ВЕРХОВНЫЙ СУД
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

№ 310-ЭС21-7791

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив материалы истребованного дела и кассационную жалобу Управления имущественных отношений Брянской области на решение Арбитражного суда Брянской области от 07.08.2020, постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2020 и постановление Арбитражного суда Центрального округа от 12.02.2021 по делу № А09-5339/2020,

УСТАНОВИЛ:

Субъект Российской Федерации – Брянская область в лице Управления имущественных отношений Брянской области (далее – Управление) обратился в Арбитражный суд Брянской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Брянская строительная компания» (далее – Общество) о понуждении к исполнению обязательства по передаче в государственную собственность Брянской области в течение 30 календарных дней со дня вступления в законную силу решения следующих объектов недвижимого имущества:

- комплектной трансформаторной подстанции (кадастровый номер 32:28:0030905:288), расположенной на земельном участке с кадастровым номером 32:28:0030905:149 (далее – объект 1);

- «внеплощадные сети электроснабжения 6кВ в микрорайоне № 2 «Академический» на территории бывшего аэропорта в Советском районе
г. Брянска. Комплектная трансформаторная подстанция ТП поз. 17 II этап строительства» (кадастровый номер 32:28:0030812:2143), расположенные на земельном участке с кадастровым номером 32:28:0030812:500 (далее – объект 2).

Решением Арбитражного суда Брянской области от 07.08.2020, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда
от 27.10.2020 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа
от 12.02.2021, в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, заявитель обратился в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора, а также существенное нарушение судами норм материального и процессуального права.

Письмом Верховного Суда Российской Федерации от 15.06.2021 дело
№ А09-5339/2020 истребовано из Арбитражного суда Брянской области.

По смыслу части 1 статьи 291.1, части 7 статьи 291.6, статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

По результатам изучения материалов дела и доводов кассационной жалобы заявителя суд приходит к выводу о наличии оснований для ее передачи вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и обжалуемых актов, по результатам проведенных 24.03.2008 торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 32:28:000000:0062 общей площадью 2 330 662 кв. м, расположенного по адресу: Брянская обл., г. Брянск, территория бывшего аэропорта в Советском районе г. Брянска (далее – территория бывшего аэропорта), для его комплексного освоения в целях жилищного строительства победителем признано общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Брянская региональная компания по реализации газа», которое переименовано в ООО «Газпром межрегионгаз Брянск» (протокол от 24.08.2008 № 01/08).

Между Управлением (арендодатель) и ООО «Газпром межрегионгаз Брянск» (арендатор) 26.03.2008 заключен договор аренды № 637 (далее – договор № 637) находящегося в государственной собственности земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, по условиям которого арендатор принял на себя обязанность по комплексному освоению земельного участка, включающему подготовку проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах участка, а также строительство объектов недвижимости – жилого, вспомогательного (инженерная, транспортная инфраструктуры), социального назначения (пункты 2.2.1, 2.4.1, 2.4.4 договора).

Согласно пунктам 2.4.3, 5.4.11 договора № 637 арендатор обязан в срок не позднее 5 лет со дня утверждения проекта планировки территории передать в государственную собственность Брянской области объекты инженерной инфраструктуры в порядке, установленном действующим законодательством.

Постановлением Брянской городской администрации от 10.09.2009
№ 1629-п утвержден проект планировки территории бывшего аэропорта.

Между ООО «Газпром межрегионгаз Брянск» (арендатор 1) и Обществом (арендатор 2) 16.07.2012 заключено соглашение о реализации прав и исполнения обязанностей арендаторов земельных участков, предоставленных в целях комплексного освоения территории бывшего аэропорта, по условиям которого арендатор 2 обязался за счет собственных и привлеченных средств осуществить реализацию комплексного освоения территории (пункт 2.2 соглашения).

