ВЕРХОВНЫЙ СУД
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

№ 309-ЭС22-9482

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Кроношпан Башкортостан» на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2021 и постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18.03.2022 по делу № А07-13585/2021 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

УСТАНОВИЛ:

Общество "Кроношпан Башкортостан" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу "Корпорация развития Республики Башкортостан" о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:47:081101:86, площадью 194,36 га, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, Кирилловский сельсовет, микрорайон Индустриальный парк, на условиях, предложенных истцом.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Республики Башкортостан

Решением суда от 06.08.2021 иск удовлетворен.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2021 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены акционерное общество "Райффайзенбанк", Правительство Республики Башкортостан, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Администрация города Уфы Республики Башкортостан, государственное унитарное предприятие Республики Башкортостан "Уфаводоканал", Курели Ирина Эльбрусовна, Попова Вера Геннадьевна, Хабибуллина Тамара Николаевна, Биктимиров Анатолий Айдуганович, Колобова Ольга Владимировна, общество с ограниченной ответственностью "Кроношпан ОСБ", общество с ограниченной ответственностью "Кронохем Уфа".

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 10.12.2022, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 18.03.2022, решение суда отменено; в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить постановления апелляционного и окружного судов, ссылаясь на существенное нарушение норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что инвестиционное соглашение от 17.08.2012 порождает у ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка, поскольку инвестиционное соглашение от 17.08.2012 и договор аренды от 20.06.2013 являются единым документом, оформляющим отношения сторон по приобретению земельного участка.

Пунктом 4.3.6 инвестиционного соглашения стороны предусмотрели, что Правительство принимает на себя обязательство предоставить в целях реализации инвестиционного проекта земельный участок площадью 200 га, расположенный на территории муниципального образования Уфимский район Республики Башкортостан в срок до 01.01.2013.

Этим же пунктом Правительство приняло на себя обязательство оказать содействие в заключении договора купли-продажи земельного участка в течение 12 месяцев с момента обращения инвестора о заключении договора купли-продажи. Стоимость всего участка по договору купли-продажи не будет превышать 10- кратного годового размера арендных платежей по договору.

Апелляционный суд, ссылаясь на пункт 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал, что АО «Корпорация развития Республики Башкортостан» не было стороной названного инвестиционного соглашения, следовательно, обязательства из названного соглашения на Корпорацию не распространяются.

Между тем, суды апелляционной и кассационной инстанции не учли фактические взаимоотношения между Правительством Республики Башкортостан и АО «Корпорация развития Республики Башкортостан».

Как верно указал суд первой инстанции, АО «Корпорация развития Республики Башкортостан» полностью подконтрольно Правительству Республики Башкортостан».

В соответствии с Указом Президента Республики Башкортостан» от 20.12.2010 №УП-730 «Об акционером обществе «Корпорация развития Республики Башкортостан» Правительству Республики Башкортостан приказано принять меры по созданию акционерного общества «Корпорация развития Республики Башкортостан» в целях повышения эффективности инвестиционной политики, совершенствования системы сопровождения инвестиционных проектов, в том числе проектов государственно-частного партнерства и инвестиционных проектов в рамках концессионных соглашений с участием Республики Башкортостан, по принципу «одного окна»,создания новых и развития существующих индустриальных (промышленных ) парков на территории Башкортостан».

Распоряжением Правительства Республики Башкортостан от 08.10.2-012 №1283-р «О разработке проекта создания на территории муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан» акционерному обществу «Корпорация развития Республики Башкортостан» поручено приобрести в собственность земельный участок, расположенный на территории муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан.

Впоследствии названный участок был приобретен Корпорацией, а его часть была передана в аренду ООО «Кроношпан Башкортостан».

Таким образом, Корпорация развития Республики Башкортостан определена уполномоченной организацией по реализации инвестиционных проектов Республики Башкортостан исполняет волю Республики Башкортостан в этих отношениях.

Тот факт, что инвестиционное соглашение от 17.08.2012 и договор аренды о 20.06.2013 являются единым документов ,оформляющим отношения сторон по приобретению земельного участка, подтверждается и тем обстоятельством, что договор аренды от 20.06.2013 (п.2.3) содержит в себе ссылку на инвестиционное соглашение от 17.08.2012.

