Гражданский кодекс часть 1

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., рассмотрев жалобу (заявление) Межрегионального территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях на решение Арбитражного суда Орловской области от 30.07.2020, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2020 и постановление Арбитражного суда Центрального округа от 20.02.2021 по делу № А48-7047/2018,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «ИмпериалСтрой» обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях
(далее – МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях) и федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Орловский государственный аграрный университет им. Н.В. Парахина» (далее – ФГБОУ ВО «ОГАУ им. Н.В. Парахина») об обязании ФГБОУ ВО «ОГАУ им. Н.В. Парахина» подписать акт реализации инвестиционного проекта в редакции от 20.02.2020, а также обязать Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (далее – Росимущество) утвердить акт реализации инвестиционного проекта от 20.02.2020 на предложенных истцом условиях.

В свою очередь МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях заявило встречное требование об обязании ООО «ИмпериалСтрой» и ФГБОУ ВО «ОГАУ им. Н.В. Парахина» внести изменения в пункты 5, 6 акта реализации инвестиционного проекта, изложив их в предложенной истцом по встречному иску редакции, а также об обязании ответчиков по встречному иску подписать акт реализации инвестиционного проекта в редакции
МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях.

К участию в деле в качестве соответчика привлечено Росимущество.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (далее – Управление Росреестра по Орловской области) и Министерство сельского хозяйства Российской Федерации (далее – Минсельхоз России).

Решением Арбитражного суда Орловской области от 30.07.2020, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2020 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 20.02.2021, первоначальный иск удовлетворен; в удовлетворении встречных требований отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить состоявшиеся судебные акты, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора, а также существенное нарушение норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что в связи с удовлетворением первоначального иска в собственность Российской Федерации подлежат передаче квартиры площадью менее на 8,8 кв. м, чем оговоренной в договоре № 173 и дополнительных соглашениях.

Также МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях ссылается на то, что является ненадлежащим ответчиком.

В соответствии с частью 1 статьи 291.1, частью 7 статьи 291.6 и статьей 291.11 АПК РФ, кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Изучив судебные акты, состоявшиеся по делу, проверив доводы кассационной жалобы заявителя, суд не находит оснований для ее передачи на рассмотрение в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, исходя из следующего.

Как следует из обжалуемых актов, распоряжением ТУ Росимущества в Орловской области от 11.01.2012 № 01-р земельный участок с кадастровым номером 57:25:0010147:2, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства комплекса учебных зданий и сооружений, общей площадью 143474,5 кв. м, расположенный по адресу: <...> был разделен на 3 земельных участка: 57:25:0010147:30 площадью 123526 кв. м, 57:25:0010147:28 площадью 16944 кв. м, 57:25:0010147:29 площадью 3005 кв. м.

На земельный участок с кадастровым номером 57:25:0010147:28 было 30.01.2012 зарегистрировано право собственности Российской Федерации.

По заявлению ТУ Росимущества в Орловской области в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним были внесены изменения и выданы свидетельства о государственной регистрации за ФГБОУ ВО «ОГАУ им. Н.В. Парахина» права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок с кадастровым номером 57:25:1010147:28; о государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 57:25:1010147:28, с разрешенным видом использования – строительство многоквартирных жилых домов 5-18 этажей (в том числе технический).

Между ФГБОУ ВО «ОГАУ им. Н.В. Парахина» (университет) и
ООО «Стройтехноконтакт» (общество) 25.03.2008 заключен договор № 173 о застройке земельного участка по ул. Г. Родина г. Орел, предметом которого является строительство жилых домов на земельном (кадастровый квартал
№ 57:25:0010147), закрепленном за университетом на праве постоянного бессрочного пользования.

В соответствии с разделом 2 договора, ООО «Стройтехноконтакт» осуществляет финансирование, проектирование и строительство жилых домов, в том числе функции заказчика и при окончании строительства передает жилые дома и инженерные коммуникации коммунальным службам города. По завершению строительства и сдачи в эксплуатацию каждого дома общество передает университету 8% от вводимой жилой и нежилой площади со всех строящихся объектов (п. 2.1.2 договора от 25.03.2008).