Между Управлением (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды находящегося в областной собственности земельного участка
от 14.12.2016 № 3597 (далее – договор № 3597), по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 32:28:0030812:500 общей площадью 311 кв. м: категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – проезды, тротуары, зеленые насаждения общего пользования, объекты капитального строительства, линейные объекты инженерной инфраструктуры; срок аренды с 14.12.2016 по 25.03.2023; земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 14.12.2016.

14.08.2017 между Управлением (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор № 3663 (далее – договор № 3663) аренды находящегося в областной собственности земельного участка, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 32:28:0030905:149 общей площадью 238 кв. м: категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – учреждения и объекты жилищно-коммунального хозяйства, объекты капитального строительства, линейные объекты инженерной инфраструктуры; срок аренды с 14.08.2017 по 31.12.2023; земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 14.08.2017.

Согласно сведениям, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН), на земельных участках с кадастровыми номерами 32:28:0030812:500 и 32:28:0030905:149 расположены спорные объекты 1 и 2.

Названные земельные участки образованы путем раздела и перераспределения земельного участка с кадастровым номером 32:28:000000:0062.

Письмом от 28.05.2020 № 126244 Управление направило в адрес Общества досудебную претензию, содержащую требование представить необходимые документы для безвозмездной передачи истцу объектов инженерной инфраструктуры, предусмотренных проектом планировки территории бывшего аэропорта в государственную собственность Брянской области.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом обязанности по передаче объектов недвижимого имущества, Управление обратилось в арбитражный суд с соответствующими требованиями.

Судебные инстанции, руководствуясь статьями 218, 398, 421,431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьями 30.2, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), положениями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», отказали в удовлетворении, поскольку придя к выводам об отсутствии достаточных доказательств, свидетельствующих о том, что между сторонами имелось соглашение о передаче спорных объектов 1 и 2 в собственность Брянской области.

Сославшись на условия договоров № 637, № 3597 и № 3663, судебные инстанции указали, что данные соглашения не содержат сведений об индивидуальных признаках имущества, подлежащего передаче в собственность Брянской области, равно как и условий о передаче такого имущества.

ООО Специализированный застройщик «Брянская строительная компания» зарегистрировало право собственности на спорные объекты недвижимого имущества, которое никем не оспорено.

Выражая свое несогласие с выводами судов, заявитель указывает, что согласно договору № 637 арендатор принял на себя обязательства по комплексному освоению первоначального земельного участка 32:28:000000:0062, которое включало в себя, в том числе, подготовку проекта планировки территории, проекта межевания территории (пункты 2.2.1, 2.4.1, 2.4.4), а также строительство объектов недвижимости жилого, вспомогательного (инженерная, транспортная инфраструктуры) и социального назначения.

Согласно статье 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проекта планировки территории включает в себя характеристики систем социального транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории.

В соответствии с нормами градостроительного и земельного законодательства победитель аукциона обеспечил подготовку и утверждение документации по планировке территории, и в последующем разделил первоначальный участок на участки в соответствии с видами их разрешенного использования, установленными проектом планировки территории.

Фактически первоначальный земельный участок был разделен на 191 участок, которые предоставлены победителю аукциона в аренду на тех же условиях, которые были установлены аукционом и первоначальным договором.

Ввиду неоднократного изменения проекта планировки территории бывшего аэропорта по инициативе арендатора 191 земельный участок неоднократно делились, перераспределялись и вновь предоставлялись арендатору по договорам аренды, условия которых дублировали условия аукциона и первоначального договора.

Земельные участки с кадастровыми номерами 32:28:0030905:149 и 32:28:0030812:500, переданные в настоящее время в аренду Обществу по договорам № 3597 и № 3663 соответственно, были образованы путем перераспределения участков с кадастровыми номерами 32:28:0030905:110, 32:28:0030905:111 и 32:28:0030905:112, которые в свою очередь были образованы путем перераспределения участков с кадастровыми номерами 32:28:0030905:11 и 32:28:0030905:81, образованные путем раздела первоначального участка с кадастровым номером 32:28:000000:0062 (все перечисленные земельные участки предоставлялись ранее в аренду Обществу и ООО «Газпром межрегионгаз Брянск»).

