ВЕРХОВНЫЙ СУД
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

№ 308-ЭС19-27506

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва

Судья Верховного Суда Российской Федерации Грачева И.Л., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу администрации муниципального образования «Город-курорт Геленджик» (г. Геленджик, Краснодарский край) на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2020 и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.08.2020 по делу № А32-20797/2018,

у с т а н о в и л:

Закрытое акционерное общество «Санаторий «Жемчужина моря» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к муниципальному образованию «Город-курорт Геленджик» в лице администрации муниципального образования «Город-курорт Геленджик» (далее – Администрация) со следующими исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ):

- считать достоверной и подлежащей применению для целей определения годовой арендной платы по договору аренды от 30.01.2012 № 4000004296 рыночную стоимость земельного участка в размере 5 769 827 руб.;

- взыскать с указанного муниципального образования в лице Администрации 872 321 руб. 61 коп. арендной платы и 1390 руб. 40 коп. пеней, излишне уплаченных по договору аренды от 30.01.2012 № 4000004296 в период с 01.02.2012 по 30.06.2018.

Арбитражный суд Краснодарского края решением от 11.04.2019 отказал в иске.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд постановлением от 15.07.2019 принял отказ Общества от иска в части требований об установлении достоверной и подлежащей применению для целей определения годовой арендной платы по договору аренды от 30.01.2012 рыночной стоимости земельного участка в размере 5 769 827 руб. и взыскания с муниципального образования «Город-курорт Геленджик» 3610 руб. 52 коп. переплаты по арендной плате и 4 руб. 23 коп. переплаты пеней; отменил решение от 11.04.2019 в указанной части и прекратил производство по делу в данной части; в остальной части решение от 11.04.2019 оставил без изменения.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановлением от 11.10.2019 постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2019 в части прекращения производства по делу оставил без изменения; в остальной части постановление от 15.07.2019 отменил и направил дело на новое рассмотрение в апелляционный суд.

При новом рассмотрении дела Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд постановлением от 21.02.2020 изменил решение суда первой инстанции от 11.04.2019 и взыскал с муниципального образования «Город-курорт Геленджик» в лице Администрации 56 064 руб. 65 коп. неосновательного обогащения; в остальной части иска отказал.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановлением от 21.08.2020 изменил постановление апелляционного суда от 21.02.2020 и взыскал с муниципального образования «Город-курорт Геленджик» в лице Администрации 603 011 руб. 07 коп. неосновательного обогащения; в остальной части постановление апелляционного суда оставил без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Администрация, ссылаясь на нарушение судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального и процессуального права, просит пересмотреть в кассационном порядке постановления апелляционного и окружного судов.

Дело 18.11.2020 истребовано из Арбитражного суда Краснодарского края.

По смыслу части 1 статьи 291.1, части 7 статьи 291.6, статьи 291.11 АПК РФ кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Изучив материалы дела и приведенные в жалобе доводы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются основания для передачи кассационной жалобы Администрации вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Администрация на основании заявления Общества и государственного акта на право пользования землей серии A-I № 180720, руководствуясь статьями 22, 28 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьей 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации) (далее – Закон № 137-ФЗ), постановлением от 12.05.2011 № 1026 предоставила Обществу в аренду на 49 лет земельный участок площадью 5440 кв.м с кадастровым номером 23:40:0202004:71 для размещения пляжа.

Во исполнение указанного постановления о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) 30.01.2012 заключили на 49 лет договор аренды земельного участка площадью 5440 кв.м с кадастровым номером 23:40:0202004:71 (прибрежная полоса территориального моря, из которого участок № 1 площадью 3182 кв.м – береговая полоса территориального моря), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, с. Кабардинка, имеющего вид разрешенного использования «для размещения пляжа».

Договор зарегистрирован в установленном порядке 15.02.2012.

В соответствии с пунктом 2.3 договора арендная плата исчисляется от установленного приложением размера ежегодной арендной платы за участок со дня передачи участка за каждый день использования и вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала.

Согласно приложению к договору аренды сумма арендной платы за спорный земельный участок рассчитывается на основании Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, утвержденных постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 (далее – Правила № 50), исходя из 1,5 % рыночной стоимости участка – 10 341 558 руб., определенной на основании отчета об оценке от 30.09.2011 № 11.68.1, выполненного по заказу Управления имущественных отношений администрации муниципального образования «Город-курорт Геленджик», и составляет 155 123 руб. 82 коп. в год.

На части указанного публичного земельного участка находится гидротехническое сооружение площадью 2433,8 кв.м, собственником которого согласно свидетельству о государственной регистрации права от 14.04.2015 является Общество.

