Судья Верховного Суда Российской Федерации Г.Г.Попова, изучив кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Меридиан» (г.Кумертау, Республика Башкортостан) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.03.2015 по делу № А07-283/2014, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2015 и постановление Арбитражного суда Уральского округа от 03.09.2015 по тому же делу по иску общества с ограниченной ответственностью «Меридиан» (далее – общество) к администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан (далее – администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи от 01.12.2013 № /2013; изложении условий данного договора в предложенной истцом редакции, а именно:

пункт 2.1.1 – «Общая площадь выкупаемого имущества составляет –                 94,3 кв. метров»;

пункт 2.1.2 – «Рыночная стоимость имущества 1 253 000 (один миллион двести пятьдесят три тысячи) рублей, НДС нет. Стоимость неотделимых улучшений вместе со стоимостью пристроя составляют 824 000 (восемьсот двадцать четыре тысячи) рублей. Без НДС»;

пункт 3.1 – «Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества и пристроя засчитываются в счет приобретаемого арендуемого имущества в размере 824 000 (восемьсот двадцать четыре тысячи) руб., без налога на добавленную стоимость (далее НДС). Соответственно выкупная стоимость объекта составляет 429 000 (четыреста двадцать девять тысяч) руб. НДС нет.»;

пункт 3.3 – «Оплата имущества осуществляется в рассрочку на                    84 (восемьдесят четыре) месяца со дня заключения настоящего Договора платежами, равными 1/84 (одной восемьдесят четвертой) части цены имущества (далее по тексту).»;

пункт 4.1.5 исключить за необоснованностью.

Кроме того, истец просил взыскать в его пользу 10 000 руб. расходов по изготовлению отчета об оценке от 15.03.2014 № 04/14-Н, 40 000 руб. расходов на проведение обществом с ограниченной ответственностью «Межрегиональная лаборатория судебной экспертизы» экспертизы, уплаченных по платежному поручению от 29.09.2014 № 342, 30 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя.

Истец также просил взыскать с закрытого акционерного общества «Эксперт-оценка» 10 000 руб., уплаченных по платежному поручению от 11.04.2014 № 135, в связи с неисполнением определения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.04.2014, с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – индивидуального предпринимателя Рядинской Т.Г.,

установила:

решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.03.2015  с учетом определения суда об исправлении описок, опечаток и арифметических ошибок от 03.03.2015,  заявленные требования удовлетворены частично:

п. 2.1.1 договора от 01.12.2013 № /2013 принят в редакции, изложенной в договоре с указанием в графе «Общая площадь» площади объекта 94,3 кв. м, а именно: «Передаваемое покупателю имущество имеет в соответствии с техническим паспортом инв. № 271, составленном по состоянию на 30.11.2009, следующие характеристики: адрес: Республика Башкортостан, г. Кумертау,              ул. Дзержинского, д. 1, помещение № 1 (часть цокольного этажа 5-тиэтажного жилого дома); общая площадь – 94,3 кв. м; литера – Аа; этажность – 5/цок; год постройки – 1970; материал цен – кирпичные; коммуникации: водоснабжение, канализация, отопление от ТЭЦ, электроснабжение; инвентаризационная стоимость передаваемого имущества составляет 78 884 (семьдесят восемь тысяч восемьсот восемьдесят четыре) рубля»;

в удовлетворении исковых требований о принятии пунктов 2.1.2 и 3.1 в редакции истца отказано;

пункт 2.1.2 договора от 01.12.2013 № /2013 принят в редакции, изложенной в договоре, а именно: «Рыночная стоимость имущества в соответствии с отчетом об оценке, выполненным независимым оценщиком Рядинской Т.Г. от 14.11.2013 № 107/13-Н составляет 1 819 000 (один миллион восемьсот девятнадцать тысяч) рублей, НДС нет.»;

пункт 3.1 договора от 01.12.2013 № /2013 принят в редакции, изложенной в договоре, а именно: «Цена имущества по настоящему договору составляет        1 819 000 (один миллион восемьсот девятнадцать тысяч) рублей, НДС нет.»;

пункт 4.1.5 договора от 01.12.2013 № /2013 исключен.

Дополнительным решением суда от 18.03.2015 требование о взыскании с ответчика в пользу истца судебных расходов удовлетворено частично. С администрации в пользу общества взыскано 10 000 руб. судебных расходов на оплату юридических услуг. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2015, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 03.09.2015, решение от 03.03.2015 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество ссылается на неправильное применение арбитражным судом норм права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке и (или) для решения вопроса о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.

Изучив изложенные в жалобе доводы и принятые по делу судебные акты, судья Верховного Суда Российской Федерации сделала вывод об отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым кассационная жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации после прекращения договора аренды, арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

В соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008            № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

При этом в случае отчуждения недвижимого имущества в порядке названного закона, стоимость неотделимых улучшений не должна включаться в стоимость отчуждаемого имущества независимо от условий договора аренды.

С учетом изложенного, решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату приобретаемого арендуемого имущества находится в зависимости от наличия согласия собственника на проведение реконструкции арендуемого помещения, доказанности осуществления неотделимых улучшений, выполнения неотделимых улучшений за счет собственных средств и действительной стоимости неотделимых улучшений.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил, что в период непрерывного владения истцом нежилым помещением на основании договора аренды от 08.12.2006 № 179 и позднее указанной даты, с наличием которых связано право выкупа нежилого помещения, обществом были осуществлены только ремонт пожарной сигнализации и капитальный ремонт торгового зала.

Ранее заключенный с обществом договор аренды № 841 был расторгнут по соглашению сторон с 15.04.2005. Основанные на нем права и обязанности сторон, включая право возмещения стоимости неотделимых улучшений, прекращены. Вопросы зачета стоимости неотделимых улучшений при прекращении договора решены не были. Дальнейшее использование того же нежилого помещения до 15.12.2006 осуществлялось ИП Пильновым Г.И. на основании договора аренды от 06.06.2006 № 52.

Поскольку применение части 6 статьи 5 закона № 159-ФЗ связано с существованием арендных отношений дающих право на выкуп объекта,  суд пришел к выводу о невозможности зачета стоимости неотделимых улучшений произведенных в период действия иного договора аренды, прекращение которого повлекло перерыв владения выкупаемым имуществом.

Доводы заявителя являлись предметом рассмотрения судебных инстанций, получили соответствующую правовую оценку, по существу направлены на иную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела и не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела.

Исходя из изложенного, руководствуясь статьями 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья

определил:

отказать обществу с ограниченной ответственностью «Меридиан» в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.