Гражданский кодекс часть 1

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Борисовой Е.Е. и Поповой Г.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мельниковой И.Е.

с использованием системы веб-конференции (в режиме онлайн),

при участии представителей индивидуального предпринимателя Лодиной Екатерины Сергеевны – Антоновой Е.А. (доверенность от 26.05.2022), индивидуального предпринимателя Пермякова Владислава Александровича – Багаутдиновой А.Р. (доверенность от 05.11.2020),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Лодиной Екатерины Сергеевны (р.п. Муромцево, Омская область) на решение Арбитражного суда Омской области от 03.06.2021, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2021 и постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14.12.2021 по делу № А46-23123/2020,

УСТАНОВИЛА:

Индивидуальный предприниматель Лодина Екатерина Сергеевна обратилась в Арбитражный суд Омской области к индивидуальным предпринимателям Пермякову Владиславу Александровичу и Фалелеевой Ольге Вячеславовне со следующими исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ):

- признать недействительным договор от 13.05.2019 серии 55 АА № 2142138 дарения доли в размере 163/439 в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 439 кв.м с кадастровым номером 55:36:090201:2004, расположенный по адресу: г. Омск, пр. Карла Маркса, д. 18, заключенный Фалелеевой О.В. и Пермяковым В.А.;

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) сведения о праве собственности Пермякова В.А. на указанный земельный участок;

- признать за истцом право собственности на долю в размере 163/439 в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Дубровин Дмитрий Васильевич, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.

Арбитражный суд Омской области решением от 03.06.2021, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2021 и постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14.12.2021, отказал в иске.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Лодина Е.С., ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, просит отменить указанные судебные акты и удовлетворить иск.

Определением от 20.05.2022 судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л. жалоба Лодиной Е.С. вместе с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В отзыве на кассационную жалобу Пермяков В.А. просит оставить принятые по делу судебные акты без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель Лодиной Е.С. поддержал доводы жалобы, а представитель Пермякова В.А. - доводы, приведенные в отзыве на жалобу.

Другие лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 291.10 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Согласно части 1 статьи 291.11 АПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л., выслушав объяснения представителей Лодиной Е.С и Пермякова В.А., Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о наличии предусмотренных частью 1 статьи 291.11 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Фалелеева О.В. на основании брачного договора от 15.03.2016 являлась собственником нежилого помещения общей площадью 259,5 кв.м с кадастровым номером 55:36:090201:4203, находящегося в здании площадью 700,4 кв.м по адресу: г. Омск, пр. Карла Маркса, д. 18.

Данное здание расположено на земельном участке площадью 439 кв.м с кадастровым номером 55:36:090201:2004, в отношении которого было зарегистрировано право долевой собственности: за Фалелеевой О.В. в размере 163/439 (запись о регистрации 01.04.2016 номер регистрации 55-55/001-55/101/005/2016-175/2) и за Дубровиным Д.В. (являющимся собственником нежилого помещения площадью 400,9 кв.м в указанном здании) в размере 276/439.

Фалелеева О.В. (продавец) и Кудашева Наталья Анатольевна (покупатель) 24.10.2016 заключили договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 259,5 кв.м с кадастровым номером 55:36:090201:4203 без указания на то, что помещение продается вместе с долей в праве на земельный участок. Регистрирующий орган осуществил государственную регистрацию перехода к покупателю права собственности на данное помещение.

В дальнейшем Кудашева Н.А. осуществила раздел указанного нежилого помещения на одиннадцать самостоятельных помещений, поставила их на кадастровый учет и продала образованные в результате раздела помещения по договорам купли-продажи от 06.03.2018 Щербакову Сергею Викторовичу и Сорокину Виктору Владимировичу.

Лодина Е.С. на основании договоров купли-продажи от 06.02.2019 приобрела у Щербакова С.В. и Сорокина В.В. указанные одиннадцать нежилых помещений общей площадью 259,5 кв.м, расположенные в здании по адресу: г. Омск, пр. Карла Маркса, д. 18. Переход к Лодиной Е.С. права собственности на данные помещения зарегистрирован в установленном порядке.

Фалелеева О.В., продав в 2016 году нежилое помещение общей площадью 259,5 кв.м и не являясь собственником иных помещений в указанном здании, по договору от 13.05.2019 подарила Пермякову В.А. долю в размере 163/439 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:36:090201:2004.

Пермяков В.А. и второй собственник участка Дубровин Д.В. направили в сентябре 2019 года Лодиной Е.С. претензию с требованием внести плату за пользование указанным участком в связи с наличием у нее в собственности нежилых помещений в здании, расположенном на этом участке.

Лодина Е.С., ссылаясь на то, что указанный земельный участок, сформированный под зданием, помещения в котором принадлежат на праве собственности только Лодиной Е.С. и Дубровину Д.В., должен находиться в долевой собственности данных лиц и не мог после продажи помещения оставаться в собственности Фалелеевой О.В., а затем перейти в собственность Пермякова В.А., что законом запрещен раздельный оборот объекта недвижимости и земельного участка, на котором он расположен, поэтому договор от 13.05.2019 дарения доли в праве собственности на земельный участок является ничтожной сделкой, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, сославшись на статьи 166, 167, 168, 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска исходя из следующего.