Общество, обращаясь в арбитражный суд с настоящими требованиями, сослалось на следующее: с 17.02.2011 кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 1 руб., поэтому при заключении договора аренды ставка арендной платы была установлена в размере 1,5 % рыночной стоимости данного земельного участка; Общество, заказав в 2017 году совокупную оценку рыночной стоимости своих участков, получило отчет об оценке от 27.06.2017 № 50-17, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Центральное юридическое агентство», согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 28.09.2011 составляла 5 769 827 руб., что существенно меньше величины рыночной стоимости, определенной в отчете от 30.09.2011 № 11.68.1, на основании которого рассчитана арендная плата в договоре; в связи с этим на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в виде излишне внесенной Обществом арендной платы.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 12, 181, 199, 307, 309, 310, 422, 450, 453, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 27, 65 ЗК РФ статьями 6, 20 Водного кодекса Российской Федерации (далее – ВК РФ), Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска Общества исходя из следующего.

Арендная плата за публичный земельный участок является регулируемой, изменения регулируемой арендной платы применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Общество не заявляло требование в суд об установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:40:0202004:71 в ином размере, чем указано в договор аренды от 30.01.2012. Рыночная стоимость, определенная на основании отчета об оценке от 30.09.2011 № 11.68.1, подготовленного по заказу арендодателя, не признана недостоверной в установленном порядке.

Общество, обратившись в суд с настоящим иском в 2018 году, пропустило срок исковой давности за период до 30.05.2015, о применении которой заявил ответчик.

Согласно кадастровому паспорту земельный участок фактически включает в себя гидротехническое сооружение (буны), непосредственно находящееся в границах водного объекта - Черного моря.

Территории общего пользования, тем более береговая полоса внутреннего моря не могут быть предметом договора аренды. Договор аренды земельного участка предполагает исключительное владение и пользование участком, контроль доступа на него со стороны арендатора, что не соответствует правовому режиму земель общего пользования, предполагающему беспрепятственное нахождение на них граждан, независимо от получения предварительного разрешения или согласия, поэтому договор аренды земельного участка является недействительной сделкой. Внесение изменений путем установления размера арендной платы в ничтожный договор аренды законом не предусмотрено.

Апелляционный суд принял отказ Общества от иска в части требований о признании достоверной и подлежащей применению для целей определения годовой арендной платы по договору аренды рыночной стоимости земельного участка в размере 5 769 827 руб. и взыскании с муниципального образования «Город-курорт Геленджик» 3610 руб. 52 коп. переплаты по арендной плате и 4 руб. 23 коп. переплаты пеней; отменил решение от 11.04.2019 в указанной части и прекратил производство по делу в этой части; в остальной части оставил решение без изменения.

Окружной суд оставил без изменения постановление апелляционного суда в части прекращения производства по делу, отменил постановление в остальной части и направил дело в отменной части на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, указав при этом на следующее: согласно пункту 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции, действовавшей в спорный период, при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах 1,5 % кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте; пунктом 13 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в той же редакции было предусмотрено, что в случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, для целей, указанных в статье 65 ЗК РФ, применяется нормативная цена земли; суды, определяя размер платы за пользование земельным участком, и соответственно, размер излишне внесенной Обществом арендной платы, не исследовали вопрос о необходимости применения нормативной цены земли, которая не должна превышать 75 % уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

При новом рассмотрении дела суд апелляционной инстанции, сославшись на статьи 166, 167, 168, 1102, 1105 ГК РФ, статью 6 ВК РФ, статьи 65, 85 ЗК РФ, пункт 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Закон № 137-ФЗ, постановление Правительства Российской Федерации от 15.03.1997 № 319 «О порядке определения нормативной цены земли», Правила № 50, Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Геленджик, утвержденными постановлением Администрации от 20.05.2011 № 1126 (далее – постановление Администрации № 1126), разъяснения, приведенные в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13, пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 54 «О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога», пришел к выводу об обоснованности иска Общества в части взыскания с муниципального образования «Город-курорт Геленджик» в лице Администрации 56 064 руб. 65 коп. неосновательного обогащения.

Апелляционный суд исходил из следующего.

Договор от 30.01.2012 аренды спорного земельного участка, занятого береговой полосой общего пользования водного объекта – Черного моря, является недействительной (ничтожной) сделкой, заключенной с нарушением норм водного и земельного законодательства, так как этот участок не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.

Недействительность договора аренды, заключенного в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, не означает автоматического прекращения указанного ранее возникшего права Общества. При этом Общество не может считаться лицом, реализовавшим право на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования спорным участком.