ФГБОУ ВО «ОГАУ им. Н.В. Парахина» и ООО «Стройтехноконтакт» 26.03.2008 заключили дополнительное соглашение № 1 к договору № 173 о застройке земельного участка по ул. Г. Родина г. Орел, в котором стороны установили, что университет предоставляет обществу для застройки земельный участок в целях осуществления инвестиционного проекта по строительству 3 (трех) многоквартирных жилых домов на условиях настоящего дополнительного соглашения, а общество обязуется за свой счет или за счет привлеченных средств выполнить строительство трех жилых домов.

ООО «Стройтехноконтакт» по дополнительному соглашению наделяется исключительными правами инвестора-застройщика при строительстве жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями на вышеуказанном земельном участке, обозначенном в приложении № 1; обеспечивает финансирование строительства в объеме 100% за счет собственных денежных средств либо денежных средств третьих лиц, привлекаемых на условиях долевого участия в инвестировании строительства.

Пунктом 2.3 дополнительного соглашения от 26.03.2008 № 1 к договору
№ 173 от 25.03.2008 предусмотрена обязанность общества по окончании строительства и ввода каждого жилого дома в эксплуатацию предоставить университету протокол взаиморасчетов и передать в собственность квартиры и встроенно-пристроенные нежилые помещения на условиях настоящего дополнительного соглашения.

В соответствии с пунктами 4.1 и 4.2 дополнительного соглашения
от 26.03.2008 № 1, расчет сторон в отношении каждого из строящихся жилых домов производится путем подписания соглашения об установлении долей на условиях базового соглашения.

Базовое соотношение раздела имущества по реализации договора устанавливается между сторонами в следующем порядке: доля университета – по факту завершения строительства и ввода в эксплуатацию каждого из жилых домов университет имеет право на получение квартир, сумма площадей которых соответствует 8% общей площади квартир и нежилых встроенно-пристроенных помещений коммерческого назначения построенного жилого дома. При этом под общей площадью квартир и нежилых помещений стороны понимают сумму площадей, установленных по внутреннему контуру стен квартир и указанных нежилых помещений на основании данных технического паспорта на жилой дом. В данную величину не учитываются площади общего пользования (лестничные клетки, площадки, лифты), площади помещений инженерного назначения, площади подвальных помещений, мансард, чердаков и пр., если они не предназначены для использования в коммерческих целях или для проживания; доля общества: общество имеет право на получение всего комплекса построенного жилого дома за вычетом доли университета.

По завершении строительства и ввода в эксплуатацию каждого из жилых домов стороны подписывают протокол взаиморасчетов, который является основанием для оформления соответствующих имущественных прав сторон (пункт 4.3 дополнительного соглашения).

Согласно пункту 4.6 дополнительного соглашения по факту исполнения инвестиционного проекта в полном объеме и завершения оформления сторонами имущественных прав стороны подписывают акт о реализации инвестиционного проекта, фиксирующий факт надлежащего исполнения обязательств по настоящему дополнительному соглашению.

С согласия университета 11.12.2008 произведена замена стороны по договору от 25.03.2008 № 173 – ООО «Стройтехноконтакт» на
ООО «ИмпериалСтрой».

ФГБОУ ВО «ОГАУ им. Н.В. Парахина» 20.09.2013 выдано разрешение
№ RU 57301000-301-1/12861 на ввод в эксплуатацию жилого дома, расположенного по адресу: <...>.

