ВЕРХОВНЫЙ СУД
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

№ 301-ЭС23-24463

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Титан» на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 17.01.2023, постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2023 и постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05.09.2023 по делу № А43-22196/2022

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области (далее - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области к обществу с ограниченной ответственностью "Титан" (далее - ООО "Титан") с иском о взыскании 1 041 689 рублей 04 копеек задолженности по арендной плате за период с 24.06.2021 по 31.03.2022 по договору от 25.08.2016 N 18-5038с и 47 622 рублей 49 копеек неустойки за период с 25.06.2021 по 25.03.2022.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Автодвор".

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 17.01.2023, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2023 и постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05.09.2023, требования удовлетворены частично:
с ООО "Титан" в пользу Министерства 831 194 рубля 73 копейки долга и
35770 рублей 23 копейки неустойки.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, ссылаясь на существенное нарушение норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что Министерство не являлось кредитором ООО «Автодор» на сумму 1 056 738,20 руб., так как по решению Арбитражного суда Нижегородской области от 13.03.2020 по делу №А43-52003/2019, с учетом определения об исправлении описки от 13.03.2020 взыскателем является не Министерство, а Правительство Нижегородской области, требования которого даже не были включены в реестр требований кредиторов ООО «Автодор».

Фактически ООО «Титан», оплатив денежную сумму в размере 2 185 870,05 руб. на счет Министерства, создал на стороне последнего неосновательное обогащение на сумму в 1 056 738,20 руб.

Министерство не представило доказательств того, что направило денежную сумму 1 056 738,20 руб. на расчетный счет Правительства Нижегородской области.

ООО «Титан» добросовестно полагало, что не имеет какой-либо задолженности перед Министерством в связи с наличием переплаты в размере 1 056 738, 20 руб. и в связи с письмом Министерства от 05.08.2022 исх.№335-45646 о том, что Министерство относить задолженность в сумме 1 089 311,53 руб. к мажоритарной и подлежащей дальнейшему списанию.

Выводы судов о том, что на стороне ООО «Титан» имеется задолженность по оплате арендных платежей не соответствует положениям статьям 614, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -Гражданский кодекс).

Суды пришли к выводу о наличии задолженности по внесению арендной платы, так как после перехода права собственности на объект незавершенного строительства, который расположен на спорном земельном участке, перечислений денежных средств от ООО «Титан» не имелось.

Суд апелляционной инстанции установил, что общий объем денежных средств, перечисленных ООО «Титан» на расчетный счет истца составляет 2 185 870, 05 руб., указав при этом, что указанная сумма денежных средств перечислена не в счет исполнения своих обязательств по договору аренды, а за исполнение обязательств ООО «Автодвор».

Однако, на стороне ООО «Автодвор» задолженность по арендным платежам в пользу истца имелась только в размере 1 129 1312,85 руб., следовательно, ООО «Титан» погасило обязательства ООО «Автодвор» перед истцом только в размере 1 129 131,85 руб., а на сумму 1 056 738,20 руб. на стороне истца возникла переплата.

Суд апелляционной инстанции пришел к необоснованному выводу об отсутствии оснований для прекращения обязательств ООО «Титан» по оплате арендной плате ввиду отсутствия заявления о зачете встречных требований .

Истец направлял письмо от 05.08.2022 исх.№335-45646, в котором указал, что задолженность подлежит списанию.

Фактически истец в рамках настоящего дела обращается с требованием о взыскании арендной платы, а в рамках дела №А43-6347/2022 оспаривает факт наличия какого-либо объекта.

Суды не применили статью 10, пункт 3 статьи 405 Гражданского кодекса, пришли к ошибочным выводам, что между истцом и ответчиком сложились арендные правоотношения с 24.06.2021,однако по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 52:18:0070260:30 истцом ответчику не передавался.

Исходя из выписки ЕГРН от 01.07.2022,ООО «Титан» приобрело только право собственности на объект незавершенного строительства (степень готовности 3%), но не право аренды в отношении всего земельного участка.

Объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, не эксплуатируется, взыскание арендной платы за весь земельный участок является неправомерным.

ООО «Автодвор» в период с 21.08.2020 по 02.07.2021 находилось в процедуре банкротства.

