Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мельниковой И.Е., рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи и средств технической записи при содействии Арбитражного суда Ставропольского края (судья Захарченко О.П., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рябовой Т.П.) кассационную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.08.2020 по делу № А53-23224/2018 Арбитражного суда Ростовской области

по заявлению Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании незаконным решения от 07.08.2018 № 61/001/008/2017-75638 об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в отношении соглашения от 26.06.2014 к договору от 23.03.2011 № 32964 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020605:44, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, 2 мкр. «Темерник», об обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию соглашения от 26.06.2014 к договору аренды земельного участка от 23.03.2011 № 32964 (с учетом уточнения требований),

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ЗАО «Донское крупнопанельное домостроение», ООО «Управляющая организация «Леанта»,

В судебном заседании приняли участие представители:

от Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону - Саркисова С.Л.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, закрытое акционерное общество «Донское крупнопанельное домостроение», общество с ограниченной ответственностью «Управляющая организация «Леанта», извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем дело рассмотрено в порядке статьи 291.10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие их представителей.

Заслушав и обсудив доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Борисовой Е.Е., а также выступление представителя Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

УСТАНОВИЛА:

решением Арбитражного суда Ростовской области от 26.12.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2018, заявление Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) удовлетворено.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.06.2019 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 11.12.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2020, признано незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - Управление Росреестра), изложенное в сообщении об отказе в государственной регистрации соглашения к договору аренды земельного участка от 23.03.2011 № 32964, как не соответствующее Гражданскому кодексу Российской Федерации и Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ). На Управление Росреестра возложена обязанность осуществить государственную регистрацию соглашения от 26.06.2014 к договору аренды земельного участка от 23.03.2011 № 32964.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.08.2020 указанные судебные акты отменены, в удовлетворении заявленных департаментом требований отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, и дополнении к ней департамент просит отменить постановление суда округа, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, несоответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 10.12.2020 кассационная жалоба вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу, что она подлежит удовлетворению в силу следующего.

Судами при рассмотрении настоящего дела установлено, что 23.03.2011 между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка площадью 2 461 кв. м с кадастровым номером 61:44:02 06 05:0044 для использования в целях завершения проектирования и строительства многоквартирного жилого дома. В отношении указанного участка (номер изменен на 61:44:0020605:44) в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) внесены сведения о наличии ограничения (обременения) права в виде аренды в пользу закрытого акционерного общества «Донское крупнопанельное домостроение» (далее - ЗАО «ДКД») и в виде ипотеки в силу закона в пользу участников долевого строительства; в пределах земельного участка расположен объект недвижимого имущества с кадастровым номером 61:44:0020605:5380.

26.06.2014 между департаментом и обществом подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 23.03.2011 № 32964, 25.07.2017 департамент обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации названного соглашения.

Уведомлением от 08.05.2018 Управление Росреестра сообщило о приостановлении действий по государственной регистрации соглашения от 26.06.2014, сославшись на часть 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ); 07.08.2018 заявителю в государственной регистрации соглашения было отказано, что явилось основанием для обращения департамента с заявленными требованиями в суд.

Суды первой и апелляционной инстанций, с учетом статей 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление Пленума № 73), удовлетворили требования департамента, поскольку земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме; департамент с указанного момента утрачивает право на распоряжение спорным земельным участком, а договор аренды такого участка, заключенный департаментом и застройщиком, должен считаться прекратившимся (статья 413 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)).

Суд округа, отменяя решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, руководствуясь частью 8.1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ, пунктом 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон № 102-ФЗ), исходя из обстоятельств, свидетельствующих о предоставлении спорного участка в аренду ЗАО «ДКД» для завершения проектирования и строительства многоквартирного жилого дома, осуществляемого застройщиком с привлечением средств участников долевого строительства по правилам Закона № 214-ФЗ, пришел к выводу о необходимости применения в рассматриваемом случае специальных норм о прекращении залога права аренды земельного участка только с момента передачи всех построенных (созданных) на участке объектов долевого строительства в многоквартирном доме.