Вид разрешенного использования спорных участков и цель их использования в рамках вновь заключенных договоров были конкретизированы и приведены в соответствие с проектом планировки территории.

Участок 32:28:0030812:500 сформирован для размещения проездов, тротуаров, зеленых насаждений общего пользования, объектов капитального строительства и линейных объектов инженерной инфраструктуры; участок 32:28:0030905:149 – для размещения учреждений и объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов капитального строительства и линейных объектов инженерной инфраструктуры (пункты 1.1 и 2.1.2 договоров № 3597 и
№ 3663; выписки из ЕГРН).

Согласно условиям аукциона действия по комплексному освоению арендованных участков включают в себя, в том числе, строительство объектов в соответствии с утвержденной в установленном порядке документацией по планировке территории и видами разрешенного использования каждого участка, в том числе строительство объектов инженерной инфраструктуры, которые подлежат по окончании строительства передаче в государственную собственность Брянской области (приказ управления от 18.02.2008 № 540, извещение о проведении аукциона в газете «Брянский рабочий» от 19.02.2008, от 22.02.2008, протокол аукциона от 24.03.2008 № 01/08, пункт 2.4.3 договора № 637).

Спорные объекты возведены на арендуемых для комплексного освоения участках согласно проекту планировки территории, которым утверждено строительство данных объектов на образованных земельных участках.

Согласно информации Управления по строительству и развитию территории г. Брянска (письма от 24.03.2020 № 28/3328 и от 28.05.2020 № 28/5029) спорные объекты 1 и 2 были включены в перечень объектов инженерной инфраструктуры к проекту планировки территории постановлениями о внесении изменений в первоначальный проект планировки территории от 29.05.2017
№ 1876-и и от 02.12.2016 № 4211-п.

Исходя из вида и назначения спорных объектов, их утверждения в перечне проекта планировки территории, возведения на земельных участках, имеющих вид разрешенного использования, предусматривающий размещение инженерной инфраструктуры, следует, что спорные объекты 1 и 2 подлежали передаче в государственную собственность во исполнение обязательств Общества по комплексному освоению территории, установленных аукционом от 24.03.2008.

Согласно условиям аукционной документации (приказ о выставлении на аукцион, извещение о проведении аукциона, пункт 2.4.3 опубликованного проекта договора аренды, протокол о результатах аукциона, пункт 2.2.1 договора № 637) максимальный срок строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную собственность – 5 лет со дня утверждения проекта планировки территории.

В обоснование требований о передаче спорных объектов в государственную собственность в материалы дела представлена переписка сторон 2019 и 2020 года, согласно которой Общество признает установленную аукционной документацией обязанность по строительству и передаче объектов инженерной инфраструктуры (письмо 04.06.2019 № 18-01-07/3568).

При этом договоры аренды для комплексного освоения в целях жилищного строительства заключены на срок до 25.03.2023, то есть на момент предъявления требований являлись действующими, обязательства по ним не прекращены в установленном законом порядке.

По утверждению истца, ответчик неоднократно подтверждал наличие у него установленной аукционной документацией обязанности по строительству и передаче в государственную собственность объектов инженерной инфраструктуры.

Делая выводы о несогласованности предмета договора в части передачи объектов, суды , указав на нарушения статьи 30.2 Земельного кодекса, статьи 398 Гражданского кодекса, дополнительно отметили, что понятие «инженерная инфраструктура «нормативно не определено.

Между тем, что вопрос относительно необходимости представления суду доказательств отнесения спорных объектов к инженерной инфраструктуре судом первой инстанции на обсуждение не ставился. Норма статьи 30.2 Земельного кодекса (в редакции, действовавший в спорный период) не обязывают поименовывать объекты инженерной инфраструктуры.