Определением Арбитражного суда Нижегородской области от 02.07.2021 по делу №А43-25338/2020 производство по делу о банкротстве ООО «Автодвор» было прекращено, соответственно, период с 21.08.2020 по 02.07.2021 является периодом начисления арендной платы по договору аренды, причем данные платежи являются текущими в рамках дела о банкротстве ООО «Автодвор».

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.

При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.

Как следует из обжалуемых актов, Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области (в настоящее время - Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области, арендодатель) и ООО "Автодвор" (арендатор) заключили договор от 25.08.2016 N 18-5038с аренды земельного участка площадью 8393 +/- 32 квадратных метра, с кадастровым номером 52:18:0070260:30, расположенного по адресу: город Нижний Новгород, Советский район, около деревни Кузнечиха, для завершения строительства торгового центра.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды до 06.04.2019.

Годовая арендная плата за участок начисляется согласно Приложению N 3 (пункт 4.1 договора) и вносится арендатором ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца (пункт 4.4 договора).

В пункте 5.2 договора аренды сторонами установлена ответственность арендатора за неуплату арендных платежей в сроки, определенные договором, в виде начисления пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 25.08.2016.

Согласно выписке из ЕГРН на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, степень готовности которого составляет 3 % , с кадастровым номером 52:18:0070260:506.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.06.2021 право собственности на объект незавершенного строительства перешло от ООО "Автодвор" к ООО "Титан" с 24.06.2021 (номер государственной регистрации 52:18:00070260:506-52/152/2021-6).

ООО "Титан" и ООО "Автодвор" подписали договор уступки права от 02.07.2021, по условиям которого ООО "Автодвор" обязуется передать ООО "Титан" права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка от 25.08.2016 N 18-5038с, а ООО "Титан" обязуется принять переданные ему права и обязанности.

Министерство, полагая, что с момента государственной регистрации права на объект незавершенного строительства ООО "Титан" является стороной договора аренды от 25.08.2016 N 18-5038с и обязано вносить арендную плату за пользование земельным участком, обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из следующего.

В статье 552 Гражданского кодекса, пункте 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (Земельный кодекс) установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, означающий что покупатель здания, строения, сооружения с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее: покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

За ООО "Титан" 24.06.2021 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 52:18:0070260:506 (номер государственной регистрации 52:18:0070260:506-52/152/2021-6), что является основанием перехода к нему прав и обязанностей арендатора от ООО "Автодвор" по договору аренды земельного участка от 25.08.2016 N 18-5038с.

Таким образом, ООО "Титан" с 24.06.2021 стало стороной арендного обязательства.

В силу статьи 39.7 Земельного кодекса размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1). Если иное не установлено данным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации (подпункт 2 пункта 3статьти 39.7).

Способы и порядок расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственная собственность на которые не разграничена, а также единый подход к определению арендной платы за земельные участки, переданные в аренду физическим и юридическим лицам, определены в Методике расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственная собственность на которые не разграничена, утвержденной постановлением Правительства Нижегородской области от 04.05.2016 N 247 (далее - Методика).

Расчет задолженности по арендной плате произведен судами с учетом данной методики от общей площади земельного участка с применением коэффициента индексации за 2021 год (1,0) и кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 21.10.2020 N 326-13566703/2020.

Аргумент ООО "Титан" о том, что плата за аренду должна рассчитываться исходя из площади земельного участка, фактически занятой объектом незавершенного строительства, суды отклонили, поскольку предметом договора аренды, права и обязанности по которому возникли у ООО "Титан", является единый земельный участок площадью 8393 кв. м.

Довод заявителя о наличии переплаты был предметом рассмотрения судом апелляционной инстанции. Оценив представленные в дело платежные поручения от 21.05.2021 N 187 и N 188, письмо ООО "Титан" от 25.05.2021, суд установил, что ООО "Титан" перечисляло денежные средства не в счет исполнения своих обязательств по договору аренды, а исполняло обязательства за ООО "Автодвор" по спорному договору аренды и инвестиционному соглашению. Указанная оплата не признана надлежащим исполнением со стороны ООО "Титан" обязанности по внесению арендных платежей в пользу Министерства.

Судебные акты по настоящему делу не затрагивают прав и обязанностей ООО "Автодвор", поскольку указанное лицо в спорный период утратило статус стороны договора аренды.

Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛ:

отказать в передаче кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью «Титан» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Судья Верховного Суда

Российской Федерации

Н.С. Чучунова