Гражданский кодекс часть 1

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Мир электроники» на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 07.07.2021, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2021 и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.02.2022 по делу № А32-14176/2020,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Мир электроники" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее - администрация) с исковым заявлением, в котором просило:

- применить последствия недействительной сделки - частично ничтожного договора аренды от 20.06.2006 N 0000001540 на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205004:31 за период с 01.01.2016 по 27.11.2017, в котором размер арендной платы арендодателями определен из расчета выше, чем 111 335 рублей в год, и в котором арендная плата начислена в пользу администрации ранее 03.08.2017;

- взыскать неосновательное обогащение с администрации в сумме 37 699 рублей 73 копейки;

- обязать администрацию произвести перерасчет по договору аренды от 20.06.2006 N 0000001540 путем направления обществу подписанного уполномоченным лицом акта сверки на дату вступления в законную силу решения, согласно которому размер арендной платы составит 111 335 рублей в год, а за период с 03.08.2017 по 27.11.2017 всего 35 688 рублей 20 копеек за 117 дней путем направления обществу подписанного уполномоченным лицом акта сверки на дату решения с полным сложением в нем пеней;

- обязать департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) произвести перерасчет по договору аренды от 20.06.2006 N 0000001540 путем направления обществу подписанного уполномоченным лицом акта сверки на дату вступления в законную силу решения, согласно которому размер арендной платы составит 111 335 рублей в год, а за период с 01.01.2016 по 02.08.2017 всего 176 610 рублей 86 копеек за 579 дней (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

Иск основан на положениях статей 166 - 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582). Требования мотивированы ничтожностью договора аренды от 20.06.2006 N 0000001540 и наличием на стороне переплаты по указанному договору, возникшей в связи с нахождением земельного участка во второй зоне округа санитарной охраны курорта, и составляющей разницу между внесенными платежами и размером земельного налога.

Определением от 19.05.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены департамент, департамент имущественных отношений администрации города Сочи, межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея.

Определением от 24.09.2020 департамент привлечен к участию в деле в качестве ответчика.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.07.2021, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2021 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.02.2022, в удовлетворении требований отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, ссылаясь на существенное нарушение норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что в соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -Земельный кодекс) использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).Формами платы за пользование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

В силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса размера арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленной Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 №531, вступившим в законную силу 12.08.2017, внесены изменения в постановление №582; основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденные указанным постановлением, дополнены абзацем следующего содержания: «Принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения на приобретение в собственность отсутствуют».

В силу пункта 6.3 постановления главы администрации (Губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 №121 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов» арендная плата в отношении земельного участка, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, устанавливается в размере, равном земельному налогу, установленному в отношении предназначенного для использования в сходных целях и занимаемого зданиями, сооружениями земельного участка, для которого указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

К отношениям сторон подлежит применению постановление Главы города Сочи от 30.06.2009 №210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи» (далее -постановление №210). В пунктах 5,1-5.5 постановления приведены случаи расчета арендной платы для отдельных категорий земельных участков согласно постановлению Главы города Сочи от 15.06.2007 №791 «О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности в городе Сочи ( по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов). Поскольку спорный земельный участок к упомянутым в пунктах 5.1-5.5 постановления №210 категориям не относится, арендная плата за использование подлежит определению, исходя из величины рыночной стоимости участка, на основании отчета об оценке его рыночной стоимости, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1008 №135-ФЗ «О об оценочной деятельности в Российской Федерации (пункты 2,5.7,9постанолвления №210).В пункте 9.2 постановления №210 предусмотрен порядок ежегодной ,но не ранее чем через года после заключения договора аренды земельного участка, индексации арендной платы. Для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности допускается применение Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственности на которые не разграничена на территории города Сочи (утверждены постановлением администрации от 03.06.2011 №1061; ( далее -Правила №1061).В пункте 4.1 Правил №1061 определена формула расчета арендной платы на основании рыночной стоимости земельного участка, используемая в случаях, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами Главы администрации (Губернатора) Краснодарского края. Принцип запрета необоснованных предпочтений, сформулированный в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 (в применимой к спорным отношениям редакции далее -постановление №582) исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования, и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной ,исходя из статуса на распоряжение землей публичного органа. В отсутствие соответствующего регулирования в постановлении №210, с учетом содержания принципов, закрепленных в постановлении №582, в силу подпункта 4 пункта 1 постановления Главы администрации (Губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 №50 «О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края» (далее- постановление №50, Правила №50), в данном случае применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка, как для земельного участка, не указанного в подпунктах 5-7 пункта 1, в отношении которого не установлен иной порядок расчета арендной платы. В период с 02.08.2016 размер арендной платы за земельные участки города-курорта Сочи определялся в соответствии с постановлением администрации о 18.07.2016 №1699 «О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи», предоставленные без проведения торгов» (далее -постановление №1699); для спорного участка арендная плата установлена в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка.

