Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием права собственности на земельный участок по основаниям, установленным федеральными законами, за исключением случаев приобретения права собственности на земельный участок, изъятый для государственных или муниципальных нужд (пункт 2 статьи 80 Земельного кодекса).

В соответствии с пунктом 11 статьи 3 Закона №137-ФЗ со дня введения в действие Земельного кодекса в фонд перераспределения земель включаются все земли, находившиеся на день введения в действие Кодекса в образованных в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 27.12.1991 №323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» фондах перераспределения земель.

Таким образом, земля, не распределенная на земельные паи и остающаяся в государственной собственности, поступает в фонд перераспределения земель.

Исходя из отсутствия доказательств включения предоставленного товариществу земельного участка в фонд перераспределения земель, учитывая информацию администрации района об отсутствии сведений о фонде перераспределения земель МО Южноуральский сельсовет, судебная коллегия приходит к выводу о несоблюдении перечисленных положений Федерального закона № 66-ФЗ при передаче спорного земельного участка в аренду.

Пунктом 2 статьи 13 Закона № 66-ФЗ предусмотрена регистрация и учет заявлений граждан, нуждающихся в получении садовых, огородных или дачных земельных участков органами местного самоуправления по месту жительства граждан, подавших заявление о предоставлении садового, огородного или дачного земельного участка органом местного самоуправления, а также утверждение им списка.

Пунктом 1 статьи 14 названного закона определено, что ходатайство о предоставлении земельного участка в орган местного самоуправления, в ведении которого находится фонд перераспределения земель, подается органом местного самоуправления по месту жительства заявителей.

Судами не установлено сведений об учете учредивших садоводческое товарищество граждан, а также граждан, перечисленных в представленном товариществом списке граждан-членов СНТ «Южноуральское», изъявивших желание на получение земельных участков, в качестве нуждающихся в получении садовых, огородных или дачных земельных участков администрацией района.

Суды оценили протокол общего собрания членов товарищества от 24.04.2013 со списком членов СНТ «Южноуральское» и, установив, что на момент создания товарищества в его состав входило два человека, список не утверждался органом местного самоуправления, пришли к выводу, что данный протокол не свидетельствует о соблюдении положений пункта 2 статьи 13 Федерального закона № 66-ФЗ.

Указав, что Федеральным законом № 66-ФЗ не предусмотрено обращение по вопросу предоставления земельного участка в орган местного самоуправления по месту нахождения испрашиваемого участка инициативной группой граждан, такие действия в силу пункта 1 статьи 14 Федерального закона № 66-ФЗ должны совершаться органом местного самоуправления по месту жительства граждан, с учетом утвержденного списка нуждающихся граждан, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу, что за решением вопроса о предоставлении спорного земельного участка к администрации района обратилось с заявлением ненадлежащее лицо и предоставление земельного участка для ведения дачного хозяйства исключительно по общим нормам Земельного кодекса Российской Федерации без учета требований Закона о садоводческих объединениях, привело к нарушению прав граждан, имеющих право на приобретение образованных земельных участков в порядке, предусмотренном статьей 28 Закона о садоводческих объединениях.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, договор аренды земельного участка, заключенный с товариществом, является недействительной (ничтожной) сделкой как совершенной с нарушением требований статей 29,33, 81 Земельного кодекса и статей 13, 14, 15 Федерального закона № 66-ФЗ.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении данного дела судебная коллегия приходит к выводу, что судом округа были допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, влекущие отмену оспариваемого судебного акта.

При таких обстоятельствах, обжалуемый судебный акт подлежит отмене на основании пункта 1 статьи 291.11 Кодекса, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции – оставлению в силе.

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24.09.2014 по делу Арбитражного суда Оренбургской области № А47-10069/2013 отменить.

Решение Арбитражного суда Оренбургской области от 07.02.2014 по делу № А47-10069/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2014 по тому же делу оставить в силе.

Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий судья Т.В.Завьялова

Судья Е.Е.Борисова

Судья Г.Г.Попова