Судья Верховного Суда Российской Федерации Грачева И.Л., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Щербининой Виктории Владимировны (г. Керчь) на постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2019 и постановление Арбитражного суда Центрального округа от 14.06.2019 по делу № А83-20325/2017,

у с т а н о в и л:

Администрация города Керчи Республики Крым                                            (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с иском к индивидуальному предпринимателю Щербининой Виктории Владимировне о взыскании 1 475 252 руб. 35 коп. задолженности по договору от 25.07.2016 аренды земельного участка площадью 1500 кв. м с кадастровым номером 90:19:0101113:1963, расположенного в районе улицы Генерала Петрова в городе Керчи Республики Крым, за период с сентября 2016 года                        по июль 2017 года и 217 910 руб. 39 коп. пеней.

Предприниматель предъявил встречный иск о признании недействительным указанного договора аренды.

Арбитражный суд Республики Крым решением от 30.10.2018 в первоначальном иске отказал, встречный иск удовлетворил.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд постановлением                  от 31.01.2019 отменил решение в части отказа в удовлетворении первоначального иска Администрации, взыскал с предпринимателя 1 475 252 руб. 35 коп. задолженности и 217 910 руб. 39 коп. пеней, оставил в силе решение в части удовлетворения встречного иска предпринимателя о признании недействительным договора от 25.07.2016 аренды земельного участка, по собственной инициативе применил последствия недействительности указанного договора, обязав предпринимателя вернуть Администрации спорный земельный участок.

В суд округа с кассационной жалобой на постановление апелляционного суда обратилась Щербинина В.В., ссылаясь на незаконность данного судебного акта в части взыскания с нее арендной платы, пеней и обязания вернуть Администрации  земельный участок.

Арбитражный суд Центрального округа постановлением от 14.06.2019 отменил постановление апелляционного суда в части взыскания с предпринимателя пеней, отказал в иске в указанной части, изменил  постановление в части распределения судебных расходов по уплате государственной пошлины, в остальной части постановление от 31.01.2019 оставил без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, предприниматель, ссылаясь на нарушение судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального и процессуального права, просит пересмотреть в кассационном порядке постановления апелляционного и окружного судов, отменить их и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Дело 30.09.2019 истребовано из Арбитражного суда Республики Крым.

По смыслу части 1 статьи 291.1, части 7 статьи 291.6, статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -                   АПК РФ) кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Изучив материалы дела и приведенные в жалобе доводы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются основания для передачи кассационной жалобы предпринимателя вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Администрация приняла постановление от 04.05.2016 № 982/1 «Об организации и проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности» и  опубликовала информацию о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды.

Согласно опубликованному извещению предметом аукциона является земельный участок площадью 1500 кв.м с кадастровым номером 90:19:0101113:1963, расположенный в районе улицы Генерала Петрова в городе Керчи Республики Крым, с видом разрешенного использования: основной вид – деловое управление, вспомогательный – магазины, развлечение; аукционной документацией установлены максимально и (или) минимально допустимые параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства; технические условия подключения объектов капитального строительств к сетям инженерно-технического обеспечения и т.д.

По результатам проведенного аукциона победителем стала предприниматель Щербинина В.В., с которой Администрация 25.07.2016 заключила договор аренды земельного участка площадью 1500 кв.м с кадастровым номером 90:19:0101113:1963 сроком на 1 год и 6 месяцев.

Договор аренды в установленном законом порядке не зарегистрирован.

Администрация, ссылаясь на то, что Щербинина В.В. в период с сентября 2016 года по июль 2017 года не заплатила за аренду в размере, установленном договором аренды, обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки.

Предприниматель предъявил встречный иск о признании договора аренды недействительным. В обоснование иска Щербинина В.В. указала следующее: спорный договор аренды в нарушение требований подпункта 1 пункта 8, пункта 9 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) заключен  на 1 год и 6 месяцев вместо предусмотренного названными нормами срока предоставления участков для строительства – не менее трех лет; данный договор по вине Администрации не был зарегистрирован, так как Администрации не представила в регистрирующий орган  протокол о результатах аукциона, от имени Администрации за регистрацией обратилось лицо, на основании ненадлежащей доверенности; до окончания срока договора  Администрация  не устранила недостатки, послужившие основанием для отказа в регистрации; в отсутствие государственной регистрации предприниматель не мог пользоваться участком в целях строительства, в том   числе получить разрешение на строительство.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71             АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 164, 166, 181, 422, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 39.8 ЗК РФ, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска Администрации и обоснованности встречного требования предпринимателя исходя из следующего: договор аренды заключен с нарушением положений подпункта 1 пункта 8, пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ, в связи с чем является недействительным; предпринимателю был предоставлен публичный земельный участок для строительства здания; приступить к освоению участка и строительству возможно только после получения разрешения на строительство, которое уполномоченный орган выдает при представлении документов, подтверждающих права на земельный участок; таким документом в данном случае является зарегистрированный в установленном порядке договор аренды; в отсутствие государственной регистрации такой договор для третьих лиц не является заключенным и не может иметь юридической силы, в том числе для подготовки уполномоченными лицами необходимых для строительства документов; поскольку регистрирующий орган отказал администрации в регистрации договора аренды, в том числе по причине непредставления Администрацией  протокола аукциона, и Администрация, несмотря на обращения к ней предпринимателя, данные документы для регистрации не представила, предприниматель не  мог использовать и не использовал земельный участок в соответствии с целью аренды по независящим от него причинам; в данном случае арендодатель не вправе требовать внесения арендной платы за период, в котором арендатор фактически был лишен возможности использовать арендованное имущество.

