Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка без строения на нем, взыскании уплаченных денежных средств, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами и компенсации морального вреда,

по кассационной жалобе ФИО2 на решение Заокского районного суда Тульской области от 28 февраля 2018 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда от 12 июля 2018 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Киселёва А.П., выслушав представителей ФИО2 - Грамма И.Г., ФИО3, Вишню АО., ФИО4., поддержавших доводы кассационной жалобы,

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

истец ФИО1 обратился с иском к ответчику ИП ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка без строения на нем, взыскании уплаченных денежных средств, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами и компенсации морального вреда, указывав в обоснование иска, что между сторонами

26 ноября 2016 г. заключен договор купли-продажи, на основании которого истец приобрел земельный участок для жилищного строительства общей площадью 904 кв.м, с кадастровым номером <...> по адресу: <...>, стоимостью <...> руб. Свои обязательства по оплате истец исполнил полностью.

Земельный участок истец приобретал для строительства на нем жилого дома, о чем был осведомлен продавец. Однако покупателю не была предоставлена информация о том, что приобретенный земельный участок на основании приказа Министерства культуры Российской Федерации от 30 сентября 2016 г. № 2221 «Об утверждении границ, требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия Федерального значения - достопримечательное место «Поленово» включен в границы территории достопримечательного места и на него распространен режим Р6, на территории которого запрещается размещение объектов капитального строительства. Данное обстоятельство является существенным недостатком проданного участка, поскольку лишает истца возможности использовать земельный участок по целевому назначению. Полагал, что был введен в заблуждение ответчиком, поскольку тот не уведомил его о данных ограничениях.

Требования о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченных денежных средств в досудебном порядке ответчиком удовлетворены не были.

Решением Заокского районного суда Тульской области от 28 февраля 2018 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда от 12 июля 2018 г., .исковые требования удовлетворены частично: расторгнут договор купли-продажи земельного участка без строения на нем от 26 ноября 2016 г. № ПР/Тр/1 -С73/3/ОД, с ИП ФИО2 в пользу ФИО1 взысканы денежные средства, уплаченные по договору, в размере <...> руб., прекращено право собственности ФИО1 на земельный участок площадью 904 кв.м с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <...>, и данный земельный участок возвращен в собственность ИП ФИО2

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 8 ноября 2018 г. ФИО2 отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

В повторной кассационной жалобе ФИО2 ставится вопрос об отмене решения Заокского районного суда Тульской области от 28 февраля 2018 г. и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда от 12 июля 2018 г.

Определением заместителя Председателя Верховного Суда Российской Федерации от 5 марта 2019 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, и возражения на нее, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Согласно статье 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения были допущены судами при рассмотрении данного дела.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 26 ноября 2016 г. между ИП ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка без строения на нем. Земельный участок отнесен к категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства.

Оплата покупателем произведена путем перечисления денежных средств на банковский счет продавца.

В соответствии с п. 3.1 договора продавец гарантирует, что на момент подписания настоящего договора отчуждаемый земельный участок в споре или под арестом (иным запрещением) не состоит, также свободен от любых имущественных прав и претензий третьих лиц.

Пунктом 8.2 договора установлено право покупателя на подключение принадлежащего ему жилого строения, которое будет в будущем возведено на данном земельном участке, к внутрипоселковым инженерным сетям: электроснабжения, водоснабжения, водопроводу центральной канализации и газоснабжения, которые проложены вблизи земельного участка

Право собственности ФИО1 на приобретенный земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Вместе с тем постановлением Совета Министров РСФСР от 30 августа 1960 г. № 1327 «О дальнейшем улучшении дела охраны памятников культуры в РСФСР» в список исторических памятников, подлежащих охране как памятники государственного значения, внесены дом ФИО5, расположенный в дер. Поленово Заокского района.

Постановлением Совета Министров РСФСР от 5 января 1983 г. № 5 «О мерах по дальнейшему сохранению и улучшению использования памятников и памятных мест Тульской и Калужской областей, связанных с жизнью и творчеством народного художника РСФСР ФИО5» Государственный музей-усадьба ФИО5 преобразован в Государственный историке-

художественный и природный музей-заповедник В.Д. Поленова. В границы Государственного историко-художественного и природного музея- заповедника В.Д. Поленова включены территории Государственного музея- усадьбы В.Д. Поленова и прилегающих к нему земельных участков, ограниченных левым берегом реки Скнижки, правым берегом реки Оки от устья реки Скнижки до Беховского кладбища, территории Веховского кладбища, участка земли государственного лесного фонда площадью 13 гектаров, участка земли, ограниченного линией шоссе Поленово - Бехово, за исключением территории, занятой жилыми домами дома отдыха «Поленово».