Согласно информации Управления по строительству и развитию территории г. Брянска (письма от 24.03.2020 № 28/3328 и от 28.05.2020 № 28/5079) спорные объекты входят в перечень объектов инженерной инфраструктуры, которые должны быть построены в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Суды оценивали правомерность требований истца, исходя из оценки условий договоров № 3597 и № 3663, тогда как требования были основаны на условиях аукционной документации и состоявшегося аукциона.

Условия аукциона (приказ о выставлении на аукцион, извещение о проведении аукциона, опубликованный проект договора аренды, протокол результатов аукциона) содержат условия о возложении на арендатора обязанности построить и передать объекты инженерной инфраструктуры, определенные проектом планировки территории.

Между тем судебные инстанции не исследовали должным образом аукционную документацию, не дали ей правовую оценку.

Так, приказом Управления от 18.02.2008 № 540 (абзац 7 пункта 2), извещением о проведении аукциона (издание газеты «Брянский рабочий»
от 19.02.2008), проектом договора аренды (издание газеты «Брянский рабочий»
от 22.02.2020), дополнением к извещению о проведении аукциона (издание газеты «Брянский рабочий» от 07.03.2008) и договором аренды № 637 (абзац 5 пункта 2.2.1, пункты 2.22, 24.3, 24.4, 5.4.11) арендатор (застройщик) обязан осуществить строительство объектов инженерной инфраструктуры, которая поименована в проекте планировки территории.

Таким образом, перечень объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих строительству и, следовательно передаче в государственную собственность, устанавливается проектом планировки территории уже после проведения аукциона и заключения первоначального договора.

Определить в аукционной документации и заключенном по результатам аукциона договоре аренды конкретный перечень таких объектов не представлялось возможным ввиду установленного действующим на тот момент законодательством порядка предоставления в аренду земельного участка и порядка подготовки и утверждения арендатором –застройщиком документации по планировке территории арендуемого участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В отношении цены и порядка передачи объектов инженерной инфраструктуры аукционная документация также содержит условие, что объекты должны быть переданы в порядке действующего на момент передачи законодательства, регулирующего возникающие правоотношения.

У истца отсутствовала объективная возможность указать конкретные объекты в аукционной документации и сформулировать конкретные действия по передаче таких объектов ввиду установленного длительного 5-ти летнего срока, отведенного на их строительство.

По прошествии такого длительного периода, ввиду постоянно изменяющегося, совершенствующегося законодательства, установленные аукционной документацией требования и порядок действий являлись бы неисполнимыми к моменту передачи объектов, а изменение условий аукциона являлось бы нарушением законодательства.

Именно поэтому аукционная документация имеет обоснованную отсылку на порядок передачи по законодательству, которое будет действовать в момент передачи объектов и ссылку на соответствующее дополнительное соглашение сторон, которым будут определены условия и порядок передачи объектов инженерной инфраструктуры (извещение о проведении аукциона, опубликованное в газете «Брянский рабочий» от 19.02.2008).

Таким образом, перечень объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих передаче в государственную собственность, определен проектом планировки территории.

Приведенные заявителем в кассационной жалобе доводы заслуживают внимания, в связи с чем данную жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Руководствуясь пунктом 2 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья

ОПРЕДЕЛИЛ:

кассационную жалобу Управления имущественных отношений Брянской области на решение Арбитражного суда Брянской области от 07.08.2020, постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2020 и постановление Арбитражного суда Центрального округа от 12.02.2021 по делу № А09-5339/2020 передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Назначить судебное заседание по рассмотрению указанной кассационной жалобы на 12 октября 2021 года на 11 часов 30 минут в помещении суда по адресу: Москва, улица Поварская, дом 15, зал № 3048 (подъезд 5).

Судья Верховного Суда Российской Федерации

Н.С. Чучунова