Суд апелляционной инстанции, оставив без изменения решение в части признания договора аренды недействительным, пришел к выводу о необходимости взыскания с предпринимателя арендной платы за весь период, указанный в договоре, сославшись только на то, что предприниматель подписал  при заключении договора аренды акт приема-передачи участка.

Суд указал, что после подписания акта приема-передачи участок следует считать  находящемся во владении арендатора, отсутствие государственной регистрации договора не освобождает его от обязанности оплачивать пользование земельным участком; отказ государственного регистратора в регистрации договора не обжалован; отсутствие регистрации договора аренды не может влиять на цель использования земельного участка - для строительства, а в силу статьи 65 ЗК РФ пользование землей является платным.

Апелляционный суд взыскал арендную плату за период действия договора и начисленные на сумму долга пени. Оставляя решение суда первой инстанции без изменения в части удовлетворения встречного иска предпринимателя о признании договора аренды недействительной сделкой, апелляционный суд по собственной инициативе применил последствия недействительности сделки в виде обязания предпринимателя возвратить по акту земельный участок Администрации.

Суд округа согласился с выводами апелляционного суда, изменив постановление в части взыскания с предпринимателя штрафных санкций (пеней), начисленных на сумму долга. Суд округа исходил из того, что поскольку договор аренды является ничтожным, законом не установлена ответственность за нарушение сроков внесения платы за пользование земельным участком, не имеется оснований для взыскания предусмотренных  договором неустойки.

Администрация не обжаловала судебные акты апелляционной и кассационной инстанций.

В кассационной жалобе предприниматель, ссылаясь на то, что суды апелляционной и кассационной инстанций при рассмотрении настоящего дела  неправильно применили нормы материального и процессуального права, просит отменить постановления апелляционного и окружного судов  и оставить в силе решение суда первой инстанции.

В числе прочих доводов предприниматель указывает на следующее.

Суды апелляционной и кассационной инстанций, согласившись с выводом суда первой инстанции о ничтожности спорного договора ввиду порочности, несоответствия нормам земельного законодательства, регулирующего порядок предоставления публичных  земельных участков для строительства, условий, предложенных самой Администрацией, пришли к неправомерному выводу о наличии у предпринимателя обязанности внести  арендную плату независимо от того, мог ли арендатор пользоваться земельным участком в соответствии с целью, для которой он предоставлялся по результатам аукциона в аренду.

Суды не учли положений гражданского законодательства, регулирующих существо арендных отношений.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Из анализа содержания данной нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи                615 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

В том случае, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Использование спорного земельного участка для строительства было невозможно до государственной регистрации договора, что подтверждается представленным в материалы дела ответом на его обращение публичного органа, уполномоченного выдавать разрешения на строительство.

Спорный договор аренды носил целевой характер – осуществление строительства; создание арендодателем таких условий, при которых достижение этой цели невозможно, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

Суд первой инстанции, проанализировав приведенные нормы права, установив, что предприниматель не мог приступить к пользованию  земельным участком, предоставленным для строительства ввиду отсутствия государственной регистрации договора, обязательной для подготовки документов, необходимых для строительства, в том числе для получения разрешения на строительство, по причине уклонения Администрации от представления в регистрирующий орган необходимых документов, пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для взыскания с арендатора арендной платы и пеней.

Апелляционный суд, установив ничтожность сделки, что являлось предметом встречного иска, применив по собственной инициативе последствия ее недействительности в виде обязания предпринимателя вернуть участок Администрации, которым, по мнению суда, предприниматель пользовался, так как получил его по акту приема-передачи, неправильно применил положения пункта 2 статьи 168 ГК РФ о правовых последствиях ничтожной сделки,  не учел, что требование об обязании  возвратить участок Администрация не заявляла, поскольку по факту участок во владении арендатора не находился и  им не использовался, участок не огорожен, на нем не имеется сооружений или имущества предпринимателя. Апелляционный суд, осуществив одностороннюю  реституцию при недоказанности со стороны Администрации получения арендатором предоставления по сделке в виде пользования участком, не учел, что по вине недобросовестного арендодателя предприниматель, уплатив 190 000 руб. при проведении аукциона, не смог получить при этом  встречного предоставления.

Приведенные в жалобе предпринимателя доводы о существенном нарушении судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход настоящего дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2  части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

о п р е д е л и л:

жалобу индивидуального предпринимателя Щербининой Виктории Владимировны передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на  09 июня 2020 года на 10 часов 00 минут в помещении суда по адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал № 3048 (подъезд 5).

Судья Верховного Суда

Российской Федерации                                                                И.Л. Грачева