Дополнительным соглашением от 21.11.2013 университет и
ООО «ИмпериалСтрой» утвердили фактическое распределение общей площади жилого дома в следующем процентном соотношении: доля университета составила 9,72%, площадью помещений 393,3 кв. м, № квартир 1, 42, 56, 59, 14; доля общества составила 90,28%, площадью помещений 4484,9 кв. м, № квартир
2-13, 15-41, 43-55, 57, 58, 60-63. Фактическое распределение общей площади объекта произведено сторонами на основании отчета № 2013-01/193 об оценке рыночной стоимости 1 кв. м жилых и нежилых помещений, выполненного
ООО «Бюро оценки бизнеса».

Между ООО «Спецдомстрой» и ООО «ИмпериалСтрой» 25.04.2014 заключено соглашение о порядке и сроках взаиморасчетов, по условиям которого последний передал в счет погашения своих обязательств квартиры № 2-13, 15-29, 31-33, 35, 49.

В соответствии с соглашением об отступном, порядке и сроках взаиморасчетов от 28.04.2014, ООО «ИмпериалСтрой» передало в счет своих обязательств перед ООО «Стройдомсервис» квартиры № 30, 34, 36-41, 43-48, 50-55, 57-58, 60-63.

Также 11.04.2016 между ООО «ИмпериалСтрой» и
ООО «Стройтехноконтакт» заключен договор уступки прав (цессии), по условиям которого последний принял право на получение в собственность результата инвестиционной деятельности в виде нежилых помещений (нежилой площади) в многоквартирном жилом доме по адресу: Орел, ул. Генерала Родина, д. 64 по договору 173 от 25.03.2008 о застройке земельного участка в полном объеме, а именно: нежилого помещения № 64 площадью 189,1 кв. м, нежилого помещения
№ 65 площадью 317,4 кв. м, нежилого помещения № 66 площадью 200,2 кв. м, нежилого помещения № 67 площадью 101,1 кв. м, нежилого помещения № 68 площадью 11,3 кв. м, нежилого помещения № 69 площадью 12,0 кв. м.

ООО «Спецдомстрой» и ООО «Стройдомсервис» по предварительным договорам осуществляли продажу квартир гражданам, которые в последующем путем обращения в суд общей юрисдикции признавали право собственности на переданные им квартиры.

Рассмотрев обращение ФГБОУ ВПО «Орел ГАУ имени Н.В. Парахина», Министерство сельского хозяйства Российской Федерации письмом от 24.01.2018 № ИП-15-25/684 указало, что не возражает против закрепления за университетом на праве оперативного управления квартир № 1, 42, 56, 59, 14, расположенных в доме № 64 по ул. Генерала Родина, г. Орел.

Обстоятельства, касающиеся реализации инвестиционного соглашения, установлены вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Орловской области от 13.05.2013 по делу № А48-34/2013, от 17.12.2015 по делу
№ А48-6066/2015, от 26.03.2018 по делу № А48-387/2017 и в силу статей 16, 69 АПК РФ не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении настоящего дела.

Ссылаясь на разногласия при распределении результатов инвестиционной деятельности, ООО «ИмпериалСтрой» и МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях обратились в арбитражный суд с соответствующими требованиями.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 8 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», положениями Федерального закона от 21.07.1997
№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», разъяснениями, изложенными в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», постановлением Правительства Российской Федерации от 10.08.2007
№ 505 «О порядке принятия федеральными органами исполнительной власти решений о даче согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества», суды удовлетворили первоначальный иск и отказали в удовлетворении встречных требований, установив факт выполнения истцом своих обязательств по контракту, предшествующих подписанию акта, и отметив, что разница фактической и указанной в дополнительном соглашении к договору от 25.03.2008 № 173 о застройке земельного участка площади передаваемых ответчику квартир обусловлена техническим отклонением от проектной документации и не влияет на потребительские свойства помещений.

Доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о допущенных судами нарушениях норм материального и процессуального права, которые бы служили достаточным основанием в силу части 1 статьи 291.11 АПК РФ к отмене обжалуемых судебных актов.

С учетом изложенного и руководствуясь статьей 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

отказать в передаче кассационной жалобы Межрегионального территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Судья Верховного Суда Российской Федерации

Н.С.Чучунова