Право собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок переходит к покупателю недвижимости только в случае, если у продавца имелось право собственности на соответствующий земельный участок. На момент заключения Лодиной Е.С. договоров от 06.02.2019 купли-продажи нежилых помещений и государственной регистрации перехода к ней права собственности на помещения земельный участок под зданием не находился в собственности продавцов - Щербакова С.В. и Сорокина В.В., а принадлежал иным лицам – Фалелеевой О.В. и Дубровину Д.В. Данное обстоятельство должно было быть известно истцу при совершении сделок и могло быть установлено путем получения выписки из ЕГРН.

Договоры купли-продажи помещений не содержат указаний на передачу земельного участка и на то, что продавцы являются его собственниками.

Таким образом, отсутствуют основания для признания за истцом права собственности на долю в размере 163/439 в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок. Доказательств, подтверждающих, что оспариваемая сделка дарения доли в праве общей долевой собственности на земельный участок совершена исключительно с целью причинить ущерб истцу, не представлено.

Суд округа согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

Между тем суды трех инстанций, отказывая в удовлетворении иска, не учли следующее.

Земельный кодекс (подпункт 5 пункта 1 статьи 1) называет среди основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев прямо указанных в данной норме.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума ВАС РФ № 11) разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных норм гражданского и земельного законодательства, разъяснений постановления Пленума ВАС РФ № 11 в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение (пункт 4 статьи 35 Земельного кодекс).

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации», далее – Закон № 118-ФЗ) предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 Гражданского кодекса).

Следует отметить, что если до принятия Закона № 118-ФЗ положениями статей 273 и 552 Гражданского кодекса допускалась возможность указания в договоре условия о принадлежности покупателю недвижимости не права собственности, а иного права на соответствующую часть земельного участка, то в соответствии с нормами названных статей, действующих в настоящее время в редакции названного Закона, при продаже объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю объекта земельный участок может перейти только на праве собственности. Иное может быть установлено исключительно законом, например, при отчуждении здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота (подпункт 2 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса).

При отчуждении нежилого помещения в здании, находящемся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, также должна быть отчуждена и принадлежащая собственнику помещения доля в праве собственности на земельный участок.

Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещения в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещение в здании, а право собственности продавца на эту долю в праве на земельный участок прекращается.

Данная правовая позиция изложена в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 31.03.2016 № 303-ЭС15-13807, от 23.11.2017 № 307-ЭС17-5707, от 10.09.2018 № 305-ЭС18-5945.

При этом в случае, если в договоре купли-продажи отсутствует специальное указание на то, что вместе с помещением в здании покупателю передается и доля в праве собственности на земельный участок, занятый таким зданием, подлежат применению положения приведенных норм земельного и гражданского законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 555 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В силу приведенных норм права и разъяснений постановления Пленума ВАС РФ № 11 после продажи объекта недвижимости одному лицу продавец не вправе распорядиться земельным участком, на котором этот объект расположен, путем отчуждения участка иному лицу. Такая сделка нарушает требования закона, а также права и законные интересы лица, которому отчужден объект недвижимости, а следовательно, может быть квалифицирована как ничтожная (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса, пункт 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Если на момент продажи в 2016 году нежилого помещения в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 55:36:090201:2004, помещение и соответствующая ему доля в праве общей долевой собственности на участок принадлежали Фалелеевой О.В., помещение и доля в праве на земельный участок должны были участвовать в обороте совместно. В связи с этим после регистрации перехода к покупателю - Кудашевой Н.А. права собственности на спорное помещение на основании договора купли-продажи от 24.10.2016 доля в праве на земельный участок, соответствующая проданному помещению, не могла остаться в собственности продавца – Фалелеевой О.В., а следовательно, последняя после продажи помещения была не вправе распоряжаться этой долей отдельно от объекта недвижимости.

Таким образом, вывод судов о том, что при приобретении в собственность спорного помещения его покупатели не стали собственниками доли в праве на земельный участок, которая была в собственности продавца Фалелеевой О.В., не соответствует приведенным нормам права, также как и отказ в удовлетворении требований Лодиной Е.С., основанный только на отсутствии государственной регистрации права собственности на землю лиц, которые приобрели помещение в период с 2016 года по 2019 год.

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия считает, что решение от 03.06.2021, постановление апелляционного суда от 02.09.2021 и постановление окружного суда от 14.12.2021 приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права, при неполном исследовании обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, поэтому указанные судебные акты на основании части 1 статьи 291.11 АПК РФ подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное; исследовать доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, в обоснование их доводов и возражений; установить, сформирован ли земельный участок с кадастровым номером 55:36:090201:2004 только под зданием, в котором расположены спорные нежилые помещения, либо на участке имеются иные объекты недвижимости, как осуществлялся оборот помещений и спорной доли в праве на участок до того, как их собственником в 2016 году стала Фалелеева О.В.; на основании установленных обстоятельств принять законное и обоснованное решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Арбитражного суда Омской области от 03.06.2021, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2021 и постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14.12.2021 по делу № А46-23123/2020 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий И.Л. Грачева

Судьи Е.Е. Борисова

Г.Г. Попова