Вывод судов об обратном со ссылкой на то, что в инвестиционном соглашении годовая арендная плата за земельный участок предусмотрена в размере нет превышающем 3% от кадастровой стоимости земельного участка, тогда как в договоре аренды она установлена в размера 2% от кадастровой стоимости, принято без учета того, что договор аренды был заключен позднее инвестиционного соглашения, а кроме того, размер арендной платы, установленный в договоре аренды, полностью соответствует размеру арендной платы, предусмотренной инвестиционным оглашением (не превышает 3% от кадастровой стоимости земельного участка).

Даже если не рассматривать инвестиционного соглашение от 17.08.2012 и договор аренды от 20.06.2013 как единый документ, оформляющий от отношения сторон по приобретению земельного участка, то сам по себе договор аренды содержит условие, дающее истцу право выкупить земельный участок, поскольку праву истца на приобретение земельного участка, закрепленному в пункте 3.1.3 договор аренды, корреспондирует обязанность ответчика по продаже указанного земельного участка.

Суды применили положения Гражданского кодекса Российской Федерации о предварительном договоре и не применили положения Гражданского кодекса Российской Федерации об опционе.

Пункты 2.3 и 3.1.3 договора аренды от 20.06.2013 представляют собой не предварительный договор купли-продажи земельного участка, а опцион на заключение договора.

Как усматривается из текста инвестиционного соглашения от 17.08.2012 и договор аренды от 20.06.2013 сторона не предусматривали возможность обязания ООО «Кроношпан Башкортостан» выкупить земельный участок при соблюдении условий, возможность приобретения земельного участка была правом ООО «Кроношпан Башкотостан» при выполнении одного единственного условия-запуска приоритетного проекта в промышленную эксплуатацию.

Суды применили не подлежащий применению в данном случае пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.

При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.

Как следует из обжалуемых актов, между Правительством Республики Башкортостан, Kronospan Holdings East Limited и обществом "Кроношпан Башкортостан" заключено инвестиционное соглашение от 17.08.2012 об условиях реализации приоритетного инвестиционного проекта Республики Башкортостан, предметом которого является взаимовыгодное долгосрочное сотрудничество сторон, направленное на создание благоприятных условий по реализации инвестиционного проекта - приоритетного инвестиционного проекта Республики Башкортостан "Производство древесностружечных плит (ДСП) и ламинированных древесностружечных плит (ЛДСП) и лесозаготовка".

Пунктом 4.3.6. инвестиционного соглашения стороны предусмотрели, что Правительство Республики Башкортостан принимает на себя обязательство предоставить в целях реализации инвестиционного проекта земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения площадью около 200 га, расположенный на территории муниципального образования Уфимский район Республики Башкортостан в пределах границ, обозначенных на карте, в срок до 1 января 2013 года.

Этим же пунктом Правительство приняло на себя обязательство оказать содействие в заключении договора аренды названного земельного участка в установлением годовой арендной платы, не превышающей 3% от кадастровой стоимости земельного участка на срок 49 лет с правом последующего выкупа, а также договора купли-продажи земельного участка в течение 12 месяцев с момента обращения инвестора с заявлением о заключении договора купли-продажи. Стоимость всего участка по договору купли-продажи не будет превышать 10-кратного годового размера арендных платежей по договору.

Во исполнение инвестиционного соглашения, между обществом "Корпорация развития Республики Башкортостан" и обществом "Кроношпан Башкортостан" заключен договор от 20.06.2013 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:47:081101:86.

Пунктом 2.1. договора аренды стороны установили, что размер годовой арендной платы составляет 2% от кадастровой стоимости, или на момент заключения договора - 14 137 450 руб., кроме того, налог на добавленную стоимость 2 544 741 руб.

Согласно п. 2.3. договора аренды в случае обращения арендатора с заявлением о выкупе участка, его стоимость будет определяться с учетом цены, предусмотренной п. 4.3.6 инвестиционного соглашения от 17.08.2012.

Арендатор имеет право заключить договор купли-продажи земельного участка в течение 12 месяцев с момента обращения к арендодателю с предложением о выкупе земельного участка, но не ранее даты запуска в промышленную эксплуатацию приоритетного инвестиционного проекта Республики Башкортостан "Производство древесностружечных плит (ДСП) и ламинированных древесностружечных плит (ЛДСП)" (п. 3.1.3. договора).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, указанный земельный участок относится к категории земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Разрешенное использование земельного участка - для размещения объектов промышленности.