Согласно пункту 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Решением Городского собрания города Сочи от 11.12.2007 №231 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи» (статья 2) налоговая ставка для объектов торговли (подп.10 пункта 1) установлена в размере 0,5%.

Таким образом, у ООО «Мир Электроники» имеется право вносить арендную плату в размере, равном земельному налогу с 12.08.2017 и при необходимости при ее расчете исходить из ставки земельного налога, равной 0,5% от кадастровой стоимости земельного участка, установленной вступившим в законную силу решением Краснодарского краевого суда или установленной иным законным способом.

Курорт Сочи является курортами федерального значения, соответственно, все земельные участки, расположенные в административных границах города –курорта Сочи входят в границы округов горно-санитарной охраны курорта и относятся к землям особо охраняемых природных территорий.

Правовым основанием применения основного принципа №7 является наличие двух условий: а) земельный участок должен быть отнесен законодательством Российской Федерации к землям, ограниченным в обороте (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса); б)на земельном участке должен быть расположен объект недвижимого имущества (здание и (или) сооружение), принадлежащий на праве собственности арендатору земельного участка. Эти условия выполняются относительно спорного участка.

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.

При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.

Как следует из обжалуемых актов, ГУП Краснодарского края "Октябрьский" является правопреемником совхоза "Октябрьский" (распоряжение департамента от 27.02.2002 N 255), которое является правопреемником Сочинского плодоовощного совхоза N 8, переименованного в овощеводческий совхоз "Октябрьский".

На основании постановления администрации от 29.01.1993 N 75 ГУП совхозу "Октябрьский" (впоследствии ГУП Краснодарского края "Октябрьский") предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование для сельскохозяйственного использования земельный участок общей площадью 528 га, что подтверждается свидетельством от 29.01.1993 N 20, выданным комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам города Сочи.

Постановлением главы города Сочи от 01.02.2007 N 109 утверждены проекты границ 50 обособленных земельных участков общей площадью 439,5537 га. Участки образованы из состава земельного участка площадью 528 га, ранее предоставленного совхозу "Октябрьский" в постоянное (бессрочное) пользование, они расположены в Центральном и Хостинском районах города Сочи Краснодарского края, во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта. Образованные земельные участки относятся к категории земель населенных пунктов и имеют вид разрешенного использования - сельскохозяйственное производство.

Распоряжением главы администрации Краснодарского края от 15.06.2006 N 522-р прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ГУП Краснодарского края "Октябрьский" в связи с его отказом от земельного участка площадью 2 747 кв. м (пашни), расположенный по улице Труда в Центральном районе города Сочи.

На основании распоряжения главы администрации Краснодарского края от 13.02.2003 N 160-р ООО "Юг-Тревел" предварительно согласовано место размещения магазина в г. Сочи, названному обществу в аренду сроком на 10 лет предоставлен земельный участок площадью 2 747 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205004:0031. Участок, расположенный по улице Труда в Центральном районе города Сочи во второй зоне округа санитарной охраны курорта, предоставлен для строительства и эксплуатации магазина с предпродажной подготовкой машин.

Между департаментом (арендодатель) и ООО "Юг-Тревел" (арендатор) заключен договор от 20.06.2006 N 0000001540 аренды земельного участка площадью 2 747 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205004:0031, для строительства и эксплуатации магазина с предпродажной подготовкой машин на срок до 15.06.2016.