Поскольку договор аренды является ничтожной сделкой, не породившей юридических последствий для сторон, основания для применения при расчете арендной платы ставки 1,5 % кадастровой стоимости земельного участка отсутствуют. Спорный земельный участок предоставлялся и фактически использовался Обществом в рекреационных целях для обустройства пляжа, в связи с чем плата за пользование указанным участком за период с 01.03.2015 по 30.06.2018 подлежит расчету с применением ставки 0,8 % кадастровой стоимости, определенной в постановлении Администрации № 1126. Кадастровая стоимость этого участка установлена в размере 1 руб., что фактически свидетельствует об ее отсутствии, следовательно, при расчете подлежащей внесению в спорный период (с 01.03.2015 по 30.06.2018) платы подлежит применению нормативная цена земли. Так как в данный период на территории муниципального образования «Город-курорт Геленджик» нормативная цена земли не была установлена, необходимо применять нормативную цену земли, которая не должна превышать 75 % уровня рыночной цены земельного участка, что составляет 7 756 191 руб.

В части требования о взыскании неосновательного обогащения за период с 01.02.2012 до 30.05.2015 истцом пропущен срок исковой давности, о применении которой заявил ответчиком.

С учетом установленной рыночной стоимости спорного земельного участка, не оспоренной в установленной порядке, применением ставки 0,8 %, коэффициентов уровня инфляции, определяемых ежегодно федеральными законами, размер платы за период с 01.02.2012 до 28.02.2015 составляет 537 602 руб. 60 коп., а за период с 01.03.2015 по 30.06.2018 - 287 168 руб. 49 коп.

Согласно представленным в материалы дела платежным поручениям Общество за весь указанный период аренды уплатило 881 014 руб. 88 коп., следовательно, на стороне муниципального образования имеется неосновательное обогащение в виде излишне внесенной истцом арендной платы в размере 56 064 руб. 65 коп.

Суд округа, признав правильными выводы суда апелляционной инстанции о недействительности договора аренды и сохранении за Обществом ранее возникшего права постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок, посчитал, что апелляционный суд неправильно определил размер неосновательного обогащения, поскольку истец в спорный период обязан был вносить плату за пользование участком в виде земельного налога. Суд округа изменил постановление апелляционного суда и взыскал с муниципального образования «Город-курорт Геленджик» в лице Администрации 603 011 руб. 07 коп. неосновательного обогащения.

Администрация, ссылаясь на то, что суды апелляционной и кассационной инстанций при рассмотрении настоящего дела, неправильно применили нормы материального и процессуального права и необоснованно взыскали с муниципального образования внесенную Обществом по договору аренды плату за пользование спорным участком, просит отменить постановления апелляционного и окружного судов.

В числе прочих доводов Администрация указывает на следующее.

Суд округа, поддерживая позицию апелляционного суда о недействительности договора аренды земельного участка ввиду нахождения его части в пределах береговой полосы территориального моря, указал, что отсутствие в договоре условия обеспечения беспрепятственного доступа на земельный участок общего пользования влечет недействительность этого договора.

Вывод судов о недействительности спорного договора аренды является неверным, несоответствующим нормам земельного законодательства и правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации по аналогичным спорам.

Пунктом 4 статьи 39.8 ЗК РФ предусмотрена возможность заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

Отсутствие в договоре аренды условия об обеспечении свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе само по себе не является основанием для признания договора недействительным и не освобождает арендатора от необходимости соблюдения требований закона.

Доказательства несоблюдения сторонами спорного договора аренды условия об обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту или его береговой полосе отсутствуют.

Положениями статьи 65 ВК РФ допускается ведение в границах водоохранных зон, примыкающих к береговой линии (границам водного объекта) морей, хозяйственной деятельности с определенными в данной норме ограничениями.

Спорный договор аренды заключен сторонами для размещения пляжа и с учетом того, что Общество, являясь собственником объекта недвижимости – гидротехнического сооружения, расположенного в береговой полосе моря и на части спорного участка, в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.9, пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ имеет исключительное право на приобретение земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, в аренду без проведения торгов.

Поскольку вывод судов о недействительности договора аренды от 30.01.2012 является ошибочным, Общество в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ и статьи 65 ЗК РФ должно платить за пользование землей не земельный налог, а арендную плату, при расчете которой подлежит применению постановление Администрации № 1126. При этом являются неверными как расчет арендной платы, сделанный апелляционным судом, так и представленный ответчиком.

Приведенные в жалобе Администрации доводы о существенном нарушении судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход настоящего дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

о п р е д е л и л:

жалобу администрации муниципального образования «Город-курорт Геленджик» передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 23 марта 2021 года на 10 часов 30 минут в помещении суда по адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал № 3048 (подъезд 5).

Судья Верховного Суда

Российской Федерации И.Л. Грачева