Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 19.09.2015, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2015 и постановление Арбитражного суда Уральского округа от 11.03.2016 по делу № А47-4812/2015,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерного общество «Агентство финансирования жилищного строительства» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (далее - Управление Росреестра) об истребовании дополнительных документов, выраженного в дополнении к уведомлению о приостановлении государственной регистрации от 04.02.2015 № 56-56-01/633/2014-314, 315; о признании незаконным решения Управления Росреестра об отказе обществу в государственной регистрации права собственности на дом, расположенный по адресу: Оренбургская обл.,                  г. Оренбург, ул. 3-я Семафорная, д. 20 (кадастровый номер 56:44:0439003:114), а также на земельный участок, расположенный относительно ориентира жилого дома по адресу: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. 3-я Семафорная, д. 20 (кадастровый номер 56:44:0439003:24); об обязании Управления Росреестра зарегистрировать право собственности общества на дом, расположенный по адресу: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. 3-я Семафорная, д. 20 (кадастровый номер 56:44:0439003:114), а также на земельный участок, расположенный относительно ориентира жилого дома по адресу: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. 3-я Семафорная, д. 20 (кадастровый номер 56:44:0439003:24).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 19.09.2015, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2015 и постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 11.03.2016, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, общество, ссылаясь на существенное нарушение судами норм материального и процессуального права, просит отменить указанные судебные акты и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

По мнению заявителя жалобы ,судами неправильно истолкованы нормы Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке(залоге недвижимости»(далее -Закон об ипотеке),ч.1ст.16 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ» О государственном кадастре недвижимости»(далее -Закон  о кадастре недвижимости), не  применены положения Информационного письма Президиума ВАС  РФ от 28.01.2005 №90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке.

Судами установлено, что обращение взыскания и процедура реализации произведены в отношении объекта -жилой дом общей площадью 61,9 кв.м.,1-этажный, в то время как на момент обращения общества ТВ регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на указанный объект последний имел иные характеристики(этажность, площадь) существенно отличающиеся от имевших место ранее характеристик, что препятствует государственной регистрации на ранее существовавший объект.

Суды апелляционной и кассационной инстанций не приняли ссылку АО «АФЖС» на п.6 ст.6 Закона об ипотеке,п.1 Информационного письма, считая, что изложенные положения относятся к случаям, когда изменение характеристики предмета ипотеки имело место до обращения взыскания на него.

В соответствии  с п.6 ст.6 Закона об ипотеке ипотека распространяется  на все неотделимые улучшения, если иное не предусмотрено договором  или настоящим Федеральным законом.

Согласно правовой позиции ВАС РФ от 28.01.2005 №90 «Обзор практики рассмотрения  арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» изменение предмета  ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение залога. Ни Кодекс, ни Федеральный закон « Об ипотеке (залоге недвижимости)» не требуют дл сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки , и регистрации таких изменений.

В соответствии с  п.4 ст.25 Закона об ипотеке в случае обращения взыскания на предмет ипотеки в случае обращения взыскания  на предмет ипотеки  по решению суда  или без обращения в суд( во несудебном порядке) в порядке, установленном настоящим федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией  права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой в порядке, установленном  федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В связи с  тем, что до настоящего времени право собственности на предмет ипотеки за АО «АФЖС» не зарегистрировано, запись об ипотеке не погашена, нормы п.6 ст.6 Закона об ипотеке,п.1 Информационного письма применяются.

Выводы судов также противоречат, как полагает заявитель , части 1 статьи 16 Закона о кадастре недвижимости.

Изменения  в характеристиках предмета залога жилого дома, которые произошли в ходе исполнительного производства, не были известны ни судебному приставу исполнителю, ни залогодержателю, при том, что при передаче имущества на торги в выписке и Единого  государственного реестра  прав  на  недвижимое имущество  и сделок с ним площадь жилого дома составляет 61,9 кв.м.,этажность-1.

Лишь в феврале 2015 г характеристики дома были изменены, площадь и этажность дома увеличилась.

Согласно части 1 статьи 16 Закона о кадастре недвижимости государственный кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта  кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик недвижимости или любых указанных в пунктах 7,9,11-21.1,25-30 части 2 статьи 7 настоящего  Федерального закона сведений об объекте недвижимости.

Документы, представленные АО «АФЖС» на государственную регистрацию, не требуют внесения  в них изменений в силу  п.6 ст.6 Закона об ипотеке.

АО «АФЖС» лишено возможности удовлетворить свои денежные требования к должнику по обязательству из стоимости заложенного имущества, принадлежащего Бегалиевой А.А.

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.

При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.