При отсутствии в материалах дела таких доказательств, учитывая обстоятельства ввода многоквартирного дома в эксплуатацию (в 2016 году) значительно позднее заключенного и представленного департаментом на государственную регистрацию соглашения от 26.06.2014, государственную регистрацию права собственности на первую квартиру в многоквартирном доме, возведенном на спорном земельном участке, также спустя несколько лет (в 2017 году) после заключения названного соглашения, а также учитывая наличие в ЕГРН в отношении земельного участка зарегистрированного до 01.11.2018 ограничения (обременения) в виде ареста и запрещения совершать регистрационные действия на основании постановления судебного пристава-исполнителя от 28.05.2018, суд округа не усмотрел оснований для признания оспариваемого решения Управления Росреестра незаконным, в связи с чем отказал в удовлетворении заявленных департаментом требований.

Между тем судом округа при рассмотрении спора не было принято во внимание следующее.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (пункты 1 и 2 статьи 407 ГК РФ).

Договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства, за исключением случаев, когда договором или законом предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по данному договору (пункт 3 статьи 425 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (статья 42 Закона № 218-ФЗ).

Пунктом 26 постановления Пленума № 73 предусмотрено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Законом № 214-ФЗ урегулированы отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1 статьи 1). В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (часть 1 статьи 13). Залогом в порядке должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1 статьи 12.1). Залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке (часть 8.1 статьи 13).

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 25 Закона № 102-ФЗ, регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Закона № 214-ФЗ, погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В Определении от 14.01.2014 № 2-О Конституционный Суд Российской Федерации указал, что установленное статьей 13 Закона № 214-ФЗ правовое регулирование позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства.

Между тем, как указали суды первой и апелляционной инстанций, учитывая ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома в 2017 году, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 27.12.2016, при наличии подтвержденной материалами дела регистрации права собственности лиц на объекты долевого строительства на помещения в многоквартирном доме, право аренды третьего лица (ЗАО «ДКД») на земельный участок прекратило свое действие. Выводы судов соответствуют правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 №11642/11, положениям пункта 26 постановления Пленума № 73, статей 352, 413 ГК РФ.

Вывод суда кассационной инстанции о том, что прекращение залога права аренды возможно только с момента передачи всех построенных (созданных) на участке объектов, противоречит указанным нормам права и разъяснениям, а также сделан без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 13.07.2020 № 202-ФЗ в пункт 8.1 статьи 13 Закона
№ 214-ФЗ, устранивших коллизию с нормами жилищного законодательства.

Согласно пункту 8.1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ (в ред. Федерального закона от 13.07.2020 № 202-ФЗ) возникший в связи с заключением договора участия в долевом строительстве залог земельного участка, либо залог права аренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного многоквартирного дома. Положения настоящей части применяются в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в указанном многоквартирном доме после регистрации права собственности на такие помещения. Соответствующая запись в ЕГРН о залоге в отношении этого земельного участка подлежит погашению органом регистрации прав без заявления о погашении данного залога одновременно с государственным кадастровым учетом указанного многоквартирного дома, построенного (созданного) с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Таким образом, учитывая расторжение договора аренды соглашением от 26.06.2014, окончание строительства объекта долевого участия и передачу застройщиком участникам долевого строительства помещений в многоквартирном доме, отсутствие на момент рассмотрения спора доказательств обращения на основании статьи 14 Закона № 214-ФЗ взыскания на предмет залога, оснований для отказа в регистрации соглашения о прекращении договора аренды, у Управления Росреестра не имелось.

Аналогичная позиция содержится в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.09.2020 года по делу А53-38414/2019.

На основании вышеизложенного выводы суда кассационной инстанции, положенные в основу отмены судебных актов судов первой и апелляционной инстанций, нельзя признать законными и обоснованными, в связи с чем Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу о том, что допущенные судом округа при рассмотрении дела нарушения норм материального права являются существенными, без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности, в связи с чем постановление суда кассационной инстанции подлежит отмене на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции при изложенных выше выводах – оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛА:

постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.08.2020 по делу № А53-23224/2018 Арбитражного суда Ростовской области отменить.

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.12.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2020 по тому же делу оставить без изменения.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий судья Е.Е.Борисова

Судьи А.Н. Маненков

Р.А. Хатыпова