Гражданский кодекс часть 1

Судья Верховного Суда Российской Федерации Попова Г.Г., изучив
по материалам истребованного дела кассационную жалобу закрытого акционерного общества «Клинцовский силикатный завод» (Брянская обл.)
на постановление Арбитражного суда Центрального округа от 05.06.2017
по делу Арбитражного суда Брянской области № А09-10227/2014,

у с т а н о в и л:

закрытое акционерное общество «Клинцовский силикатный завод»
(далее – Завод) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства
по управлению государственным имуществом в Брянской области
(далее – Управление) о признании права собственности на 4/5 доли в праве общей долевой собственности в объекте недвижимости, созданном в результате реконструкции прессово-автоклавного цеха общей площадью 5 380,2 кв. м, расположенного по адресу: Брянская область, Клинцовский район, п. Чемерна, ул. Заводская, д. 7.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра
и картографии по Брянской области.

Кроме этого, Завод обратился в Арбитражный суд Брянской области
с иском к Управлению о понуждении заключить соглашение о распределении долей в праве общей долевой собственности на оконченный строительством объект недвижимости (дело № А09-6655/2016).

Определением Арбитражного суда Брянской области от 06.06.2016 дела
№ А09-10227/2014 и № А09-6655/2016 объединены в одно производство для их совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу
№ А09-10227/2014.

До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), уточнил исковые требования и просил признать право собственности на 89/100 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание прессово-автоклавного цеха площадью 5 645,7 кв. м, расположенное по адресу: Брянская область, Клинцовский район, п. Чемерна, ул. Заводская, д. 7, количество этажей - 2, кадастровый номер - 32:13:0250106:34; признать за Российской Федерацией в лице Управления право собственности на 11/100 доли в праве общей долевой собственности на данное здание; возложить на Управление обязанность заключить с Заводом соглашение о распределении долей в праве общей долевой собственности на оконченный строительством объект недвижимости на указанных в уточнении условиях; возложить на Управление обязанность подписать с Заводом акт о распределении долей в праве общей долевой собственности на оконченный строительством объект недвижимости.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 09.11.2016, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2017, исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал Управление подписать акт о результатах реализации пунктов 1.5-1.7 договора от 18.12.2007 № 617 в следующей редакции: Управление и Общество подписали настоящий акт, предусматривающий
в соответствии с договором от 18.12.2007 № 617 следующий порядок распределения долей в праве общей долевой собственности на оконченный реконструкцией (строительством) прессово-автоклавный цех, расположенный по адресу: Брянская область, Клинцовский район, п. Чемерна, ул. Заводская, д. 7:

1. Согласно пунктам 1.5-1.6 договора арендодатель дал свое согласие
на завершение строительства объекта недвижимости - прессово-автоклавного цеха, расположенного по адресу: Брянская область, Клинцовский район,
пос. Чемерна, ул. Заводская, д. 7, за счет средств арендатора. При этом
в пункте 1.7 договора стороны предусмотрели, что после подписания акта ввода в эксплуатацию объектов аренды, арендатор приобретает право на долю в праве общей долевой собственности на объекты аренды, завершенные строительством, пропорционально всем понесенным арендатором затратам.

2. Стороны настоящего соглашения подтверждают, что 28.12.2011 года Администрацией Клинцовского района Брянской области Арендатору было выдано разрешение на строительство № RU 32513000-125 (с учетом изменений, внесенных 06.11.2015 года). 23.07.2013 года Администрация Клинцовского района Брянской области выдала Арендатору разрешение на ввод объекта
в эксплуатацию № RU 32513000-04 (с учетом изменений, внесенных 06.11.2015 года).

В соответствии с кадастровой выпиской от 26.01.2016 № 32/201/16/17700 в государственном кадастре недвижимости учтен объект недвижимого имущества - прессово-автоклавный цех, назначение - нежилое здание, площадью 5 645, 7 кв. м, расположенный по адресу: Брянская область, р-н Клинцовский, п. Чемерна, ул. Заводская, д. 7, количество этажей - 2, кадастровый номер - 32:13:0250106:34.

Таким образом, условия договора от 18.12.2007 № 617 на аренду федерального недвижимого имущества в части ввода в эксплуатацию объекта реконструкции прессово-автоклавного цеха арендатором исполнены.