Решением Центрального районного суда г. Оренбурга от 29.06.2012 по делу № 2-2027/2012 удовлетворены требования заявителя о взыскании с гражданки Бегалиевой Акмарал Атекбеловны (далее - Бегалиева А.А.) задолженности по кредитному договору, обращено взыскание на принадлежащие Бегалиевой А.А. жилой дом, расположенный по адресу: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. 3-я Семафорная, д. 20, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № 56-56-01/044/2007-240, и земельный участок площадью 564 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира - жилого дома, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. 3-я Семафорная, д. 20, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № 56-56-/044/2007-241, определен способ реализации дома с земельным участком с публичных торгов.

Жилой дом и земельный участок находились в ипотеке, владельцем закладной являлось открытое акционерное общество «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов».

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 14.04.2014 жилой дом общей площадью 61,9 кв. м, расположенный по адресу: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. 3-я Семафорная, д. 20, кадастровый номер 56-56-01/044/2007-238, с земельным участком площадью 564 кв. м, кадастровый номер 56:44:0439003:24, местоположение установлено относительно ориентира - жилого дома, расположенного в границах участка, адрес ориентира: г. Оренбург, ул. 3-я Семафорная, д. 20, переданы в Росимущество (специализированная организация, привлекаемая в порядке, установленном законодательством) на реализацию на открытых торгах в форме аукциона, которые признаны несостоявшимися.

На основании постановления судебного пристава-исполнителя от 11.08.2014 и по акту передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга от 11.08.2014 судебным приставом-исполнителем  обществу , с согласия последнего передано  следующее имущество: жилой дом общей площадью 61,9 кв. м, расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. 3-я Семафорная, д. 20, кадастровый номер 56-56-01/044/2007-238 с земельным участком площадью 564 кв. м, кадастровый номер 56:44:0439003:24, местоположение установлено относительно ориентира жилого дома, расположенного в границах участка, адрес ориентира: г. Оренбург, ул. 3-я Семафорная, д. 20.

Общество 19.12.2014 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок.

Согласно уведомлению от 25.12.2014 № 56-56-01/633/2014-314, 315 Управления Росреестра, государственная регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок приостановлена до 26.01.2015 в связи с наличием в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о запрете совершения регистрационных действий.

В дополнение к уведомлению о приостановлении государственной регистрации Управление Росреестра письмом от 04.02.2015 № 56-56-01/633/2014-314, 315 сообщило заявителю, что согласно кадастровому паспорту от 22.12.2014 № 56/14-627514, полученному в порядке внутриведомственного взаимодействия, жилой дом по адресу: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. 3-я Семафорная, д. 20, имеет следующие характеристики: назначение жилое, 1-этажный, общая площадь 61,9 кв. м.; полученный в ходе проведения правовой экспертизы в порядке внутриведомственного взаимодействия кадастровый паспорт от 06.02.2015  № 56/15-62377 содержит иные сведения в отношении заявленного к регистрации объекта: жилой дом по адресу: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. 3-я Семафорная, д. 20, назначение: жилое, 2-этажный, общая площадь 185,8 кв. м.

Ввиду несоответствия в правоустанавливающих документах характеристик объекта, заявленного к государственной регистрации, характеристикам, указанным в кадастровом паспорте на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации регистрирующий орган сообщением от 12.02.2015 № 56-56-01/633/2014-314, 315 отказал обществу в государственной регистрации права собственности (перехода права) на жилой дом и на земельный участок.

 Считая данный отказ не соответствующим закону и нарушающим права и законные интересы заявителя, общество обратилось в суд с настоящим   заявлением.

Отказывая в удовлетворении требований, суды правомерно  исходили из следующего.

Согласно п. 1 ст. 18 Закона № 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (о государственной регистрации прав).

На основании п. 2 ст. 17 Закона о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 названного Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 13 названного Закона регистрирующий орган проводит правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию документов.

В государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Федеральным законом для государственной регистрации прав (ст. 20 Закона о регистрации).

Судами  установлено и материалами дела подтверждено, что обращение взыскания и процедура реализации были произведены в отношении объекта - жилой дом общей площадью 61,9 кв. м, 1-этажный, в то время как на момент обращения общества в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на указанный объект последний имел иные характеристики (этажность, площадь), существенно отличающиеся от имевших место ранее характеристик, что препятствует государственной регистрации прав на ранее существовавший объект.

Правомерно  отклонен  судами довод заявителя  о неправильном толковании  п. 6 ст. 6 Закона об ипотеке, п. 1 информационного письма № 90.  

Согласно п. 6 ст. 6 Закона об ипотеке ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом.

В пункте 1 информационного письма N 90 разъяснено, что изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение залога.

Указанные  положения не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений.

Между тем, как верно указано судами, изложенные положения относятся к случаям, когда изменение характеристики предмета ипотеки имело место до обращения взыскания на него. В данном случае объект был изменен после проведения процедуры реализации заложенного объекта, на который было обращено взыскание , в связи с чем  отказ в государственной регистрации права является обоснованным.

Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела.

Оснований для передачи жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации не имеется.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛ:

отказать в передаче кассационной жалобы акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.