По сообщениям государственного унитарного предприятия "Уфаводоканал", Правительства Республики Башкортостан, Министерства природопользования и экологии Республики Башкортостан, Федерального бюджетного учреждения "Территориальный фонд геологической информации по Приволжскому Федеральному округу" и прилагаемых с них схематических материалов, земельный участок с кадастровым номером 02:47:081101:86 находится в пределах 3 пояса зоны санитарной охраны водозаборов города Уфы.

Собственником земельного участка является общество "Корпорация развития Республики Башкортостан", в отношении него зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу общества "Кроношпан Башкортостан" (17.07.2013) и ипотека права аренды земельного участка в пользу акционерного общества "Райффайзенбанк" на срок с 11.06.2019 по 28.06.2024 на основании договора об ипотеке от 05.06.2019 (11.06.2019).

В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N 0203547000-223-2019, выданным Администрацией муниципального образования Уфимский район Республики Башкортостан 19.09.2019 введен в эксплуатацию объект капитального строительства "Производство древесностружечных плит (ДСП) и ламинированных древесностружечных плит (ЛДСП)".

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости общество "Кроношпан Башкортостан" является собственником 33 объектов производственного назначения, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 02:47:081101:86.

Общество "Кроношпан Башкортостан" обратилось к Правительству Республики Башкортостан и обществу "Корпорация развития Республики Башкортостан" с заявлением от 20.01.2020 о подготовке проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:47:081101:86.

Из дальнейшей переписки сторон суды установили , что между сторонами возникли разногласия по цене выкупа земельного участка, письмом N 09-1089-09 от 14.05.2021 обществом "Корпорация развития Республики Башкортостан" сообщено о возможности рассмотреть вопрос о продаже земельного участка по цене не ниже рыночной, а именно 673 млн. руб.

Отказ в заключении договора на условиях, предложенных обществом "Кроношпан Башкортостан", послужил основанием для обращения последнего в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Руководствуясь статьями 309, 310,421, 429, разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №39 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»,суд первой инстанции удовлетворил требования.

Апелляционный суд, рассматривая дело по правилам первой инстанции и отказывая в иске, пришел к верному выводу о том, что заключенное 17.08.2012 между Правительством Республики Башкортостан, Kronospan Holdings East Limited и обществом "Кроношпан Башкортостан" инвестиционное соглашение об условиях реализации приоритетного инвестиционного проекта Республики Башкортостан, само по себе не может служить основанием для возникновения у истца прав, предусмотренных пунктом 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оценив условия договора аренды земельного участка, по поводу которого возникли отношения между обществом "Корпорация развития Республики Башкортостан" и обществом "Кроношпан Башкортостан" с учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционный суд указал, что конкретизированные условия об обязанности общества "Корпорация развития Республики Башкортостан" заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка, в разделе 3.4 договора определяющем обязанности арендодателя, отсутствуют.

Проанализировав предусмотренные в пунктах 3.1.3 и 2.3 договора аренды условия о праве арендатора заключить договор купли-продажи земельного участка в течение 12 месяцев с момента обращения к арендодателю с предложением о выкупе земельного участка, но не ранее даты запуска в промышленную эксплуатацию приоритетного инвестиционного проекта Республики Башкортостан "Производство древесностружечных плит (ДСП) и ламинированных древесностружечных плит (ЛДСП)" и определения стоимости выкупа с учетом цены, предусмотренной п. 4.3.6 инвестиционного соглашения от 17.08.2012, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для их отождествления с обязанностью общества "Корпорация развития Республики Башкортостан" по продаже земельного участка, которая должна определенно выражать волю названного лица.

Договор аренды земельного участка от 20.06.2013 по существу является соглашением сторон о намерениях по заключению договора купли-продажи, предварительно закрепляющим условия будущей сделки и не подлежит квалификации в качестве предварительного договора купли-продажи земельного участка.

Суд округа признал выводы апелляционного суда правильными.

Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛ:

отказать в передаче кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью «Кроношпан Башкортостан» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Судья Верховного Суда

Российской Федерации

Н.С. Чучунова