Гражданский кодекс часть 1

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Инвест-Урал» на решение Арбитражного суда Свердловской области от 15.12.2016, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2017 и постановление Арбитражного суда Уральского округа от 09.06.2017 по делу

№ А60-47338/2016,

УСТАНОВИЛ:

Администрации города Екатеринбурга (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу

с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ИНВЕСТ-Урал» (далее - общество УК «Инвест-Урал») о взыскании задолженности в размере

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 15.12.2016 исковые требования удовлетворены. С ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 1 570 703 руб. 86 коп., неустойка в размере 398 993 руб. 61 коп.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2017 принят отказ Администрации от исковых требований в части

взыскания с ответчика задолженности в размере 98 958 руб. 42 коп., неустойки в размере 5 566 руб. 12 коп., решение суда первой инстанции в указанной части отменено, производство по делу прекращено. С ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 1 471 745 руб. 44 коп., неустойка в размере 393 427 руб. 49 коп.

Арбитражный суд Уральского округа постановлением от 09.06.2017 оставил без изменения постановление суда апелляционной инстанции

от 07.03.2017.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, общество УК «Инвест-Урал», ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит отменить указанные судебные акты и направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование доводов жалобы заявитель указал, что договор аренды земельного участка сторонами не заключен, следовательно у суда не было оснований применять ставку договорной неустойки для расчета штрафных санкций. Документы, подтверждающие реальный размер площади нежилых помещений, истцом не представлены, но были использованы для расчета арендной платы. В материалах дела не содержится доказательств, подтверждающих недостаточность имущества, составляющего ЗПИФ недвижимости «Антей» с мая 2015 по июнь 2016г. Фонд располагал достаточными денежными средствами для внесения платы за пользование земельным участком, что подтверждается отчетными документами Фонда и Приказом Банка России от 05.07.2016 об исключении Фонда из реестра паевых инвестиционных фондов. Неисполнение обязательств по внесению арендной платы оказалось невозможным для ответчика вследствие прямого запрета, установленного пунктом 6 статьи 31 Федерального закона от 29.11.2001 № 156- ФЗ «Об инвестиционных фондах», следовательно, оснований для применения мер ответственности в виде пеней не имеется.

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.

При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.

Как установлено судами, между Администрацией (арендодатель)

и обществом с ограниченной ответственностью «Торговая компания «Зенит» (арендатор) заключен договор аренды от 11.04.2008 № 6-934 земельного

участка с кадастровым номером 66:41:0601001:0049 площадью 4334 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, в квартале улиц Красноармейской - Малышева - Карла Либкнехта.

Земельный участок передан в аренду для целей строительства
и дальнейшей эксплуатации высотного гостинично-делового центра

с пристроенным паркингом, на период с 09.04.2008 по 08.04.2011.

Согласно п. 2.2.1 договора размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования «город Екатеринбург» и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью договора (приложение № 1).

В соответствии с п. 3.1 договора в случае не внесения арендатором арендной платы в установленный договором срок, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1 процента

от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

В связи с истечением срока действия договора и при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьти 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 16.07.2014 по делу № А60-12577/2013 в отношении общества «ТК «Зенит» завершено конкурсное производство. Впоследствии 18.09.2014 общество «ТК «Зенит» прекратило деятельность в связи с ликвидацией.

Из кадастровой выписки от 15.12.2015 следует, что общая площадь многофункционального высотного комплекса, расположенного

в г. Екатеринбурге по ул. Малышева, 51, составляет 93474,4 кв. м.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним ,часть помещений в указанном здании в спорный период принадлежали на праве общей долевой собственности владельцам инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Антей» (далее - фонд «Антей»), доверительное управление имуществом которого осуществляло общество УК «Инвест-Урал».

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязанности по внесению арендной платы за пользование спорным земельным участком, на котором расположены объекты недвижимости, находящиеся на праве общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев фонда «Антей», Администрация обратилась в арбитражный суд с иском к обществу УК «Инвест-Урал» о взыскании задолженности в размере 1 570 703 руб. 86 коп., неустойки в размере 398 993 руб. 61 коп., начисленной за период с 12.05.2015 по 08.07.2016.

Удовлетворяя заявленные требования, суды правомерно исходили из следующего. Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как следует из разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в абз. 2 пункта 14 постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из положений пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что по смыслу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких

объектов с собственником земельного участка. В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

Установив, что помещения в здания находятся на праве общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев фонда «Антей» и переданы в доверительное управление обществу УК «Инвест-Урал», а также факт недостаточности имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, суды, руководствуясь пунктом 1 статьи 10, пунктами 2-4 статьи 11, пунктом 2 статьи 16 Федерального закона от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» (далее - Закон об инвестиционных фондах, пунктом 3 статьи 1022 Гражданского кодекса Российской Федерации, признали правомерными требования Администрации о взыскании с общества УК «Инвест-Урал» задолженности по арендной плате и неустойки за просрочку платежа.

При этом судом апелляционной инстанции правомерно отмечено, что, поскольку в рассматриваемом случае плата за пользование земельным участком взыскивается за период, в течение которого фонд осуществлял свою деятельность, обязательство по внесению арендной платы за такое пользование, возникшее в связи с доверительным управлением имуществом, не может прекратиться лишь в связи с прекращением деятельности инвестиционного фонда.

Судами правомерно отклонена ссылка заявителя на положения ст. 31, 32, п. 3 ст. 40 Закона об инвестиционных фондах, а также на норму п. 1 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду неверного толкования норм права применительно к установленным по делу обстоятельствам.

Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛ:

отказать в передаче кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Инвест-Урал» для рассмотрения

в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Судья Верховного Суда Н.С. Чучунова

Российской Федерации