Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Терешонковой Раисы Николаевны на решение Арбитражного суда Брянской области                        от 12.09.2014, постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2015, постановление Арбитражного суда Центрального округа                  от 03.07.2015 по делу N А09-5485/2014

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Терешонкова Раиса Николаевна (далее - истец, предприниматель) обратилась в арбитражный суд с иском  к Управлению имущественных и земельных отношений (далее - ответчик, Управление) о понуждении заключить договор купли-продажи арендуемого индивидуальным предпринимателем Терешонковой Р.Н. объекта муниципального нежилого фонда общей площадью 62,9 кв. м, расположенного на 2-м этаже 2-этажного нежилого здания по адресу: г. Брянск, ул. Литейная, д. 31, на следующих условиях:

"п. 1.2. объект принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 32-АЖ N 219091, запись о регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N 32-32-01/088/2012-641 от 21.12.2012.

п. 3.6. покупатель обязуется предоставить продавцу копию свидетельства о государственной регистрации права на приобретенный объект не позднее трех дней с момента внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права на приобретенный объект" (с учетом изменения исковых требований).

Решением Арбитражного суда Брянской области от 12.09.2014 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2015 в связи с отказом истца от исковых требований в части обязания Управления имущественных и земельных отношений заключить договор купли-продажи арендуемого индивидуальным предпринимателем Терешенковой Раисой Николаевной объекта муниципального нежилого фонда общей площадью 62,9 кв. м, расположенного на втором этаже двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу г. Брянск, ул. Литейная, д. 31 на следующих условиях: "п. 3.6. Покупатель обязуется предоставить продавцу копию свидетельства о государственной регистрации права на приобретенный объект не позднее трех дней с момента внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права на приобретенный объект", решение суда первой инстанции отменено в указанной части, производство по делу прекращено, в остальной оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 03.07.2015 постановление суда апелляционной инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, предприниматель просит отменить указанные судебные акты, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим  обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, существенное  нарушение норм материального и процессуального права, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов жалобы  заявитель жалобы указала, что проект договора купли-продажи в редакции, предложенной  ответчиком, был неисполним из-за отсутствия  предмета договора –спорное помещение не было зарегистрировано в качестве обособленного  объекта недвижимости.

Неисполнимость  договора фактически подтверждена и действиями самого ответчика, который в декабре 2012 года выделил  спорное помещение  в качестве обособленного объекта недвижимости.

В силу положений Закона №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения  недвижимого имущества, находящегося в государственной т собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами  малого  и среднего предпринимательства и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»  заключение договора купли-продажи является обязательным для органа местного самоуправления, именно уполномоченные органы обязаны подготовить проект договора купли-продажи.

Соответственно, зарегистрировав  в декабре 2012 года арендуемое помещение  в качестве обособленного объекта недвижимости, именно Управление должно было выступить инициатором  направления измененного проекта  договора купли -продажи, чего им сделано не было.

Учитывая изложенное, выводы судов о том, что указанное обстоятельство не может рассматриваться  как незаконное бездействие со стороны Управления, противоречит  фактическим обстоятельствам и нормам права.

Ссылка суда  на уведомление  от 09.04.2.2013 №29\9-3227 об утрате преимущественного  права на приобретение арендуемого помещения , а также на постановление Брянской городской  Администрации от 14.11.2013 №2865-П несостоятельна, поскольку указанное уведомление не может влечь какие-либо правовые последствия при наличии вступившего в законную силу решения суда  по делу №А09-58114\2012 и подписанного с протоколом разногласий договора купли-продажи. С учетом того, что заключение договора купли –продажи  является обязательным для  уполномоченного органа, а также положений подпункта  3 части 9 статьи 9 Закона №159-ФЗ и статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи, Управление не обладает  полномочиями оп одностороннему  отказу от заключения договора при наличии неурегулированных разногласий по условиям договора.

 Вывод суда о том, что прекращение  договора аренды  является основанием  для признания  истицы утратившей преимущественного права, несостоятелен.

Частью 9 статьи 4  Закона №150-ФЗ установлено, что субъекты  малого и среднего предпринимательства  утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:

1)с момента отказа субъекта  малого или среднего предпринимательства  от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;

2) по истечении  тридцати дней  со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства  предложения(или)проекта договора купли-продажи арендуемого имущества  в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства  в указанный срок;

3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным  нарушением его условии   субъектом малого или среднего предпринимательства.

Иных оснований  для утраты  покупателем  преимущественного права  закон не содержит, перечень является исчерпывающим  и ни одно из оснований  для утраты истцом  преимущественного права в рассматриваемой ситуации  не имеет места.