ООО "Юг-Тревел" 19.11.2007 уступило права и обязанности арендатора по договору обществу. Договор перенайма зарегистрирован 13.12.2007 в ЕГРН.

Обществу на праве собственности (регистрация права от 23.12.2011) принадлежит объект недвижимости площадью 1414,7 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304006:1191, наименование - магазин, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Кипарисовая, 16.

ООО "Юг-Тревел" 02.10.2013 исключено из ЕГРЮЛ как недействующее юридическое лицо.

За муниципальным образованием город-курорт Сочи 03.08.2017 зарегистрировано право муниципальной собственности на земельный участок площадью 2 747 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205004:31, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный р-н, ул. Кипарисовая, из категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - магазин. Право муниципальной собственности на данный участок зарегистрировано на основании Закона N 244-ФЗ и распоряжения департамента имущественных отношений администрации от 18.05.2017 N 564-р, которым он включен в реестр объектов муниципальной собственности города-курорта Сочи. В границах данного земельного участка расположен принадлежащий обществу объект недвижимости с кадастровым номером 23:49:0304006:1191.

Между муниципальным образованием город-курорт Сочи (в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи) и обществом 13.07.2018 подписано соглашение о расторжении договора аренды от 20.06.2006 N 0000001540.

На основании постановления администрации от 04.07.2018 N 1013 между муниципальным образованием город-курорт Сочи (в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи; арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 24.09.2018 N 4900010723, который зарегистрирован в ЕГРН.

Полагая, что у ответчиков в связи с ничтожностью договора аренды от 20.06.2006 N 0000001540 и нахождением земельного участка во второй зоне округа санитарной охраны курорта возникла обязанность по перерасчету размера арендной платы, а также возврату неосновательного обогащения, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, руководствуясь статьями 166,167,168 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 27, 30, 31,65 Земельного кодекса, нормами законодательства об особо охраняемых природных территориях (курортах), судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, заявленных обществом.

Судебные инстанции исходили из отсутствия доказательства того, что ГУП Краснодарского края "Октябрьский" переоформило право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205004:31, а также, что ООО "Юг-Тревел" являлось универсальным правопреемником ГУП Краснодарского края "Октябрьский", в силу чего общество вправе было переоформить право постоянного (бессрочного) пользования участком на право аренды, с установлением льготного порядка расчета арендной платы. Суды пришли к выводу, что к спору неприменимы положения пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ). С момента вступления в силу Закона N 244-ФЗ (19.12.2008) титул собственника земельным участком с кадастровым номером 23:49:0205004:31 перешел к муниципальному образованию город-курорт Сочи в силу прямого указания закона независимо от его государственной регистрации в ЕГРН. Поэтому, отсутствуют основания для возложения на департамент обязанности по перерасчету арендной платы с 01.01.2016 по 02.08.2017, который в этот период не являлся надлежащим уполномоченным лицом по распоряжению этим участком.

Суды также учли, что на момент рассмотрения данного спора имелось решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.08.2018 по делу N А32-14573/2018, вступившее в законную силу, принятое между теми же лицами, по спору о взыскании долга по арендной плате из договора от 20.06.2006 N 0000001540 за период с 10.09.2016 по 28.11.2017. Поэтому, основания для возложения на администрацию обязанности по перерасчету арендной платы за период с 03.08.2017 по 27.11.2017, а также во взыскании с нее неосновательного обогащения в размере 37699 рублей 73 копеек, отсутствуют (часть 2 статьи 69 Кодекса).

Отклоняя довод общества о том, что в рамках дела N А32-14573/2018 не рассматривался вопрос ничтожности договора, апелляционный суд отметил, что в решении по названному делу проверена и признана верной методика расчета арендной платы по договору от 20.06.2006, в рамках данного спора основания для признания договора от 20.06.2006 N 0000001540 ничтожной сделкой в части завышения размера арендной платы за период с 01.01.2016 отсутствуют.

Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛ:

Отказать в передаче кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью «Мир электроники» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Судья Верховного Суда

Российской Федерации

Н.С. Чучунова