3. Принимая во внимание ввод в эксплуатацию объекта недвижимого имущества - прессово-автоклавный цех, назначение - нежилое здание, площадью 5 645,7 кв. м, согласно пункту 1.7 договора от 18.12.2007 № 617, учитывая выводы судебной экспертизы, проведенной в рамках дела
№ А09-10227/2014 (рыночная стоимость здания прессово-автоклавного цеха
по состоянию на 01.12.2015 года составляет 48 649 311,62 руб., в том числе стоимость земельного участка - 2 098 987,52 руб., рыночная стоимость фактически понесенных арендатором затрат в процессе реконструкции прессово-автоклавного цеха по состоянию на 01.12.2015 года составляет
43 349 084,07 руб.), стороны, подписавшие настоящий акт, устанавливают следующий порядок распределения долей в оконченном строительством объекте недвижимости:

- арендодателю принадлежит 11/100 долей в праве общей долевой собственности па прессово-автоклавный цех, назначение - нежилое здание, площадью 5 645,7 кв. м, расположенное по адресу: Брянская область,
р-н Клинцовский, п. Чемерна, ул. Заводская, д. 7, количество этажей - 2, кадастровый номер - 32:13:0250106:34;

- арендатору принадлежит 89/100 долей в праве общей долевой собственности на указанный объект с кадастровым номером 32:13:0250106:34.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 05.06.2017 указанные судебные акты отменены, в удовлетворении исковых требований Завода отказано.

Завод, ссылаясь на нарушение судом округа норм материального
и процессуального права, несоответствие его выводов имеющимся
в материалах дела доказательствам, обратился в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре судебного акта в кассационном порядке.

Дело 19.09.2017 истребовано из Арбитражного суда Брянской области.

Согласно пунктам 1 и 2 части 7 статьи 291.6 АПК РФ по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение либо об отказе в передаче жалобы для рассмотрения
в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, либо о передаче кассационной жалобы вместе с делом
для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли
на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской
и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).

Изучив материалы дела и приведенные в жалобе доводы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются основания
для передачи кассационной жалобы Завода вместе с делом для рассмотрения
в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о государственной регистрации права собственности Российской Федерации на объект незавершенного строительства - прессово-автоклавный цех площадью 5 380,2 кв. м с кадастровым номером 32:13:0250106:30, расположенный по адресу: Брянская область, Клинцовский район, п. Чемерна, ул. Заводская, д. 7.

Управлением (арендодатель) и Заводом (арендатор) 18.12.2007 заключен договор, поименованный как договор аренды федерального недвижимого имущества № 617, по условиям которого арендодатель сдает,
а арендатор принимает в аренду 4 незавершенных строительством объекта,
в том числе не завершенное строительством здание прессово-автоклавного цеха площадью 5 380,2 кв. м, расположенное по адресу: Брянская область, Клинцовский район, п. Чемерна, ул. Заводская, д. 7, для использования его
в производственных целях после завершения строительства и ввода
в эксплуатацию на условиях, предусмотренных договором. Срок аренды установлен с 01.01.2008 по 31.12.2057 (пункт 1.2 договора).

В соответствии с пунктом 1.5 договора арендодатель дает согласие
на завершение в установленном порядке строительства объектов аренды, указанных в пункте 1.1 договора и приложениях № 1-4 к нему, и ввод их
в эксплуатацию. Никаких дополнительных разрешений от арендодателя
на завершение строительства и ввод объектов в эксплуатацию не требуется.

Завершение строительства объектов аренды, указанных в пункте 1.1 договора и приложениях № 1-4 к нему, и ввод их в эксплуатацию осуществляется исключительно за счет средств арендатора (пункт 1.6 договора).

Согласно пункту 1.7 договора стороны установили, что арендатор
не претендует на возмещение арендодателем его затрат по завершению строительства объектов аренды и ввода их в эксплуатацию. При этом после подписания акта ввода в эксплуатацию объектов аренды, указанных в пункте 1.1 договора и приложениях № 1-4 к нему, арендатор приобретает право
на долю в праве общей долевой собственности на объекты аренды, завершенные строительством, пропорционально всем фактически понесенным арендатором затратам.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке (запись регистрации № 32-32-05/017/2007-891 от 14.01.2008).

Во исполнение договора обществом с ограниченной ответственностью «Брянскгражданпроект» по заказу арендатора разработана проектная документация, которая получила положительное заключение экспертной организации; арендатором получено разрешение на реконструкцию прессово-автоклавного цеха (с учетом изменений, внесенных 06.11.2015)
№ RU 32513000-125.

За счет средств Завода привлеченными им подрядными организациями произведена реконструкция объекта; в подтверждение понесенных истцом расходов представлены договоры на производство ремонтных работ, справки формы КС-2, КС-3, расчеты, сметы, счета-фактуры на оплату произведенных работ, платежные документы.