Решением Тульского областного Совета народных депутатов от 14 июня 1991 г. № 9-285 «Об утверждении зон охраны Государственного мемориального историко-художественного и природного музея-заповедника ФИО5, правил застройки, благоустройства, содержания и режима их использования» утверждены границы территории музея-заповедника (97,07 га), охранной зоны (1370 га), зон регулирования застройки и охраняемого ландшафта (8453 га). Территория заповедника включает в себя в числе прочего участки традиционной застройки исторической дер. Митино.

В соответствии с Федеральным законом от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Закон № 73-ФЗ) приказом Минкультуры России от 30 сентября 2016 г. № 2221 «Об утверждении границ, требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательное место «Поленово» утверждены границы, требования к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам территории объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательное место «Поленово», полномочия по государственной охраны которого осуществляются Минкультуры России.

Спорный земельный участок включен в границы территории достопримечательного места и на него распространен режим Р6.

Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.

Согласно Закону № 73-ФЗ в границах режима Р-6 разрешается: ремонт и реконструкция существующих зданий и сооружений с протяженностью уличного фасада до 12 м и максимальным процентом застройки от общей площади участка - 25%. Высота до верхней точки кровли на участках 59, 60 не выше 6,0 м., на участках 47 - 58, 61 не выше 8,0 м, ремонт существующих дорог с использованием улучшенного покрытия, устройство зеленых кулис по границе земельных отводов товариществ и поселков.

Запрещается: размещение объектов капитального строительства на участках, предоставленных для садоводства и огородничества, а также землях общего пользования и других территориях, свободных от застройки; прокладка новых наземных и надземных инженерных сетей (коммуникаций), кроме линий уличного освещения.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец Зинченко А.В. указывал, что ответчик при заключении договора купли-продажи не уведомил его об имеющихся ограничениях к использованию земельного участка, вследствие чего истец оказался лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, а именно возведения и регистрации жилого строения, подключения к инженерным сетям и проживания, что является существенным нарушением договора купли-продажи.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции, правильно установив имеющийся запрет на строительство, пришел к выводу о том, что нахождение спорного земельного участка в составе территории объекта культурного наследия, практически делает невозможным его использование по целевому назначению, что для истца является существенным нарушением договора, поскольку он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, в связи с чем удовлетворил исковые требования.

При этом, как указал суд, риск неосведомленности об установленных в отношении спорного земельного участка ограничениях в силу положений статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации лежит на продавце. Между тем доказательств, подтверждающих предоставление ФИО1 информации о наличии ограничений на земельном участке, ответчиком не представлено.

Суд апелляционной инстанции согласился с решением суда первой инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что с обжалуемым судебным постановлением согласиться нельзя по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Частью 5 статьи 8 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 г. «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что в кадастр недвижимости вносятся сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой территории.

Данная норма относит зонирование к ограничениям, а не к обременениям земельного участка.

Поскольку ограничение права собственности в части использования земельного участка не является обременением самого земельного участка, а

статья 460 Гражданского кодекса Российской Федерации предписывает обязанность продажи товара без обременении, из которой не следует свобода от ограничений использования товара, то к спорным правоотношениям указанная норма не подлежала применению.

Кроме того, статья 460 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагает обременение товара правами третьих лиц на него.

Судом не установлено прав третьих лиц на спорный земельный участок.

Кроме того, судебная коллегия обращает внимание на следующее.

Статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1).

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3).

Согласно пункту 14.1 раздела VII приложения № 2 к приказу Министерства культуры Российской Федерации от 30 сентября 2016 г. № 2221 «Об утверждении границ, требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия Федерального значения - достопримечательное место «Поленово» в границах режима Р6 запрещается размещение объектов капитального строительства на участках, предоставленных для садоводства и огородничества, а также землях общего пользования и других территориях, свободных от застройки.

Судом установлено, что земельный участок расположен в дер. Митино Заокского района Тульской области, относится к категории земель: земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования: для жилищного строительства.

Данные об ограничении использования спорного земельного участка отсутствуют в сведениях Единого государственного реестра недвижимости.

Гражданское законодательство в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений.

Положениями статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с частями 2 и 3 статьи 15 Конституции Российской Федерации органы государственной власти, органы местного самоуправления, должностные лица, граждане и их объединения обязаны соблюдать Конституцию Российской Федерации и законы. Законы подлежат официальному опубликованию. Неопубликованные законы не применяются. Любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения.

Частью 1 статьи 19 Конституции Российской Федерации провозглашено равенство всех перед законом и судом.

В силу презумпции знания закона граждане и организации должны знать действующее законодательство. Для реализации указанной презумпции предусмотрено обязательное опубликование законов, а также иных подзаконных актов, затрагивающих права и обязанности граждан и организаций.

Таким образом, при недоказанности факта того, что продавец знал или должен был знать о наличии обременения или ограничения использования земельного участка и сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке, риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара, установленных нормативным правовым актом, не может быть возложен только на продавца.

Допущенные судами нарушения норм права являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда от 12 июля 2018 г. с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда от 12 июля 2018 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий
Судьи