Основания для применения подпунктов 1,2 отсутствуют, поскольку от заключения договора истица не отказывалась, проект договора (с протоколом разногласий) был подписан в установленный срок.

В соответствии  с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон  договор может быть изменен или расторгнут по решению суда , в частности, при существенном  нарушении  договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны  такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать  при заключении договора.

С иском  о признании Терешонковой Р.Н. утратившей  преимущественное  право на  приобретение  арендуемого имуществ а Управление  не обращалось, в связи с чем и третье основание  для признания истца утратившей  преимущественного  право  в настоящем случае отсутствует.

Индивидуальный предприниматель Терешонкова  Р.Н. являлась арендатором  спорного помещения  и на момент  первоначального обращения в Управление , и на момент обращения в суд, и на момент вынесения решения  арбитражным судом Брянской области по делу №А09-5814\2012.

Основанием  для направления  протокола разногласий  в части п.1.2 и последующего обращения в суд явилось  неисполнение ответчиком решения  суда по делу №А09-5814\2012.

Основанием  для обращения  с заявлением  о прекращении  договора аренды  послужило  немотивированное  повышение Управлением арендной платы  почти в 2,5 раза.

В  связи с этим  подлежит  применению положения пункта 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона»Об особенностях отчуждения  недвижимого имущества, находящегося в государственной  собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении  изменений  в отдельные  законодательные акты  Российской Федерации, касающегося ситуации, когда субъектом Российской Федерации  или органом местного самоуправления  были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование  реализации  субъектами  малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

По мнению заявителя жалобы, прекращение договора аренды  после вступления в законную силу  решения суда, которым  за истцом признано преимущественное право на выкуп помещения, а также направления  проекта договора купли-продажи основанием  для утраты такого права не является.

 Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.

При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.

В соответствии с пунктом  3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"  при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как следует из судебных актов, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Брянской области от 07.08.2012 по делу N А09-5814/2012 удовлетворены исковые требования индивидуального предпринимателя Терешонковой Р.Н. о признании незаконными действий Управления по отказу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений, а также о понуждении заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого объекта муниципального нежилого фонда общей площадью 62,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Литейная, д. 31, принять решение об условиях приватизации имущества и направить в адрес предпринимателя проекты договора купли-продажи арендуемого имущества в установленный законом срок.

Брянской городской администрацией принято постановление от 18.09.2012 N 2272-П об условиях приватизации арендуемого индивидуальным предпринимателем Терешонковой Р.Н. нежилого помещения, направлен проект договора купли-продажи от 01.10.2012 N 331. Указанный проект договора был подписан истцом с протоколом разногласий и направлен в адрес Управления.

Письмом от 01.11.2012 N 29/04-10311 Управление отказало истцу в подписании протокола разногласий. В качестве основания для отказа Управление сослалось на то, что условия договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества г. Брянска субъектами малого и среднего предпринимательства утверждены Постановлением Брянской городской администрации от 16.10.2009 N 1882-п.

 Постановлением Брянской городской администрации от 14.11.2013 N 2865-П отменено ранее принятое постановление Брянской городской администрации от 18.09.2012 N 2272-п "Об условиях приватизации арендуемого индивидуальным предпринимателем Терешонковой Р.Н. муниципального нежилого помещения, общей площадью 62,9 кв. м (этаж 2), расположенного адресу: г. Брянск, Бежицкий район, ул. Литейная, д. 31", в связи с истечением предусмотренного действующем законодательством 30-дневного срока, указанные действия администрации истцом обжалованы не были.

Индивидуальный предприниматель Терешонкова Р.Н. обратилась 10.01.2014 в Управление с заявлением о расторжении договора аренды N 43-Б-2011 от 27.12.2010 спорного нежилого помещения с приложением подписанного  ею акта приема-передачи занимаемого нежилого помещения от 30.12.2013.

В отношении спорного нежилого помещения объявлен аукцион на право заключения договора аренды. На основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе, назначенном на 22.09.2014 по извещению N 250814/0057986/01, заключен договор аренды.

При указанных обстоятельствах суды пришли к  обоснованному  выводу об  отказе в удовлетворении заявленных требований ИП Терешонковой Р.Н.   об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи от 01.10.2012 N 333 нежилого помещения общей площадью 62,9 кв. м (на 2 этаже 2-этажного нежилого, здания), расположенного по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, ул. Литейная, д. 31.

 Существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, указанные в жалобе доводы не подтверждают.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛ:

Отказать в передаче кассационной жалобы индивидуального предпринимателя Терешонковой Раисы Николаевны для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.