Администрацией 23.07.2013 выдано разрешение на ввод объекта
в эксплуатацию № RU 32513000-04 (с учетом изменений, внесенных 06.11.2015).

Сведения об уникальных характеристиках реконструированного здания прессово-автоклавного цеха 07.07.2015 внесены в государственный кадастр недвижимости с присвоением государственного кадастрового номера 32:13:0250106:34.

С момента ввода реконструированного объекта в эксплуатацию истец неоднократно обращался в адрес ответчика с требованием произвести оформление доли в праве на объект недвижимости пропорционально понесенным истцом затратам.

Истец, ссылаясь на уклонение Управления от подписания соглашения
о распределении долей в порядке пунктов 1.5, 1.7 договора, неисполнение обязательств по оформлению доли в праве собственности
на реконструированное за счет Завода здание прессово-автоклавного цеха, обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 8, пунктом 2 статьи 8.1, статьей 12, пунктом 4 статьи 244, пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), разъяснениями, данными в пунктах 11, 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22
«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пунктах 4–7 постановления пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», суд первой инстанции пришел к выводу,
что заключенный сторонами договор от 18.12.2007 № 617 и возникшие из этого договора обязательства сторон не являются основанием возникновения права общей долевой собственности истца и ответчика на спорный объект недвижимого имущества; право собственности возникнет не ранее его государственной регистрации в установленном законом порядке; поскольку требования истца основаны на обязательственных отношениях, они не могут быть удовлетворены путем подачи вещного иска о признании права собственности. При таких обстоятельствах суд отказал в удовлетворении искового требования о признании права собственности.

Суд апелляционной инстанции и суд округа согласились с выводами суда первой инстанции в указанной части.

Удовлетворяя требования об обязании Управления подписать акт
о результатах реализации пунктов 1.5–1.7 договора в предложенной истцом редакции, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

Данное требование квалифицировано судами как требование о понуждении участников к исполнению условий договора, согласованных сторонами
в пункте 1.7. Спорный договор является смешанным (пункт 3 статьи 421 ГК РФ), условия договора в части осуществления реконструкции являются условиями договора подряда, а оплата выполненных работ осуществляется путем подписания акта о распределении долей в праве общей собственности пропорционально затратам истца на реконструкцию и передачи соответствующей доли в его собственность.

Исходя из условий договора, составление акта по результатам проведения реконструкции является обязанностью сторон, неисполнение которой влечет невозможность регистрации участниками инвестиционных отношений права собственности на инвестиционный объект, поскольку Федеральным законом
от 12.12.2011 № 427-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»
и отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлены дополнительные требования к документам, необходимым для регистрации права собственности на объект недвижимости, созданный по договору, заключенному с публично-правовым образованием либо унитарным предприятием до 01.01.2011.

Названным законом Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним» был дополнен статьей 24.2, действующей на момент обращения в суд
и вынесения решения, в соответствии с которой государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, созданный
по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01.01.2011 и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся
в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования
и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору,
и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом.

С 01.01.2017 аналогичные положения содержатся в пункте 2 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Суды сослались на правовую позицию, сформированную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
от 04.06.2013 № 1276/2013, и указали, что уклонение стороны инвестиционного контракта, в котором участвует публично-правовое образование, от подписания акта о реализации инвестиционного проекта представляет собой неисполнение договорного обязательства, препятствующее другим его участникам оформить права на объект, созданный на их средства, поэтому иск о понуждении исполнения этого обязательства является надлежащим способом защиты нарушенного права и при удовлетворении иска суд, исходя из условий заключенного договора, указывает в судебном акте результат раздела между сторонами созданного объекта (помещений в объекте или доли в праве собственности на него).

Для определения рыночной стоимости объекта недвижимости, возникшего в результате работ по реконструкции прессово-автоклавного цеха, и величины рыночной стоимости затрат, понесенных Заводом в процессе реконструкции прессово-автоклавного цеха, определением суда первой инстанции
от 26.01.2015 назначена судебная экспертиза, определениями от 08.10.2015
и от 22.01.2016 назначены дополнительные судебные экспертизы.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции установил величину рыночной стоимости затрат по реконструкции объектов по состоянию на 01.12.2015
в размере 43 349 084 руб. 07 коп. и, исходя из данной суммы, установил доли истца и ответчика в праве на спорный объект.

Суд апелляционной инстанции согласился с данным выводом суда первой инстанции.

Отменяя судебные акты судов первой и апелляционной инстанций
в указанной части, суд округа исходил из того, что между сторонами
как до выполнения работ, так и после их проведения существовали только арендные отношения, связанные с использованием переданного арендатору имущества на условиях временного владения и пользования, за определенную договором плату, а также при наличии у него обязанности возвратить объект аренды.

В силу положений статей 606, 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, осуществлять текущий и капитальный ремонт за свой счет и приобретает право собственности только на полученные в результате использования арендованного имущества плоды, продукцию и доходы.

Сам по себе факт проведения работ в отсутствие на то правовых оснований не может повлечь изменение существующих между сторонами отношений
по временному владению и пользованию арендованным имуществом
и возникновение в связи с этим инвестиционных отношений.

Пунктом 1 статьи 8 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ
«Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено,
что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.

Учитывая отсутствие инвестиционного контракта как основания возникновения инвестиционных отношений, воли сторон, в том числе собственника имущества, обязанности заключить соглашение
о распределении долей в завершенном строительством объекте недвижимого имущества и обязанности подписать акт о распределении долей в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества, суд округа пришел к выводу о неправильном применении к спорным правоотношениям правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.06.2013 № 1276/2013
и в удовлетворении требований в названной части отказал. Суд округа также указал, что его выводы соответствуют правовой позиции, изложенной
в определении Верховного Суда Российской Федерации от 15.09.2015 № 310-ЭС15-4730.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Завод, ссылаясь на нарушение судом округа норм материального
и процессуального права, просит отменить принятый по делу судебный акт
и заявление удовлетворить.

Податель жалобы ссылается на то, что согласно пункту 3 статьи 421
ГК РФ, стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются
в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

По смыслу статьи 431 ГК Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае
его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями
и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Завод указывает, что заключенный сторонами договор аренды
от 18.12.2007 предусматривал как возможность реконструкции объектов недвижимости, так и процедуру передачи арендатору причитающейся ему доли в реконструированном объекте недвижимости, на основании чего суды первой и апелляционной инстанций обоснованно истолковали его как смешанный договор.

По мнению заявителя, судом округа не приведено правовых и фактических оснований, в силу которых им не применяются положения пунктов 1.5-1.7 указанного договора от 18.12.2007.

Довод суда кассационной инстанции о том, что работы по окончанию строительства проведены истцом без наличия к тому правовых оснований, Завод опровергает следующим: условие об окончании строительства за счет арендатора и о последующем распределении долей прямо предусмотрено договором от 18.12.2007; на окончание строительства и на ввод объекта
в эксплуатацию получены все необходимые разрешения, обязательные в силу статей 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации; после ввода объекта в эксплуатацию он поставлен на государственный кадастровый учет; регистрация оконченного строительном объекта в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не представляется возможной до подписания акта распределения долей согласно договору от 18.12.2007
№ 617 (сообщение Управления Росреестра по Брянской области от 17.03.2016).

На основании статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности
с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными (пункт 1 статьи 245 ГК РФ).

В силу пункта 4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации общая собственность возникает при поступлении в собственность двух
или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено
без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу
в силу закона.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой
в соответствии с Гражданского кодекса Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

По мнению заявителя, заключенный в соответствии с положениями ГК РФ и прошедший государственную регистрацию договор аренды федерального недвижимого имущества от 18.12.2007 № 617 обязывает ответчика заключить
с истцом соглашение о распределении долей в оконченном реконструкцией объекте недвижимости, что следует как из положений указанной сделки,
так и из сообщения Управления Росреестра по Брянской области.

Таким образом, как указывает Завод, обжалуемое постановление Арбитражного суда Центрального округа от 05.06.2017 создает ситуацию правовой неопределенности и исключает правовые способы исполнения условий спорного договора аренды федерального недвижимого имущества.

Кроме того, оспариваемое постановление противоречит сложившейся судебной практике: постановлениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.06.2013 № 18185/12 и от 04.06.2013 № 1276/13.

Приведенные в жалобе Завода доводы о существенном нарушении судом округа норм материального и процессуального права, которые повлияли
на исход настоящего дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу
с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 АПК РФ, судья Верховного Суда Российской Федерации

о п р е д е л и л:

жалобу закрытого акционерного общества «Клинцовский силикатный завод» передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии
по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 30 ноября 2017 года на 11 часов 00 минут в помещении суда
по адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал № 3048 (подъезд 5).

Судья Верховного Суда

Российской Федерации Г.Г. Попова